Стандартизация и автоматизация процессов государственной кадастровой оценки как путь к формированию единого подхода к ее проведению

Государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – Учреждение, Центр) фактически образовалось в ноябре 2017 года и сразу же приступило к подготовительному этапу проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к землям водного фонда и землям населенных пунктов. Общее количество объектов оценки составило более 555 тысяч.

Естественно, что перед Центром государственной кадастровой оценки возник целый ряд проблем, связанных как с организацией оценки, сбором необходимой рыночной информации, взаимодействием с органами местного самоуправления и иными организациями, так и с привлечением в Учреждение высококвалифицированных специалистов.

В настоящее время над решением поставленных задач трудится коллектив, объединивший специалистов из разных сфер, но деятельность которых в той или иной степени связанна с установлением кадастровой и рыночной стоимостей. Таким образом, единым делом (проведение государственной кадастровой оценки) в Центре занимаются бывшие частные оценщики, представители разных структур органов государственной власти и органов местного самоуправления, кадастровой палаты, агентств недвижимости. Подобная исходная дифференциация кадрового со- става оказалась плодотворной. Дополнение знаний одних сотрудников персональным профессиональным опытом других способствовало эффективной реализации государственной кадастровой оценки.

Так, в 2018 году Учреждением осуществлены работы по определению кадастровой стоимости земельных участков водного фонда и населенных пунктов, а в октябре региональным Министерством имущественных и земельных отношений утверждены результаты государственной кадастровой оценки на территории Рязанской области.

По сравнению с 2018 годом в 2019 году количество объектов, подлежащих оценке, почти в два раза больше. Предположительно предстоит оценить:

• •    около 910 000 объектов капитального строительства;

• •    около 8 000 земельных участков промышленности;

• •    около 3 000 земельных участков лесного фонда;

• •    около 90 земельных участков особо охраняемых территорий.

Кроме того, в перспективе передача Центру полномочий оператора региональной геоинформационной системы Рязанской области.

Бережливое производство

Поставленные перед Учреждением на

2019 год задачи масштабны. Для их качественного исполнения требуется четкая организация рабочих процессов. Именно этот фактор представляется, как один из основополагающих для успешного достижения заданных целей.

В феврале 2018 года Центр официально вступил в проект «Бережливое производство», основная идея которого состоит в постоянном стремлении исключить любые виды издержек, вовлекая в процедуру оптимизации каждого сотрудника. Реализуя внутри организации принципы бережливого производства, сотрудники с первых месяцев ощутили эффективность предпринимаемых в этом направлении мер, например:

• •    размещение по кабинетам отделов, задействованных в работе с населением, с учетом максимальной доступности сотрудников, что в совокупности с навигационным стендом уменьшило процесс «хождения» по коридорам Учреждения;

• •    внедрение такого инструмента, как 5С*, который позволил рационализировать рабочее пространство сотрудников, эффективнее перераспределить время, затрачиваемое на выполнение поставленных задач;

• •    разработан «тактический план работ» на период с февраля 2018 по февраль 2019 года с еженедельным интервалом и контрольными датами, утвержден график проведения совещаний рабочей группы по внедрению принципов бережливого производства;

• •    разработаны планы-графики проведения государственной кадастровой оценки в 2018 и 2019 годах. Планы помогают каждому сотруднику учреждения, непосредственно задействованному в процессах оценки, отчетливо

  понимать, какая задача и на каком этапе стоит перед ним и требует выполнения. Соблюдение плана уже сделало возможным утверждение итоговых отчетных документов без нарушения сроков, законодательно установленных в 2018 году;

• •    реализуется проект по оптимизации повышения уровня предоставляемых услуг по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости посредством применения принципов бережливого производства.

Ключевые направления проекта:

• •    включение выбранного процесса оптимизации в тактический план работ;

• •    составление карты текущего состояния выбранного процесса;

• •    разработка стандартов документооборота;

• •    осуществление улучшений в выбранном процессе;

• •    составление карты будущего состояния выбранного процесса;

• •    применение стандартов документооборота;

• •    мониторинг выполнения мероприятий по осуществлению улучшений в выбранном процессе;

• •    подведение итогов работ по проекту.

Рассмотрим пример оптимизации процессов приема замечаний к промежуточным отчетным документам.

Прием замечаний к промежуточному отчету и обработка поступающих документов – процессы наиболее ограниченные сроками, поэтому необходимо было найти решение по повышению эффективности этой работы, поскольку от качества ее выполнения напрямую зависит итоговый документ всей кадастровой оценки.

Проект по повышению эффективности этой работы был прописан в тактическом плане работы с учетом контрольных дат и еженедельных мероприятий, которые сопровождались еженедельными планами. К реализации этого проекта приступили с картирования существующего процесса. В нем объективно отражались все временны́е и финансовые затраты граждан при подаче замечаний к промежуточному отчету, проработаны риски и потери как для заинтересованных лиц, так и для Учреждения. Важность этого проекта заключалась в обеспечении наибольшей доступности для граждан возможности подачи замечаний и, как следствие, в улучшении качества оценки в целом. С учетом этого была проработана карта будущего состояния и установлены сроки внедрения изменений. После апробации этих процедур в проекте были определены параметры, которые можно было улучшить за счет проведения дополнительных мероприятий и доведения их до стандартов. Так, в рамках проекта было сделано следующее:

• 1)    разработана рекомендуемая форма замечания;

• 2)    заключено соглашение с ГБУ РО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области» (далее – МФЦ);

• 3)    проведены обучающие семинары с представителями МФЦ по вопросам повышения качества приема замечаний к промежуточным отчетным документам;

• 4)    стандартизирован процесс приема замечаний в Учреждении и МФЦ, в ходе чего было разработано собственное программное обеспечение для нужд Учреждения;

• 5)    заключены соглашения с ресурсоснабжающими организациями;

• 6)    введен электронный документооборот.

Предпринятые шаги позволили сделать подачу замечаний более доступной и понятной для населения Рязанской области, а рассмотрение замечаний более качественным.

Были сокращены время подачи замечаний заявителем с двух дней до двух часов, а финансовые затраты – до нуля. Резуль- тат от введения формы замечания – всего лишь одно из поступивших замечаний не подлежало рассмотрению в связи с тем, что не соответствовало требованиям законодательства.

Вместе с тем взаимные усилия Учреждения и МФЦ привели к тому, что, приходя с совершенно разным набором документов и знанием норм законодательства, люди имели возможность «по-простому» рассказать о своей проблеме, а специалисты помогали заполнить замечания, чтобы оно было рассмотрено и учтено.

Введение системы электронного документооборота позволило не только повысить контроль за исполнительской дисциплиной внутри Учреждения, но и в разы сократить время на обмен корреспонденцией с региональными ведомствами и местными администрациями, включенными в систему электронного правительственного документооборота.

Аналогичным образом был оптимизирован процесс приема деклараций о характеристиках объекта недвижимости. В результате этой работы:

• •    упрощен процесс подачи деклараций для населения;

• •    обеспечено более эффективное взаимодействие с различного рода организациями для получения необходимой при рассмотрении деклараций информации;

• •    рационализирован учет при определении кадастровой стоимости уточненной информации об объектах недвижимости.

В планах – постепенная оптимизация всех наиболее объемных процессов государственной кадастровой оценки, например, таких как:

• •    определение кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости и объектов недвижимости, количественные и (или) качественные характеристики которых были изменены;

• •    прием обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определе-

• нием кадастровой стоимости;

• •    прием обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Отдельного внимания заслуживает стратегическое планирование кадровой политики в 2019 году. Помимо многоступенчатого введения в профессию оценщиков, предполагается внедрение в Центре матрицы поливалентности (компетенций персонала) и института наставничества.

Матрица компетенций персонала – это совокупность моделей компетенций для должностей, поэтому для разработки матрицы поливалентности потребуется разработать для каждой должности модель компетенций. Для этого необходимо определить перечень компетенций наиболее значимых в работе Учреждения, а затем оценить, какие из них важны для каждой из конкретных должностей.

Во многих современных организациях наставничество является эффективной формой адаптации нового персонала. Наставничество предполагает выделение человека, ответственного за нового сотрудника и помогающего ему полностью освоить свои обязанности, а также правила организации и коллектива. В некоторых организациях наставничество определяют как процесс, в котором вышестоящий сотрудник ответствен за должностное продвижение и развитие новичка вне рамок обычных взаимоотношений руководителя и подчиненного. Основными задачами наставника являются:

• •    введение в должность и перспективы карьерного роста;

• •    вхождение в коллектив;

• •    вхождение в организацию в целом.

Автоматизация группировки объектов недвижимости

Большое количество объектов оценки, кадастровую стоимость которых необходимо было определить в ходе проведения государственной кадастровой оценки в 2018

году, потребовало автоматизации хотя бы части процессов.

Одним из первых этапов, на котором Учреждение столкнулось с острой нехваткой программного обеспечения, был этап проведения обработки перечня, присвоения кодов расчета видов использования и группировки объектов недвижимости. Первоначально эта работа проводилась с использованием Excel, однако чем глубже шло «погружение» в оценку, тем больше у специалистов возникало проблем, хотя, с точки зрения конечного пользователя, работать в таком приложении удобно. К таким проблемам можно отнести следующие:

• 1)    перечень объектов оценки, проведенной в 2018 году в Рязанской области, насчитывал более полумиллиона земельных участков. При таком объеме данных в Excel возникают трудности с фильтрацией полей, добавлением столбцов или строк, что вызывало значительные задержки с возможным аварийным закрытием приложения и потерей результатов проделанной работы;

• 2)    с учетом объема исходных данных многопользовательская работа в Excel становилась невозможной, внесенные изменения не сохранялись, требовались постоянный контроль и множественные перепроверки;

• 3)    исходный перечень приходилось разделять на более мелкие части, раздавать их конкретным исполнителям, потом соединять заново, сводить в один файл и обновлять информацию в нем в случае внесения исправлений и при этом постоянно осуществлять контроль за целостностью данных (сохранением количества уникальных объектов недвижимости);

• 4)    отсутствовал контроль на стадии ввода информации. Здесь человеческий фактор проявился наиболее сильно, поскольку организовать и контролировать ввод в ячейку по маске в Excel без использования макросов весьма затруднительно, поскольку с учетом объема информации перечня макросы отрабатывали бы долго;

• 5)    так как итоговая информация соби-

• ралась из разных частей многократно от разных пользователей, по окончании работ практически отсутствовала информация о конкретном исполнителе определенного блока;

• 6)    для определения количества обработанных объектов недвижимости необходимо было собирать и аккумулировать информацию от всех пользователей, задействованных в этом процессе, что требовало отвлечения соответствующих специалистов непосредственно от процесса и занимало достаточно большой промежуток времени.

Когда в июле 2018 года Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области приняло решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, вопрос автоматизации процессов обработки перечня, присвоения кодов расчета видов использования и группировки объектов недвижимости обозначился особенно остро. И количество объектов оценки, и сложность обработки перечня и группировки объектов капитального строительства значительно выше, чем были ранее. Учитывая полученный ранее опыт, Центр приступил к работе по созданию собственного программного обеспечения, позволяющего облегчить эти процессы и устранить обозначенные проблемы.

Сотрудниками отдела кадастровой оценки совместно с сотрудниками отдела информационных технологий были изучены основные проблемы, возникающие при обработке перечня, присвоении кодов расчета видов использования и группировке объектов недвижимости. В результате появился программный продукт: «Автоматизированная информационная система. «Кадастровая оценка: структуризация объектов недвижимости», обеспечивший следующее:

• 1)    возможность многопользовательской работы на любой операционной системе, будь то Windows, Linux, Mac OS и т. п. Для этого требуются лишь браузер и подключение к локальной сети организации. При

этом предусмотрена авторизация пользователей с возможностью разграничения уровня их доступа;

• 2)    все объекты хранятся в единой базе, в которой отражаются все изменения, что позволяет избежать пропусков и выпадений объектов из перечня;

• 3)    осуществляется форматно-логический контроль за вводом данных, введены необходимые маски полей, например невозможно ввести букву в поле, в котором должны быть только цифры;

• 4)    все действия пользователей сохраняются в истории изменений характеристик объектов, можно посмотреть, кто и когда работал с объектом и какую информацию вносил или изменял;

• 5)    автоматизирован процесс формирования статистических данных о количестве обработанных объектов недвижимости.

Кроме того, приложение позволяет:

• •    проводить контрольную выборку обработанных объектов оценки согласно заданным критериям;

• •    получать различные выборки объектов недвижимости (разработана гибкая система фильтров, позволяющая формировать массивы схожих объектов и одновременно проставлять им соответствующие коды);

• •    пользователю видеть одновременно не только текущие, но и использованные в предыдущем туре оценки характеристики объекта недвижимости.

Закладывая алгоритмы приложения, Учреждение в первую очередь делало акцент на повышении качества процессов обработки перечня, присвоения кодов расчета видов использования и группировки объектов недвижимости, на повышении персональной ответственности исполнителя.

В настоящее время приложение активно используется сотрудниками отдела кадастровой оценки, поскольку Учреждением осуществляется этап обработки предварительного перечня объектов капитального строительства. Сотрудники отдела информационных технологий тесно взаимодей- ствуют с кадастровыми оценщиками и дорабатывают приложение по пожеланиям пользователей.

Интерес, на мой взгляд, представляет и опыт автоматизации процесса приема замечаний к промежуточным отчетным документам. Сотрудниками Центра было создано приложение, позволяющее выводить на экран информацию об объекте оценки, а именно:

• •    основные характеристики (кадастровый номер, вид разрешенного использования, местоположение, площадь, действующая кадастровая стоимость);

• •    к какому сегменту и группе расчета относится объект;

• •    способ расчета объекта оценки (подход и метод);

• •    рассчитанная кадастровая стоимость, отклонение ее от действующей (в процентах);

• •    в случае наличия в списке ценообразующих факторов, которые учитывались при построении модели, их значения для объекта оценки.

Это приложение также обеспечивает многопользовательскую работу, при этом предусмотрена авторизация пользователей с возможностью разграничения уровня их доступа.

В приложении реализована возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по уже ранее построенным моделям оценки в зависимости от изменения значений одного, нескольких или всех ценообразующих факторов, задействованных в модели.

Осуществляется отражение сравнения результатов, полученных по разным наборам ценообразующих факторов.

Приложение удобно для применения и не требует глубоких познаний в области государственной кадастровой оценки.

Использование этого приложения позволило сотрудникам Центра оперативно в режиме онлайн консультировать правообладателей объектов оценки. Таким образом,

Учреждение получило инструмент простого и доступного мониторинга динамики кадастровой стоимости в зависимости от значений тех или иных ценообразующих факторов.

Помимо этого, сотрудниками отдела информационных технологий автоматизированы и другие процессы, связанные с государственной кадастровой оценкой. Например, приложение, содержащее сведения обо всех объектах недвижимости, переданных в Учреждение в виде предварительного перечня и перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке, позволяет осуществлять поиск объектов недвижимости, к примеру, по адресу и площади. Причем площадь можно задать с определенным диапазоном округления. Это приложение позволило упростить «привязку» объектов-аналогов к карте.

Центром государственной кадастровой оценки подготовлены и направлены в Федеральную службу по интеллектуальной собственности все необходимые документы для регистрации программы «Автоматизированная информационная система. «Кадастровая оценка: структуризация объектов недвижимости» в едином реестре российских программ для электронных вычислительных машин и баз данных.

Сотрудничество как основа единого подхода к проведению кадастровой оценки

По моему мнению, важной составляющей качественного проведения государственной кадастровой оценки является применение наилучших разработок и достижений в этой области наших коллег из разных регионов. Накопление опыта применения различных методов оценки к однотипным объектам недвижимости, анализ полученных при этом результатов, обобщение практики массовой оценки, адаптация методических указаний в существующих реалиях нашей страны – это перспектива для улучшения как действующих норм законодательства, так и его понимания и реализации на местах.

В настоящее время, двигаясь в этом направлении, Учреждение заключило 19 соглашений о взаимодействии с бюджетными учреждениями по государственной кадастровой оценке, созданными на территории Российской Федерации. Первоочередная цель заключения таких соглашений – безвозмездный обмен опытом и оказание методологической помощи друг другу в сложных ситуациях при проведении оценки в разноплановых, удобных для каждой из сторон форматах.

При этом важно не только учитывать практику всех регионов и формировать единый подход к проведению кадастровой оценки, но и создавать условия, при которых позиция бюджетных учреждений учитывалась бы на федеральном уровне при принятии решений об изменениях в порядке проведения массовой оценки.

С этой же целью наш регион обратился к председателю рабочей группы «Совершенствование законодательства в области имущественных налогов, кадастровой оценки и оценочной деятельности» при Комитете Государственной Думы по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству с просьбой о включении в состав группы представителя Центра государственной кадастровой оценки Рязанской области. 7 ноября 2018 года по этому вопросу было принято положительное решение. Учреждение заняло активную позицию в деятельности рабочей группы, и уже в рамках первого поручения собрало и обобщило предложения бюджетных учреждений в сфере кадастровой оценки субъектов Российской Федерации по внесению изменений в существующее законодательство о кадастровой оценке. Надеюсь, что совместными усилиями удастся предложить достойные, главное рабочие, законодательные инициативы в сфере государственной кадастровой оценки.

Заключение

Представляется, что государство все- рьез занялось регулированием деятельности в области кадастровой оценки, а это означает, что из года в год качество оценки должно повышаться. Понятно, что снижение издержек, вовлечение в процесс оптимизации и перевод на автоматизацию все большего количества процедур – это требование времени.

В перспективе силами Учреждения предполагается доработать и объединить все программные продукты в одну автоматизированную информационную систему, полностью охватывающую процесс проведения государственной кадастровой оценки, в том числе определение кадастровой стоимости в рамках статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Отдельного внимания заслуживает процесс создания тематических цифровых карт в государственной кадастровой оценке. В 2018 году на уровне правительства Рязанской области было принято решение о передаче Центру полномочий оператора Региональной геоинформационной системы. В рамках реализации этого решения разработана «дорожная карта», согласно которой уже с марта 2019 года Учреждение приступит к выполнению новых функций. На мой взгляд, объединение процессов ведения Региональной геоинформационной системы и государственной кадастровой оценки будет способствовать уточнению характеристик объектов недвижимости, влияющих на их стоимость.