Тенденции судебной практики по делам о самовольном строительстве

В современном обществе строительство является одной из самых активных сфер деятельности, влияющей на все аспекты жизни граждан. Однако, наряду с активным развитием строительства, возникает множество проблем, связанных с нарушением законодательства и самовольным возведением зданий и сооружений. Самовольное строительство не только нарушает права и законные интересы других лиц, но и может привести к серьезным последствиям, таким как угроза безопасности людей и имущества. В связи с этим, изучение тенденций судебной практики по делам о самовольном строительстве является актуальным и важным направлением научных исследований.

Так, понятие «самовольная постройка» дано законодателем в 222 ГК РФ: «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки» [1].

Необходимо отметить, что данная норма действует в измененной редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [2], после чего впервые была предусмотрена возможность не только сноса, но и приведение постройки в соответствии с требованиями, устанавливаемых законодателем для объектов строительства. Как видится, данные нововведения можно оценить положительно, поскольку несмотря на то, что возведение самовольной постройки представляет собой правонарушение, необходимо учитывать также и достаточное количество причин, по которым объект попал в разряд самовольных.

Необходимо также отметить, что ранее существовавшая судебная практика по признанию права собственности на самовольные постройки например, в случае возможного предоставления в будущем земельного участка под ее размещения, была остановлена, в связи с разъяснениями в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [3].

Также в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 июня 2018 года № 304-ЭС18-2938 [7] было отмечено, что недопустимо отказывать в сносе и признании права собственности на одну и ту же самовольную постройку. Это означает, что необходимо выбрать только одно из двух решений. Согласно Постановлению 10/22, признать право собственности на самовольную постройку можно только в исключительных случаях, поэтому, учитывая позицию Верховного суда РФ, вероятность сноса самовольной постройки становится выше. На практике, дела, связанные с публичными интересами, часто решаются в пользу сноса таких построек.

Как видится, причины признания постройки самовольной часто можно устранить, и сохранение постройки может быть более экономически целесообразным. Самовольная постройка не приносит дохода, и часто не подлежит налогообложению. Решения о сносе таких построек могут не выполняться годами, и от этих решений никому не становится лучше.

В рамках данной темы важно отметить определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 апреля 2023 года № 308-ЭС22-27642 [4], в котором детально рассмотрел доводы сторон спора и в итоге изменил тенденции судебной практики и условия легализации самовольных построек. Гипотеза данного определения заключается в следующем: можно ли, при наличии технической возможности, легализовать объект, построенный с нарушениями, при условии ограничения использования земельного участка нормами закона?

Рассмотрим данный кейс более подробно. Согласно фабуле дела спорные земельные участки принадлежат на праве собственности юридическому лицу, а объекты незавершенного строительства физическому лицу. Вид разрешенного использования участков – «ведение садоводства, для ведения гражданами садоводства и огородничества».

В рамках первой инстанции [8] суд установил, что компания направила уведомление в администрацию Сочи о планируемом строительстве индивидуальных жилых объектов на определенных участках. Получив уведомление от администрации о соответствии построенного объекта заданным параметрам и о допустимости его размещения на земельных участках, компания начала строительство двух объектов.

Прокуратура провела проверку использования земельных участков, где находились объекты незавершенного строительства. Так как информация о выданных разрешениях на строительство отсутствовала в информационной системе градостроительной деятельности, прокуратура подала иск в суд о признании этих объектов объектами самовольного строительства и об обязательстве компании снести их.

В рамках рассмотрения дела была проведена судебная строительнотехническая экспертиза, которая установила, что все объекты незавершенного строительства соответствуют параметрам, указанным в градостроительном регламенте правил землепользования и застройки города Сочи, и не представляют угрозы для жизни и здоровья граждан. Кроме того, в заключении экспертизы указывалось, что один из построенных объектов не соответствует уведомлению по максимальной общей площади ИЖС. Однако отклонение не является значительным и может быть технически устранено. Несмотря на это, суд удовлетворил требования прокуратуры.

В суде апелляционной инстанции [9] была удовлетворена апелляционная жалоба юридического лица и отменено решение нижестоящего суда. Была проведена повторная строительно-техническая экспертиза, результаты которой в основном подтвердили выводы предыдущей экспертизы о том, что объекты незавершенного строительства соответствуют правовому статусу земельного участка и только частично не соответствуют характеристикам уведомления, выданного администрацией.

Вместе с тем, апелляционный суд отметил, что, так как объекты не были завершены строительством, они могут быть приведены в соответствие с уведомлением. Кроме того, в материалы дела был включен договор на выполнение строительно-монтажных работ по устранению указанных недостатков. В постановлении апелляционного суда также было обращено внимание на то, что выводы первого суда о возможности использования объектов незавершенного строительства в будущем в виде гостиницы были преждевременными.

Помимо этого, фактическое использование объектов в будущем не может служить доказательством нарушения целевого использования земельного участка на текущий момент, что является квалифицирующим признаком самовольной постройки в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ. Здесь же суд верно заметил, что прокуратура не предоставила доказательств невозможности использования объектов незавершенного строительства для личного проживания.

Суд кассационной инстанции [10] согласился с доводами апелляционной инстанции, считая, что снос объектов незавершенного строительства будет исключительно крайней мерой из-за отсутствия доказательств нарушения законных интересов в сфере публичного права при сохранении спорных объектов на земельных участках, создании объектов таким образом, что их сохранение представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также при том, что восстановление прав возможно только путем сноса имущества ответчика и при соблюдении баланса интересов сторон.

Верховный суд РФ отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе постановление первой инстанции. Основная идея определения заключается в недопустимости строительства капитальных сооружений в соответствии с нормативными ограничениями правового статуса земельного участка, независимо от того, была ли предпринята попытка получить разрешение на строительство и есть ли возможность привести объект в соответствие с установленными требованиями.

Как видится, данное дело ужесточает процесс легализации самовольного строительства. Борьба с самовольной застройкой занимает одно из важных мест в списке задач всех властных структур, и принятое Верховным Судом РФ решение во многом продиктовано вопросами борьбы с самовольной постройкой, которые остаются крайне важными и социально значимыми.

Обратимся к иной судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством. В последние два-три года судебная практика демонстрирует тенденцию к смягчению правил признания права собственности на объекты самовольного строительства, а также к упрощению процедур их легализации.

Это подтверждают правовые положения, изложенные в постановлении Пятнадцатой ААС от 13 июля 2022 года. Например, снос объекта самовольной застройки допускается только в случае установления невозможности приведения объекта в соответствие с требованиями разрешительной документации по строительству и императивными требованиями законодательства. Отсутствие разрешения на строительство также не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольной постройки следовательно, единственным безусловным основанием для его сноса.

Анализируя сложившуюся практику, можно отметить, что суды допускали снос объекта капитального строительства в качестве крайней меры только при наличии следующих условий: серьезные нарушения градостроительных норм и правил, невозможность их устранения путем приведения в соответствие установленным требованиям, несоответствие построенного объекта нормам безопасности и нарушение прав третьих лиц [5; 6].

Таким образом, можно выделить следующие тенденции в российской судебной практике в обозначенной сфере:

• •    Количество дел о самовольном строительстве постоянно растет что связано с увеличением объема строительства и усложнением градостроительных норм;

• •    Суды все чаще требуют от застройщиков строгого соблюдения всех градостроительных норм и правил, включая получение необходимых разрешений на строительство и проведение экспертизы проекта;

• •    Суды стали признавать самовольным строительством не только объекты, возведенные без получения необходимых разрешительных документов, но и те, строительство которых было начато без соответствующих разрешений;

• •    Все чаще выносятся решения о сносе самовольных строений, так как это является одним из основных способов устранения последствий самовольного строительства;

• •    В случае признания объекта самовольным, суд может обязать застройщика возместить ущерб, причиненный окружающей среде инфраструктуре и третьим лицам.