Теория и практика оценки стоимости гостиниц

Автор: Едемский Алексей Александрович

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Экономика и управление народным хозяйством - оценка различных объектов

Статья в выпуске: 6 (165), 2015 года.

Бесплатный доступ

В статье обсуждаются особенности определения стоимости гостиниц в рамках законодательно установленных подходов к оценке. Представлены основные результаты анализа международного опыта по рассматриваемой тематике, сформированного на развитых рынках гостиничной недвижимости. Рассмотрена методология индикативной оценки стоимости гостиниц на отечественном рынке гостиничной недвижимости. Предложены методы выделения стоимости недвижимого имущества из стоимости действующего гостиничного бизнеса.

Рынок гостиничной недвижимости, оценка стоимости гостиницы, индикативная оценка стоимости гостиницы, средняя цена продажи номера за день

Короткий адрес: https://sciup.org/170172734

IDR: 170172734

Текст научной статьи Теория и практика оценки стоимости гостиниц

Выводы по результатам выполненных расчетов:

1) в соответствии с обзорами рынка в 2011–2012 годах в Москве средние значения показателя ADR для гостиниц класса 3* составляли 180–200 долларов США, 4–5* – 390–410 долларов США. Таким образом, значения ADR объектов с порядковыми номерами 5, 6, 8 (табл. 6) выпадают из границ рыночного диапазона;
2) существенное отклонение значения стоимости гостиничного номера, получившееся при применении эмпирического приема, для объекта № 2 (табл. 6) может быть обусловлено некорректным определением величины ADR (из-за неполноты информации о финансовых результатах деятельности гостиницы или же из-за более низкого значения фактической величины загрузки) либо инвестиционными ожиданиями покупателя, который уверен, что сможет увеличить доходность рассматриваемого объекта, повысив тем самым капитализацию объекта;
3) гостиница «Националь» (№ 3) представляет собой уникальный исторический объект. Получившееся значение ADR соответствует среднерыночным показателям для гостиниц 4–5*, хотя этот объект по стоимости размещения находится в верхнем ценовом сегменте. Таким образом, результаты, полученные эмпирическим приемом для

этого объекта не могут быть объективными, и требуется дополнительная валидация исходной информации;

4) 3/10 доли города Москвы в здании гостиницы «Hilton Moscow Ленинградская» были проданы на аукционе владельцу оставшейся доли (7/10) в этом здании. Таким образом, в стоимости продажи может быть отражена так называемая «премия за контроль», которая может превышать 30 процентов ¹. То есть, «очистив» цену сделки от этой премии, получим примерную цену за номер в размере 10,1 миллиона рублей против 8,5 миллиона рублей – цена, рассчитанная с применением эмпирического приема, что может служить допустимым результатом;
5) значение ADR для гостиницы «Метрополь» явно не отражает тенденции рынка и не может быть использовано при анализе;
6) гостиница «Будапешт» имеет значение ADR , соответствующее гостиницам класса 4–5*. Таким образом, здесь также можно говорить о некорректности исходных данных. Если для расчетов мы используем среднерыночную ADR (для гостиниц класса 3–4* она составляла на дату сделки 6 400 рублей за номер), тогда стоимость номера при использовании эмпирического приема составит 6,4 миллиона рублей против предполагаемой стоимости сделки 8,9 миллиона рублей. В этом случае недооценка стои-

* Окончание . н ачало см.: и мущественные отношения в р оссийской ф едерации . 2015. № 5.

мости актива, определенной эмпирическим приемом, может быть связана с тем, что рассматриваемую гостиницу следует относить к классу 3–4*, нежели просто к классу 3*, то есть ADR этого объекта должен быть выше. Кроме того, вполне возможно, что уровень фактической загрузки гостиницы превышает среднерыночное значение, поэтому при использовании экспресс-метода необходимо вводить повышающую корректировку.

В соответствии с таблицей С. Рашмора ²средних значений мультипликаторов для корректировки значений ADR , в том числе на фактический уровень загрузки, поправочные коэффициенты находятся в диапазоне 0,473–1,476. Минимальные значения мультипликатора характерны для гостиниц, уровень загрузки которых ниже среднерыночного, а также для объекта с максимальной ставкой по ипотечному кредиту. Среднее значение мультипликатора для корректировки значения ADR гостиницы, которая имеет загрузку ниже рыночных показателей, составляет 0,860.

Таким образом, подводя промежуточные итоги, можно сделать вывод о том, что эмпирический прием может оказаться вполне работоспособным и на российском рынке гостиничной недвижимости. Ограниченность и закрытость информации не позволяют в полной мере апробировать этот метод. В процессе дальнейшего развития рассматриваемого рынка недвижимого имущества этот прием может быть дополнен различными корректирующими коэффициентами, отражающими региональную специфику.

Необходимо помнить, что с помощью эмпирического приема определяется стоимость действующего бизнеса и для выделения стоимости, приходящейся на объекты недвижимости, следует вводить дополни- тельные корректировки, которые будут приведены далее.

Методология реализации доходного подхода при оценке гостиничной недвижимости

В соответствии с ФСО № 1 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Этот подход применяется тогда, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

С точки зрения активных участников рынка гостиничной недвижимости, доходный подход в наибольшей мере отражает существующее финансово-экономическое положение гостиницы, поэтому ему, как правило, придается максимальный вес при согласовании результатов, полученных в рамках реализации существующих подходов к оценке.

Учитывая методологию рассматриваемого подхода, доходная часть рассчитывается на основании средней цены продажи номера за определенный период времени (как правило, с помощью показателя ADR ), скорректированной на сбалансированный уровень загрузки гостиницы, который основывается на показателях ретроспективной деятельности рассматриваемого объекта ³. Доходы генерируются за счет нескольких центров прибыли, львиную долю которых составляет выручка от продажи номеров (room revenue). Остальной доход формируется за счет продажи продуктов питания и напитков (food and beverage, F&B ), предоставления средств коммуникации (телевидения) и прочих услуг, таких как химчистка, спа, аренда помещений и т. п. ⁴.

Как правило, доходы от продажи номеров приносят 60–80 процентов от всего дохода ⁵. Величина доходов от F&B может находиться в интервале от 20 до 35 процентов, причем максимальные значения из указанного диапазона характерны для сегмента класса люкс. Прочие доходы могут приносить до 5–10 процентов от всего денежного потока гостиницы ⁶. При этом расходы на обслуживание номеров могут составлять 15–25 процентов от величины продаж номерного фонда, а расходы на F&B достигать 50–60 процентов от доходов от F&B ⁷.

В отличие от многих других видов недвижимости гостиницы на начальном этапе функционирования работают в убыток. Этот период может продолжаться от одного года до четырех лет, пока объект не выйдет на уровень доходности, позволяющий поддерживать нормальный уровень финансирования деятельности и должным образом содержать имеющееся в его распоряжении имущество. По этой причине прогноз доходов и расходов очень часто строится на период до 10 лет 8.

Реализация доходного подхода включает следующие этапы:

1) определение справедливого (объективного) объема доходности, который может быть достигнут рациональным субъектом управления (РСУ) ⁹ в предположении, что гостиница полностью оснащена, должным образом обслуживается и находится в пригодном состоянии. В случае если оценка проводится при допущении, что последующему собственнику не передаются права

на гостиничный бренд или торговую марку, тогда необходимо вводить корректировку на возможное изменение размера денежного потока. И наоборот, если известно, что оцениваемая гостиница будет находиться под управлением известного гостиничного оператора, что предположительно позволит увеличить загрузку или рентабельность операционной деятельности, то соответствующие допущения должны быть отражены в оценке. Тем не менее все детали и особенности соглашений об управлении или лицензионных соглашений, оказывающих влияние на операционную деятельность объекта, должны быть детально проанализированы и учтены в оценке 10;

2) величина затрат, а также используемые при оценке специальные допущения должны соответствовать значениям, которые могут быть достигнуты РСУ, то есть наиболее вероятным покупателем или оператором в случае приобретения такого объекта на открытом рынке;
3) для определения стоимости рассматриваемого имущества чистый операционный доход капитализируется по соответствующей ставке, отражающей существующие риски и доходность рассматриваемого имущества, а также его торговый потенциал. Прогнозируемый объем финансово-хозяйственной деятельности гостиницы должен отражать сложившиеся на рынке экономические условия и, кроме того, требует подтверждения путем сравнения с компаниями-аналогами ¹¹.

Поскольку доходы гостиницы форми- руются целым комплексом активов, включающих недвижимое имущество, объекты движимого имущества, а также нематериальную составляющую, для выделения доли стоимости, приходящейся на объекты недвижимости, все составляющие чистого операционного дохода, генерируемого прочими центрами прибыли, должны быть нивелированы. Для этого целесообразно использовать метод Рашмора (The Rushmore Approach), который на протяжении более 20 лет применяется на развитом рынке гостиничной недвижимости США. Этот процесс состоит из двух этапов:

• на первом этапе вся бизнес-составляющая вычитается из величины денежного потока. Как правило, это осуществляется путем экстракции из величины денежного потока всех платежей по управленческим контрактам (соглашениям), уплачиваемых собственником. Предполагается, что таким образом может быть определена и нивелирована доля нематериальной составляющей в стоимости бизнеса;
• на втором этапе необходимо вычленить стоимость движимого имущества ( FF&E ), которым укомплектована гостиница ¹².

Выделение бизнес-составляющей

В отличие от торговых или офисных центров, на аренду помещений в которых могут заключаться договоры длительностью более одного года, для гостиниц характерна смена арендаторов в течение одного до четырех дней. В связи с этим для того чтобы поддерживать экономически обоснованный уровень загрузки, гостиница должна соответствовать сложившимся требованиям рынка и успешно быть проданной в случае необходимости. Кроме того, проблемой является поиск и последующее удержание квалифицированного персонала. Все эти факторы свидетельствуют о том, что для эффективного функционирования гостиницы необходима высоко- классная система менеджмента.

Другим видом бизнес-составляющей являются выгоды, которые появляются благодаря объединению с признанным гостиничным брендом либо же подписанию с ним соглашения об управлении и т. п. Финансовые результаты узнаваемой гостиничной сети, как правило, лучше, чем у независимых гостиниц, потому возможная разница в доходах также рассматривается как вклад в стоимость бизнес-составляющей.

Если собственник гостиницы желает примкнуть к определенной сети, чтобы приобрести преимущества, связанные с брендом и системой бронирования, то в таком случае возможны две опции:

1) привлечение управляющей компании, принадлежащей к определенному бренду и осуществляющей профессиональное управление операционной деятельностью. Это так называемые «управляющие компании первой категории» (first-tier management companies), например Hyatt, Marriott, Rezidor или Hilton и т. п.;
2) использование управляющей компании, не имеющей бренда, и заключение отдельного договора с франчайзером на использование определенного названия и логотипа с целью получения таких преимуществ, как:

• идентификация с брендом;
• реклама;
• централизованные системы бронирования;
• обучение;
• оптовые закупки и прочее.

Это так называемые «управляющие компании второй категории» (second-tierm anagement companies), например Comfort Inn, Days Inn, Interstate Hotels и т. п. Отчисления за франшизу и прочие платежи франчайзеру также оказывают влияние на величину денежного потока, связанного с бизнес-составляющей.

Для первого варианта гонорар управляющей компании, как правило, состоит из базовой ставки (base fee) и поощрительной премии (incentive fee). Базовая ставка обычно составляет 2–4 процента от валового дохода. Как правило, поощрительная премия берется в процентах от валовой операционной прибыли (GOP) и может находиться в диапазоне 8–12 процентов от GOP, что в пересчете на валовой доход может составить 1–2 процента.

Для второго варианта, когда отсутствует принадлежность к бренду, базовая ставка может находиться в диапазоне 2–4 процентов от валового дохода. В случае заключения договора франчайзинга плата за франшизу может составить 3–5 процентов от доходов номерного фонда. После включения прочих отчислений франчайзеру (таких как плата за использование централизованной системы бронирования, реклама, обучение и т. п.) суммарные затраты могут составить 6–10 процентов от доходов номерного фонда.

Следует отметить, что необходимо четко понимать структуру себестоимости основной деятельности, чтобы при корректировке денежного потока на бизнес-составляющую не допустить двойного счета, так как часть отчислений франчайзеру, например плата за использование системы бронирования, может быть отражена в себестоимости номерного фонда 13.

FF&E имеют достаточно ограниченный срок полезной жизни, который варьируется от 3 до 10 лет. Большинство операторов требуют от собственников гостиниц формировать резерв на замещение с целью будущей замены FF&E .

Для того чтобы выделить стоимость движимого имущества, возможны два способа:

1) рассчитать и выделить стоимость движимого имущества в текущем состоянии;
2) выделить в виде резерва на замещение затраты на будущую покупку FF&E , и скорректировать денежный поток.

Применение этих способов должно приводить к одинаковому результату, в котором стоимость FF&E не учитывается в стоимости гостиницы (см. табл. 7)

Таблица 7

Исходные данные
Чистый операционный доход, тыс. р.	1 000 000
Коэффициент капитализации, %	12,5
Суммарная стоимость гостиницы, тыс. р.	8 000 000
Стоимость FF&E , тыс. р.	750 000

Способ № 1		Способ № 2
Суммарная стоимость гостиницы, тыс. р.	8 000 000	Стоимость FF&E, тыс. р.	750 000
Стоимость FF&E , тыс. р.	750 000	Коэффициент капитализации, %	12,5
Стоимость гостиницы за вычетом FF&E , тыс. р.	7 250 000	Доход от FF&E , тыс. р.	93 750
		Чистый операционный доход за вычетом дохода от FF&E , тыс. р.	1 000 000 – 93 750 = = 906 250
		Стоимость гостиницы за вычетом FF&E , тыс. р.	906 250 /12,5% = = 7 250 000

13 Rushmore S. MAI, FRICS, CHA (2004). In Defense of the «Rushmore Approach» for Valuing the Real Property Component of a Hotel. URL: Korobkin Alexey. Hotel Management Contracts in Russia and the CIS (2011). URL: hotel-management-contracts-in-russia-and-the-cis

CO b

g 1

ю E

LO co co

CD co

CM о

о CM co

CD ^b ^b

^b co

co 00 LO

co '4-

CD CO

00 co

^ CO co

CD 00

LO о

CD co 00

CM co

co co co

CD co

co о

co CM

CD co LO

CM CD CD

Cm s

LO о

5 о

00 00 CD

00 CD

CD CO

^ LO CM

LO co co

cm co CD

Xb co 00

LO о

ф X 5

о о о

со

о со ’М-

LO"

СО

В-<ь i 8е ф 5 со о и о

о d X

со ф ю

с£ ф

о.

сс Q

н 3

ф”

S 1— о о

СП

СП о о. ф

о СП н о ф т

СП X

S н о о

С[ ф

с о;

О^

оГ S

ф СП о о.

Е[

СП ф 1— о

S X со 5

ф СО

Ф СП о о_

JS S

С1 ф о. о

LO co co

00 co

о co

’M-о

CO co

LO CD CM

CD CD CD

CD co CD

LD CM

co о

см LO 'sb

см xf о

со LO

CD со

со со

со

LO со LO

со со

^ь

co о

см

LD cd"

со CD со" со

co co co

CD co

^ co о

00 co

’M-о

CM co

о LO

CD CD

LD co CM

co о

О) xf о

о о LO

CD CD

со

LO о

со

CD CD 00

со о со

co о

00 00

’М-

LO см

CD CD cd" CD

LO co co

CD co

о co

’M-о

co co

CD CM

LD co ^b co

co о

со

О)

о см

00 со со

’М-

со см

со

со со о

^t s CD 00 CD co CD

co о

LO ’М-о

’М-см

^b ^b cm" co

LO co co

CD co

LO о

о о о

CD CD LD

CM co co

LO со ’М-

LO со LO

’М-'sb

о о со

LO см

со со

00 со

CD 00

co о

’М-00 со

см см

LO co co

CD co

co о

LO 00

|O 00 LD CD CD

о со CD

см со

CD см

LO 00

о со со

см 00 LO

со

CD co CD

CD CD

о о ’М-

см

co cm"

co co co

о co

00 co

co о

о о

CD 00

CD CD CD

00 о

о о о

О) CD 00

00 со

о о о

00 ^ь со

со

CD CD CD

s co

о о о

о см

cn о

CL Ф

о СП 1— о

Ф T

>s Ф 5: X

T о

Ф CL o cn 1— о Ф T

Ф C[

о Bo b

CL Ф

Ф co 5 b co

H 3

СП о CL Ф

CL C

О cn 1— о Ф T

о 1= 5 о

CO C[ CL о

Ф L_ 11 6 в о -о

О о

as я ™ 2 co ф Q, H о

о d X co Ф

Ю c£ Ф

cc Q

о d X

co Ф

c£ Ф

0) DC

1 о ■e go о ст

CD CD S CD 5 'o

I - 1 5 CD CD 4 3 O’ C as

о oc 9 E e s R о

>< 5 -Q S s з a s ° ч О ф Ф CL

CL С

S О

о 2 О S

О =С н СП О Ф я о

1Г2

Е ^ о о о

со ф ю

о.

в о о

ф S

ф н

со ф ю

о.

'сп ф О) ф

ф > ф

со ф ю

о.

ф -С О

ф ф т о о.

и Л 5 (D

E ci

1 - 0)

g-OC 5:03

8 pa a^

1- M

CD X

Ф Q.

CD d;

Ф Ф

Cl О

_n C[

О С[

S- °

S ч я £ S я

О о

о S as

5 ф ,Ф CL Н о

ci о

СП

со

о.

ф"

00 ф

1—

о;

Ф о

х т

я со я

< ю

Продолжение таблицы 8

s CD 00 1^ CD

Ю О

CXI

co LD

CD LD CD

co co

CXI

CD О

со

СО

СО 00 00

см CD

LO со LO

см о

CM 00 00

co CXI CD

'sb

00 LO о

00 CD

о о

СО 00

СМ со о

О СО

со 00 см

со о см

00 00 co

CD ^ о

00 см

00 LO о

CM 00 00

CM LO

LO co co

СО

СМ см

со

co CM

СО

CD О

CD о

со со 00

co co co

"M" co CD

LO CD о

co LO "M"

CM LO о

со

СО

00 о LO

CD CD LO

to co

co co CD

СО

см см

СО

со

LO CM

CD co co	cd co co co Ю co о CXI	§
co co"	о о
CD 00 CD CD to	co CD cd co о cd co о CXI	§
co cd"	о о
CD CD CM CD CM to	CXI co co CXI	§
CD CM cd"	о о
CD 3 00 CD LD	co CXI co co co	to о
LD CM cd"	о о
CD CD CD Xb S О	in to to	8
co cd"	о о
CD CD CD CD CD CM о	о о о to to со to to	1
>X "g? C 0) cc § ° CD CJ 5 s p is О CO О CD Ч С ’C	>s о о с; си сп о >s d 5 X 5 ^ю 1 - г S Q. СП о 9 >S CQ as 2 ° О X s а	§ ч Е и о Q. в £

о со со

со со со

СО см

LO О

О см

о 00 co

00 LO

LO co

co LO

*M" CD

CM ^

*M"

to со

*М" 00 CD

LO 00

со

-5" см со со *М"

см

00 о CM

LO со

CM к

со

00 CM 00

LO о

со LO to

*М" со *М"

co *sb co

00 LO co

to см см

к <0 О <о

с>

^ со" см

cd"

LO LO" LO

CM ГЧ co

LO to"

о^ ^

co co"

со

со со 00

00 см

о см

см

co co 'sb

*M" LO о

co о

о о

CM LO

co о 00

CD co

to 00

00 о со

CD со со

со

*М" ^ь о

о см см

о см

о о

со

LO О co

co ГЧ co co к

со 00 00

CD со со

to 00 о

*M" LO CM

со LO со

со LO

co co co

00 см

to LO co

ь V) о V)

с>

со со" см

o" co

00 co" LO

co l< co

CD^ ^

LO co"

C*D ^

co co"

co to"

LO *М" LO

см

00 LO CM

CM о CD

"M" co LO

CM ^b о

'4см

CD 00

00 co

CD co CD

*M" со 00

см CD LO

со со *М"

со

co о

со

co co

LO co CD

о CD О

R О к

О)

CD CD

O) о

00 CM to

*М" LO со

to *sb co

LO *M" о

к V) о V)

с>

о to" см

к co" co

°ч 2

!D ^

co co"

о ^

со

см СО со

о со

00 см

CM CM LO

*M"

CM CM

CM 00

co ^b co

*M" ^b 00

CD CD co

to LO

to co

CM со co

00 со см

CD со см

со

LO CD

co LO

CD CD LO

LO co

2 ч-

CD О)

оо ID

co о

CM ’sb co

LO to co

co см

co 00

LO co to

ь V) О <о

Ь>

to" см

со

CD со

LD cd" cm

о co"

o^ to"

^b co"

см

со 00 CD

CD со со

см

LO *sb 'sb *sb ’sb

co CD

*M"

CM о

LO 00 co

CD CD co

*M" co

LO ^b со

LO co CD

см

LO см

со

*M"

00 to

LO CD to

со co co

LO co co

CD О CD

со CD со

со со

00 CD ^b

CD 00

LD co

□) co

о см co

co о 00

co co

о о со

о to

к V) о V)

с>

to" см

to o" to

CD cm" CO

1О со" со

cm co"

CM lo"

co co"

т~

о 'йЬ

о со см

00 о

о co CM

CM о 00

00 о CM

*M" о co

о LO

*M" 00 CM

о ^ь со

со

о о CM

о ^b to

CD CD CD

co co

^ со

LD co

co co

о co

о LO co

LO *sb 00

LO LO

О to 00 to

s со Т Ф Ф ю со -

х 5

ф ^ cl о т Ю о ф "^ Т О

5 О

Ф I

0_ т

о о CL

Ф c

Ф co

d; Ф

T Ф T Ф CL c

Ф Ф T о CL c

co Ф Ю

5 c[ О X о ф

DC S

Ф H

CD О

О CL c

_0 H о о

о н о ф

ф о

СП

S н

_0 н о о

о н о ф

ф о

о о CL

Ф c

Ф co

ф ф T о CL c

-Q

CL Q.

5 о

О е « 1^

SvS

S &

Ф )^ MD Q)

CLxq

-D О

1°

8 й Ф и;

$ ”

§ =r 0> °

5 °^ св ci X s 9 з x cq

E О 5 ^1:1

"n co §ю

X г ф °" CL n> ф СО

т CD

Ф °Й с; ф СП >

^ сл

co Ф

15) c

Ф ^

1—

CL Ф 5

5 co ^ф

ф ^ю

ii m ^s =6

5° о oO pIt

1o ф

^ф

5 о

>> CO

S d

	'4" LO		05 05	со со LO	со со Xb	*М" о 05	00 LO о	со
см	^	о со	со СП 05		со см см	о	см 00 00	со
о		о	СП см	см	см	05	05
CD СО	СМ 05 LO	in	S	LO со	00 со	05 05	со LO ^	см
	'4" СМ	In	СП	LO ’sb со	*М" со	05 00	05 Б	о in см
О		05 05	си см	см	см	00	05	CD

со со

СО

LO СМ СО

со

In со in о о со со

й со со со

<м

00 'sb '4

СО С^

о со

05 00

со LO со

'4-со

си in in

о со"

со

05 о"

LO со"

о^ ^

CD^ ci CO

о> см о>

05 со см

со

си о си

си

со

in со

СП со

со

05 05

С^

LO со 00

со со

05 LO со

со LO

in CO

о со"

о 05

05 о"

о^ ^

ci CO

СР

см

CD СО

со 05 ^

со

о>

СО

05 00

^Ь

СП 00

05 СО

СО СО

С^

05 ’sb LO

со с^

'4-со со

05 с^ со

О CD

CD CM 05

CM CD

1П

о о

1П

О)" со

со оо

05 о"

LO eV

о^ ^

O> o" CO

см о

in CD CD

СО

со 'sb LO

in со

со

LT5

<М

1^ 05

СП

С^ О СО

С^ 05 С^

С^

LO 00 05

со со со

с^ с^ со

05 00

LO 05

СО

co CM in

CM О

о со"

сч

со

х со"

СО

О^ ^

co co"

СО

О со

с^

О) со с^

о со

со о о>

3 05

СП

'4"

LO СО с^

с^

со

-5-

со со

со

00 LO со

LO 00 05

СО

о in co

co CD CM

о in

о о

о со"

о^ со

х со"

со^

о (N

о^ ^

CD co" CM

о>

со

CD СО in

CD CD

о LO со

о О) CD

о> О) CD

in О) in

оо со

05 со

LO Б с^ со

с^

LO о

05 с^ 00

о о

со со

о о с^

'4-LO со

со

CM CD

” О Z Ц

а®

Ф г Е О. °

$ о о £ ш X го £ со

О -0 u КО О X

3 с

т О 05 ст i ^хо СО 5 ф

5 к ф Ilf СО " CL ^с

Е О. Ф 05 ° £

го го

с s ю ” Ч И” С (5 ф к ^ to ГО V -8> 4 S O-W" J <0 ф

а. о U-5 2 8 * Е Е

S 2 8> о ф <с q т с ф 3 S СО а 3

\О ’X

-х^

$ 2 X £

S S

ф о. о £

о СП

Ф с[

ВТ ^ со 5 ф

S ю

05 г т о.

S о ^тс; х

т Н

со ф ю

о.

В' о с

со с

ф S

05 СП о

X 05 о

В d о X

^=1

о; Ф 05 ,Ф

с ^

2 Е

S Ф О. О)

со О ■ Ф ^ Ф \о $ В г С Ф о. ф 5 -ф 05 05 Ф СО СП £ 05 о ill ^ ф i ф ХО о ® ^ о ” ф i $ Е X Д о m

Ф X Ч. о. ОС z Т

ri о X о ri

Ф X

Ф 8 o® >s d. It

LO co

05 00 LO

LO co

LO ^ 00

со со о>

о со о

LO CD

О LO см о"

со

CO c[ О

Q. Ф c о b co о

b CL

1— о о с

CD О Cl 8 О

05 CO

05 ^

Ф s

B-B-(0 о

co Ф

о Q. Ф CD Ф CL

_0 1— о о

о 1— о

о Q. Ф СП Ф CL

s 1— о о 2

о н о

1-о

05 н

о о. с

со ф ю

о.

ф" X 05 С[ о о. с

о с

X о. ф С[ со

см ш ш

00 о

о"

см со CD

ш CD ш

см

ш со

CD CD

о 00 *sb о"

ш о

со

CD см о>

см CD

LO со LO о"

см

ш ш со

со см ш

LO со со о"

см со

см о

со со

о ш со

со CD см

о ш

со со

о"

CD со

о> со

см

см см

05 о"

см со

ю о> со

о сто ° а X т о ¹ri го -sS

и «8 5 а 5 Е ь ° 1 1

05 н

Е[ О. о к СО е

о о

ф ф ri £ О о Ч i ¹

О VO о г о; * ” го В * > о х ь Ф о Н с

ограниченный период времени и с изъятием данных за некоторые годы.

8”

'4" СО

О Sg СМ о 05 СО

2 Si О Ц Ф T T ®

о 3 a. ?®

£ о о а

П о *

со _п Ф 1- ю о „ ^ о $

СО ф X 5 СО >>

2 СП S ао £ О

2 ф S

* о ^sS ч

го" m 1— о ф

” S О 3 04 ^ О ^ s 5 ГО I i ф s g ко oil л 5 2 УН е S Е S ф >, о л о. ь со к: ООО

Существует мнение о том, что для определения стоимости гостиницы как объекта недвижимости необходимо проведение дополнительной корректировки на оборотный капитал. Такая корректировка не является обоснованной, поскольку в действительности у рационально управляемых гостиниц отсутствует положительный оборотный капитал – текущие активы финансируются за счет текущих пассивов, и между ними соблюдается соотношение 1 к 1 14.

Пример возможной реализации метода DCF представлен в таблице 8.

Заключение

Оценка стоимости гостиниц является достаточно сложной задачей, для решения которой требуются не только знания в области оценочной деятельности, но и знание специфики функционирования таких объектов. Нами предпринята попытка обобщить опыт по рассматриваемой тематике, существующий на развитых рынках недвижимости и предложить пути решения ряда проблем, с которыми могут столкнуться практикующие оценщики, а именно:

• верификация величины и структуры затрат на создание гостиничных объектов, полученных в результате оценки их стоимости;
• возможность применения экспресс-метода для индикативной оценки стоимости гостиницы;
• выделение стоимости гостиницы как объекта недвижимости из стоимости действующего бизнеса.

Разумеется, приведенные в статье материалы не являются обязательными к применению, но могут служить отправной точной при решении задач, связанных с оценкой стоимости гостиничных объектов.

Список литературы Теория и практика оценки стоимости гостиниц

RICS Valuation - Professional Standards. Incorporating the International Valuation Standards, March 2012
Rushmore Stephen. Hotel valuation Thumb Rule // Hotels monthly, October 2003. URL: http:/www.hvs.com/article/594/hotel-valuation-thumb-rule
Пратт Шеннон П. Оценка бизнеса. Скидки и премии. М.: Маросейка, 2011
Евстафьева Е. М., Федотова М. А. Премия за контроль и скидка за размер пакета: практическое применение отечественной статистики // Оценочная деятельность. 2008. № 1. URL: http://smao.ru/files/magazine/2008/01/1_67-71.pdf
URL: http://www.coleschotz.com/2B7963/assets/files/News/323.pdf

Статья научная