Территориально-экономическое зонирование города Омска

Автор: Ермаков Сергей Олегович

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Экономика и управление народным хозяйством - оценка различных объектов

Статья в выпуске: 9 (180), 2016 года.

Бесплатный доступ

Автором представлена история развития территориально-экономического зонирования города Омска. Рассматриваются методические и практические аспекты создания актуального территориально-экономического зонирования территории на базе предыдущих, наиболее востребованных вариантов зонирования. Приводятся основные результаты территориальноэкономического зонирования, разработанного некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков» по состоянию на 1 января 2014 года.

Территориально-экономическое зонирование города омска, контроль за использованием земель поселений, дифференцированные платежи за землю, клуб брокеров коммерческой недвижимости, влияние ценообразующих факторов на стоимость земельных участков

Еще

Короткий адрес: https://sciup.org/170172248

IDR: 170172248

Текст научной статьи Территориально-экономическое зонирование города Омска

Во все времена город был центром различных видов деятельности – торговой, культурной, административной и промышленной. В связи с этим появилось понятие «городское пространство», которое отождествляется с комплексом городских земель и их использованием в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка.

Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений.

В Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих документах отсутствует запрет на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель населенных пунктов по функциональному признаку.

В большинстве стран мира налоги на землю и недвижимость являются основой финансов местного самоуправления, поэтому сегодня процедура проведения территориально-экономического зонирования – одна из приоритетных задач для местной власти и бизнес-сообществ, работающих на территориях городских поселений. Город Омск не является исключением.

Постепенное формирование цивилизованного рынка недвижимости в нашем регионе стимулировало профессиональное сообщество к формированию критериев, определяющих стоимость недвижимости и земельных участков, при этом местоположение имело важнейшее значение.

Начиная с 1997 года омские риелторы публиковали в журналах о недвижимости простейшую аналитику, представлявшую собой карту города, на которую накладывалась квадратная сетка из 16 квадратов. Для каждой зоны (зона состояла из одного квадрата) приводились интервалы рыночных стоимостей для объектов недвижимости (жилой, коммерческой, земельных участков). Чуть позже у некоторых омских риелторских компаний стали появляться варианты зонирования, связанные с исторически сформировавшимися частями города (исторический центр, поселок Московка, Амурский поселок, поселок Солнечный и т. д.). В таких вариантах зонирования уже можно было насчитать до 30 отдельных зон.

Следующим важным этапом развития территориально-экономического зонирования земель Омска стало появление реше-

Данные в статье приведены по состоянию на 1 января 2014 года. В настоящее время они актуальны, так как очередное ценовое зонирование города Омска в соответствии с планом работы некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» будет выполнено в 4 квартале 2016 года.

ния Омского городского совета от 20 сентября 2000 года № 289 «Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории города Омска». В этом документе подробно описаны 42 оценочные зоны на территории города Омска и указаны дифференцированные ставки земельного налога для каждой из оценочных зон. Зонирование получилось достаточно объективным, поэтому не только администрация города, но и участники рынка недвижимости долгое время использовали этот документ с его последующими актуализациями в своей профессиональной деятельности.

В 2011 году появился еще один интересный вариант территориально-экономического зонирования для земель, наиболее часто участвующих в коммерческом обороте на территории города Омска, – зонирование, приведенное в бюллетене «Сборник рекомендаций для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2011 года» (сборник рекомендаций распространяется некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков» на коммерческой основе. URL: , который был подготовлен рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости совместно с несколькими омскими оценочными компаниями по состоянию на 1 января 2011 года.

На момент создания сборника рекомендаций в Клуб брокеров коммерческой недвижимости входили восемь крупных риелторских компаний Омска, которые контролировали около 40 процентов от регионального рынка коммерческой недвижимости и земли. Это позволило получить подробное зонирование города с разбивкой на 75 зон. Из них 33 зоны были сформированы для земель офисно-торгового назначения (ВРИ 5, 6, 7, 8) и 42 зоны для земель производственно-складского назначения (ВРИ 3, 9, 13). Такое зонирование активно использовалось омскими оценщиками в работах по определению рыночной стоимости земельных участков для установления кадастровой стоимости через комиссию по урегулированию земельных споров, а также в судебном порядке. Этот документ использовался и администрацией города Омска для целей анализа корректности проведения кадастровой оценки и оценок, связанных с оспариванием кадастровой стоимости.

В конце 2013 года Министерство имущественных отношений Омской области объявило о намерении провести новый этап кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области по состоянию на 1 января 2014 года. Все участники регионального рынка земельных участков (местные власти и землепользователи) проявили огромную заинтересованность в справедливой оценке стоимости земельных участков, особенно на территории областного центра. В связи с этим в декабре 2013 года была создана рабочая группа экспертов на базе крупнейшего некоммерческого объединения омских оценочных компаний «Омская коллегия оценщиков». В рабочую группу вошли эксперты, представляющие ведущие оценочные и риелторские компании нашего региона, и эксперты из компаний, занимающихся землеустроительными работами на территории Омской области. Также в состав рабочей группы вошли члены экспертных советов федеральных само-регулируемых организаций – Российского общества оценщиков и Ассоциации российских магистров оценки.

Первой и основной задачей, которую требовалось решить совместными усилиями экспертов, являлось проведение актуального и качественного территориальноэкономического зонирования города по состоянию на 1 января 2014 года. На втором этапе эксперты выделили основные ценообразующие факторы и оценили их влияние на стоимость земельных участков на территории региона. В качестве основы для актуализации территориально- экономического зонирования рабочей группой были использованы два основных документа:

• решение Омского городского совета от 20 сентября 2000 года № 289 «Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории города Омска», с изменениями от 27 ноября 2003 года;
• Рекомендации для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков, подготовленные рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости.

В результате сопоставления этих документов сформировались новые ценовые зоны. Эксперты выделили 50 зон в пяти существующих административных округах города Омска. При формировании ценовых зон эксперты исходили из следующих основных положений:

1) при зонировании использовались границы существующих пяти административных округов города Омска. Кировский административный округ (далее также – АО) был дополнительно разбит на 2 части – Старый Кировск и территорию Кировского АО, находящуюся севернее аэропорта «Омск-Центральный». Таким образом, каждый из полученных 6 крупных районов делился дополнительно на более мелкие подрайоны – оценочные зоны;
2) учитывалось исторически сложившееся деление города на районы и поселки;
3) в качестве границ ценовых зон в основном использовались границы крупных улиц, берега рек Иртыш и Омь, существующие железнодорожные магистрали, границы крупных промышленных предприятий и парковых зон;
4) отдельные зоны были определены для территорий крупных предприятий, имеющих важное значение для областного центра (территория аэропорта «Омск-Центральный», территория Омского нефте-
перерабатывающего завода и т. д.);

5) отдельные зоны были определены для территорий небольших населенных пунктов (поселков, деревень), которые находятся на территории Омского района на небольшом удалении от административных границ областного центра;
6) зонирование проводилось таким образом, чтобы количество и размер полученных оценочных зон с необходимой точностью позволяли определять интервал рыночных стоимостей как для участков офисноторгового назначения, так и для участков производственно-складского назначения. То есть полученные зоны с достаточной точностью указывают интервалы рыночных стоимостей и соотношение рыночных стоимостей между зонами для следующих видов разрешенного использования (далее также – ВРИ):

• земли под объекты промышленности, гаражи и стоянки (ВРИ 3, 9);
• земли под торговую и офисную недвижимость, земли под гостиницы и санатории (ВРИ 5, 6, 7, 8).

Далее была подготовлена база данных по земельным участкам областного центра, которые выставлялись на продажу в течение 2013 года, с разбивкой по основным видам разрешенного использования. Полученная база была наложена на сформированные экспертами 50 оценочных зон, после чего была проведена более точная настройка границ зонирования. При этом границы передвигались таким образом, чтобы уменьшить размер интервала рыночных стоимостей земельных участков в каждой из зон по сопоставимым видам разрешенного использования. При недостатке рыночной информации точная настройка границ проводилась с учетом экспертных мнений участников рабочей группы. Таким образом, было получено итоговое территориально-экономическое зонирование города Омска и граничащих с ним населенных пунктов. Границы каждой зоны были нанесены на карту Омска и точно описаны.

Территориально-экономическое зонирование города Омска, разработанное некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков», по состоянию на 1 января 2014 года

Схема зонирования показана на рисунке 1:

• цвет зоны отражает среднюю стоимость земельных участков, зоны с одинаковой заливкой имеют одинаковую среднюю стоимость земельных участков;
• зоны в центре города имеют максимальную среднюю рыночную стоимость участков;
• чем дальше зона расположена от центра, тем меньше становится сред-
няя рыночная стоимость земельных участков.

Для каждой зоны были определены интервалы рыночной стоимости земельных участков в разрезе двух групп наиболее часто используемых в коммерческом обороте видов разрешенного использования (см. табл.).

Результаты проведенных работ оформлены в соответствующий «Сборник рекомендаций для профессиональных участников регионального рынка недвижимости

1 С картой ценового зонирования можно ознакомиться на портале правительства Омской области. URL:

Территориально-экономические зоны города Омска с приведенными интервалами рыночной стоимости земельных участков по основным видам разрешенного использования

s h

о О.

RS и

С)

СО

S 0. CQ

О о о

о о о

см

о о о

см

о о о

со

о о о

см

о о LO

о о о

см

о о LO

о о о 7 о о см

о о

о о 00

о о

о о со

о LO

о о со

о LO

о о см

о см

о о о CM

о о LD

о о о см

о о LO

7 о о LO

оо

со"

<с

о о о

LO 7 о о о

о о о

LO 7 о о о

о о о

о 7 о о о

О О о

со

о о о

см

о о о

со

о о о

см

о о о

1 о о о

о о о

со

о о LO

о о о

со

о о LO

О О LO

7 О О

о о LO

7 о о

о о о

7 о LO

О О О

СМ 7 о о о

О О о

см 7 о о о

о о о

о о LO

5 о го

ГО g.

0) со т

о_ е

о_

ф ю о EZ

о. СО СП

го

СО 2 СОСО 2

2 о СП 2

о ^

го

СО т

го

1 СО СП 2

т 0) q о СУ

q Т" су

£ 2

го

о о.

Q. S

О.

ск су

о со о

0) ^

5, о

2 О со 0)

т ф

q Т" ск су

о_ ю ск

1— ^ О

СУ т ф =г

Т" ск су

о со о

5, 3

ф со т

о_ е

о_

1 ск СО о ск -0 со го >, о СО ф I о О- СОСО ф ш 5 ■ ф

5* 1 5,

Т 5 го ф If ф . □_ q т

I ск су

го 2

5 со СО 1т ^

о 1 к 2 НО ° ГО 8 >, ф 1 з а. со т X СОСО ф EZ Т 1 5, 8 * ГО со О-

V О

СП го 2 1 ф g*

О 1 ск

1 О

О.

g О m о о CD о 7 СО см

5,5,

1 СУ

СУ

EZ су

о о о т со

н СУ

н о

т го о

О го

2 о го 5, gx 5^ и S су т со СУ о

L- S 81

2 Го о °Р го

2 Т* 2 го

2 В, ?с

⁵ 5, ^2 х 2

И ф-5,

ф СО Ь ф )^

5,°

mV ГО X 1 го го EZ го

ГО О т о. о о го v ^ < Hi 5^0 5 го О. о °- ф о о СО :ф Щ Ф ОО ф g го ^ш го ио го " го ^2 >, ГО Q.

1 ГО СО ГО 00 I— ГО Ф ^L-Т ZT О Т ГО L. 2 § <м 82^ Ф Ф СМ | . со 5Н л- К s го 2 °

” го Т 2^ о ^ 5 со го 2 го о о. ^ о 00 m И Ф 5,оо 1 g го ^СОСМ 6-5,5,

со ф

со СУ 0-

>s со

О со ф

EZ d

го го

5, го го о

О^ 5,Р о 2" 5* ^ 2 °2 О- =Г ь!

Ф н го LD LO с;

Н 1— О Ф

ф-5,

Я о.

1° m ° О Ф

су 5g и О Ю 00 2 2 v

го о ^2

о 1 5 § S.I

о ф СО О Ф Т

со 8 см Т

. о го о. >, го

1 н со о =г су т =г

о су

го ф го Т «

ГО Ч

ГО ГО 5 го А О ф 2 ■ й ф а-9 го о

” । >5 1— X -Q ° i । й го g го го:*-? >, го ^ 19 2 о ^ ° Q-O О

1 о <

го ZT

т го Q-

□; ГО т X

го

О -0 go 5 °-т о ^ ^

т 9^

СУ 1 I LO -0 см q . СУ q О >.

“ S

> 1 н о СУ

go о ■

<3 5,

>s со 5 Ф т Д1 О- 2 Ф го ГП ф >S 9 со

Р£ го§ н со ° ф

о_ о q: О <

СУ =г

т СУ о_

□; су т т о н о о со

СУ

о т

ф со ф о

1—■ о

о.

О о н о со □; су т

q СУ о

ф со

1—■ о

н о

т ф

q со СУ

СУ т

о с

^ н

с 1

го о

О го:

СК го

О о <

го ZT

ГО -П 2-

□С О

L_ Ф 98 19

о Q.O

о т

3 ф о? 5;

9 =

I 3 су >0 g-C

Ф с Ф -т су т о СО Н ф О ф о о_ СО d q:< gd 2 ф 11 go g 1 go g-8 s о g 5 2 ° & го о co 0-

i о

О Ф О g о 2 су s

„ О H

о O -П EZ О

т о СУ

q 1^

су со О со ф

ф LQ

q 1^

су со Ф =г

q О

□;

см

су т т СУ

С1

□;

см

н о со о X q О со

СУ 2

_0 о н со о_ g^sФ Q.

V ⁴

. СК Го ГО >, Т

2 со -П О

ГО-ОЭ

О.5,

о_ о q:

СК СУ т

ф со о СУ со

q Т" СК СУ со 2 q Ф о О IZ

СК

СУ q: со ф г^ о н

СУ EZ

о см

2 О со о

q^ о_ о со н о

о_ S

о_

е:

т о СУ

О q:

СК СУ со о со ф о_ ф

СУ со ф q О о_ о ^

о_

СК СУ

о_ ф со о СУ со

е:

т о СУ

^м

со

см о

со О

8 h И б О.

RS и 1

С)

СО

S 0. CQ

О о о

7 о о со

О о о 7 о о см

О о

о о

о о 00

о о см

О о LO

О о

о о см

о см

о о LO

7 О О LO

О о см 7 о о со

о о см 7 о о со

О о

о о см

о о LO

О LO

О о со

о LO

оо

со"

<с

о о о

1 о о Ю

о о о

со

о о LO

о о о

7 о о со

о о о

7 о о см

о о о

7 о о

о о о

7 о LO

О О О

СО

О о о

см

о о о

1 о о о

о о о

со

о о со

О О О

7 О о см

о о 00

о о

5 о го

ГО g.

о со

СУ

СУ со ф о н

СУ

^1 >,<

СУ 1 со см о СМ

. q q Ф >>

СС О-

Е Т'о q н СУ ф

го со

СО g-5,^ го £ СО | ф ГС

О СО ^ О <3

1= о < з о 2

см б

5, СТ

го у

СО СО О ф ■ §О<

О С ^ХО4 ^5 о т о б о 4 § оо

т “ I О go го б §

g i g Т о s Го ф о 2 9 О ГО ф X _тс ■ т >S о 2 2 1- о 5 о о X „ оо >2 А О | 2

Д 9

О 2 ч Го го ^т го ст goy ф s о . ^с 6,0 g О о о_ ° т d ф ц X $ ф го

ГО ' го

>^ о. р о ¹ со О 1— см о ф

1 го § Ф goo io о Е го ■ СП >^ Q. ГО У 5 К 1

^ 4g. ГО ГО ГО 2

1 ГО го о го о

Д О СТСМ X ф СМ

О. го Ф го го >, о >,

б О Го X о >, Т СТ О гоо

И s о го о 5, >, ф !— СТ ■ ф g-o io ГО 5

X о 9 ст о го ^иго >т ф । q су 1 со СУ >. т н

О- со s i ф X § го ^к ри 2 g го н Гото. £о^ го 2 о. го о с

⁵ Б 5

о гой го о . н го го Y” =Г ш S су С1 . Ф О- н с

СУ

>s о

со

о q:

со EZ т

т о

СУ

СУ о_

ГС СУ

о о

СО

СТ ГО

ф со ^нф о

СУ

О =с

го го

s о

ю о

1 го 2

-го i Й го

О ф

. го Го Го £ё “I

«е

Н н су о |1 О ф X го ■ ГО го >< го

Ц ^тсо “ EZ >5

О 2 g go го 5 о о го О. 5 о. го°р i § 3 °

О т 2 го

го ГО >, тс[С 0^4 О 1 ГО

6 Го о ф н2 и >Т — о S g ГО Т го

О ^ о 5 ^L го

ГОГ 1 го 3 ф го н ф ci О

i о го Q-g 2

5 -го ф т 2 р б 3 го g л го _о2ю О ^ 2 го

. О о. Q.X X

32 ГО С[

го ^& ч 2 X го Ф го

О 6 g ГО

*- о ф су Ф

g ° Ф 0)

-го т §.» И'

ф S 1- ^ >т ГО О

00 о о -

о 2 го 5

§ 2

С ф О Ш

О-^

Ф ь

с 2

го 00

5, о Ц го ГО

< X

X 0-н ф q

О см

го 00 ф 3

ГС СУ

ю ф

ГС СУ н о

СУ

ГС см

q со о q Q_ О q

§2 о § ГО 4 ZT S S т т Л ГО СТ Ф L- 2 Го X го . й ^ш?^ ГО О ГО С[ Т О' ф 9 ^m о го ст Д 4 о ^ о .

1^ s Го л ст Ф 00 х.

Щ ш

5,5,

СУ со о

Q_ Ф ГС LQ су

н < го х_шн ^ О q q: о >s см 5 н о о § S

X >, ш о

is Т т ГО Ф т О Л CD :1 . ф q “

су .

н о о СО

го Р ю s го Т X ф

. го

>, го 1 ст го с го го

I °

ГО 1-Q. >, ГО Го

5,^

о о н о со

>, S фО §о го

О Q) ГП О-5 g т 2 og б

s? 5;

И ¹ ГОТ

° f 2°

ф Т Го л

ст О с .

ГО ст ¹ о О ц ^с го S S 1- т >, S ^с с; 9^5 X но о см ст

ГО . О S 9 4

Т ГО Р s го $

го о >, ст ст го о X LD О

5,^4 1 ГС ГС су су о 5 5 Ogg 4 О О го сто. Го ф ф т со

0 5 5

1 СУ

со

о о

т о

о со

о со ф

4 го н о^

о н о

ф q со СУ

СУ т

о с

^ н

СУ о_

ГС СУ

О су

о о

СО о

§1 Q.X Ф >0 со

О О

о н

СУ н

о н ГС

о о

СУ о_

ф ф т т о ^?

8 ^ 00 S го о

О s ст ^ О ф 1— го

ф §.ф

2 го

^>s 9 о >

т .

с о ^

ГО о

Ф о Л О т 00 Т О

80 го s

<4 2 s 2

ГО EZ

й^

LO О

со о

00 О

О) О

см О

со

LO О

СО О

8 h

о О.

С)

СО

S 0. CQ

О о о см

о о LO

О О СО

О о

о о см

о о

о LO

о о

о о см

О О

О о

О о со

о о

О о

о LO

О о см

о см

О О о см

о о о

о о о см

о о LO

оо

со"

<©

О О о

о 7 о о о со

о о о

со

о о о

о о LO

см

о о LO

О О О

СМ

О о СО

о о LO

см

о о LO

7 О О LO

о о см

7 о о со

О О О

7 О О см

о о 00

о о

о о о

см

О О о

О о о

см

5 о го

ГО О.

СУ

Е=

т о

о н

со

СУ т

СУ со

о со

н■ о

н о

^ н

1 А

со

ст ст

О- 1 ск

СП со

го о т

о_

со 0)

0) т

СУ н о о

* СУ

о СУ

Е=

1—■ о

н о

^ н

EZ d

СУ

Т" 3

о_

о Ц 3 ^s

^ CD ■ 00

СТ ф СО о ст«

СО О §8 5 а d ^8 >? СП о ° О.-¹

° ^ ⁰⁰ СО ф СП CD т

S 1— ф

m го нС 8 О 1- СО S ск 5

§ Р 5 о о о 5 ГО О i 3 СП со 5

О О

A CD СО

1^Т ст со СК I

СО ^ 5

2 5 со _и О s о аа h О- L о о _кs у со ^7 ? ГО О

S'^- о V ГО О

>. СП

СО 3 СО

о 1

СК со |54 о т го § го I о 5^0 О 5 СТ|— О О СК ^ СО S СК СТ Q. ¹s со 9

со > О ск 0-5.0 ф ? 1 о

Ф О т со СП EZ ст н CD х СО О

"о >9 О су

gasp СО СК ф О

9 о ⁰⁰

9 CD СК t-О $ § о н Y О СО ф

СП

2 Н СК СО о >,СТ Л о ф

00 Т

a s н H i х ск с= 5 >^

О ¥ СК

1- 1 СО

° О о р 8 | СЕ^ 8.^ ^5т^

(У 0) о EZ СУ

<3 Т СО

хВ

О ” О О. ^ш СП СТ CD о

^н 5 5 5

о 5

, ■

5 £ 2° ? ^ ф°

о 2 Р О со ^Ва

О i О 5 CD О ^^5

I СК о_ со а _г X

Ст 4 со х со о

О О ст СО СО C-t О- СК ф- со ф т Т о

I I СП ' Ф о ю ^ Е 5 СК ф 1- со о со с; . о. >, с;

IpS ° о s со 2 s ел -Q-о О ф ° X со 2 s о О |_ I 2 EZ

ст ”

т СО

Т т 5 со го СМ

го

ф । г? ' со

го ^о

S^>s

1= S

О о

н О

О х

т^1-

!» СО I .

S т су

со Е 5 о

О Ф 82^ 2 2 го

° ¹

5 I 5

9 СО ф

О СО о > о. р £

СЕ го

*83

3 о ст

о. о а

о.^ о

СК го Т ГО

СП ГО О

Q. 1

2 Ф О ф g СК CO

гоТ ^ о

О о

СТ н о Ст

СП о СП Ст го

Эо

Q.I— ^5

5 ст

го ^ го ГО СК Q. Го 1- т >s СТ s СО

ю 2

О СО I

1 О н- СП

о ГО Т Q. СК

со 5^ СТ го т 5.

СК го

2 СК ^ 6 5

Н О- о го 2

9 ф Ё» ст Р го о . О 1с о а

го о 2-о СК °0 СТ СО

со Ф о со Ф о

Y СК СТ LJ о ст со н о о

я го

«ст О.5

i i i ф ф

8.^

о 5° сп | СТ ° го о у?

о СО

^ р го do 5

2 О О £ ^ст

СТ с т ст р СП

о о 2^ ^Ь

2 о ГО СП

о.¹— о >.

>s 2 8 о 8-8 н со

ст 2 1- о.

т о. о ^sт 8а

ГО о Ф о Ф о Т СП Т О ф I ^ X 1 6. g 5 ⁴О 2 S 8о-| го х Q-5O £Р 3

ГО С 1-с^ £

А8 ГО го ^ СП о о

Ф го

ш^

. го ^в СК Го Ст 2 о

го СТ

т Р Ш О

го го >. СП о ст ^чо 3 ^

2 9 о. ^

^8 о-s 1- о

ст

о СТ и о ш и го ° Q_)S

о 8 8 ст СП

I 5 р з 5 S 2 о р dec s

1- X о. о.

6.2 <

&8«

СТ S ю X ст 2

СО СК го О. со CD ГОтТ CD Q. О ф ф ^ ГО СП .

Ф го Ш О 5

го

СМ СТ. СМ СТ ГО СТ о

СК СТ го ч

о 2 о ■

су о_ о н со о н

2 Y су со о р а го

- X Ф Q.

5< го ст го го СТ СП

7? х го

9 ст ^ оО ао

аст ф ? - ст Ст Е 5 5-е О-is j 80 8 СТ ф S

см С^

со сз

со

О)

СМ

8 h

о О.

С)

СО

S 0. CQ

О о о см

о о LO

о о см 7 о о LO

о о о

7 о о со

О о о

7 о о см

о о 00

о о

о о со

о о

о о LO 7 О О LO

О о см 7 о LO со

О о о

7 о о со

О о 00

о о см

О о LO

О о

о о

о см

оо

со"

<Я

О О о

О о о

см

О О О

О о LO

о о о

со

о о LO

о о о

см

о о LO

о о о

см

о о

О О О

О о о

о о о

см

о о LO

7 о о LO

о о о

7 о о см

о о 00

о о

5 о со

q СУ

П"

СУ н

о СУ о

со н о

0) q;

о н

о_ о q; СУ т

со 0) 3 СУ

Е^ q Т" су со о

СУ о ^

о_ EZ

СУ со о

СУ о ^

о_ EZ

О q: со о

о н ^ 0) н

СУ

СУ со

ю о_ о со н о

о_ S

о_

со о

о н ^ 0) н

СУ

СУ со

о q:

СУ со о

СУ

о ^

о_ EZ

СУ т

со 0) 3 СУ ^

Е^ q

сх СУ

СУ о_

q О СО

со О

о н ^ 0) н

о_ СУ со

сх су

о q: СУ О_

о q О СО

сх

т 0) т 0) о 0) о_

0) EZ

СУ н о 0)

1-о

ОС СО 1 Я Ф СП

СО о

о о

1— СП

СО

ОС СО

о Я СО О.

° 3

СО ■ Т О.

00 ф Ф Q.

3 го ф О го

3 $ Р 5 о-О

сх

о_см

сх

Я °-я 8 ф ? О

О §

Е 5 т

Ю сх су ¹^ 1-Ф -г

СМ К см го

Ё * ^ Я ОС ГО го Е g о 2 ^

0) сх 81

СУ ■ н Ь

” 6 о 8 ф 3 СУ п 1 *0 со го со

■ го n 1- ГО

>S |_ О го о g о го 2 о.

О о

Го S

^ св S S|ro б Го ц го о Го О ⁴я ГО ГО O^S

ГО I

°" ГО -С 1_ СО °-Ф т о

S 50 ” г ГО О 5 ^ 5 Го . ZT ГО Го S ГО >ч I ¥ 1 го го § В

-§f Го о § ^ ос го ^ т! ГО го л- ОС ” го $ о >, Ц 5 1 со Го ГО с Е-” го рт? с ГО о п т о. m О ГО

ГО го ОС о ' 1 5^0 $ ^ Ф О ГО о го: 2 8-S = ёбв го g_)SН су 0) т

1— СО 1- ГО EZ О О СО ос CD го ■ О ф ° Го со сх ° - су о 2 б ⁴О I О- S 2 О Ю СО го: е го

ГО ОС н ГО О з Го ^ ф >, о

00 о о, о m

>s о

СО го:

X го — е-” & 89 о О со 5 ^ ГО О со

6s °Э tl т ■ су О*- о О? £ о О, о

СП ф о

ГО Т ат о ГО

Р Q. gro го? Я” 2 ГО-ГО _оО >,

го:

S Го

8-Е S го О ГО EZ О . со э^ -0 S н =г

су . со о_ су

СО го: о СП СО со

ОС О

X о

1 о .0 СО ZT О- S I- т >Т го Т Я ^ ^L-2 ^>s

б го 5 ф о °

Го § S го з 2 ГО О ю о. у со го: £ ^ о Я

Н и о Ср Я 5^8 ст ф СО о о СП 1-0 0 гоЕ ст го н з го о

^ го о О- '•'^ со >s 2 го ₃ 5, т го § со ф 2 О |- о О т го 535 *^ бо i f g ф

с о ГО d с со я я о

1 Ф о 3 со т f Q-т X S со Ф яе-а

EZ d ^

СО 0)

0) т

СУ н о о

о о т

го ю з О -0 11 со . Ф о.

го: го:

ГО =1 Ф 2 Т .0

ГО а^

5 ф

0) —¹ о_

1- ГО ° б ОС о Го 2

Го ф о> Го . ф го го н

СО н со Y го ^ ^9 ах

Т О Л) СО

f'xo 3 ф 5

1- .

О. 1S °

. Ф о. т

ф н О ф СЕ ГО S

Чр О $* = з S $ а ? 2 т О ф Ф I ^ б 5 н О ZT о 2 S ^2 Го о О Я О -0 >s 1- ГО о О S т “as

■ Ф о с 1- го: О ° 5 го

I- го д о^У 7 о т ст го Ф О о ф f as ^^ 8 d¹^ ° т ^а^ S СО о.

Ю 1- о го: о ш ф 1 1— го т о ¹

о С ф

со q О СО Я

Ф 2 Т О- ф X го Я От—¹о го Е т б

? СО т о |-Т Е о Ф О 1 т ос

1- -0 Ф ОС Го т Ф s -0 Т ю го т о ф о я б ° т О СО СО ф ZT

СК ° т |gs g-5 Ф 2 го alro ф со Я т го: 3 о 2 ф го 5=Г ^§, б § т с и го ^аго «si ° Го б О ° ф < ^т ZT ^ го ■ го а jsa ф ар а>^ б ОС 2 ГО s го ф ф О g §8“ ф ^m ф О. Ф ф О- о ООО о р го: о ос О о <м ^3 5, ГО СТ Q.

Ф . о я О- 1 го 2 g ф Ф ю О ^Т 5 1- >, го О 1- ГО О о ф О о О До 2 So го X g ОС ^ Q. ГО ст т т У X го 2 2 2 о з з

Н Л) ТСТ Н я б а я

0) о

=г о

С ^

8 ст

^т tg

EZ ■ -— EZ

3 я

Н ZE о_ н

^EZ ГО ст о. го ГО ст" ю ° о го 00 Ф Я

Ф ■ Ф ^сГО ф" Го СТ СП О 2 о- Я 2 б _>sl=

р о а а

Pm а -и 3 о >, Т СО о о. О Ф ф^ го _)S1 го 9 а gm

8 го о-б S о

q Ю ф ф 8^ EZ с

со

см

со

Описание границ приведено в оригинале (см. таблицу в Сборнике [5]).

в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года». В сборнике представлено территориальноэкономическое зонирование и описано влияние еще нескольких ценообразующих факторов на стоимость земельных участков. Влияние факторов определялось в результате проведенного по состоянию на 1 января 2014 года экспертно-аналитического исследования – анкетирования экспертов, участвовавших в работе.

Удобная электронная карта, созданная на основе территориально-экономического зонирования города Омска, размещена на инвестиционной карте ГИС-портала правительства Омской области .

Данные о ценовом зонировании доступны всем заинтересованным лицам, желающим получить представление об ориентировочной рыночной стоимости своего участка. Для этого необходимо знать вид разрешенного использования участка и номер зоны, в которой он находится. На пересечении выбранных строки и столбца в представленной таблице будет находиться интервал рыночной стоимости сопоставимых земельных участков. Среднюю стоимость земли из этого интервала удобно использовать для предварительного анализа стоимости исследуемых земельных участков.

Обратим внимание на то, что полученный таким образом ориентир стоимости нельзя считать рыночной оценкой земельного участка, которую может провести только оценщик с учетом всех требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Ведь, кроме местоположения и вида разрешенного использования, на стоимость земли оказывают существенное влияние и другие факторы, такие как площадь участка, наличие коммуникаций, ограничения по использованию и застройке, транспортная доступность и т. д. Но анализ стоимости земли при помощи разра- ботанного варианта зонирования поможет землепользователям оперативно выявлять существенные различия между рыночной и кадастровой стоимостями участков и своевременно обращается за профессиональной помощью к специалистам, а специалистам разработанное зонирование и рекомендации помогут сделать расчеты более качественными и обоснованными.

В настоящее время существующая в рамках омского регионального отделения Российского общества оценщиков и некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» рабочая группа экспертов продолжает работу по актуализации территориально-экономического зонирования города Омска по состоянию на 1 января 2016 года. В частности, в 2016 году запланированы дальнейшее уточнение границ существующего зонирования города и проведение расчетов рыночной стоимости земельных участков для каждой из уточненных зон. Кроме этого, будет проведен очередной опрос ведущих экспертов омского рынка коммерческой недвижимости для определения влияния основных ценообразующих факторов на стоимость земельных участков.

В заключение отметим, что наличие общедоступных инструментов контроля уровня стоимости земельных участков, к которым можно отнести описанный вариант территориально-экономического зонирования, позволит более прозрачно проводить актуализацию кадастровой стоимости земельных участков на территории региона. Это, в свою очередь, позволит максимально учитывать взаимные интересы землепользователей и местных властей в отношении справедливого размера земельного налога, что будет способствовать развитию региона.

Список литературы Территориально-экономическое зонирование города Омска

Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.
Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории города Омска: решение Омского городского совета от 20 сентября 2000 года № 289.
Сборник рекомендаций для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков (подготовлены рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости совместно с оценочными компаниями города Омска по состоянию на 1 января 2011 года). URL: http://www.oko55.ru
Сборник рекомендаций для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года. URL: http://www.oko55.ru
ГИС-портал правительства Омской области. URL: http://www.geo.omskportal.ru/CoGIS/Invest
Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Статья научная