Третийскиий суд по вопросам недвижимости

На протяжении десятилетий люди искали способы эффективного урегулирования споров. С усложнением гражданско-правового оборота и методов регулирования в отношениях между частными лицами нововведения обусловливают необходимость регулирования негосударственных форм юриспруденции.

С целью уменьшения вмешательства государства в дискуссии и споры между вышесказанными лицами сторонами конфликта применяются способы альтернативного разрешения споров. В данной работе рассмотрим давно устоявшийся правовой институт – третейское разбирательство.

Деятельность третейских судов регламентируется арбитражнопроцессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», Федеральным законом «О международном коммерческом арбитраже».

Третейский суд, являясь органом, осуществляющим защиту нарушенных прав, не осуществляет правосудие и не входит в судебную систему России. Следует отметить, что третейский суд не может быть признан судом, осуществляющим правосудие, поэтому правомочия третейского суда существенно меньше, чем судов государственной службы.95

В третейский суд с иском может обратиться любое физическое или юридическое лицо в отношении также любого физического и юридического лица. Основанием для принятия иска к рассмотрению третейским судом является согласие обеих сторон в том, что данный спор может рассматривать третейский суд, т.е. между заявителем и ответчиком заключается третейское соглашение.

В результате судебного разбирательства третейским судом оформляется судебное решение, которое является обязательным, если стороны не предусмотрели иного исхода. Исполнение решения является добровольным, однако если решение третейского суда не исполняется в надлежащем порядке, то его подвергают принудительному исполнению.

Компетенция третейского суда по рассмотрению споров с недвижимостью носила долгое время спорный характер и была весьма сомнительной.

«Компетенция третейских судов ограничена в отношении публичных правоотношений, поэтому возникает сложность при определении предметной подведомственности третейскими судами. К отношениям, связанным с возникновением, изменением и прекращением прав на недвижимое имущество, государство проявляет особый интерес и предъявляет особые требования (в частности, государственная регистрация прав). На основании этого полномочия третейского суда по рассмотрению дел о недвижимости, а также возможность возбуждения процедуры обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и регистрации прав на недвижимость на основании его решения подвергались критике». 96

Обобщив положения двух законов: Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)», можно сделать вывод, что российский законодатель допускает возможность рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимость.

Также надлежит отметить, что в законодательстве о третейских судах есть толкование о допустимости рассмотрения третейским судом споров о недвижимом имуществе, предусматривающем оговорки в отношении данного спора.

«В соответствии с п.2 ст.1 ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передавать любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом».97

Очевидно, что объекты недвижимости являются объектами гражданского оборота, поэтому субъекты гражданского права вправе совершать с ним соответствующие сделки. Если такие сделки становятся причиной спора, то стороны сделки с недвижимостью вправе предавать его на разрешение в третейский суд.

Однако отсутствовала ясность в том, какие, с точки зрения законодателя, споры о недвижимости могут быть преданы на разрешение третейского суда.

«Данную полемику удалось разрешить 26 мая 2011 года с вынесением Постановления Конституционным судом РФ.

Конституционный суд РФ в своем Постановлении утвердил компетенцию Решений третейских судов в области регистрации прав на недвижимое имущество, признав за Сторонами право разрешать в третейском суде (ранее относившиеся к исключительной подсудности государственных судов) следующие споры:

– земельные споры;

– споры о недвижимом имуществе;

– споры о недвижимом имуществе с участием иностранных лиц;

и обязанность Регистрирующего органа провести следующие действия:

– произвести Государственную регистрацию права на недвижимое имущество, установленнго на основании решения третейского суда, в ЕГРП (ст. 28 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

– погасить регистрационную запись об ипотеке на основании решения третейского суда о прекращении ипотеки (ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

– произвести Государственную регистрацию перехода права на заложенное недвижимое имущество при обращении взыскания на основании решения третейского суда (п.1. ст. 33 и ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Реализация заложенного имущества проводится в порядке, установленном ФЗ «Об исполнительном производстве», либо сторонами добровольно с открытого аукциона, либо Службой судебных приставов-исполнителей по исполнительному листу путем публичных торгов».98

Суд опроверг миф о том, что спорам о недвижимости придается публично-правовой характер, заручившись тем, что государственная регистрация права является лишь «признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития». Также суд выделил, что публично-правовой характер споров определяется не видом спорного имущества, а спецификой возникших между сторонами отношений и составом участников разбирательства.

Таким образом, системное изучение и толкование норм законов «О третейских судах в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о том, что передача споров о недвижимости на рассмотрение третейскими судами не противоречит принципам формирования судебной системы, не вмешивается в сферу публично-правовых отношений и не нарушает гарантии прав лиц на судебную защиту.