Учет статуса объекта культурного наследия в государственной кадастровой оценке

Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области, на территории которых расположено значительное количество памятников истории и культуры, вопрос корректной государственной кадастровой оценки объектов культурного наследия имеет особую актуальность. С одной стороны, такие объекты обладают дополнительной привлекательностью по сравнению с недвижимостью, не имеющей культурного или исторического статуса, но, с другой стороны, подразумевается, что на объекты, имеющие такой статус, налагается значительное количество ограничений при использовании объектов и распоряжении ими.

В Методических указаниях по государственной кадастровой оценке в текущей (см. [1, п. 7.3.5]), а также перспективной (см. [2, п. 46.5]) редакциях предусматривается, что объекты культурного наследия могут обладать признаками функционального устаревания, но расчет величины функционального устаревания таких объектов также допускается не проводить. Представляется, что отказ от учета соответствующих факторов может повлечь оспаривание полученных значений кадастровой стоимости, в связи с чем этому вопросу следует уделить особое внимание.

Корректный учет статуса объекта культурного наследия в расчетах при проведении государственной кадастровой оценки затруднен по следующим причинам:

• 1)    ограничения по использованию и распоряжению, как правило, обусловлены тре-

• бованиями как непосредственно к объектам, так и к территории, в границах которой расположен объект, в связи с чем этот вопрос может быть разрешен в рамках перехода к единому налогу на недвижимость (см. [3]);

• 2)    объем сведений, предоставляемых для проведения государственной кадастровой оценки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), не позволяет определить объем охранных обязательств для каждого объекта, при этом возможности проведения индивидуальной оценки ограничены с учетом значительного количества объектов культурного наследия (около 10 тысяч объектов в Санкт-Петербурге и около 4 тысяч объектов в Ленинградской области).

Результаты исследований, касающихся рассматриваемого вопроса (см. [4–8]), применимы для индивидуальной оценки, но напрямую они не могут быть использованы в рамках методов массовой оценки, поскольку для этого отсутствует необходимая информация обо всех объектах оценки.

Таким образом, необходимо разработать механизм учета статуса объекта культурного наследия, использование которого возможно в рамках методов массовой оценки при проведении государственной кадастровой оценки.

Законодательством об объектах культурного наследия предусмотрены в том числе следующие требования к режиму использования земель и требования к градострои- тельным регламентам в границах трех видов зон (охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта):

• •    ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;

• •    ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;

• •    обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;

• •    ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;

• •    сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;

• •    соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта.

При проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в 2021 году ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» определило следующие основные подгруппы в рам- ках функциональной группы «Памятники, архитектурные монументы» исходя из семантического анализа данных ЕГРН:

• •    жилые дома, усадьбы, объекты культурного наследия;

• •    костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни;

• •    крепостные сооружения, башни, бастионы;

• •    крепостные стены и другие фортификационные сооружения;

• •    хозяйственные постройки – объекты культурного наследия;

• •    административные здания – объекты культурного наследия;

• •    дворцовые ансамбли;

• •    школы – объекты культурного наследия;

• •    нежилые здания – объекты культурного наследия;

• •    монументы, захоронения;

• •    памятные знаки, стелы;

• •    ворота, ограждения;

• •    мосты;

• •    элементы паркового ансамбля;

• •    гидросооружения;

• •    здания, сооружения – объекты культурного наследия;

• •    прочие объекты культурного наследия, отнесение которых к другим подгруппам невозможно.

В зависимости от подгруппы для определения затрат на замещение преимущественно использовались нормативные показатели (НЦС), однако в ряде случаев нормативные сборники не содержат необходимую информацию по отдельным видам объектов, в связи с чем использовались УПСС (Промышленные здания, Общественные здания, Объекты архитектурного наследия).

Для каждой подгруппы объектов оценки был подобран ряд объектов-аналогов, максимально совпадающих по характеристикам с объектами оценки конкретной подгруппы.

В связи с тем, что данных, имеющихся в ЕГРН, недостаточно для точного подбора аналогов (отсутствуют сведения о технических характеристиках, материалах, из которых выполнены сооружения, прочие количественные и качественные характеристики), для вычисления стоимости объектов оценки использовалась медиана удельных показателей стоимости строительства объектов-аналогов по функциональной подгруппе.

Такой подход позволил, с одной стороны, учесть возможный разброс значений стоимости замещения, с другой – применить точные значения стоимости в качестве аналогов без вычисления средней величины (в этом случае исключаются возможные споры о виде средней величины, а также о возможных характеристиках объекта с полученной расчетной стоимостью замещения).

Далее были проанализированы факторы износа, характерные для объектов культурного наследия, которые возможно учесть в рамках расчетов методами массовой оценки при определении функционального износа в рамках затратного подхода. Так, среди факторов износа, присущего объектам культурного наследия, снижающими их полезность, были отмечены:

• •    устаревшие планировки, инженерные сети, конструкции окон и дверей, перекрытий и покрытий и т. п. (причем этот износ невозможно устранить по правовым соображениям, то есть он является неустранимым функциональным износом);

• •    значительные затраты на текущий и капитальный ремонты, связанные с превышением затрат на реставрацию по отношению к затратам на ремонт;

• •    невозможность сноса здания и использования земельного участка как свободного.

Основными факторами, повышающими полезность объектов культурного наследия, являются их высокие эстетические качества и престижность обладания такими зданиями. Эти достоинства могут проявляться только в том случае, если здание-памятник имеет престижное расположение (в городах) и не нуждается в немедленной реставрации (восстановлении).

Для зданий, расположенных вне городов – центров муниципальных образований, этот вид износа (устаревания) определен в размере 20 процентов следующим образом.

Эта величина представляет собой снижение цен продажи объектов культурного наследия по отношению к современным зданиям, не имеющим функционального износа, или капитализированные потери чистого операционного дохода при сдаче такого рода зданий в аренду. При обосновании этой величины предполагалось, что две ее существенные составляющие распределяются следующим образом:

• •    10 процентов – повышенные затраты на текущий и капитальный ремонты;

• •    10 процентов – устаревшие проектные решения в совокупности с невозможностью реконструкции.

Эти величины были определены исходя из удельного веса конструктивных элементов, подвергнутых функциональному износу, на массиве объектов-аналогов. В массовой оценке невозможно учесть индивидуальные особенности объектов культурного наследия. Для этого необходимо их осматривать и изучать конкретный набор ограничений, обусловленных их статусом. Приведенные значения функционального износа имеют приблизительный характер и исходят из того, что величина износа должна быть существенной.

В качестве перспективного направления разработки темы оценки объектов культурного наследия можно определить качественные характеристики объекта культурного наследия, отражающиеся на его стоимости. Таким образом, можно оценить влияние культурной ценности объекта на его стоимость.

Тем не менее описанный алгоритм учета статуса объекта культурного наследия в государственной кадастровой оценке позволяет на базе имеющихся сведений снять ряд вопросов и повысить качество и точ- ность оценки, уменьшив объем возможных замечаний.

РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА «ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

• • полный комплекс работ по предпечатной подготовке текстов (редакторская и корректорская правка, верстка, вычитка верстки и внесение правки, разработка дизайн-макетов обложек книг)

выполнение только отдельных видов работ разработку рекламных модулей и блоков по желанию заказчиков изготовление баннеров для интернет-сайтов (простых и анимированных)

содействие размещению заказа на печать материалов в проверенной типографии и сопровождение заказа

Коллектив редакции работает в указанной области с 2001 года. С примерами ранее выполненных работ можно ознакомиться на сайте на странице «Услуги редакции».