Управление жизненным циклом торговых объектов: экономическое обоснование решения о реконцепции и реконструкции торгового центра

В работе рассматриваются проблемы управления торговой недвижимостью на примере торговых центров. Автор применяет концепцию жизненного цикла к управлению торговым центром на разных этапах развития, формулирует цели управления. В процессе анализа жизненного цикла торгового центра показана необходимость регулярной реконцепции, изменения или улучшения формата торгового объекта в ответ на действия конкурентов и изменение поведения потребителей. В статье обоснована циклическая модель реконструкции торгового центра «причины - средства - результаты». В качестве основных причин реконструкции выделены внешние и внутренние. К внешним причинам отнесены новые тренды и форматы, рост конкуренции, отток покупателей, рост спроса, изменение законодательной базы и технических требований, а к внутренним - падение операционной эффективности, физический и моральный износ зданий и дизайна, устаревание концепции, ошибки в позиционировании и проектировании. Средствами решения возникающих проблем являются реконцепция, репозиционирование и ребрендинг, которые могут проводится одновременно, либо в разных сочетаниях. В результате реконструкции торгового центра должны повыситься показатели операционной и стратегической эффективности. Модель является циклической, поскольку повторяется через определенные циклы (в среднем каждые 15 лет), зависящие как от внешних, так и от внутренних причин. В работе также представлен авторский подход к экономическому обоснованию затрат на реконструкцию, основанный на принципе соотнесения удельных затрат на реконструкцию с разницей удельных доходов до и после реконструкции. В основе подхода - прогнозирование будущих доходов от функционирования торгового центра после реконструкции, которые должны превышать затраты на реконструкцию для соблюдения принципа окупаемости инвестиций.