Уравнение налогооблагаемой стоимости в функции территориальных рисков

Определение справедливой базы налогообложения имущества, в частности, кадастровой стоимости недвижимости (улучшений на участках) и отдельных земельных участков является важной задачей экономики Российской Федерации. Тем не менее имеется немало противоречий, препятствующих ее решению. К их числу можно отнести следующие две взаимосвязанные проблемы:

• 1)    недостаточная методологическая определенность понятия. Согласно статье 10 ФСО № 2 [4] кадастровая стоимость определяется «методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости как рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки». Таким образом, понятие «кадастровая стоимость» рассматривается в рамках методов ее оценки или сравнивается с рыночной стоимостью, оцениваемой не теми методами, которыми рыночная стоимость должна оцениваться по соответствующему стандарту;

• 2)    недостаточная конкретность предписываемых методов определения кадастровой стоимости согласно статье 6 ФСО № 4 [5]: «под массовой оценкой … понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические или иные

методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке».

Обе проблемы являются взаимосвязанными, поскольку нельзя логично определить методы оценки кадастровой стоимости, если нет внятной формулировки понятия этой стоимости в экономических терминах, что можно было бы сделать следующим образом:

• •    либо сформулировать понятие кадастровой стоимости, отдельное от иных видов, как самостоятельного вида стоимости, а не заменять указанием на рыночную стоимость, оцениваемую не теми методами, которыми рыночная стоимость оценивается по стандарту;

• •    либо определить кадастровую стоимость как отличие от иного вида стоимости, формулировка которого имеется, например определить понятие кадастровой стоимости как отличие от рыночной в соответствии с принципом «рыночная стоимость как база оценки».

В Законе об оценочной деятельности [6] содержатся описание процедурных вопросов и состав контрольных функций исполнительных органов при осуществлении кадастровой оценки (статьи 24.11–24.21 главы III «Государственная кадастровая оценка»). В указанных статьях определено, что участниками кадастровой оценки наряду с оценщиками выступают исполнительные органы власти (администрации). Понятия «кадастровая стоимость» и «методы определения кадастровой стоимости» в Законе об оценочной деятельности не рассматриваются. По-видимому, при условии возможной передачи в перспективе функций оценки кадастровой стоимости государственным оценщикам будет логично рассматривать этих оценщиков как подразделения исполнительных органов (администраций). В этом возможном случае общее количество сторон, участвующих в оценке кадастровой стоимости, по существу, не меняется, если государственные оценщики кадастровой стоимости установят отношения с практикующими оценщиками.

В Законе об оценочной деятельности [6] определено, что оспаривание кадастровой стоимости может проводиться на основе оценки рыночной стоимости. Эта же возможность предусматривается и ФСО № 4 [5], если вместо кадастровой стоимости оценивается рыночная стоимость. Таким образом, и законом, и стандартами предполагается связь понятий «рыночная стоимость» и «кадастровая стоимость». В то же время как в ФСО № 4, так и в Законе об оценочной деятельности (гл. III) формулировка понятия «кадастровая стоимость» и определение методов ее оценки не содержат указание важных элементов для оценки рыночной стоимости (покупатель, продавец, рынок, спрос, предложение и т. д.).

Имеющаяся неконкретность методологического определения кадастровой стоимости и подходов к ее оценке может создавать проблемы исполнительным органам для осуществления контрольных функций, так как это определение и подходы должны как раз служить основаниями для критериев проверки, а также инструментами для разграничения функций оценщиков, с одной стороны, и исполнительных органов, с другой стороны.

Может в принципе возникать проблема правомочности оспаривания кадастровой стоимости на основе оценки рыночной сто- имости, так как требуется соотнести эти понятия. Для этого нужно или дать понятие кадастровой стоимости как самостоятельного вида, или определить подходы к ее оценке, отличающиеся от подходов, применяемых для оценки рыночной стоимости (недостаточно просто указать, что подходы основаны на «математических или иных методах моделирования стоимости» [5].

При оспаривании кадастровой стоимости на основе оценки рыночной стоимости также могут возникнуть затруднения, связанные с определением объекта оценки, с учетом того, что согласно статье 6 ФСО № 4 [5] «под массовой оценкой … понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики». Поскольку оценка рыночной стоимости подразумевает продажу не группы объектов, имеющих схожие характеристики, а отдельного объекта, то может возникнуть сомнение в отношении взаимозаменяемости кадастровой и рыночной стоимостей, то есть в логичности оспаривания кадастровой стоимости на основе эквивалентного соотношения с рыночной стоимостью. Если учитывать, что для определения кадастровой стоимости требуется группирование объектов оценки, имеющих схожие характеристики, то действительным объектом оценки кадастровой стоимости может оказаться группа. А стоимость отдельного объекта при выставлении на продажу группы схожих объектов, с учетом эффекта блокирования, обычно меньше рыночной стоимости этого объекта при его индивидуальной продаже.

Также проблемы могут возникать при разработке методических рекомендаций для оценки кадастровой стоимости, так как эти рекомендации должны опираться на определение подходов, а это связано с формулированием понятия «кадастровая стоимость».

Назовем основные методологические противоречия, препятствующие решению задачи по определению базы налогообло- жения для земельных участков и недвижимости (улучшений), которые пока не урегулированы ни ФСО № 4 [5], ни Законом об оценочной деятельности [6]:

• 1)    отсутствие формулировки собственно понятия кадастровой стоимости во взаимосвязи с определением методов для ее оценки с определением объекта оценки как отдельного объекта в группе или в другом составе объектов, что также связано с понятием кадастровой стоимости и определением методов ее оценки;

• 2)    отсутствие логичного разграничения функций при осуществлении оценки кадастровой стоимости между оценщиками, с одной стороны, исполнительными органами (администрациями), осуществляющими контроль над оценкой, с другой стороны, основанного на формулировании критериев контроля. Это также связано с понятием кадастровой стоимости и с методами ее оценки, которые и являются базовыми критериями контроля оценки кадастровой стоимости;

• 3)    отсутствие определения, в каком количественном соотношении объективно находятся рыночная стоимость и кадастровая стоимость, что требуется для корректного определения кадастровой стоимости на основе оценки рыночной стоимости, в том числе при оспаривании результатов кадастровой оценки. Это очевидно связано с необходимостью формулирования понятия «кадастровая стоимость» и создания методов ее оценки, поскольку в отношении рыночной стоимости эти понятия и методы известны.

Прежде чем рассматривать вопрос о формулировании кадастровой стоимости и методов ее оценки далее, приведем известный пример, касающийся понятия «рыночная стоимость». В рамках принятой стандартной методологии рыночную стоимость можно определить двумя способами:

• 1)    согласно нормативному определению, данному в статье 6 ФСО № 2 [4] и сопоставимых стандартах, рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой

объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства»;

• 2)    методологическим (алгоритмическим) определением рыночной стоимости согласно ФСО № 1 [3] (статьи 13–15, 21–24) является ее определение как результата согласованного использования независимых стандартных подходов. То есть имеется алгоритм (правило, инструкция, методика и т. д.), применение которого закономерно должно приводить к рыночной стоимости в ее нормативном определении. При использовании такого алгоритма нормативное определение стоимости в оценке непосредственно не применяется, но оно необходимо для построения этого алгоритма.

Предполагается, что определяемая двумя указанными способами рыночная стоимость – это единое понятие и обе формулировки взаимосвязаны этим предположением. Используя для определения кадастровой стоимости и построения методов ее оценки это предположение в отношении двух способов определения рыночной стоимости, а также соответствующее предположение о тождественности нормативного и алгоритмического определений, можно было бы выбрать способы формулирования кадастровой стоимости среди следующих вариантов:

• 1)    как самостоятельно определенное нормативное понятие или как отличие кадастровой стоимости от того или иного вида стоимости, сформулированного как самостоятельное понятие, например как отличие кадастровой стоимости от рыночной;

• 2)    как подход (метод, алгоритм, правило определения), следуя которому можно заведомо находить кадастровую стоимость (требуется конкретное универсальное решение, а не только указание, что метод – это «математическая» или «статистическая» модель).

Причем определение стоимости как подхода должно быть подчинено определению понятия «стоимость». При формулировании понятия кадастровой стоимости или при определении подхода, который заведомо должен приводить к получению кадастровой стоимости, нужны дополнительные предпосылки, благодаря которым понятие «кадастровая стоимость» может методологически отличаться от понятия «рыночная стоимость». Например, в качестве дополнительной предпосылки при определенных условиях могла бы использоваться концепция баланса суммарной стоимости кадастровых участков и недвижимого имущества в собственности резидентов, с одной стороны, и суммарного количества финансовых средств, с другой стороны, скажем, по учету эмиссии за весь период – от 20 до 25 лет. Можно предположить, что суммарная эмиссия составляет около 30–40 триллионов безналичных рублей и 8–10 триллионов наличных рублей.

На соразмерную сумму денежных средств в общем приходится имущество резидентов, служащее базой для исчисления имущественных налогов, а пропорциональная доля этой суммы (приблизительно от % до % ) соответствует недвижимому имуществу с определенной частью, приходящейся на земельные участки. Фактический размер финансовых ресурсов, предположительное значение которого мы привели, указывается только для иллюстрирования подхода, поэтому точность данных несущественна. Сумма значений кадастровой стоимости по всем объектам, соразмерная суммарной эмиссии финансовых средств, в балансе является общей базой для исчисления имущественных налогов V _z по всем объектам.

Видно, что соразмерное рыночной стоимости активов отношение суммы денежных средств к количеству реальных активов, находящихся в обороте, может значительно превышать соразмерное налогооблагаемой (кадастровой) стоимости отношение суммы денежных средств к количеству реальных активов, находящихся в пользовании резидентов. Это в принципе ставит под сомнение предположение о соотнесении рыночной и кадастровой стоимостей, лежащее в основе оценки кадастровой стоимости, о ее замене рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость участков и недвижимого имущества, вероятно, должна быть меньше рыночной в пропорции отношения количества объектов в обороте к их общему количеству в пользовании и в обороте.

Предложенная предпосылка баланса суммарной стоимости кадастровых участков и недвижимого имущества в собственности резидентов, с одной стороны, и суммарного количества финансовых средств на разных уровнях учета (на федеральном, в субъекте федерации, в муниципальном образовании, в кадастровом квартале), с другой стороны, могла бы использоваться для формулирования налогооблагаемой стоимости кадастровых участков или недвижимости на основе принципа рыночной стоимости как базы оценки посредством дополнения понятия «рыночная стоимость» такой предпосылкой.

Допустим, количество денег по учету эмиссии Центрального банка Российской Федерации (за все время) делится по тому или иному справедливому принципу на субъекты Российской Федерации, потом, соответственно, на населенные пункты, кварталы, категории по типам объектов, кадастровые участки и недвижимые объекты, состоящие на кадастровом учете. Методологическим ограничением выступает количество финансов на соответствующем уровне, а предметом служат принципы логичного деления денежной суммы в соответствии с закономерностями экономики на части и в конечном счете – на объекты налогообложения – кадастровые участки и недвижимые объекты в собственности резидентов.

Уравнение кадастровой стоимости в предположении о балансе суммарной стоимости кадастровых участков и недвижимого имущества в собственности ре- зидентов XXX X X Vfmqck- с одной FMFQFMCFMQKFMQC стороны, и суммарного количества финансовых средств VΣ (суммарная база для исчисления имущественных налогов), с другой стороны, имеет следующий вид:

• V . ХХХХ X V FMQCK ’        (1)

FMFQFMCFMQKFMQC где VFMQCK (или VK) – кадастровая стоимость K-го объекта (KFMQC) определенной категории С (CFMQ) для Q-го кадастрового квартала (QFM) в M-м муниципальном образовании (MF) F-го субъекта федерации.

Для записи уравнения кадастровой стоимости (1) можно было бы упростить симво лы VL = ХХХХХ Vfmqck таким образом: FMQCK

• V = У v_k L            K

FMQCK или

V _Σ = Σ V .

Группирование индексов суммирования или их пропуск в записи уравнения не является отменой их последовательности и взаимозависимости – каждый индекс суммирования из числа K , Q , M , C , F применяется внутри совокупности более общих индексов суммирования.

К совокупности категорий объектов налогообложения C в соответствующем квартале Q муниципального образования M субъекта федерации F в уравнении кадастровой стоимости (1) можно отнести типы объектов (кадастровых участков или построек), состоящих на кадастровом учете, по их объективным признакам:

• •    вид использования участка (целевое назначение или категория земель);

• •    назначение и фактическое использование постройки;

• •    износ постройки, то есть отнесение

постройки при суммировании в уравнении (1) к категории объектов, имеющих сопоставимый износ, что означает отнесение недвижимого объекта к определенным интервалам значений износа как один из признаков категории.

Используя удельный показатель кадастровой стоимости ν_FMQC в расчете на единицу площади (упрощенно ν_QC ), уравнение кадастровой стоимости (1) можно представить в следующем виде:

Vl= X (VQC x Sk )■ (2)

FMQCK где SK (если полностью, то SFMQCK) – площадь K-го объекта (KFMQC) определенной категории С (CFMQ кадастрового участка или объекта недвижимости) для Q-го кадастрового квартала (QFM) в M-м муниципальном образовании (MFM) F-го субъекта федерации.

Если же определять удельный показатель кадастровой стоимости в пропорции к оцениваемой на наиболее общем уровне кадастровой константе ν *, получаем следующее выражение:

• V l = V ^x X ( ^vQc/^v ) ^{x S}k ■

FMQCK

Величина удельной стоимости ν_QC , служащей для исчисления налогов, в задаче ее территориального распределения по объектам различных категорий логично соотносить с показателем территориального риска при инвестировании i_Q с учетом фактора влияния категории объекта i_C на его стоимость, то есть в обратной пропорции с совокупным показателем территориального риска и фактором категории объекта i QC = i Q ^X i C :

ν_QC / ν = i / i_QC . (3)

* к адастровая константа v , как и показатель кадастрового риска i , являются обобщенными значениями, используемыми при распределении удельного показателя налогооблагаемой стоимости по объектам различных категорий. Порядок их вычисления с использованием системы уравнений (5) рассмотрен на с. 32.

Соответственно, фактор влияния категории объекта i_C на его стоимость можно в отдельности определять методом парных продаж после «очистки» стоимости аналогов по показателю территориального риска i_Q , сравнивая стоимости объектов разных категорий. Для неиспользуемых участков фактор влияния категории i_C на стоимость равен единице, для используемых участков и построек фактор i_C меньше единицы, что логично, поскольку по мере накопления инвестиций показатели премий за риски обычно снижаются.

С учетом предположения (3) о зависимости удельной стоимости и совокупного показателя территориального риска и фактора категории объекта i_QC уравнение кадастровой стоимости (1) можно представить в следующем виде:

• V , = [ v ^X i ] ^X X ⁽ S K / *QC ) ⁽⁴⁾

FMQCK

Определение кадастровой константы ν и кадастрового риска i в рамках рассматриваемого подхода, основанного на учете влияния территориальных рисков наряду с фактором категории объекта на налогооблагаемую стоимость, по материалам учета может осуществляться исполнительными органами (администрациями) в соответствии со следующей системой уравнений:

V =

V ,

X Sk

FMQCK v x i =

V ,

X ( SK^iQC )

FMQCK

Практически указанная система уравнений (5) при определении кадастровой константы ν и кадастрового риска i может решаться в электронных таблицах EXCEL.

Определение кадастровой константы ν и кадастрового риска i с использованием системы уравнений (5) в зависимости от суммарной базы для исчисления имуществен- ных налогов VΣ проводится по следующим доступным на соответствующем уровне данным:

• 1)    данные федерального бюджета или учета суммарной эмиссии за период 20–25 лет;

• 2)    сумма налогооблагаемой стоимости ^ ( v _QC ^x S K ) , если практикующим оцен- FMQCK

щикам, помимо определения совокупного показателя территориального риска и фактора категории объекта i_QC , также поставлена задача нахождения удельной стоимости в кадастровых кварталах ν_QC , что соответствует второму возможному варианту задания (Б), рассмотренному далее;

• 3)    другие доступные на соответствующем уровне данные о суммарной базе для исчисления имущественных налогов V _Σ , помимо обобщенных данных, полученных от практикующих оценщиков.

Для определения базы имущественных налогов оценщику можно поставить следующие задачи:

• А ) найти совокупный показатель территориального риска и фактора категории объекта i_QC для кадастровых участков и построек в привязке к кадастровым кварталам;

Б) найти совокупный показатель территориального риска и фактора категории объекта i_QC , а также показатель удельной стоимости ν_QC .

На местах стоимость отдельных объектов V_K как база для определения имущественного налога в итоге может определяться налоговыми инспекциями по формуле:

V k = [ V X i ] X ( S k I i Qc )                       (6)

с использованием данных оценки территориального риска iQC, определяемого оценщиками для объектов определенной категории C, то есть кадастровых участков и построек, с использованием данных инвентаризационного учета в отношении площади объекта SK и данных, представленных в квадратных скобках (кадастровой константы ν и када- стрового риска i), определяемых исполнительными органами по материалам учета в соответствии с системой уравнений (5).

Рассмотренные возможности определения налогооблагаемой стоимости с учетом влияния территориальных рисков наряду с фактором категории объекта соответствуют действующим правилам определения кадастровой стоимости, которыми допускается применение различных методов, и стоимость определяется методами массовой оценки с использованием математических или иных методов моделирования на основе подходов к оценке.

Причем уравнение кадастровой стоимости (1), служащее дополнением при формулировании стоимости этого вида на основе понятия рыночной стоимости как базы оценки, означает массовую оценку V _Σ во взаимосвязи с суммой оценки отдельных объектов Σ V , то есть V _Σ = Σ V .

Методически уравнение (1) более точно соответствует понятию кадастровой стоимости, чем, например, массовая оценка в математическом смысле (на основе использования статистических регрессий), по следующим причинам:

• •    применение статистических регрессий при определении стоимости с использованием сравнительного подхода не означает оценку кадастровой стоимости, может быть частью оценки рыночной или иных видов стоимости, то есть для определения кадастровой стоимости требуется понимание массовой оценки не с математической, а с экономической точки зрения, например в соответствии с уравнением кадастровой стоимости V _Σ = Σ V ;

• •    в ряде случаев регрессии при определении стоимости строятся по малочисленным аналогам, что является ошибкой, так как для построения и использования регрессий требуется не менее десятков аналогов [1, гл. 14, с. 312]. За исключением случаев оценки серийных объектов, это обстоятельство негативно характери-

• зует возможности массовых в математическом смысле методов оценки (статистических). По этой же причине предпочтительно формулирование массовой оценки в экономическом смысле, а не в математическом.

Также следует отметить, что в Российской Федерации система и правила налогообложения имеют весьма централизованный характер. В предположении, что правила определения налога на имущество могли бы быть изменены и учет велся бы на муниципальном уровне или на уровне субъекта федерации, общий подход к учету территориальных рисков при определении кадастровой константы ν и кадастрового риска i был бы таким же, как рассмотренный для варианта участия исполнительных органов федерального уровня:

• 1)    определение оценщиками совокупного показателя территориального риска и фактора категории объекта i_QC или этого показателя совместно с показателем удельной стоимости ν_QC (см. указанные нами варианты задания оценщикам – А или Б);

• 2)    передача данных, полученных посредством выполнения пункта 1, в исполнительные органы, определение исполнительными органами кадастровой константы ν и кадастрового риска i посредством решения системы уравнений (5) на следующих уровнях:

  • 2.1)    муниципальный уровень ( ν_M , i_M ) – с использованием оценки суммарной муниципальной базы имущественных налогов V _{Σ M} , определяемой, в частности, по данным муниципального бюджета или по результатам обобщения экспертной оценки (вариант Б):

• 2.2)    уровень субъекта федерации ( V_F , i_F ) – с использованием суммарной оценки имущественных налогов V _{Σ F} субъекта федерации по данным бюджета субъекта федерации или по результатам обобщения экспертной оценки (варианте Б):

V M = [ V m X - M ] x£^ ( S k/Qc ) ;

QCK

V F F = ^[ v F ^X i F ] ^X EEE ( S K^ i QC ) ■ QCK

Соответственно, стоимость отдельных объектов V_K , используемая для исчисления имущественного налога, практически может быть оценена по формулам, аналогичным формуле (6), для оценки налогооблагаемой стоимости на федеральном уровне учета:

V K = [ V m * i M ] * ( S K I i QC )

или

V k = [ V f * I f ] * ( S k I i QC ).                     (7)

Данные, представленные в квадратных скобках [ v _m * I M ] или [ v _f * I F ], - кадастровая константа и кадастровый риск для соответствующего административного уровня, могли бы предоставляться муниципальными органами или органами субъекта федерации по доступным на том или ином административном уровне данным учета и в соответствии с системой уравнений (5).

Для разных уровней административного учета в рассмотренной модели определения стоимости, предназначенной для использования в качестве базы налогообложения имущества, характерно следующее соотношение:

V * I “ V m * I m « V f * I f « V ... * I ... .             (8)

Это выражение следует из уравнения (3) логичного распределения удельной стоимости ν_QC в увязке с совокупным показателем территориального риска и фактора категории объекта i_QC как ν_QC / ν = i / i_QC . Методически это соотношение более соответствует доходному подходу [2–5] к оценке стоимости, а также сравнительному подходу, если рассматривать пропорцию территориальных рисков как фактор подобия для кадастровых кварталов и категорий объектов.

Выводы

• 1.    Проблемы, связанные с решением за-

• дачи по определению базы для исчисления имущественного налога на кадастровые участки или объекты недвижимости, можно охарактеризовать следующим образом:

• 1)    отсутствие формулировки собственно понятия налогооблагаемой стоимости объектов недвижимости (улучшений на участках) и отдельных земельных участков, то есть понятия «кадастровая стоимость» во взаимосвязи с методом ее оценки;

• 2)    необходимость рационального разграничения функций между оценщиками и исполнительными органами при определении налогооблагаемой стоимости, что связано с рационализацией методов оценки стоимости этого вида и, соответственно, зависит от ее конкретной формулировки;

• 3)    необходимость определения, в каком логическом соотношении находятся рыночная стоимость и кадастровая стоимость для использования оценки рыночной стоимости объекта недвижимости или земельного участка при оспаривании налогооблагаемой стоимости, определяемой методами массовой оценки.

• 2.    Уравнение кадастровой стоимости ^v f = ZL^EZ ^vfmqck (1) можно рассма- FMQCK

• 3.    Уравнение кадастровой стоимости EEL E E ^vfmqck означает предпо- ^FMF^QFM^CFMQ^KFMQC

• 4.    Уравнение кадастровой стоимости является формой массовой оценки, поскольку связывает стоимость отдельного объекта V_K и суммарную базу имущественных налогов V _Σ = Σ V , то есть «стоимость массы» объектов (соответственно на уровне муниципалитета V _{Σ M} и на уровне субъекта федерации V _{Σ F} ).

• 5.    Практически стоимость отдельных недвижимых объектов или кадастровых участков как база для определения имущественного налога может оцениваться налоговыми органами по формуле V K = [ v х / ] х ( S K / / QC ) с использованием следующих данных:

тривать как дополнительную предпосылку при формулировании методологического понятия кадастровой стоимости на основе концепции рыночной стоимости как базы оценки и как часть метода определения кадастровой стоимости по формулам (5), (6) и (7). Это соответствует понятию «кадастровая стоимость», данному в статье 10 ФСО № 2: «кадастровая стоимость определяется … методами массовой оценки».

сылку (предположение) о балансе суммарной стоимости кадастровых участков и недвижимого имущества в собственности резидентов, с одной стороны, и суммарного количества финансовых средств VΣ (суммарной базы для исчисления имущественных налогов), с другой. В экономическом смысле уравнение кадастровой стоимости VΣ = ΣV более точно соответствует пониманию массовой оценки, чем математическое определение такой оценки (на основе использования статистических регрессий).

• •    значения, представленные в круглых скобках, определяющиеся на местах по данным технической инвентаризации площади объекта S_K и оценки совокупного показателя территориального риска и фактора категории объекта i_QC ;

• •    значения кадастровых констант, представленных произведением в квадратных скобках [ v х / ], которые могли бы определяться и предоставляться исполнительными органами по результатам обобщения данных учета площади S_K и оценки показателя i_QC .

• 6.    Определение кадастровой константы ν и кадастрового риска i по результатам обобщения данных учета площади S_K и оценки совокупного показателя территориального риска и фактора категории объекта i_QC может осуществляться исполнительными органами по результатам обобщения данных на соответствующем уровне с использованием системы уравнений (5) в электронных таблицах EXCEL.

• 7.    В зависимости от возможности изменения правил налогообложения имущества оценку с учетом территориальных рисков с использованием уравнения кадастровой стоимости в принципе можно проводить на

• 8.    Показатели удельной стоимости ν_QC для целей ее распределения по кадастровым кварталам и по категориям недвижимых объектов и кадастровых участков можно соотносить с совокупным показателем территориального риска и фактора категории объекта i_QC в обратной пропорции ν_QC / ν = i / i_QC и v х i к v M х i M к v_F х i_F к v ... х i . , что методически соответствует доходному подходу к оценке, а также сравнительному подходу, если рассматривать соотношение территориальных рисков как фактор подобия.

• 9.    Оценка совокупного показателя территориального риска и фактора категории объекта i_QC для определения базы налогообложения недвижимости и кадастровых участков позволяет решить следующие задачи:

разных уровнях (на уровне федерации и в рамках субъекта или в муниципальном образовании) если, например, имущественные налоги были бы отнесены к числу муниципальных, что довольно распространено в мировой практике. Кроме этого, оценку с учетом территориальных рисков и с использованием уравнения кадастровой стоимости можно вводить последовательно, начиная с отдельных муниципалитетов или субъектов федерации. На уровне субъекта федерации или муниципального образования уравнения кадастровой стоимости имеют вид Vf = ^ Vk или Vм = ^ Vk , и MQCK             QCK применяются соответствующие интервалы суммирования в системе уравнений (5) для определения кадастровой константы νF, νM и кадастрового риска iF, iM.

• 1)    логично распределить суммарную базу для исчисления имущественных налогов V _Σ по объектам V_K , при этом суммарная база соответствует результатам учета на определенном уровне, а распределение – по иным субъектам и уровням учета (муниципалитеты, кварталы и категории) находится в зависимости от территориальных рисков;

• 2)    улучшить организацию совместной работы исполнительных органов, которые

на основе обобщения информации на определенном уровне определяют кадастровую константу ν и кадастровый риск i , и оценщиков, которые определяют территориальный риск i_QC по кадастровым кварталам и категориям объектов;

• 3)    разграничить функции эксперта-оценщика, который оценивает совокупный показатель территориального риска и фактор категории объекта i_QC , от функций оценщика, который осуществляет непосредственную оценку кадастровой стоимости недвижимых объектов и кадастровых участков V_K ;

• 4)    предоставить исполнительным органам власти возможность регулирования суммарной базы для исчисления имущественных налогов V _Σ , за исключением непосредственного определения ими налогооблагаемой стоимости отдельных участков ^VK ^.

Предложенный подход к оценке дает возможность упорядочить совместную работу оценщиков, бюро технического учета (далее – БТИ), исполнительных органов и налоговых инспекций, в ходе которой:

• •    оценщики определяют факторы, влияющие на величину налогооблагаемой стоимости по кварталам и категориям недвижимости и кадастровых участков, используя данные БТИ;

• •    исполнительные органы получают данные от оценщиков, обобщают их и назначают кадастровые константы;

• •    налоговые органы применяют эти константы, данные оценки факторов стоимости и данные учета БТИ для определения налогооблагаемой стоимости каждого отдельного объекта.

Поскольку изложенный подход базируется на учете влияния территориальных рисков на стоимость и в этом направлении может смещаться работа практикующих оценщиков, участвующих в определении налогооблагаемой стоимости объектов недвижимости (улучшений на участках) и отдельных земельных участков, в число актуальных задач для дальнейшей методической работы входит усовершенствование методов оценки территориальных рисков.