Условия применения застройщиком-банкротом иска о признании права собственности на возведенные объекты недвижимости

Иск о признании права собственности, будучи традиционным для вещного права и достаточно распространенным способом защиты субъективного права собственности, может успешно применяться и в других сферах правоприменения. В частности, примечательным является применение указанного иска в целях признания права собственности застройщика, находящегося в процедуре банкротства.

Статья 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ [1] (далее – Закон о несостоятельности) императивно устанавливает, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, рассматриваются только в рамках дела о банкротстве.

Необходимо сразу отметить сложность типизации дел о банкротстве застройщиков, поскольку отличия проявляются как в отношении непосредственно строительства (возводимые объекты могут быть замо- рожены на разных стадиях строительства от закладки фундамента до фактического завершения строительства без передачи помещений участникам строительства и без оформления документов на эксплуатацию), так и в особенностях конкурсного производства (необходимо принять во внимание такие обстоятельства, как дата введения процедуры банкротства, что влияет на применимое законодательство, характер требований кредиторов, факт передачи конкурсному управляющему документов застройщика либо его отсутствие, и др.). Тем не менее, с учетом анализа судебной практики, постараемся определить условия, при наличии которых следует использовать рассматриваемый иск.

Как справедливо отмечают исследователи, для возникновения права в судебном порядке всегда необходим определенный юридический состав [2].

Необходимыми и обязательными условиями признания права собственности на возведенные объекты недвижимости в рамках дела о банкротстве застройщика является, во-первых, предоставление земельного участка для строительства на законном основании (в соответствии с законодательством, действующим на момент предоставления участка под застройку), а во-вторых, фактическое возведение объекта строительства [3, 4].

Относительно требований к завершению строительства жилого дома примечательно следующее разъяснение Верховного Суда Российской Федерации.

В Определении Судебной Коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05 сентября 2019 года дело № A55-36158/2009 [5] указано, что судебные акты по делу, удовлетворяющие требования граждан-дольщиков о признании права собственности на квартиры в доме, строительство которого не завершено, подлежат отмене. Суды исходили из того, что объект незавершенного строительства по закону является недвижимостью, указывали при этом, что возникновение права общей собственности участников строительства предопределяется выполнением ими своих договорных обязательств (оплата стоимости квартир) и защита этого права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. Однако Судебная Коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ обратила внимание на следующие обстоятельства. В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» [6] указано, что при отсутствии у должника индивидуальноопределенной вещи, подлежащей передаче кредитору, последний не вправе требовать отобрания ее у должника. Указанное согласуется со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о несостоятельности, в соответствии с которым для признания за участником строительства права собственности на квартиру необходимо завершение строительства и получение должником-застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи. В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, квартиры как оборотоспособные объекты не существуют.

Следующим условием признания права собственности застройщика на возведенные им объекты недвижимости (часть такого объекта) является отсутствие каких-либо правопритязаний в отношении искомого объекта недвижимости. Весьма распространенно, что застройщик признается несостоятельным при фактическом завершении строительства, не получив разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Вопрос о введении процедуры банкротства может длиться достаточно долго, при этом граждане-участники долевого строительства успевают защитить свои интересы посредством признания права собственности на квартиры в таком многоквартирном доме в судах общей юрисдикции (как правило, при наличии актов приема-передачи от застройщика). В последующем данный факт должен учитываться при рассмотрении иска о признании права собственности застройщика в деле о несостоятельности, как дополнительно подтверждающий, с одной стороны, завершение строительства и фактическое начало эксплуатации многоквартирного дома в соответствии с его назначением, с другой стороны, доказывающий невозможность административного разрешения вопроса о судьбе помещений, не переданных участникам строительства до введения процедуры несостоятельности.

На данное обстоятельство, в частности, обращено внимание Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в Постановлении от 4 сентября 2017 г. по делу № А07-10406/2013 [7]. В указанном случае суды должны принять во внимание исключительность сложившейся ситуации, учитывая, что введение в отношении застройщика конкурсного производства означает отсутствие у него возможности получить разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию при наличии одновременной обязанности сформировать конкурсную массу, реализовать ее и провести расчеты с кредиторами.

В этой связи уместно привести вывод Т.Ю. Кочетковой о том, что иск о признании права собственности является не только самостоятельным, но «субсидиарным»

способом защиты, когда другие способы защиты не могут быть применены [8]. Следует добавить, что этот субсидиарный характер проявляется и в том, что иск о признании права собственности может применяться в принципе, когда другие способы защиты неприменимы и когда заинтересованное лицо не имеет другой предусмотренной законом возможности зарегистрировать за собой это право.

В настоящее время в делах о несостоятельности застройщиков рассмотренные нами выше иски рассматриваются нечасто. При этом, в делах о банкротстве застрой- щиков основным имуществом, как правило, оказываются недостроенные объекты фактически отвечающие признакам не- движимости.

Дальнейшая теоретическая разработка вопроса об условиях признания права собственности на недвижимое имущество за застройщиком в деле о его банкротстве представляется необходимой не только с научно-теоретической точки зрения, но также для увеличения числа банкротных дел, завершающихся более полным удовлетворением требований к должнику.