Внесение изменений и правила расторжения договора ипотеки

В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир, и др. недвижимого имущества. Имущество на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его пользовании и владении (п.1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке»)181.

В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Она указывается в денежном выражении. Оценка государственного или муниципального имущества производится в соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» или в определенном им порядке. Оценкой незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или

¹⁸¹ ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г №102-ФЗ (последняя редакция).

муниципальной собственности, является рыночная стоимость этого имущества182.

В договоре необходимо указывать сумму ипотеки, основания возникновения и срок исполнения. При соответствии данных требований договор об ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в порядке, который устанавливается ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Внесение изменений в договор ипотеки очень распространено и обусловлено длительным периодом ипотечного кредитования. Существует несколько способов изменения условий ипотеки, которые могут быть осуществлены в случае соглашения сторон, по инициативе одной из сторон, а также по вынесенному судебному решению. В случае изменения ипотеки по соглашению сторон, в имеющийся договор вносятся условия, которые дополняют, удаляют или вносят поправки в существующие условия кредитования. Для этого обе стороны должны дать согласие. Изменение ипотеки в одностороннем порядке возможно только в соответствии с законом. Это право должно обязательно быть указано в договоре. Внесение изменений в договор ипотеки возможен также на основании имеющегося судебного решения, которое подлежит немедленному исполнению. Изменение договора ипотеки может касаться любых условий, на которых было составление прежнее соглашение, например, цена, предмет, срок, проценты, но только в соответствии с законом. Например, случай, когда банк изменил в одностороннем порядке условия кредитования. Между банком и заемщиком был заключен договор ипотеки, по которому предоставлялся кредит, и сторонами были согласованы все условия. Также в договоре делалась оговорка, что сумма кредита, срок выплаты, процентная ставка могут изменяться в одностороннем порядке банком, при этом заемщику будет направлено уведомление. Спустя время банк решил изменить процентную ставку и срок выплаты. В результате этого в суд первой инстанции обратился заемщик. В ходе разбирательства дела от 25 июня 2012г. №34-28 было установлено, что банк исполнил обязательство надлежащим образом, следовательно, удовлетворил иск к заемщику и отклонил довод заемщика, что условия были изменены ненадлежащим образом, так как в договоре прописывалось, что банк имеет право изменять условия, только в соответствии с законодательством и заемщик не имеет претензий и согласен с этим183 [3].

Граждане реализуют право на жилище через приобретение жилого помещения, которое выступает предметом залога. Однако в таком случае законодатель не предоставляет гражданину имущественного иммунитета.

¹⁸² Казаченок О.П. Предмет договора ипотеки // Вестник ВолГУ Серия 5 Вып. 7 2005 С. 133-134.

183Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (последняя редакция). [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система КонсультантПлюс.

Таким образом, гражданин, который не может исполнить свои обязательства перед кредитными организациями, находится в зависимом положении от процедуры обращения взыскания на жилое помещение, в котором он проживает. Конституционный Суд РФ (КС РФ) неоднократно рассматривал подобные ситуации. Подробная позиция КС РФ по данному вопросу отражена в постановлении от 14 мая 2012 г. № 1 1-П, где, в частности, сказано, что граждане вправе свободно распоряжаться своими возможностями в гражданско-правовых отношениях184. Выступая сторонами в договорах, граждане должны ответственно и добросовестно подходить к вопросу перспектив возможного или невозможного исполнения имущественных обязательств перед потенциальным кредитором. Материалы практики КС РФ свидетельствуют, что банковские организации вправе требовать исполнения обязательств даже за счет единственного жилья. Следовательно, современное законодательство не предоставляет юридический иммунитет единственному жилому помещению, если оно выступает предметом ипотеки, а кредитором выступает банк.

Инициатива расторжения договора ипотеки может принадлежать как заемщику, так и кредитору. Расторжение договора по инициативе кредитора возможно в случае подачи искового заявления в суд. Также существуют многие причины, по которым расторжение договора может произойти по инициативе кредитора. К ним относятся:

• -    использование заемщиком кредитных денег по их не целевому назначению, т.е использование денежных средств в целях, которые не предусматривались договором;

• -    если заемщик предоставил недостоверные данные о себе, в особенности то, что касается доходов и места работы. Это условие прописывается прямо в договоре и если через некоторое время после взятия кредита выясняется обман, то банк имеет полное право досрочно расторгнуть договор и потребовать возврата полной суммы долга и возможно даже уплаты штрафа;

• -    если заемщик умышленно изменяет стоимость жилья без согласования с банком или причиняет ему вред. К этому относятся различные виды ремонта, перепланировки, переноса сантехники и т.д.;

• -    если заемщик не заключил подписываемый ежегодно страховой договор на жилье. Для банка это означает, что его риски не застрахованы и в случае порчи или утери объекта залога, не получится компенсировать соответствующие расходы и страховых платежей;

• -    неисполнение взятых на себя заемщиком обязательств выплачивать займ своевременно и в полном объеме.

Рассмотрим ситуацию расторжения договора ипотеки, по инициативе заимодавца. Между банком и заемщиком был заключен договор ипотеки. Спустя время, банк обратился в суд с иском о расторжении договора

• ¹⁸⁴ Справочно-правовая система КонсультантПлюс. http://www.consultant.ru .

ссылаясь на то, что лицо совершает намеренно несоответствующее условиям договора обращение с залоговым имуществом, в результате чего повышается стоимость, при чем стороны не достигли соглашения в ходе переговоров. В ходе разбирательства дела от 18 января 2011 г. № 11-09 суд удовлетворил данный иск, так как в договоре оговаривалось, что в случае, если заемщик изменяет стоимость жилья, банк имеет право расторгнуть договор ипотеки. Стоит так же обратить внимание на то, что расторжение соглашения влечет за собой обязанность заемщика вернуть кредитору ссуду в полном объеме[3]. Основной причиной расторжения договора ипотеки по инициативе заемщика является отсутствие возможностей по обслуживанию кредита (уплата данного кредита).

Также как и в случае кредитора, заемщик может расторгнуть договор по нескольким причинам:

• -    рефинансирование ипотеки, которое означает предоставление более выгодной ипотечной программы;

• -    если заемщик хочет продать или обменять предмет ипотеки;

• -    если банк нарушает свои обязательства, прописанные в кредитном договоре, к примеру, самовольно изменяет процентную ставку в сторону увеличения или необоснованно требует досрочного погашения займа.

Итак, поводы и причины расторгнуть соглашение могут быть как у банка, так и заемщика. Таким образом, специфика процедуры заключения, изменения и расторжения договора ипотеки в теории выглядит простой. На самом деле же, рассмотрев теорию и практику, то можно придти к выводу, что возможна масса споров особенно относительно того, как изменяется или расторгается данный договор.