Вопросы стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения

В.С. Зимин председатель правления Региональной общественной организации «Московское общество оценщиков», кандидат экономических наук

В связи с принятыми по истине кардинальными решениями, касающимися земельной реформы (Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» и другие законодательные акты, принятые Правительством Российской Федерации), мне хотелось бы остановиться на целом ряде проблем, связанных с обоснованием оценки земель сельскохозяйственных угодий, земель, пригодных к сельскохозяйственному использованию, а также касающихся правового обеспечения этого процесса, объективного зонирования территорий и связанных с ним ограничениями (обременениями) земель.

Прежде всего необходимо рассмотреть вопрос создания общероссийского Технического регламента (Стандарта) оценки стоимости земли, который по идее должен сконцентрировать описание основных подходов, методов и методик стоимостной оценки земель, причем, безусловно, с учетом их целевого использования и назначения.

Утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России) от 06.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» в должной мере не отвечают всем предъявляемым требованиям, особенно в оценке поистине национального достояния России – земли.

Основные недостатки документа заключаются в следующем:

• •    документ не носит характер документа обязательного исполнения, поскольку имеет статус Методических рекомендаций, а не Технического регламента (Стандарта) оценки, который утверждается Правительством Российской Федерации и является обяза-

• тельным для всех субъектов оценочной деятельности;

• •    в этом документе не содержится положения о зонировании территорий, занятых сельскохозяйственными землями и связанных с этим ограничениями (обременениями) участков земель. Между тем вопросы юридического характера, касающиеся наиболее эффективного и наилучшего использования любого объекта собственности в стоимостной оценке, являются важными составляющими одного из принципов оценки, а именно, принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

• •    раздел V рассматриваемых рекомендаций «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения» нуждается в более детальной проработке и детализации, поскольку простое описание существующих различных категорий сельскохозяйственных земель с рыночными вариантами их использования не является обязательным требованием, которое должно учитываться оценщиком в стоимостной оценке земель, особенно сельскохозяйственного назначения.

Наша обеспокоенность по поводу создания единого Технического регламента (Стандарта) стоимости оценки земель вызвана тем, что отсутствие такого методологического документа в регионах, безусловно, породит массу ошибок и различного рода нарушений, связанных именно с оценкой земель сельскохозяйственного назначения, тем более, что основная масса специалистов-оценщиков именно в регионах России не является членами каких-либо общественных профессиональных объединений и некоммерческих организаций, осуществляющих хоть какой-нибудь повседневный контроль за практической деятельностью оценщиков.

Уповать на то, что соответствующий департамент Минимущества России сможет хоть как-то контролировать этот процесс весьма сомнительно, поскольку силами малочисленного подразделения, без опоры на общественные и некоммерческие организации проводить эту работу целенаправленно и целеустремленно невозможно.

Следующая проблема, с которой уже сегодня сталкиваются специалисты-оценщики – это неурегулированность прав и обязанностей владельцев земельных паев в бывших совхозах, колхозах и других сельхозпредприятиях, поскольку права этих лиц являются, скорее, декларацией, чем документом, реально закрепляющим конкретные земельные участки в собственность. Большинство владельцев земельных паев не имеет средств для проведения комплекса землеустроительных и иных работ с целью реального выделения и закрепления этих паев в собственность. Без поддержки государства право таких «собственников» обречено, поскольку уже сейчас многие предприятия и организации создали и продолжают создавать центры по включению земельных паев в уставные фонды, а затем делают так, чтобы их доля в бизнесе оказалась ничтожно малой (например, путем выпуска эмиссий акций) или, что гораздо хуже, подводят такие предприятия к банкротству, в результате которого многие собственники земельных паев остаются у «разбитого корыта».

Проблема отсутствия информации о сделках с землей и, прежде всего, с землей сельскохозяйственного назначения, которая, по нашему мнению, должна быть открытой и доступной, также волнует оценщиков. Наличие информации является важным условием для определения обоснованных рыночных цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения в рамках практически всех трех классических подходов к оценке объектов оценки.

Не менее важным является вопрос о взаимоотношениях специалистов-оценщиков с органами местного самоуправления и различными государственными учреждениями и структурами. В настоящее время эти взаимоотношения зачастую строятся на «житейской» основе, что вполне объяснимо. Между тем нам хотелось бы, чтобы эти отношения строились на более цивилизованной основе, и статус независимости оценщика был бы вне всяких подозрений и сомнений. Для этого, на наш взгляд, требуется лишь обозначить роль, место и правомочия независимых оценщиков в процессе стоимостной оценки в нормативных правовых документах, принимаемых на уровне местного самоуправления, а также властных органов управления в регионах России.

Еще одной проблемой, с которой сегодня сталкиваются многие оценщики, занимающиеся оценкой земель, является наличие (или отсутствие) документально оформленных ограничений (обременений) земельных участков и особенно у частных лиц.

В своей практической деятельности мы были свидетелями парадоксальной ситуации: земельный участок, оформленный в частную собственность гражданина, оказался настолько обремененным, что на нем было практически невозможно построить дом, а реальные возможности местной администрации по выделению другого, такого же по размеру земельного участка взамен прежнего, чрезвычайно ограничены.

Аналогичная ситуация может возникнуть при выделении земельных паев в случае, если через земельный участок будет проходить дорога общего пользования или какие-либо другие коммуникации, а также в случае, если на этом участке будут осуществляться какие-либо улучшения.

Безусловно, вопросы своевременного отражения в правозакрепляющих документах различного рода ограничений (обременений) крайне важны еще и потому, что в конечном итоге их наличие может существенным образом повлиять на определение рыночной стоимости земельных участков.

Таковы основные вопросы, которые возникают у оценщиков в процессе их практической деятельности.