Выявление правообладателей объектов недвижимости: порядок правоприменения законодательной новеллы

29 июня 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 518-ФЗ), закрепивший принципиально новые правовые положения в сфере регистрации прав на недвижимость. Впервые законодателем органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, органы местного самоуправления наделены полномочиями по проведению на подведомственных территориях мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Указанные мероприятия осуществляются в целях внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН) и внесения в дополнительные сведения кадастра недвижимости ЕГРН информации о правообладателях таких объектов.

Учитывая незначительную до настоящего времени правоприменительную практику указанного закона, целесообразно подробно рассмотреть законодательно закрепленный порядок выявления органами местного самоуправления правообладателей и под- готовку решений об их выявлении как итога проведенной работы.

В соответствии с частью 1 статьи 69.1 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции Закона № 518-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) выявлению подлежат правообладатели (физические и юридические лица) следующих объектов недвижимости:

• 1)    объекты недвижимости, считающиеся ранее учтенными, или сведения о которых могли быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенных:

• •    в отношении объектов капитального строительства учет осуществлен до 1 января 2013 года (части 4, 5 статьи 69 Закона № 218-ФЗ);

• •    в отношении земельных участков – до 1 марта 2008 года (до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);

• 2)    объекты недвижимости, правоустанавливающие документы на которые, или документы, удостоверяющие права на них, оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) – до 31 января 1998 года , и права на такие объ-

  До 11 июля 2023 года – начальник отдела ведения ЕГРН, повышения качества данных ЕГРН Управления Росреестра по Пермскому краю, до 16 октября 2023 года – начальник отдела информационно-организационной работы юридического управления департамента земельных отношений администрации города Перми.

  
  

екты недвижимости, подтверждающиеся указанными документами, не зарегистрированы в ЕГРН .

31 июля 2023 года вступил в силу Федеральный закон от № 397-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 397-ФЗ), согласно которому мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости могут осуществляться также в отношении:

• •    наследников, которым были выданы свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, если права наследодателей на эти объекты недвижимости возникли до 31 января 1998 года, при этом права указанных наследников возникли до 1 февраля 2019 года и не были зарегистрированы в ЕГРН;

• •    правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости – членов кооперативов, права которых возникли в связи с выплатой в полном объеме паевого взноса за квартиру, гараж или иное имущество, предоставленное этим лицам кооперативом;

• •    правообладателей, право собственности которых зарегистрировано после 31 января 1998 года уполномоченными органами, действовавшими на территории субъекта Российской Федерации, на которой находится объект недвижимости, но до создания на указанной территории учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Инициатором законодательных изменений выступила Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее также – Росреестр) по результатам анализа предложений органов местного самоуправления и правоприменительной практики.

Изменения в закон позволили значительно увеличить количество выявленных правообладателей.

Так, с момента вступления в силу Закона № 518-ФЗ департаментом земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент) подготовлен 1 241 проект решений о выявлении правообладателей объектов недвижимости, из них в отношении наследников – 200 проектов, гаражно-строительных кооперативов и садоводческих некоммерческих товариществ – 133 проекта.

В целях подготовки решения о выявлении объекта недвижимости орган местного самоуправления осуществляет следующие мероприятия.

Проведение анализа сведений об объектах и их правообладателях , содержащихся в документах, находящихся на хранении в собственных архивах и подведомственных учреждениях.

В отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, правоустанавливающим документом может быть похозяйственная книга, в которой содержатся записи о таком земельном участке, о гражданине, ведущем личное подсобное хозяйство, внесенные в нее до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации – до 30 октября 2001 года (часть 8.1 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ вступила в силу 31 июля 2023 года).

Направление запросов :

• •    в органы государственной власти и организации, осуществлявшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (например органы технической инвентаризации, территориальные подразделения публично-правовой компании «Роскадастр»);

• •    в органы внутренних дел в целях получения информации о первичной выдаче и замене документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации, об адресе регистрации такого лица, а также о дате и месте его рождения. Порядок формирования и направления запросов

  урегулирован приказом Министерства внутренних дел Российской Федерации от 2 июня 2021 года № 371 «Об утверждении порядка предоставления информации о первичной выдаче и (или) замене документа…»;

• •    в орган, уполномоченный на присвоение страхового номера индивидуального лицевого счета (далее – СНИЛС) в системе обязательного пенсионного страхования (Социальный фонд России), в целях получения сведений об этом номере;

• •    оператору федеральной информационной системы Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЗАГС) в целях получения сведений о возможной смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, перемене его имени;

• •    нотариусу по месту открытия наследства в целях получения сведений о лицах, у которых возникли права на ранее учтенный объект недвижимости в результате наследования (при наличии информации о смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости). Запросы о предоставлении сведений о наследниках, принявших наследство, в состав которого входит ранее учтенный объект недвижимости, необходимо направлять в адрес нотариуса, в компетенцию которого входит ведение наследственного дела. В соответствии со статьей 1115 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) местом открытия наследства по общему правилу является последнее место жительства наследодателя (статья 20 ГК РФ). Считаю целесообразным органу местного самоуправления перед направлением запросов нотариусам изучить специфику ведения наследственных дел в своем регионе. С распределением ведения наследственных дел возможно ознакомиться на официальных сайтах нотариальных

палат регионов Российской Федерации;

• •    в налоговый орган в целях получения сведений о государственной регистрации юридических и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей; в целях получения имеющихся в налоговых органах сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, сведений о правообладателях которых недостаточно для постановки на учет правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости в налоговом органе по месту нахождения принадлежащих им объектов недвижимости.

Ответы на указанные запросы должны быть даны не позднее чем через пятнадцать дней со дня получения такого запроса (часть 5 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ). Для осуществления запросов в органы внутренних дел, ЗАГС, Социальный фонд России требуется подключение органов местного самоуправления к системе межведомственного электронного взаимодействия.

Проведение осмотра ранее учтенного объекта недвижимости , если он является зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства. В отношении земельных участков осмотр не проводится. Цель осмотра – установление факта существования или прекращения существования объекта. Его проведение требуется как для принятия органом местного самоуправления решения о выявлении правообладателя, так и для снятия с учета в ЕГРН прекративших свое существование на местности объектов недвижимости.

Для проведения осмотра необходимо:

• •    распорядительным актом органа местного самоуправления создать комиссию в составе не менее трех представителей и председателя комиссии;

• •    разместить на официальном сайте и на информационных щитах в границах населенного пункта по месту расположения объектов недвижимости (в случае если объект недвижимости

находится за пределами границ населенного пункта – на информационных щитах в границах муниципального образования по месту расположения объектов недвижимости) уведомление о проведении осмотра (осмотров) объекта (объектов) недвижимости с указанием даты проведения осмотра (осмотров) и периода времени, в течение которого будет проводиться такой осмотр. Также указанное уведомление может быть размещено или опубликовано в иных источниках или средствах массовой информации;

• •    провести осмотр здания, сооружения или объекта незавершенного строительства. Осмотр проводится визуально (то есть непосредственно членами комиссии) либо с использованием технических средств. Если доступ к объектам недвижимости ограничен, то могут быть использованы в том числе беспилотные летательные аппараты;

• •    оформить акт осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства по форме, установленной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 апреля 2021 года № П/0179 «Об установлении порядка проведения осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства при проведении мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, формы акта осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства при выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости» (далее – Приказ № П/0179).

Форма акта осмотра утверждена приложением № 2 к Приказу № П/0179, в ней указаны следующие реквизиты:

• •    дата и время проведения осмотра;

• •    вид объекта недвижимости, его кадастровый номер и (или) иной государственный учетный номер (при

наличии), адрес (при наличии) или местоположение (при отсутствии адреса);

• •    кадастровый номер (при наличии) либо адрес или местоположение земельного участка, на котором расположен ранее учтенный объект недвижимости;

• •    наименование органа местного самоуправления;

• •    последовательно, начиная с председателя комиссии, состав комиссии, проводившей осмотр (фамилия, имя, отчество, должность каждого члена комиссии (при наличии);

• •    сведения о присутствии на момент осмотра объекта недвижимости лица, права которого на такой объект недвижимости подтверждаются правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами, оформленными до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, с указанием слов соответственно «в присутствии» или «в отсутствие»;

• •    сведения о применении при проведении осмотра технических средств. При этом если осмотр проведен с применением технических средств, то дополнительно указываются наименование и модель использованного технического средства;

• •    сведения о существовании объекта недвижимости на момент его осмотра посредством указания слов соответственно «существует» или «прекратил существование».

В ходе проведения осмотра осуществляется фотофиксация объекта (объектов) недвижимости с указанием места и даты съемки. Материалы фотофиксации прилагаются к акту осмотра. Акт осмотра в бумажном виде подписывается всеми членами комиссии. Акт осмотра, составленный в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью председателя комиссии.

В ходе осмотра может быть установлено, что ранее учтенный объект недвижимости, сведения о правах которого не содержатся в ЕГРН, прекратил свое существование на местности. В таком случае орган местного самоуправления обязан снять с учета в ЕГРН такой объект недвижимости в соответствии с частью 8 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ на основании акта осмотра, подготовленного комиссией. Участие кадастрового инженера не требуется. Если в ходе анализа архивных документов, ответов на запрос был установлен правообладатель прекратившего существование объекта, то орган местного самоуправления обязан его уведомить о снятии с учета такого объекта не позднее чем за тридцать дней до подачи заявления в Росреестр (часть 8 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ). Для направления в Росреестр заявлений о снятии с государственного кадастрового учета в ЕГРН ранее учтенного объекта недвижимости необходимо использовать форму заявления, предусмотренную приложением 1 приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 августа 2020 года № П/0310 (далее – Приказ № П/0310). К заявлению необходимо приложить акт осмотра такого объекта и уведомление, направленное правообладателю (при наличии).

В случае если в ЕГРН имеются зарегистрированные права на объект недвижимости или его помещения, то снятие таких объектов с кадастрового учета в порядке статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ на основании акта осмотра невозможно. Такие объекты снимаются с кадастрового учета на основании акта обследования, подготовленного кадастровым инженером, с одновременным прекращением зарегистрированных прав на основании заявлений уполномоченных лиц, указанных в статье 15 Закона № 218-ФЗ.

Подготовка органом местного самоуправления проекта решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, если ранее учтенный объект недвижимости установлен на местности, найден правоустанавливающий либо правоудостоверяющий документ, получены ответы на запросы из органов внутренних дел, ЗАГС, Социального фонда России, от нотариуса (в случае смерти правообладателя). Если в документах и ответах на запросы содержится противоречивая информация, то проект решения о выявлении не подготавливается. В таком случае органом местного самоуправления проводится индивидуальная разъяснительная работа с потенциальным правообладателем.

Форма решения о выявлении не утверждена, однако частью 6 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ установлены требования к его содержанию. Из совокупного анализа норм статьи 69.1 указанного закона следует, что принятое решение должно соответствовать следующим требованиям:

• 1)    документ изготавливается в форме организационно-распорядительного документа органа местного самоуправления;

• 2)    документ подписывается главой органа местного самоуправления либо уполномоченным лицом органа местного самоуправления;

• 3)    в тексте решения о выявлении в обязательном порядке указывается кадастровый номер объекта недвижимости (в случае его отсутствия – вид, назначение, площадь), адрес либо местоположение такого объекта; фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, вид и реквизиты документов, удостоверяющих личность, СНИЛС, адрес регистрации; в отношении юридического лица – его наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер;

• 4)    к решению о выявлении прилагаются:

• •    акт осмотра, проведенного комиссией органа местного самоуправления;

• •    правоустанавливающий либо правоудостоверяющий документ;

• •    ответы на запросы, поступившие из уполномоченных органов;

• •    документы, подтверждающие ранее осуществленный государственный учет объекта недвижимости (если

сведения об объекте не содержатся в ЕГРН).

В течение пяти рабочих дней с момента подготовки проекта решения о выявлении орган местного самоуправления:

• 1)    размещает на своем официальном сайте сведения:

• •    об объекте недвижимости;

• •    о выявленном правообладателе (с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) физического лица или наименования, идентификационного номера налогоплательщика, основного государственного регистрационного номера юридического лица);

• •    сроке, в течение которого выявленным правообладателем либо иным заинтересованным лицом могут быть направлены возражения (в течение тридцати дней со дня получения проекта решения);

• 2)    направляет заказным письмом с уведомлением о вручении проект решения выявленному правообладателю по адресу регистрации по месту жительства и (или) по месту пребывания (в отношении физического лица) или по адресу юридического лица в пределах его места нахождения с указанием срока, в течение которого в соответствии с частью 11 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ могут быть представлены возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, либо вручает проект решения указанному лицу с распиской в получении. В случае если выявленным правообладателем в письменном виде в орган местного самоуправления представлены сведения об адресе электронной почты для связи с ним, то указанный проект решения направляется ему только по такому адресу электронной почты.

Проект решения считается полученным лицом, выявленным в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от

17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи» этого заказного письма либо со дня, указанного в расписке о получении этим лицом проекта решения, а в случае если проект решения был направлен только по электронной почте, – со дня направления.

Возврат заказного письма отправителю осуществляется, как правило, из-за неточности или отсутствия полных адресных данных получателя, выбытия адресата, отказа адресата от получения письма.

На практике департамент столкнулся с такими проблемами, как отсутствие адреса регистрации у правообладателей, наличие адресных элементов до указания названия населенного пункта, улицы, что приводило к невозможности доставки проектов решений о выявлении адресату.

Рекомендую органу местного самоуправления в таких случаях запрашивать выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости по форме согласно приложению № 4 к приказу Росреестра от 4 сентября 2020 года № П/0329 [11]. В полученных выписках может быть отражена информация о наличии у лица в собственности жилых помещений, домов, и проект решения о выявлении может быть направлен по адресу такого объекта.

На практике такой способ активно применяется департаментом в случае выявления правообладателей гаражно-строительных кооперативов, садоводческих некоммерческих товариществ, юридический адрес которых содержит адресные элементы вплоть до улиц, при этом офисные помещения у юридических лиц отсутствуют. Заказные письма направляются председателям гаражно-строительных кооперативов на адрес их проживания.

С 1 апреля 2024 года согласно Закону № 397-ФЗ предусматривается четвертый способ отправки проекта решения о выявлении – через Единый портал государственных и муниципальных услуг. Применение этого способа на практике будет способствовать значительному сокращению фи- нансовых расходов органов местного самоуправления на отправку заказных писем и ускорению процедуры выявления правообладателя.

Принятие решения о выявлении

В силу части 12 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ решение о выявлении правообладателя принимается по истечении 30 дней со дня получения лицом, выявленным в качестве правообладателя, проекта решения о выявлении в случае отсутствия возражений.

Внесение в ЕГРН сведений о выявленном правообладателе осуществляется по заявлению органа местного самоуправления, форма которого утверждена Приказом № П/0310. В Росреестр сдаются два вида пакета документов:

• 1)    пакет документов о внесении в ЕГРН сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости (пункт 1 части 14 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ):

• •    заявление о внесении в ЕГРН сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости;

• •    решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости и документы, содержащие сведения, полученные в ответ на запросы, полученные в ходе процедуры выявления;

• •    документы, устанавливающие или подтверждающие право на объект недвижимости;

• •    акт осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, подтверждающий, что на момент проведения мероприятий по выявлению правообладателей таких объектов недвижимости они не прекратили свое существование;

• 2)    пакет документов о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и его правообладателе (правообладателях) (пункт 2 части 14 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ):

• •    заявление о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и о внесении в ЕГРН сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости;

• •    решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости и документы, содержащие сведения, полученные в ответ на запросы, полученные в ходе процедуры выявления;

• •    документы, подтверждающие ранее осуществленный государственный учет объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него;

• •    акт осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, подтверждающий, что на момент проведения мероприятий по выявлению правообладателей таких объектов недвижимости они не прекратили свое существование.

В соответствии с частью 15 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ сведения о выявленном правообладателе вносятся в дополнительные сведения кадастра недвижимости об объекте недвижимого имущества ЕГРН (пункт 25 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ). Эти сведения отражаются только в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости.

Внесенные в порядке выявления сведения о правообладателях не равны сведениям о зарегистрированных правах, вносимых в реестр прав на недвижимость на основании заявлений уполномоченных лиц, указанных в статье 15 Закона № 218-ФЗ. Такие записи не освобождают владельцев недвижимости от необходимости регистрации в ЕГРН своих прав собственности. При осуществлении государственной регистрации прав на ранее учтенные объекты недвижимости внесенные в кадастр недвижимости сведения о выявленных правообладателях погашаются (приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня

2021 года № П/0241).

Внесенные в ЕГРН на основании решений о выявлении сведения являются основанием для начисления налоговых платежей. Данные передаются Росреестром в налоговый орган в течение 10 дней с момента их внесения (часть 4 статьи 85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Порядок действий при направлении возражений на проект решения о выявлении правообладателя

В соответствии с частью 11 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ в течение тридцати дней со дня получения проекта решения лицо, выявленное в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, либо иное заинтересованное лицо вправе представить в письменной форме или в форме электронного документа возражения относительно сведений о правообладателе, указанных в проекте решения, с приложением обосновывающих такие возражения документов (при их наличии), свидетельствующих о том, что такое лицо не является правообладателем объекта недвижимости. Указанные возражения направляются в орган местного самоуправления, подготовивший проект решения о выявлении правообладателя. Направление возражений в Росреестр не осуществляется и не требуется. В случае поступления указанных возражений решение о выявлении правообладателя не принимается, орган местного самоуправления обращается в суд. Внесение в ЕГРН сведений о выявлении правообладателя осуществляется на основании судебного акта, вступившего в законную силу Это требование может быть заявлено в суд уполномоченным органом в течение одного года со дня поступления указанных возражений (часть 13 статьи 69.1 Закона 218-ФЗ).

Полагаю, что лицу, которому поступил проект решения о выявлении, не следует оставлять его без внимания. Необходимо изучить документы, поднять сведения из личных архивов и убедиться в достовер- ности изложенных в решении о выявлении сведений. С целью исключения возможных ошибок и неточностей правообладателю следует самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации своих прав собственности. Государственная пошлина за регистрацию ранее возникших прав не уплачивается. Услуга Росреестром предоставляется бесплатно.