Выявление весовых коэффициентов критериев для оценки престижности территории под многоэтажное жилищное строительство
Автор: Пряженникова Л.В.
Журнал: Экономика и социум @ekonomika-socium
Статья в выпуске: 4 (35), 2017 года.
Бесплатный доступ
Статья посвящена определению весовых коэффициентов для факторов оценки престижности территории под многоэтажное жилищное строительство. Автором были вывялены факторы, гипотетически влияющие на стоимость земельного участка вышеописанного назначения и, соответственно, на его престижность. Для определения значимости этих критериев была проведена экспертная анкета. Для оценки согласованности мнений экспертов был найден коэффициент конкордации Кендалла.
Весовые коэффициенты, престижность, земельные участки, многоэтажное жилищное строительство, коэффициент конкордации кендалла
Короткий адрес: https://sciup.org/140123061
IDR: 140123061
Текст научной статьи Выявление весовых коэффициентов критериев для оценки престижности территории под многоэтажное жилищное строительство
Совокупность земельных участков в определенные зоны, схожих по своим факторам можно объединить в зоны, определенные критерием (коэффициентом) престижности. Для оценки территории по критериям престижности были вывялены факторы, гипотетически влияющие на стоимость земельного участка, соответственно на его престижность. Предлагаемый автором статьи перечень ценообразующих факторов, которые потенциально могут оказывать влияние на цену/стоимость земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, был составлен на основе изучения и анализа земельного рынка под многоквартирную жилую застройку, литературы для оценки таких земель, нормативно правовой базы, а также отчетов практикующих оценщиков [1, 2, 3]. В нижеследующей таблице указаны наименования критериев оценки, а так же их обозначение.
Таблица 1 – Перечень факторов для оценки престижности земельных участков под многоквартирную жилую застройку
|
№ пункта |
Обозначение критерия |
Критерий |
|
1 |
А1 |
Удаленность от центра города, км |
|
2 |
А2 |
Близость к зонам рекреации и особоохранямым природным территориям, км |
|
3 |
А3 |
Развитость инфраструктуры, рейтинг |
|
4 |
А4 |
Доступность остановок общественного транспорта, км |
|
5 |
А5 |
Близость промышленной зоне, промышленному узлу, км |
|
6 |
А6 |
Уровень криминогенности, рейтинг |
|
7 |
А7 |
Близость к объектам, вызывающим психологический дискомфорт, км |
Для определения значимости каждого из вышеуказанных факторов оценки престижности земель под многоэтажное жилищное строительство целесообразно провести экспертное исследование, основными этапами которого являются: формулирование цели; составление анкеты; подбор экспертов; сбор и обработка полученной информации и ее анализ.
В предлагаемой анкете респонденту требовалось установить в порядке значимости предложенные факторы.
С целью формирования наиболее полной картины о потенциальной компетентности эксперту в анкете предусмотрены вопросы, касающиеся возраста, места работы, занимаемой должности и опыта участия в сделках с недвижимостью.
Анкеты были представлены респондентам лично, в печатном виде. Опрос был проведен в октябре-ноябре 2016 года. В экспертном анкетировании участвовало 13 человек. Оценку степени значимости параметров эксперты производят путем присвоения им рангового номера. Фактору, которому эксперт дает наивысшую оценку, присваивается ранг 1. Присваивать двум факторам одинаковый ранг запрещено. Обработка результатов исследования проводилась с применением простых математических операций с использованием программы Microsoft Excel. Результаты опроса приведены в таблице № 2.
Таблица 2 – Результаты опроса
|
Критерий |
№ фактора |
№ Эксперта |
||||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
||
|
Удаленность от центра города, км |
А1 |
3 |
7 |
7 |
6 |
7 |
4 |
7 |
6 |
7 |
2 |
7 |
7 |
4 |
|
Близость к зонам рекреации и особоохранямым природным территориям, км |
А2 |
6 |
5 |
3 |
3 |
5 |
7 |
2 |
5 |
5 |
7 |
2 |
2 |
7 |
|
Развитость инфраструктуры, рейтинг |
А3 |
5 |
4 |
4 |
5 |
4 |
6 |
6 |
4 |
3 |
5 |
1 |
4 |
6 |
|
Доступность остановок общественного транспорта, км |
А4 |
7 |
6 |
6 |
7 |
6 |
5 |
5 |
7 |
6 |
6 |
6 |
6 |
5 |
|
Близость промышленной зоне, промышленному узлу, |
А5 |
2 |
1 |
2 |
4 |
2 |
1 |
1 |
1 |
4 |
3 |
4 |
3 |
1 |
|
км |
||||||||||||||
|
Уровень криминогенности, рейтинг |
А6 |
1 |
2 |
1 |
2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
1 |
1 |
3 |
1 |
2 |
|
Близость к объектам, вызывающим психологический дискомфорт, км |
А7 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
2 |
4 |
2 |
2 |
4 |
5 |
5 |
3 |
|
Сумма |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
28 |
На основе данных анкетного опроса составляется сводная матрица рангов (таблица 3).
Таблица 3– Сводная матрица рангов
|
Критерий |
№ фактора |
Сумма рангов |
d |
d2 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Удаленность от центра города, км |
А1 |
74 |
22 |
484 |
|
Близость к зонам рекреации и особоохранямым природным территориям, км |
А2 |
59 |
7 |
49 |
|
Развитость инфраструктуры, рейтинг |
А3 |
57 |
5 |
25 |
|
Доступность остановок общественного транспорта, км |
А4 |
78 |
26 |
676 |
|
Близость промышленной зоне, промышленному узлу, км |
А5 |
29 |
-23 |
529 |
|
Уровень криминогенности, рейтинг |
А6 |
26 |
-26 |
676 |
|
Близость к объектам, вызывающим психологический дискомфорт, км |
А7 |
41 |
-11 |
121 |
|
Всего: |
364 |
2560 |
Среднее значение каждого фактора равно как отношение общей суммы рангов по всем факторам к количеству факторов, то есть 364/7=52. Коэффициент разности суммы весов строки каждого эксперта и среднее значение каждого фактора в таблице определен под столбцом № 4(d) таблицы 3. Столбец таблицы № 3 является квадратом 4 столбца (d2). Проверка правильности составления матрицы на основе исчисления контрольной суммы:
_ (! + „)» (1+7)7
2 2 28, (1)
где n-количество предложенных факторов.
Сумма по столбцам матрицы равны между собой и контрольной суммы, значит, матрица составлена правильно.
Для оценки полученных результатов необходимо оценить среднюю степень согласованности мнений всех экспертов. Для этого был подсчитан коэффициента конкордации.
Коэффициент конкордации определяется в соответствии с формулой №2. jy =____ m2(n3—n) , (2)
где S - сумма квадратов разностей рангов (отклонений от среднего);
n -количество факторов;
m - количество экспертов.
Таким образом, коэффициент конкордации в данном экспертном опросе составляет:
И/= ^^- = 0.541
W = 0.541 говорит о наличии средней степени согласованности мнений экспертов[4]. То есть результаты анкеты можно считать не случайными и на основе полученных данных определить весовые коэффициенты описанных в таблице 1 факторов.
Таблица 4 – Матрица преобразованных рангов
|
№ п.п. / Эксперты |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
∑ |
Вес λ |
Вес λ (округленно ),% |
|
1 |
4 |
0 |
0 |
1 |
0 |
3 |
0 |
1 |
0 |
5 |
0 |
0 |
3 |
17 |
0.06227 |
6% |
|
2 |
1 |
2 |
4 |
4 |
2 |
0 |
5 |
2 |
2 |
0 |
5 |
5 |
0 |
32 |
0.1172 |
12% |
|
3 |
2 |
3 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
3 |
4 |
2 |
6 |
3 |
1 |
34 |
0.1245 |
12% |
|
4 |
0 |
1 |
1 |
0 |
1 |
2 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
13 |
0.04762 |
5% |
|
5 |
5 |
6 |
5 |
3 |
5 |
6 |
6 |
6 |
3 |
4 |
3 |
4 |
6 |
62 |
0.2271 |
23% |
|
6 |
6 |
5 |
6 |
5 |
4 |
4 |
4 |
4 |
6 |
6 |
4 |
6 |
5 |
65 |
0.2381 |
24% |
|
7 |
3 |
4 |
2 |
6 |
6 |
5 |
3 |
5 |
5 |
3 |
2 |
2 |
4 |
50 |
0.1832 |
18% |
|
Итого |
273 |
1 |
100% |
В соответствии с распределением весовых коэффициентов экспертным путем была построена диаграмма №1.
Диаграмма 1 – Распределение весовых коэффициентов
Значимость основных критериев оценки престижности земельных участков для строительства многоэтажных жилых домов в г. Ижевске
Согласно полученным результатам (диаграмма 1) наиболее важные факторы при размещении многоэтажного жилого дома для оцениваемого жилого участка является: уровень криминогенности (24%), близость промышленной зоне (23%), близость к объектам, вызывающим психологический дискомфорт (18%). Средние показатели у критериев близость к зонам рекреации и особоохранямым природным территориям (12%) и развитость инфраструктуры (12%). На последнем месте в порядке значимости удаленность от центра города (6%) и доступность остановок общественного транспорта (5%).
Список литературы Выявление весовых коэффициентов критериев для оценки престижности территории под многоэтажное жилищное строительство
- Об оценочной деятельности : федер. закон: принят Гос.Думой 16 июля 1998г.: одоб. Советом Федерации 17 июля 1998г.: с изм. от 1 янв. 2017г. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы « КонсультантПлюс».
- Лейфер Л.А., Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков /, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова; под ред.Л.А.Лейфера. -3-е изд., перераб. и доп. -Нижний Новгород: ООО РАСТР-НН, 2016. -258 с.
- Быкова, Е.Н., Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев /Е.Н. Быкова, Ю.И. Шабаева//Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета.-2014. -№37.-С. 181-186.
- Елисеева, И.И. Общая теория статистики /И.И. Елисеева, М.М. Юзбашева; под ред. И.И. Елисеевой. -5-е изд., перераб. и доп. -М.: Финансы и статистика, 2006. -656 с.
