Защита прав субъектов спорных гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества

В соответствии со статьей 2 Конституции Российской Федерации признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Особое значение этот постулат имеет применительно к праву частной собственности в том числе на недвижимое имущество. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, «неприкосновенность собственности является необходимой гарантией беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота» 1.

В области гражданских и предпринимательских правоотношений действуют правовая превенция (охрана прав и законных интересов их участников) и правовая защита (восстановление нарушенных или оспоренных гражданских прав, свобод и законных интересов).

Суть правовой превенции в том, что си- лами самих участвующих в гражданском правоотношении лиц или посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем. Т.Е. Абова указывала, что «в юридической литературе термины «охрана» и «защита» прав нередко отождествляются» 2. Конечно, это разные понятия, их требуется разграничивать.

Гражданско-правовая превенция, реализуемая самими субъектами правоотношения, прежде всего выражается в установлении ими в рамках основного договора правил, содержащих санкции за нарушение условий сделки. Это могут быть штрафы, проценты, пени и т. п. В настоящее время правовая превенция, реализуемая государством, на мой взгляд, выражается в следующих двух формах:

• •    нотариальное удостоверение гражданско-правовых сделок;

• •    государственная регистрация определенных прав (прежде всего в сфере оборота недвижимости).

Государственная регистрация права собственности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами 3.

Как и решение любого органа исполнительной власти, государственная регистрация права, а равным образом и отказ в ней, может быть оспорена в судебном порядке. По этому поводу существует мнение, что иск об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость – это разновидность гражданско-правового иска, а само оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено по общим правилам – в форме предъявления виндикационного иска, требования о применении последствий недействительности сделки, иска о признании права собственности 4. Однако исходя из норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), принятого в 2015 году, можно утверждать, что иски об оспаривании государственной регистрации права или решения об отказе в государственной регистрации имеют административно-правовой характер и должны разрешаться в порядке главы 22 КАС РФ.

Суть государственной регистрации права на недвижимость в формальном ведении публично-правового учета соответствующих прав. Трудно согласиться с тем, что «зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель» 5. Осуществляя регистрацию права, орган исполнительной власти не проводит правовую экспертизу законности и обоснованности оснований его возникновения, в частности, не проверяет гражданско-правовую сделку на пред- мет наличия порока воли одной из сторон или других признаков недействительности. Более того, у него нет возможности это сделать. По этой причине в судебной практике нередки случаи, когда зарегистрированное в установленном порядке право признается недействительным.

Так, иск Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Микавто-сервис» о сносе самовольной постройки базировался на следующем. Истец утверждал, что, несмотря на то что спорный объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности ответчику, зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), основания для государственной регистрации этого права отсутствовали по целому ряду причин. Арбитражный суд в удовлетворении заявленного требования отказал в связи с пропуском истцом срока исковой давности, причем указал, что этот срок начинает течь со дня внесения записи в ЕГРН 6. Иными словами, факт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является доказательством его наличия.

В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда прямо указано, что «при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам» 7. Таким образом, государственная регистрация также не является доказательством отнесения имущества к недвижимо- му. В силу этого вряд ли можно согласиться с мнением о том, что «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» 8. Думается, что государственная регистрация – это доказательство совершения сделки с недвижимым имуществом без привязки к ее законности и действительности, а также свидетельство о наличии обременений соответствующего права, формирование реестра лиц, являющихся предполагаемыми правообладателями.

Более того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, «действующее гражданское законодательство, предполагая необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество (доли в праве) в ЕГРН, не возлагает на граждан (и юридических лиц) корреспондирующей обязанности и не предусматривает санкций за уклонение от такой регистрации» 9.

Напротив, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости фактически выступает гарантией принадлежности соответствующих прав и обязанностей. Причем это – публично-правовая гарантия, поскольку нотариальные действия осуществляются от имени Российской Федерации 10.

В отличие от регистрационного органа нотариус разъясняет сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки, проверяет наличие воли, отсутствие оснований для признания сделки недействительной. Более того, нотариус несет полную имущественную ответственность в случае признания удостоверенной им сделки недействительной.

Представляется, что правовая превенция в сфере реализации прав на недвижи- мое имущество должна осуществляться посредством одновременного использования обеих указанных форм – обязательного нотариального удостоверения сделки и последующей государственной регистрацией права. Сегодня нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является добровольным.

Охрана гражданских прав и законных интересов реализуется в рамках объективного, еще не нарушенного права и интереса. В случае их нарушения или оспаривания возникает необходимость в применении мер защиты.

Защита прав, свобод и законных интересов в сфере гражданской юрисдикции осуществляется двумя способами:

• 1)    государственным (посредством гражданского, арбитражного и административного судопроизводства);

• 2)    негосударственным, частноправовым (в форме третейского разбирательства гражданского дела).

В случае если сделка по купле-продаже недвижимого имущества была совершена в простой письменной форме, то защита прав ее субъектов реализуется посредством предъявления искового заявления в суд общей юрисдикции. Если оспариваемое право было зарегистрировано уполномоченным органом испытательной власти или его территориальным подразделением, то этот орган должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне того лица, чье право он зарегистрировал. При предъявлении иска о признании сделки недействительной одной ее стороной к другой стороне спорное материальное отноше- ние следует квалифицировать как частноправовое.

Учитывая большое число злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества, необходимо, на мой взгляд, предусмотреть дополнительные процессуально-правовые гарантии защиты прав граждан в указанной сфере. Наиболее правильным будет расширить функции прокурора, наделив его обязанностью обращаться в суд с заявлением в защиту жилищных прав граждан (в случае поступления соответствующего заявления в органы прокуратуры). В настоящее время в соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) прокурор вправе обраться с заявлением в целях обеспечения права на жилище только в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Если сделка об отчуждении недвижимого имущества прошла нотариальное удостоверение, то споры, вытекающие из нее, будут рассмотрены с определенными процессуальными особенностями. Прежде всего по требованию, основанному на нотариально удостоверенной сделке, может быть выдан судебный приказ (ст. 122 ГПК РФ). Рассмотрение заявления в порядке приказного производства характеризуется целым рядом «процессуальных льгот» – и сокращенным сроком рассмотрения (пять дней), и отсутствием судебного разбирательства, и тем, что судебный приказ обладает силой исполнительного документа. Впрочем, эти «льготы» нивелируются тем, что судебный приказ легко отменить – должнику достаточно направить в суд, выдавший его, возражения (ст. 129 ГПК РФ). После отмены судебного приказа взыскатель вправе предъявить свое требование по правилам искового производства.

В законодательстве не содержится специальное указание относительно привлечения нотариуса к участию в деле, если рассматриваемый судом спор возник из нотариально удостоверенной сделки. Представляется, что в таких случаях привлекать нотариуса в дело необходимо, поскольку у него имеется материальная заинтересованность в деле (несет полную имущественную ответственность за последствия удостоверенной им сделки). Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, гражданка обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу, а также с требованием о взыскании с нотариуса страхового возмещения. Определением суда к участию в деле в качестве соответчика был привлечен нотариус 11.

Если исковое требование обращено к органу публичной власти, осуществившему государственную регистрацию прав в сфере недвижимости, то спорное материальное правоотношение является публично-правовым и должно рассматриваться в рамках административного судопроизводства, по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). При этом уполномоченный орган исполнительной власти должен доказать законность и обоснованность совершенных им действий (бездействия), принятых решений, актов (ч. 2 ст. 62 КАС РФ).

Что касается права сторон правоотношения, связанного с распоряжением недвижимым имуществом, передать его на разрешение третейского суда (арбитража), то Конституционный Суд Российской Федерации давно ответил на этот вопрос утвердительно. Показав, что гражданские правоотношения в сфере оборота недвижимого имущества дифференцируются на частноправовые (сама основная сделка) и публично-правовые (отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией сделки, права), в правовой позиции Конституционного Суда также указано, что он «не исключает обязанности государственного суда удовлетворить заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по гражданско-правовому спору о праве собственности на недвижимое имущество, если государственным судом не будет установлено и исчерпывающим образом мотивировано, в чем именно состоит нарушение этим решением или его исполнением публичного порядка Российской Федерации и каких именно положений, составляющих такой порядок, в том числе в силу недобросовестного поведения сторон, выразившегося, в частности, в создании видимости частноправового спора, в обходе закона с целью получить формальные основания для регистрации прав на недвижимое имущество или иные преимущества вопреки предписаниям действующего законодательства, ориентированного на поддержку добросовестного поведения» 12.

Таким образом, в случае реализации субъектами прав на недвижимое имущество следует говорить об охране их прав и законных интересов (правовой превенции), а в случае их нарушения или оспаривания – о правовой защите. Как превенция, так и защита прав в рассматриваемой сфере может осуществляться или силами самих сторон спорного материального правоотношения, или посредством обращения к государству, чьей важнейшей конституционно закрепленной обязанностью является охрана и защита прав человека и гражданина.

Превенция в области правоотношений, связанных с распоряжением недвижимостью, реализуется в двух формах:

Защита прав и законных интересов субъектов отношений в сфере недвижимо- го имущества также осуществляется двумя способами в зависимости от природы (частноправовой или публично-правовой) спорного материального правоотношения. Процессуальные особенности рассмотрения таких дел зависят и от характера совершенной сделки (простая письменная форма или нотариально удостоверенная сделка).

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

• 1.    Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации» (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 года).

• 2.    По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Волкова : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 года № 48-П. URL: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_369276/ (дата обращения: 08.12.2023).

• 3.    Абова Т. Е. Избранные труды. М. : Статут. 2007. 1134 с.

• 4.    О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

• 5.    Подшивалов Т. П. Правовая природа иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость // Журнал российского права. 2014. № 5. С. 76–83.

• 6.    Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации : Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 21-ФЗ.

• 7.    Гришаев С. П. Государственная реги-

  страция вещных прав // Журнал российского права. 2006. № 10. С. 85–90.

• 8.    Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2023 года по делу № А40-50265/22-150-380. URL: https://sudact.ru/ arbitral/doc/g160gcqLtnbV/ (дата обращения: 08.12.2023).

• 9.    Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2023 года по делу № А65-19047/2022. URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/onrwp17w7zP/ (дата обращения: 08.12.2023).

• 10.    Захаров Р. А. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 2 (65). С. 26–29.

• 11.    По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина И.Ф. Короткова : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2023 года № 18-П. URL: https://legalacts.ru/sud/postanovlenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-18042023-n-18-p/ (дата обращения: 08.12.2023).

• 12.    Основы законодательства Россий-

  ской Федерации о нотариате : утверждены Верховным Судом Российской Федерации 11 февраля 1993 года № 4462-1 : в редакции от 24 июля 2023 года. URL: https://www . consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/ (дата обращения: 09.12.2023).

• 13.    Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.

• 14.    Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2019 года № 49-КГ19-13. URL: https://vsrf.ru/ stor_pdf.php?id=1765062 (дата обращения: 09.12.2023).

• 15.    Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации : Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 21-ФЗ.

• 16.    По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобой гражданки Т.В. Солодовниковой : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 октября 2023 года № 46-П. URL: https://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_458759/ (дата обращения: 08.12.2023).

***

Окончание. Начало на с. 88

«схематозы» только вредят рынку недвижимости, так как усилиями ЦБ живут недолго, при этом для борьбы с ними регулятор вынужден ужесточать условия выдачи ипотеки в целом.

Таким образом, реальным инструментом активизации продаж в условиях недоступной ипотеки остается снижение цен, в том числе на рынке новостроек. Пересидеть полтора года падения спроса у застройщиков вряд ли получится – даже с финансовой подушкой, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа, и при высоком уровне распроданности проектов. Но учитывая, что в какой-то мере господдержка сохранится, удешевление, скорее всего, будет завуалированным – за счет акций и скидок. Приведет ли это к катастрофическим последствиям, которыми любят пугать рынок адепты культа «вечно растущего метра» – банкротству строительных компаний, недостроям, обвалу объемов нового строительства? Нет. Откат цен на 20–30% после двукратного роста – это совершенно нормальное явление. Как подчеркнула председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, прибыль застройщиков «выросла кратно за четыре года», поэтому ЦБ считает, «что у них есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать».