Земельные участки намывных территорий: эколого-правовые вопросы

Являясь объектом всеобщих интересов и фактором воспроизводственного процесса, земли под объектами промышленности становятся базовым элементом общественных отношений, включая земельные.

При анализе и планировании использования земельных участков, на которых расположены объекты промышленности (или которые предназначены для их размещения), вместо термина «земли промышленности» более целесообразно применять термин «промышленное землепользование». Это позволит, во-первых, обоснованно использовать данные статистического учета о выходе продукции по отраслям производства, так как на уровне муниципального образования и субъекта Российской Федерации в этих показателях не учитывается отнесение объектов к категориям земель; во-вторых – анализировать эффективность использования земель в муниципальном образовании с выделением вклада эффективности промышленного землепользования.

Промышленное землепользование следует понимать в территориальном, правовом и экономическом аспектах.

Под промышленным землепользованием с территориальной точки зрения следует понимать земельные участки под объектами добывающей и перерабатывающей промышленности, а также сельскохозяйственных производственных и перерабатывающих предприятий, расположенных в черте населенного пункта и вне нее.

Под промышленным землепользованием с правовой точки зрения следует понимать правовой режим использования объектов промышленного назначения на определенном виде вещного права.

Под промышленным землепользованием с экономической точки зрения следует понимать процесс использования земель в соответствии с установленным правовым режимом, предоставленных или предназначенных для производства промышленной продукции с целью извлечения прибыли.

К основным задачам управления промышленным землепользованием на муниципальном и локальном уровнях следует отнести:

• 1)    на муниципальном уровне:

• •    оптимизацию размещения промышленного производства в муниципальном образовании с учетом развития других отраслей и рационального землепользования;

• •    совершенствование системы налогообложения;

• •    разработку мероприятий и проведение мониторинга земель;

• 2)    на локальном уровне:

• •    формирование инвестиционного портфеля в развитие земельных ресурсов;

• •    определение рациональной структуры земельных активов;

• •    разработку и оптимизацию состава мероприятий по развитию недвижимости в долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной перспективах.

При рассмотрении вопросов экономической эффективности производства продукции, а также использования земель А.А. Варламов, Р.Т. Нагаев [1], Л.Г. Ибрагимов [2], П.Ф. Лойко [3] и другие ученые предлагают использовать различные критерии и показатели экономической эффективности производства, показатели, характеризующие состав результатов и учитываемых затрат, дают разные определения эффективности и предлагают различные способы ее измерения. Вопросы же социальной, экологической и иной эффективности рассматриваются, как правило, в качестве «приложения» к экономической эффективности. По поводу решения проблем экономической эффективности производства также существуют различные,, нередко противоположные, точки зрения. Нет четкого разграничения в трактовке понятия эффективности, критерия и показателей экономической эффективности производства, не определено соотношение этих категорий.

Наряду с положительными результатами исследований рассматриваемой проблемы необходимо отметить недостаточную проработку комплексного и системного подходов к решению вопросов формирования эффективных экономического и организационного механизмов промышленного землепользования, а именно:

• •    отсутствует единая обоснованная система показателей анализа эффективности использования земель промышленного назначения различных административно-территориальных уровней;

• •    выбор показателей эффективности использования земли под объектами промышленности неоднозначен, что во многом определяется смешиванием понятий факториальных и результативных показателей;

• •    применение развернутой системы показателей анализа эффективности управления землями промышленного назначения осложняется отсутствием

достоверной (и в необходимом объеме) экономической информации об объекте анализа;

• •    оценка эффективности управления землями промышленного назначения в условиях решения различных народно-хозяйственных задач сложна, так как в большинстве случаев нелегко определить материальный вклад результата производства в конечный продукт деятельности региона (валовой региональный продукт), в стоимость продукции и размеры собираемых платежей.

Наличие указанных проблем приводит к следующим негативным социальноэкономическим последствиям:

• 1)    высокие издержки формирования, учета и регистрации прав на объекты недвижимости промышленного назначения;

• 2)    сложность определения местоположения объекта недвижимости;

• 3)    возможность регистрации прав разных лиц на одни и те же объекты недвижимости;

• 4)    наличие большого числа неучтенных объектов и объектов самовольного строительства, а также случаев самозахвата земель в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий;

• 5)    низкий уровень инвестиций в недвижимость;

• 6)    неэффективность действующей системы налогообложения недвижимости;

• 7)    отсутствие мотивации эффективного использования объектов недвижимости.

Под эффективностью промышленного землепользования следует понимать не только определение финансовых результатов деятельности предприятия, но и количественные и качественные показатели, характеризующие влияние производственной деятельности на состояние городских земель, а также его взаимодействие с другими хозяйствующими субъектами или отраслями производства, что определяет экономическую значимость землепользования для региона.

Под муниципальной эффективностью промышленного землепользования понимается система действий, направленная на оптимизацию и повышение эффективности использования земельно-ресурсного потенциала муниципального образования с точки зрения общества.

Под локальной эффективностью промышленного землепользования понимается система действий, направленная на увеличение прибыльности промышленного предприятия на единицу площади земельного участка.

Анализ промышленного землепользования в муниципальном образовании следует рассматривать с четырех основных позиций:

• 1)    обеспечение населения товарами и услугами;

• 2)    сохранение и улучшения экологии;

• 3)    обеспечение занятости населения;

• 4)    получение максимальной прибыли промышленными предприятиями при рациональном землепользовании.

Для решения рассматриваемых проблем автором настоящей статьи была разработана методика поэтапного анализа эффективности промышленного землепользования муниципального уровня:

• 1    этап – системный анализ рынка недвижимости региона;

• 2    этап – анализ экономического развития региона;

• 3    этап – выявление факторов, оказывающих влияние на промышленное землепользование;

• 4    этап – определение вида эффективности и эффекта;

• 5    этап – определение критерия эффективности;

• 6    этап – выбор метода определения эффективности;

• 7    этап – определение состава показателей;

• 8    этап – анализ эффективности промышленного землепользования в муниципальных образованиях;

• 9    этап – прогноз развития промышленно-

• го землепользования;

• 10    этап – полная и всесторонняя оценка промышленного предприятия по различным направлениям;

• 11    этап – формирование концепции развития промышленного производства;

• 12    этап – инвестиционный анализ.

Для исследований были использованы данные о земельных участках, занятых промышленными предприятиями Московской области.

На основе структурирования предложения о продаже и аренде земельных участков промышленного назначения Московской области по направлениям от МКАД было выявлено, что на арендную ставку наиболее существенное влияние оказывают факторы, указанные в таблице 1.

Рассчитанные коэффициенты могут быть использованы при проведении рыночной и кадастровой оценок земель под объектами промышленности, расположенными в разных муниципальных образованиях.

В условиях дефицита достоверной информации о предложениях купли-продажи промышленных земель при анализе рынка продаж земель этой категории наиболее целесообразен анализ арендных ставок.

При анализе промышленного землепользования в качестве результативного показателя целесообразно использовать валовую прибыль. После расчета коэффициента корреляции были удалены наименее значимые факторы (удельный вес городского населения, процент прибыльных предприятий, наличие основных фондов, степень износа основных фондов, выбросы загрязняющих веществ, использование пресной воды, соотношение заемных и собственных средств, коэффициент автономии, коэффициент маневренности, доля нематериальных активов, основных средств, запасов в валюте баланса). Наибольшее влияние на валовую прибыль оказывает наличие оборотных активов, величина долгосрочных инвестиций, внеоборотных активов, величина уставно-

Таблица 1

Ценообразующие факторы земель промышленного назначения Московской области

Наименование ценообразующего фактора Величина поправочного коэффициента Удаленность от МКАД, км До 15 1,00 От 16 до 30 0,84 От 31 до 50 0,70 Более 50 0,46 Наличие коммуникаций Все коммуникации 1,00 Отопление и электричество 0,84 Электричество 0,65 Обеспеченность железнодорожным подъездом 1,20 Направление от МКАД Дмитровское 1,14 Ярославское 1,01 Щелковское 1,06 Нижегородское 1,10 Казанское 1,04 Каширское 1,17 Симферопольское 1,00 Киевское 1,09 Рижское 1,28 Санкт-Петербургское 1,21 Среднее 1,10 Площадь земельного участка, га До 1,6 1,00 Более 1,6 1,10 го капитала промышленных предприятий (см. рис.).

Для анализа эффективности промышленного землепользования по муниципальным образованиям были определены расчетные значения валовой прибыли по следующей формуле:

Врi = -106,344 + 1 647,653х1 + 0,042х2 + + 2,605х3+ 0,701х4+ 0,255х5, где Врi – расчетная валовая прибыль от обрабатывающего производства в i-м кластере, р./га;

• х ₁ – среднесписочная численность, чел./ га;

• х ₂ – объем обрабатывающего производства, тыс. р./га;

• х ₃ – инвестиции в основной капитал, тыс. р./га;

• х ₄– уставный капитал, тыс. р./га;

• х ₅ – средняя кадастровая стоимость второй группы промышленных земель р./га.

В целом в Московской области промышленное землепользование неэффективно, коэффициент эффективности К_зем (отно-

2 гр. – вторая группа промышленных земель.

Экономические факторы, влияющие на величину валовой прибыли промышленных предприятий шение фактической величины прибыли к расчетной) равен 0,93. Эффективно используется земля в 12 районах. Наибольший коэффициент эффективности в Сергиево-Посадском районе (Кзем = 1,90). Минимальные коэффициенты эффективности получены в Луховицком (Кзем = 0,16) и Лотошинском (Кзем = 0,33) районах.

Резервы в использовании земель промышленного назначения были определены для муниципальных образований с коэффициентом эффективности ниже единицы, с учетом площади земель (см. табл. 2).

При оптимальном использовании природных и материальных ресурсов в целом в Московской области резерв увеличения производства промышленной продукции может составить 103,6 миллиарда рублей.

К проблемам, препятствующим формированию эффективного землепользования промышленных предприятий, можно отнести следующие:

• •    отсутствие полной и достоверной информации о земельных участках и объектах капитального строительства;

• •    отсутствие приемлемого механизма

процедуры резервирования земельных участков органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

• •    отсутствие в муниципальных образованиях документации градостроительного планирования, определяющей порядок застройки жилых районов (резерв земельных участков для такой застройки практически отсутствует);

• •    монополизация земельного рынка, в том числе незаконное выделение земельных участков.

Совершенствование системы промышленного землепользования муниципального образования необходимо осуществлять по следующим направлениям:

• 1)    создание конкурсной системы предоставления прав на муниципальную недвижимость;

• 2)    установление четкого порядка межведомственного взаимодействия;

• 3)    повышение контроля за сохранностью, использованием по назначению, а также за эффективностью использования муниципальной недвижимости.

Таблица 2

Расчет резервов промышленного землепользования в муниципальных образованиях Московской области

Наименование муниципального образования	Валовая прибыль, тыс. р./га			Площадь земель обрабатывающей промышленности, га	Резервы производства продукции, тыс. р.
	фактическая	расчетная	разница
Волоколамский	137,35	301,555	164,197	8 092	1 328 685,97
Воскресенский	292,391	708,099	415,708	13 162	5 471 553,51
Дмитровский	1 208,787	909,886	-298,900	11 092	–
Егорьевский	1 980,024	3 763,020	1 782,996	3 408	6 076 449,78
Зарайский	619,644	822,816	203,172	887	180 213,67
Истринский	2 331,137	2 427,793	96,656	7 451	720 181,38
Каширский	2 727,778	5 588,594	2 860,816	3 073	8 791 288,11
Клинский	5 386,078	2 868,858	-2517,220	4 424	–
Коломенский	131,262	165,816	34,555	7 662	264 756,68
Красногорский	4 512,954	1 1701,972	7 189,018	3 756	27 001 949,79
Ленинский	1 9635,663	1 0534,252	-9 101,412	4 478	–
Лотошинский	116,086	348,664	232,578	806	187 458,16
Луховицкий	74,083	471,134	397,051	11 847	4 703 860,59
Люберецкий	8 078,129	6 852,775	-1 225,354	1 982	–
Можайский	182,581	201,090	18,509	7 887	145 977,55
Мытищинский	16 628,835	1 7021,605	392,770	3 322	1 304 781,29
Наро-фоминский	778,018	681,418	-96,600	21 070	–
Ногинский	793,716	1 521,821	728,105	16 075	11 704 283,39
Одинцовский	1 082,860	1 591,567	508,706	20 556	10 456 966,33
Озерский	884,532	1 085,932	201,401	1 010	203 414,58
Орехово-Зуевский	1 253,359	1 674,273	420,915	4 868	204 9012,04
Павлово-Посадский	813,638	870,022	56,385	2 395	135 041,26
Подольский	1 725,154	2 062,913	337,759	4 878	1 647 588,20
Пушкинский	841,527	1 147,477	305,950	8 611	2 634 536,15
Раменский	3 649,709	2 584,929	-1 064,781	5 906	–
Рузский	2 429,338	2 951,267	521,929	5 179	2 703 069,85
Сергиево-Посадский	1 156,712	609,966	-546,746	8 908	–
Серебряно-прудский	29,239	76,514	47,274	1 618	76 490,11
Серпуховский Солнечногорский	1 316,915 1 162,665	877,304 1 330,549	-439,610 167,884	3 195 21 227	– 3 563 670,29
Ступинский	5 607,411	5 044,237	-563,175	5 314	–
Талдомский	270,904	166,672	-104,232	3 404	–
Чеховский	3 557,307	2 205,984	-1 351,323	4 827	–
Шатурский	82,672	79,341	-3,331	34 393	–
Шаховской	133,384	186,761	53,377	1 343	71 684,99
Щелковский	1391,681	1 919,657	527,976	12 835	6 776 575,36
ИТОГО ПО ОБЛАСТИ	93 003,529	93 356,531	–	–	103 605