Жилищные и имущественные права физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве

Инициированные в последние несколько лет властями программы реновации жилищного фонда актуализировали многочисленные научные дискуссии по проблемам защиты гражданских прав на жилище в свете проводимых реформ. По целевой направленности реновация городского фонда жилищных застроек (прежде всего столицы и крупных городов страны) призвана решить проблему приведения этого фона в соответствие с современными требованиями экосистемы и эргономики городской среды, т.е. создания и развития более комфортных условий проживания горожан. В связи с тем, что значительное число жителей городов проживает в коммунальных квартирах, общежитиях и аварийных домах, то необеспеченность комфортной жилой площадью этой категории граждан представляет большую социальную проблему, требующую своего разрешения. Рассмотрим понятие реновации жилищного фонда в отечественной правовой теории.

Термин «реновация», в широком смысле, можно определить как процесс модернизации, реконструкции или восстановления старых и исторических зданий, обновление жилого фонда, как правило, мегаполисов и городов средней и малой численности, с целью приведения жилого фонда в соответствие с современными условиями и требованиями комфорта, инфраструктуры городского пространства и среды. Так, П.И. Журило определяет реновацию жилищного фонда как частичный или полный снос жилищного фонда с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории [1].

В.В. Гущин указывает, что под реновацией жилищного фонда в г. Москве понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в г. Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в г. Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства [2].

Право на жилище провозглашено в ст. 40 Конституции Российской Федерации. Жилище – достаточно емкое и широкое понятие. Конституционные признаки жилища вытекают из ч. 1 ст. 27, ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции РФ, а также связанными с ней нормами гражданского и жилищного законодательства РФ: жилище должно обладать определенными физическими характеристиками т.е. оно должно быть признанным жилым помещением; жилище должно характеризоваться определенным местом расположения. Оба эти элемента (жилье и его место расположение), будучи тесно связанными между собой, составляют единое благо. Соответственно, право на жилище в гражданском праве определяется как возможность иметь это благо, пользоваться им и требовать устранения всяческих препятствий в этом.

Таким образом, право на жилище в гражданском праве выражается в различных вещных правах на жилые помещения и включает гражданско-правовые правомочия по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением. Гражданско-правовое содержание права на жилище предполагает для гражданина РФ свободу в выборе жилого помещения для постоянного или преимущественного проживания, которое является для него основным, куда он после непродолжительного либо длительного отсутствия намеревается вернуться и обладает правом пользования, которое служит предварительным условием его регистрации по месту жительства. Следует отметить, что жилое помещение может быть расположено на любой территории.

Выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное вне территории населенных пунктов, граждане должны осознанно принимать те возможные неудобства, которые являются следствием проживания на таких территориях. По мнению Т.М. Дауди, отсутствие у территории статуса населенного пункта не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина [3].

Если обратиться к международному праву, то можно отметить, что впервые право на жилище было закреплено в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, которая гласит, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержа- ния здоровья и благосостояния его самого и его семьи. Показательным является тот факт, что эта идея была поддержана позже в ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах. В современном мире трактовка жилища значительно углубилась и функционально расширилась (особенно в контексте, к примеру, столь популярных в последние годы концепций «умных городов» и «умных домов»). Поэтому в настоящее время этому праву придается особое социальное значение. Жилище – это социальное благо, имущество, объект, на который направлены притязания человека.

Интерес (как в теоретическом, так и прикладном аспектах) представляет анализ взаимосвязи конституционного права на жилище с иными гражданскими правами, так как выявление таких взаимосвязей позволяет определить значимость и ценность каждого из этих закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ прав. Что касается г. Москвы, то в рамках проводимой реновации жилищного фонда был принят ряд законодательных актов (наряду с внесением изменений в действующие нормативные акты), положивший начало программе обновления жилого фонда.

Анализ законодательства показывает, что реновация направлена на защиту прав и законных интересов граждан, предполагает обеспечение заложенного в законе принципа равнозначности и равноценности обмениваемых жилых помещений. Однако, многие замечания, высказываемые в ходе дискуссии по поводу реновации, до сих пор обсуждаются в обществе, порождая многочисленные споры и требуя нахождения оптимальных нормативноправовых решений в области правового регулирования реновационных отношений. Рассмотрим существующую практику осуществления и защиты жилищных прав физических лиц на примере реновации в г. Москве.

Следует отметить, что реформирование реновационных правоотношений в столице проходило достаточно резонансно, порождая массу протестных мнений, по сути разделив общественное мнение на два ла- геря - ее сторонников и противников. В Московский городской суд поступил ряд заявлений, в которых граждане пытались оспорить законность реновации. Это нашло свое отражение и в многочисленных публикациях, в попытках теоретического осмысления проблемы реализации права на жилище в аспекте как конституционных, так и гражданских прав гражданина РФ.

Противоречие возникает между стремлением населения улучшить свои жилищные условия, с одной стороны, и отсутствием гарантий удобного расположения будущего жилья, соответствующей социальной и транспортной инфраструктуры, - с другой; несовпадение интересов ответственных за реализацию реновации органов управления, с одной стороны, и недоверием многих будущих переселенцев заверениям органов власти относительно получения адекватного условиям жизни жилья, - с другой. Соответственно, проводимое реформирование, породило не только общественный резонанс, но даже и инициировало ряд судебных исков, обострив в многочисленных дискуссиях по реновации проблему защиты гражданских прав при ее проведении. При этом ключевой проблемой обращения в суд граждан стала проблема неприкосновенности собственности.

Анализ судебной практики в области защиты гражданских прав в связи с реноваций, позволяет разделить такие споры на следующие виды: спор о законности реновации вообще; споры относительно включения или исключения из программы реновации отдельных видов жилой постройки. При этом, при формировании и реализации программы реновации ключевым аспектом является наделение собственников недвижимости правом определять судьбу своего имущества. Следует отметить, что споры о включении в программу реновации или исключении из нее преимущественно разрешались не в пользу собственников. Таким образом, программа реновации приводит к необходимости принятия судами таких решений, которые бы учитывали мнения большинства собственников. И хотя нормативно-правовая база предусматривает гарантии собствен- никам жилья, она, в тоже время, не исключает того факта, что осуществление реновации целиком и полностью экономический проект, ставящий во главу угла не нужды граждан, а экономическую целесообразность и выгоду.

Обобщая анализ особенностей гражданско-правового регулирования осуществления и защиты жилищных прав физических лиц при осуществлении реновации можно сделать следующие выводы:

• -    в ситуации выбора собственника равнозначного жилья не проработан законодателем механизм определения категории «равнозначное жилое помещение» (которое, помимо площади, предполагает учет таких показателей, как жилое помещение плохого качества, с худшим расположением и неразвитой инфраструктурой микрорайона, время ожидания переселения и др-);

• -    в ситуации выбора равноценного возмещения нет законодательно определенной методики оценки стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, что порождает риски занижения этой стоимости (физический и функциональный износ);

• -    в ситуации вывода дома, подлежащего реновации, из эксплуатации не определен перечень прав выселяемых граждан, что порождает риски их нарушения в процессе выселения.

История реализации программы реновации показала, что с точки зрения права, единственный способ реализовать масштабный проект, каким является реновация жилищного фонда, это начать с изменения федерального законодательства и принятия единого федерального закона, который бы регулировал процесс реновации жилищного фонда на всей территории страны.

Статья 421 ГК РФ устанавливает один из базовых принципов гражданского права Российской Федерации - свободу договора. Закрепление свободы договора в качестве одного из основных начал гражданского права, подкрепляет идею свободного и независимого общества.

Известный отечественный правовед С.С. Алексеев назвал свободу договора одним из важнейших демократических завоеваний России [4]. Появление частной собственности неразрывно связано с дого- ворными правоотношениями, определяющими статус этой собственности, а также возможность ее передвижения от одного лица к другому. Участие в программе ре- новации подразумевает, в конечном итоге обмен одного объекта недвижимости на другой, но этому предшествует большой временной промежуток, включающий множество юридически значимых действий. На наш взгляд, в процессе реновации в городе Москве принцип свободы договора, как и неприкосновенности имущества был, так или иначе нарушен, что является ключевой проблемой в настоящем иссле- довании.

Рассматривая переход прав собственно- признак демократического общества, опирающийся на свободные выборы, общественные слушания и референдум.

Статья 44 ЖК РФ определяет, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Представляется, что определение возможности распоряжаться имуществом – исключительная прерогатива собственника такого имущества. В это же время постановление Правительства Москвы № 245-ПП, как было указано ранее, в обход кон- ституционных принципов определяет, что судьба имущества определяется решением сти на имущество стоит выделить как ми- лиц, хоть и опосредованно связанных с нимум два этапа, составляющих часть процесса перехода прав на недвижимое имущество. Все эти этапы объединяет единое желание (либо, выражаясь категориями уголовного права – умысел) на осуществление реновации, и делятся они на:

• 1.    Этап учета мнения населения по вопросу реновации;

• 2.    Этап включения/исключения жилого дома из проекта реновации; Для рассмот-

  рения первого этапа, определяющего готовность граждан (собственников и нанимателей жилых помещений) необходимо обратиться к постановлению Правительства Москвы № 245-ПП от 02.05.2017 «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» (постановление Правительства Москвы № 245-ПП) – нормативно-правовому акту города Москвы. Учет мнения населения –

имуществом, но не имеющим на него никаких имущественных прав. В этом случае возникает вопрос, обоснованности, с точки зрения духа права, о законности такого способа принятия решений о распоряжении имуществом.

Помимо самого материального основания, которое может и подразумевает совместные действия собственников во всеобщее благо, должно быть и процессуальное выражение, определяющее справедли- вое принятие решения по вынесенному вопросу.

Таким образом, при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве полностью реализуются жилищные и имущественные права физических и юридических лиц: право на жилье, право на предоставление помещения равнозначного и т.д.