Анализ системы управления муниципальной недвижимостью на примере МО г. Салавата

В современных условиях стремительного развития рыночных отношений вопрос о совершенствовании системы управления муниципальной недвижимостью особо важен. В России выделяют следующие формы собственности: государственная, частная, муниципальная.

Муниципальной собственностью является имущественный комплекс муниципального образования, в состав которого входит недвижимое имущество. Муниципальное образование может полноценно развиваться лишь в условиях эффективной системы управления муниципальной собственностью [1].

Сейчас главным требованием, предъявляемым к системе управления муниципальной собственностью, считается социальная ответственность органов местного самоуправления, а также соблюдение баланса принципов экономической эффективности. Как и любой другой процесс, систему управления недвижимостью муниципального образования можно разделить на несколько последовательных этапов. Первым является планирование, второй этап - исполнение, а заключительными являются учет, контроль и анализ.

В МО г. Салават Республики Башкортостан, осуществление перечисленных стадий проводится Муниципальным унитарным предприятием - «Архитектурно-планировочное бюро» городского округа

Салават РБ (МУП). МУП Архитектурно-планировочное бюро» относится к органам исполнительной власти, а именно - является структурным подразделением администрации города Салават и несет ответственность за реализацию единой государственной политики.

Деятельность МУП проводится с учетом действующего законодательства: распоряжений и указов Президента РФ, распоряжениями и постановлениями Правительства РФ, нормативно-правовыми актами МО г. Салават, его решениями и уставом.

В МО г. Салават на основании решения № 5-15/166 от 25 ноября 2021 года, было утверждено положение, определившее порядок управления и распоряжения объектами муниципальной недвижимости МО г. Салават Республики Башкортостан. Положение состоит из семи разделов [2].

Первый раздел закрепил общие положения о порядке управления и распоряжения объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности МО г. Салават Республики Башкортостан. Разделом вторым определен порядок распоряжения объектами муниципального нежилого фонда, закрепленными на праве хозяйственного ведения и на праве оперативного управления.

В третьем разделе закреплены правила передачи объектов в аренду (субаренду). Методика расчета арендной платы за пользование и (или) владение объектами муниципального нежилого фонда представлена в четвертом разделе. Пятый раздел положения раскрыл порядок стимулирования отдельных направлений деятельности при взимании арендных платежей.

Шестой раздел состоит из восемнадцати статей, в которых повествуется о правилах передачи в безвозмездное пользование объектов муниципальной недвижимости. В заключительном седьмом разделе определен порядок приватизации объектов муниципального нежилого фонда.

Основной деятельностью МУП «Архитектурно-планировочное бюро» городского округа Салават считается рациональное управление муниципальной собственностью (недвижимостью), которое достигается с помощью проведения единой системы управления имуществом города, формирования автоматизированной системы единого кадастра, а также упорядочения земельно-имущественных отношений.

Стремительное развитие рыночных отношений в последние годы стало следствием смены целей и приоритетов МУП. Если ранее большее внимание уделялось вопросам приватизации и разграничения собственности, то сейчас ведущим направлением стало повышение эффективности назначения (распределения) муниципального имущества.

К полномочиям МУП относится формирование доходной части бюджета от арендной платы за земельные участки, поступления от продажи объектов недвижимого имущества и приватизации, от продажи через аукцион земельных участков, поступлениями от передачи участков в собственность [3].

На основании отчета за 2022 год, опубликованного главой МО г. Салават, в конце 2022 года были отмечены следующие показатели [4]:

• -    235 действующих договоров аренды помещений;

• -    48 договоров безвозмездного пользования;

• -    205 договоров аренды земельных участков.

Всего за прошлый год в бюджет МО г. Салават за аренду помещений было перечислено 29 297,0 тыс. рублей, а за аренду земельных участков 11 218,0 тыс. рублей. Объем денежных средств, полученных от продажи земельных участков составил 7 581,0 тыс. рублей.

Общая сумма доходов от деятельности МУПа в доходах местного бюджета за 2022г. составила - 48 096 тыс. руб. Примечательно, что уровень доходов, получаемых от аренды недвижимого имущества по сравнению с 2021 годом, повысился на 4,9%. Однако, в 2020 году этот показатель был выше -13,6%. Очевидно, что приведенные данные о поступлениях в бюджет МО г Салават, свидетельствуют об отрицательной динамике.

Действующая методика расчета стоимости имущества, передаваемого в аренду, не в полной мере раскрывает его реальную стоимость. Кроме того, отсутствует система определения регулярной оценки рыночной стоимости объекта [5].

На мой взгляд, в действующей системе управления муниципальной недвижимостью МО г. Салават особенно важное теоретическое и практическое значение должно приобрести совершенствование технологии управления в сфере градостроительного регулирования. Представляется целесообразным, проводить основательную работу по таким направлениям, как:

• -    обеспечение беспрепятственного доступа граждан к сведениям и их привлечение к решению вопросов городского развития, землепользования, а также к анализу состояния оборота недвижимости;

• -    формирование положительных условий для привлечения инвестиций в недвижимость;

• -    введение правовых гарантий по применению и строительному изменению недвижимости для лиц, желающих приобрести право владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости;

• -    внесение поправок в гражданское и земельное законодательство (поправки должны быть направлены на регулирование оборота земельных объектов, участков недвижимости и обеспечение системы единого имущественного комплекса).

• -    контроль соблюдения прав юридических лиц и граждан в области земельно-имущественного комплекса.

Кроме перечисленных мер, следует ежегодно разрабатывать и утверждать программу управления муниципальным имуществом МО г.

Салават на очередной год, в которую будет включен прогноз на 2-3 последующих года.

Для обеспечения эффективной системы управления муниципальной недвижимостью необходима соответствующая нормативная база, в которой определен порядок распоряжения и управления муниципальной собственностью [6]. Для того, чтобы привести нормативную базу в соответствие с действующим законодательством, в 2024 году МУП МО г. Салават необходимо продолжать работу по совершенствованию нормативной базы. Совету Депутатов г. Салават следовало бы утвердить стратегическую целевую программу: «Совершенствование управления недвижимостью г. Салават на 2025-2027 годы».

Таким образом, реализация перечисленных мер, направленных на совершенствование действующей системы управления муниципальной недвижимостью МО г. Салават , поможет решить существующие проблемы.