Финансирование системы управления муниципальной недвижимостью

Актуальность темы обусловлена тем, что в современный период развития рыночных отношений проблема совершенствования финансирования системы управления муниципальной недвижимостью приобретает особое значение.

Развитие методик в области управления объектами недвижимости является важной научной проблемой в экономике. Трудами многочисленных отечественных и зарубежных ученых данная проблема приобрела статус научного понятия, с чётким содержанием, объёмом и распределением иерархической структуры. Объектом изменений являются организационные системы, поэтому актуальным является рассмотрение механизмов управления организационными проектами, т.е. процедур принятия решений при управлении объектами недвижимости [1].

В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, юридических лиц и граждан.

Муниципальная собственность - это имущественный комплекс муниципального образования, включающий земельные участки, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, объекты, имеющие особо важное значение для жизнеобеспечения населённых пунктов, удовлетворения потребностей населения и коммунального хозяйства (системы водоснабжения, энергообеспечения, инженерные сети), объекты социально-культурного назначения и историко-культурного наследия (парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, дороги и площади), различные сооружения и др.

В условиях дефицита бюджета муниципалитета актуальной является изыскание резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость, как на источник дохода, так как неэффективное её использование приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджета муниципального образования, к их низкой привлекательности как объекта инвестиций.

При этом особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий успешного хозяйствования субъектов муниципального уровня.

Экономическое управление недвижимостью - это осуществление комплекса операций по улучшению, строительству, ремонту и эксплуатации недвижимого имущества в целях наиболее эффективного использования его в интересах собственника недвижимости, проводимое в условиях повышения качества управления и системы обслуживания с ориентацией на конкретного потребителя, при обеспечении минимальных издержек.

Экономическое управление недвижимостью как процесс формирования доходов и расходов, возникающих при строительстве и эксплуатации вверенного объекта, оказывает большое влияние на эффективность такой деятельности. К экономическому управлению недвижимостью можно отнести: стратегическое управление недвижимостью; финансовое управление; проектное управление объектами; маркетинговая деятельность; управление персоналом, обслуживающим недвижимость; контроль качества; использование информационных технологий в управление недвижимостью; Все направления тесно переплетаются и составляют комплекс, позволяющий решать весь спектр существующих проблем, возникающих при управлении недвижимостью, как теоретического, так и практического плана [2].

Среди таких проблем можно выделить отсутствие методологических и теоретических основ, способов и методов экономического управления недвижимостью, привязанных и к современным условиям России, и к конкретному местоположению объекта (т.к. рынок недвижимости локален, а местоположение является одним из главных ценообразующих факторов).

Первый и основополагающий шаг управления недвижимостью -формулирование миссии организации, выявление всех составляющих имущественного комплекса и направлений его использования. Инструментарий для формулирования миссии может быть почерпнут в стратегическом менеджменте, как программном способе управления, обеспечивающий согласование целей, возможностей предприятия и интересов владельцев и работающих [3].

Одной из важных составляющих экономического управления недвижимостью является финансовое управление, которое позволяет провести анализ состояния имущественного комплекса и внести своевременные коррективы в работу организации по использованию этого имущества. Оно позволяет выявить прибыльные и убыточные имущественные комплексы, подает сигнал о необходимости определенных изменений в деятельность организации. Финансовое управление ориентировано на контроль за финансовыми потоками внутри организации, определение конкретных локальных приоритетов расходования денежных средств, работу с клиентами (арендаторами) по оплате ими услуг организации.

Цели финансового управления недвижимостью не должны противоречить стратегическим целям организации и должны быть направлены на обеспечение наибольшего дохода организации в рамках конкретных внешних условий.

Основным назначением финансового управления в системе экономического управления недвижимостью в подавляющем большинстве случаев является: обеспечение менеджера комплексной информацией о рыночных ставках арендной платы и ценах сделок купли-продажи объектов в различных сегментах рынка недвижимости; привлечение на объект потенциальных арендаторов и пользователей услуг; поиск и привлечение возможных покупателей управляемого объекта [4].

Финансовое управление недвижимостью позволяет определить, какого рода деятельность муниципального образования и какие объекты приносят доход, являются конкурентоспособными, а какие влекут расходы (из-за их громоздкости, ветхости и отвлечения значительных денежных средств на их ремонт); прогнозировать их соотношение и с учетом этого предложить оптимальный план развития муниципального образования. При этом стоит отметить, что суммы, выделяемые из муниципального бюджета, даже близко не покрывают всей потребности в капитальном ремонте недвижимости.

Таким образом, на сегодняшний день, существует масса проблем, возникающих при управлении муниципальной недвижимостью, таких например, как малоразвитость социально-экономической инфраструктуры, финансовая зависимость муниципальных образований от субъектов Российской Федерации, отсутствие благоприятных условий для привлечения инвестиций в сектор экономики, нехватка конкурентоспособной продукции и услуг, которые невозможно решить без активных действий государства, по регулированию данных отношений, путем устранения существующих пробелов в законодательстве Российской Федерации, а так же внесением дополнений в нынешние федеральные и региональные нормативно-правовые акты. Тут же можно сказать о том, что динамичное развитие экономики муниципального образования может обеспечить принятие новых форм и методов управления муниципальной недвижимостью [5].

Подводя итоги, можно сделать вывод, что для эффективной деятельности муниципалитетов в области финансирования системы управления недвижимым имуществом необходимо:

• 1)    совершенствование нормативно-правовой базы для устранения существующих пробелов в законодательстве по регулированию отношений в области управления недвижимым имуществом, в том числе создание публичного реестра муниципальной недвижимости;

• 2)    мониторинг недвижимости: инвентаризация, классификация, рыночная оценка и выбор способа управления объектами недвижимости;

• 3)    регламентирование методики расчета арендной платы, учитывающей качество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели;

• 4)    установление жёсткого контроля за использованием объектов недвижимости, за условиями их отчуждения, сдачи в аренду, передаче в хозяйственное ведение и оперативное управление, за поступлением доходов в бюджет муниципалитета;

• 5)    подготовка квалифицированных профессиональных управляющих муниципальной недвижимостью;

• 6)    создание привлекательных условий для арендаторов, а также инвесторов для строительства и обустройства объектов недвижимости.