Ценовые различия на рынке недвижимости в регионах РФ и их инвестиционная привлекательность

Множество экономических факторов стали причиной кризиса на рынке недвижимости. Ухудшение геополитической ситуации, сокращение платежеспособного спроса населения, снижение покупательной способности рубля, повышение цен на строительные материалы и рабочую силу негативно повлияли на строительную отрасль России. Реальные располагаемые денежные доходы и сбережения потенциальных покупателей падают на фоне постоянного роста уровня инфляции и чрезмерного предложения на рынке недвижимости.

А 2015 году, на фоне общей экономической ситуации, в целом по России средние цены на жилую недвижимость упали на 2,8%.

«Домофонд» сравнили цены предложения жилых квартир в декабре 2014 с декабрем 2015 в 82 регионах. И сделали следующие выводы: в 19 субъектах РФ цена выросла более чем на 1%. Лидерами стали Крым (22,3%), Сахалинская область (15,1%), Дагестан (10,9%). Подробные данные можно найти в таблицах ниже по тексту. В 56 регионах средняя цена снизилась более чем на 1%: ХМАО (9,8%) второй год подряд возглавляет рейтинг. В остальных регионах изменения не превысили 1%. Рейтинги регионов по росту и снижению цен будут представлены ниже.

На цену предложения влияет огромное количество факторов, имеющих разную значимость в определенных регионах. Даже всего по нескольким факторам можно определить регионы инвестиционно привлекательные для компаний застройщиков, планирующих выходить на рынок недвижимости определенного региона.

Для сравнения субъектов были взяты 4 показателя: прирост цен, естественный прирост населения, денежные доходы и обеспеченность жильем. На основе данных с Росстата и Домофонда были построены рейтинги регионов по данным показателям.

Для наглядности были взяты 10 лучших и худших регионов по каждому показателю, которые сгруппированы с аналогичными показателями, улучшающие или ухудшающие инвестиционную привлекательность субъекта – таблицы 5 и 6.

Рейтинги регионов по наибольшему/наименьшему росту цен были составлены Домофондом. Остальные данные были взяты с Росстата за 2015 год. Денежные доходы и обеспеченность населения жильем являются среднедушевыми. Что касается второго показателя, то это общая площадь помещений (м2), приходящаяся в среднем на одного жителя субъекта.

Табл. 2.5- 10 регионов-лидеров по определенным показателям

По выбранному принципу можно определить регионы, наиболее привлекательные для компаний-застройщиков. Сюда вошли: Дагестан,

Ямало-Ненецкий

и Ханты-Мансийский АО, Сахалинская область,

Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Санкт-Петербург и Москва.

Табл. 2.6 - 10 регионов-аутсайдеров по определенным показателям

Аутсайдерами или наименее инвестиционнопривлекательными регионами по данным показателям оказались: Волгоградская, Новгородская, Тверская области.

В ЦФО в последние годы наблюдается естественная убыль населения (заметна тенденция убыли русского населения и прирост национального), отсюда и возрастает обеспеченность жильем, так что цены в данных регионах не увеличиваются (исключением является Москва и МО). В такой ситуации многие субъекты ЦФО нельзя назвать инвестиционно привлекательными для застройщиков.

Следует заметить, что Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа вошли в список регионов с высоким естественным приростом населения. Данные субъекты имеют высокие денежные доходы у населения и низкую обеспеченность жильем, однако, прирост цен на недвижимость цен там отрицательный. Стоит предложить, что в скором времени возникнет потребность в недвижимости у населения, что увеличит спрос и поднимет цены предложения.

Интересным регионом можно назвать республику Ингушетию. В данном субъекте с каждым годом увеличивается население, которое не обеспечено жильем, к тому же не в состоянии приобрести его по причине низких доходов населения.

В 2014 году Республика Крым вошла в состав России. В 2015 году зафиксирован рекордный для страны рост цен на недвижимость в данном регионе, однако, население в субъекте является малообеспеченным не только в денежном, но и жилищном плане. Сильное повышения спроса на жилье в данном субъекте можно объяснить тем, что жители России, имеющие сбережения, с различных регионов стали покупать недвижимость на данном полуострове.

Кризис 2013 года был тяжелым для любого рынка: уменьшение платежеспособности, а вследствие и спроса, вынудили продавцов снизить свою первоначальную стоимость предложения. Однако в некоторых регионах цена не падала, а даже возрастала. Прирост доходов и численности населения в субъекте способствуют повышению спроса на недвижимость.

Таким образом, на основании статистических данных были определены региона РФ наиболее привлекательные с точки зрения вложения инвестиций в строительство жилых домов. В последнее время немного меняется структура рынка недвижимости: Москва уже не больше не стоит на первом месте для компаний-застройщиков. Обширный выбор предложения вынуждает многих уходить в другие регионы, тем более, как показывают исследования, многие субъекты набирают обороты и имеют обширный потенциал развития.