Интеграция факторов устойчивого развития в национальные стандарты стоимостной оценки

Cвод правил и подходов к ведению бизнеса, способствующих его устойчивому развитию, которые сокращенно принято называть ESG (environmental, social, governance, что означает «природа, общество, управление»), получил активное развитие в мире после ратификации резолюции ООН «Преобразование нашего мира: Повестка дня в области устойчивого развития на период до 2030 года» [1]. Для достижения глобальных целей, поставленных ООН в этой резолюции, предприятие любого масштаба может интегрировать подходы устойчивого развития на своем уровне, оценивать их по критериям ESG, при этом получая социальные и конкурентные преимущества, в числе которых государственные субсидии и льготы, специальные условия кредитования, лояльность клиентов, привлекательность для сотрудников, снижение налогов за счет благотворительности.

Предприятия, стремящиеся к тому чтобы их решения были устойчивыми, используют инновационные технологии и методы управления, что позволяет им улучшать качество своей продукции или услуг, а также увеличивать производительность труда, при этом они становятся более привлекательными для инвесторов. При включении в стратегию предприятия факторов устойчивого развития наблюдается снижение рисков и экономических затрат посредством более осознанного подхода к ресурсам и применения эффективных методов управления ими. В качестве показателя устойчивого развития нередко рассматривают показатель стоимости предприятия, так как он отражает финансовое здоровье компании и способность ее руководства создавать стоимость для акционеров и других заинтересованных сторон. Кроме того, повышение стоимости предприятия может служить индикатором улучшения эффективности производства, введения новых технологий и процессов, увеличения клиентской базы и диверсификации бизнеса.

Первопроходцами в сфере ESG-регулирования считаются страны Евросоюза, что связано с жестким законодательством в этой области, однако эта практика стала быстро распространяться и на другие юрисдикции. Так, динамичным развитием ESG-регулирования, частью которого являются методология и стандарты определения стоимости, характеризуются азиатские страны, что и привлекло внимание авторов настоящей статьи. Это направление исследования вызывает интерес и потому, что до недавнего времени корпоративные стратегии устойчивого развития российского бизнеса ориентировались именно на западные стандарты и инициативы, теперь же наблюдается поворот к Ближнему Востоку, Южной, Юго-Восточной и Центральной Азии.

Международные и европейские стандарты оценки и интеграция ESG-факторов

Международный комитет по стандартам оценки (IVSC) 1 состоит более чем из 170 организаций-членов, включая почти 70 вице-президентов. Международные стандарты оценки (IVS) используют (и ссылаются на них) оценщики более чем в 100 странах. Структура Международных стандартов оценки, вступивших в силу 31 января 2022 года [2], представлена в таблице 1.

В явном виде ESG-факторы не включены в стандарты оценки, однако Международный комитет по стандартам оценки ведет активные дискуссии по включению ESG-повестки в новые версии стандартов и публикует «перспективные» документы по этой тематике.

В первом документе IVSC по учету ESG-факторов и оценке бизнеса «ESG and Business Valuation» [3], опубликованном в марте 2021 года, сделаны попытки определения характеристик ESG, которые могут быть включены в процесс измерения стоимости.

Следующий материал «A Framework to Assess ESG Value Creation» [4] опубликован в мае 2021 года, исследованию подлежала связь между инвестициями в ESG и созданием и (или) поддержанием стоимости нематериальных активов и вытекающих из этого подходов к определению степени влияния ESG-факторов.

В октябре 2021 года вышло третье исследование IVSC [5], представляющее собой первые шаги IVSC на пути к более системному подходу к включению ESG в практику и стандарты оценки. В то время как в двух

Таблица 1

Структура Международных стандартов оценки (IVS)

Стандарт	Объект регулирования
ОБЩИЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
IVS 101	Задание на оценку
IVS 102	Проводимые исследования и соответствие стандартам
IVS 103	Составление отчета об оценке
IVS 104	Виды стоимости
IVS 105 IVS 200	Подходы и методы оценки СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ АКТИВОВ Бизнес и права участия в бизнесе
IVS 210	Нематериальные активы
IVS 220	Нефинансовые обязательства
IVS 230	Запасы
IVS 300	Машины и оборудование
IVS 400	Права на недвижимое имущество
IVS 410	Недвижимое имущество, находящееся в процессе девелопмента
IVS 500	Финансовые инструменты

Таблица 2

Разделы Европейских стандартов оценки, включающие факторы устойчивого развития

Раздел Структура раздела III. Устойчивое развитие и стоимостная оценка 1. Введение 2. Устойчивое развитие 3. Устойчивое развитие и пользователи имущества 4. Разработка «зеленых» стандартов для имущества 5. Стоимостная оценка и устойчивое развитие предыдущих перспективных статьях ESG рассматривалась с точки зрения бизнеса и нематериальных активов, в этом документе исследуется, как ESG можно количественно оценить в рамках оценки активов недвижимости.

Таким образом, IVSC опубликовал три перспективных документа по ESG-направлению, которые зачастую используются для предварительных исследований с целью выработки более четких требований к оценке ESG в будущих изданиях стандартов организации. Девятое издание Европейских стандартов оценки, опубликованное TEGOVA и вступившее в силу с 1 января 2021 года [6], включает ряд разделов, связанных с ESG-принципами и их учетом при определении стоимости (см. табл. 2).

Редакция Глобальных стандартов оценки RICS (Глобальные стандарты Красной книги), вступившая в силу с 31 января 2022 года, включает определения и дополнительные комментарии по вопросам, связанным с ESG-факторами [7], содержащиеся в глоссарии, разделах VPS 2, VPS 3, PGA 2 (вопросы, оценки для целей залога), и в разделе VGA-8 (оценки прав на недвижимое имущество).

Также в январе 2022 года опубликованы «Практические и глобально значимые принципы для выполнения требований к устойчивому развитию и ESG в Глобальных стандартах Красной книги» [8], в которых содержатся рекомендации по эффективной практике коммерческой оценки во взаимосвязи с ESG.

Изложенное в представленном кратком обзоре международных и европейских стандартов оценки с интеграцией ESG-факторов свидетельствует об актуальности вопросов интеграции оценочной деятельности и принципов устойчивого развития в Евросоюзе и США. Рассмотрим ситуацию в странах Азии.

Стандарты оценки с интеграцией ESG-факторов Китая, Гонконга, Сингапура и Малайзии

Китай

ESG-повестка начала появляться в Китае около 2015 года. Сначала это направление развивалось медленно, однако с введением в этой стране концепции о пике углерода и углеродной нейтральности внедрение принципов устойчивого развития ускорилось ввиду значительного возрастания интереса общества к чистым источникам энергии, зеленой экономике (включая зеленые финансы) и устойчивому развитию.

При решении вопросов, связанных с ESG и заботящих общество, в Китае руководствуются международным опытом. При этом учитываются уникальные элементы, соответствующие местным особенностям, таким как двойная политика в отношении выбросов углерода, развитие сельских районов, стремление к общему процветанию и демографические сдвиги. На современном этапе построения и совершенствования ESG-практик в Китае решаются задачи построения целостной картины для всех участников интеграции, при этом исследователи уделяют внимание таким вопросам, как эффективное использование капитала и рост доходов, оценка деятельности предприятий и их сравнение в соответствии с данными различных рейтинговых агентств (см. [9]).

Оценка имущества является важной составляющей рыночной экономики Китая, и отрасль оборота имущества уже стала одной из важных областей услуг, которая активно совершенствуется (см. [10]).

В части стандартов стоимостной оценки целесообразно рассмотреть деятельность Китайского оценочного общества – профессиональной организации, занимающейся исследованиями, разработкой стандартов и развитием отрасли в области оценки активов (подробнее см. [11]). Организация основана в 1981 году и является единственной национальной организацией в области оценки активов и отраслевой саморегули-руемой организацией, назначенной правительством Китая. Китайские стандарты оценки (CAS) представляют собой набор профессиональных стандартов для оценки активов. Они были разработаны Китайским обществом оценщиков (CSV) и Китайской ассоциацией недвижимости (CREA) и впервые опубликованы в 2006 году. Как и в российских стандартах оценки, стандарты CAS разделены на две основные части: общие стандарты и специальные стандарты.

Общие стандарты устанавливают основные принципы оценки и требования к оценщикам (независимость и беспристрастность оценщика, компетентность и опыт оценщика, использование последовательной и рациональной методологии, раскрытие всей соответствующей информации клиенту, составление письменного отчета, в котором излагаются методология оценки и итоговая оценка).

В специальных стандартах содержатся рекомендации по оценке конкретных видов активов, в том числе:

• •    земля и постройки (недвижимость);

• •    оборудование и заводы (движимое имущество);

• •    интеллектуальная собственность;

• •    оценка бизнеса компании;

• •    финансовые инструменты.

Факторы устойчивости предприятия (ESG Factors) были включены в Китайские стандарты оценки бизнеса после их пересмотра в 2022 году. При этом было введено требование, чтобы оценщики учитывали ESG-факторы при оценке бизнеса и представляли свой анализ в отчете об оценке. Как особенно важные для рассмотрения оценщиками определены следующие факторы ESG:

• •    факторы окружающей среды (изменение климата, загрязнение и истощение ресурсов);

• •    социальные факторы (отношения с работниками, клиентами и общественностью);

• •    факторы управления (корпоративное управление, управление рисками и соблюдение законов и правил).

Оценка влияния факторов ESG проводится по следующим направлениям:

• •    уровень рисков ESG для бизнеса – предприятия, которые подвержены рискам ESG, таким как изменение климата или загрязнение окружающей среды, могут с большей вероятностью испытать негативное влияние на свои финансовые показатели;

• •    способность бизнеса управлять рисками ESG – компании, которые имеют эффективную практику управления рисками ESG, способны снизить негативное воздействие таких рисков;

• •    ожидания рынка в отношении показателей ESG – рынок может отдавать предпочтение предприятиям с высокими показателями ESG.

Китайским оценочным сообществом отмечается, что включение в стандарты оценки стоимости факторов ESG является положительным шагом на пути к тому, чтобы бизнес оценивался таким образом, который отражал бы его долгосрочную устойчи- вость. Факторы ESG становятся все более важными для инвесторов, и руководство CSA введением их в стандарты обязывает оценщиков учитывать их при оценке бизнеса.

CSA определены некоторые ключевые преимущества учета факторов ESG при оценке бизнеса:

• •    более точная оценка – факторы ESG могут оказать существенное влияние на долгосрочную стоимость бизнеса, принимая во внимание факторы ESG, оценщики могут убедиться, что их оценки более точны и отражают истинную стоимость бизнеса;

• •    снижение рисков – риски ESG могут представлять значительный риск для бизнеса, учитывая факторы ESG, оценщики могут помочь предприятиям выявить и снизить эти риски;

• •    ускорение процесса принятия решений – учет факторов ESG может помочь предприятиям принимать более обоснованные решения в отношении их деятельности и инвестиций, которые принесут пользу их долгосрочной устойчивости (при помощи оценщиков при необходимости).

Изложенное свидетельствует о том, что включение факторов ESG в оценку бизнеса является положительным моментом.

Гонконг

Гонконгский институт сюрвейеров (The Hong Kong Institute of Surveyors, HKIS) является профессиональной организацией, основанной в 1984 году и включающей ряд профессиональных отделов и специализированных секций:

• •    отдел зданий (Building Surveying Division);

• •    отдел оценки недвижимости (General Practice Division);

• •    отдел землемерия (Land Surveying Division);

• •    отдел количественной оценки (Quantity Surveying Division);

• •    отдел планирования и развития (Plan-

• ning and Development Division);

• •    отдел управления недвижимостью и объектами (Property and Facility Management Division).

Стандарты оценки активов HKIS (см. [12]) структурированы аналогично Международным стандартам оценки (IVS).

С помощью различных инициатив и руководящих документов HKIS призывает оценщиков учитывать факторы ESG при оценке компаний. HKIS признает влияние факторов ESG на долгосрочную стоимость и устойчивое развитие компании и рекомендует оценщикам полностью учитывать эти факторы в процессе оценки.

Комиссия по ценным бумагам и фьючерсам Гонконга (SFC) также выпустила соответствующие руководящие документы, согласно которым листинговые компании должны раскрывать информацию, связанную с ESG. Эта информация включает такие аспекты, как экологическая политика компании, социальная ответственность и практика корпоративного управления.

Хотя конкретное рассмотрение факторов ESG и методов оценки может варьироваться в зависимости от профессионального суждения оценщиков, в целом оценщики в Гонконге уделяют все больше внимания влиянию факторов ESG на корпоративную оценку и поощряют оценщиков учитывать эти факторы на практике.

Также в стандартах HKIS определены вопросы устойчивости при оценке объектов недвижимости, в частности:

• •    устойчивость активов – при оценке недвижимости должны учитываться факторы устойчивости активов в долгосрочной перспективе (например, может быть проведен анализ фундаментальных аспектов, таких как географическое положение, доступность, инфраструктура, экономическая стабильность и тенденции развития, которые могут повлиять на стойкость и потенциальную доходность активов);

• •    риск и неопределенность – при оценке недвижимости должны учитывать-

• ся связанные с ней риски и неопределенность (например, может быть проведен анализ рыночных условий, финансовых и экономических факторов, изменений в законодательстве и регулировании, возможных конкурентных факторов и других факторов, которые могут повлиять на стоимость и стойкость активов);

• •    устойчивое развитие и экологические аспекты – в контексте устойчивости при оценке могут учитываться такие экологические аспекты, как энергоэффективность, использование возобновляемых источников энергии, экологическая сертификация и соответствие стандартам экологической устойчивости. Эти факторы могут влиять на стоимость и привлекательность недвижимости в долгосрочной перспективе;

• •    сценарный анализ и стратегическое планирование – оценка может включать сценарный анализ и стратегическое планирование, чтобы оценить потенциальные варианты развития активов и их стойкость при различных сценариях. Это может помочь клиентам и заинтересованным сторонам принять более обоснованные решения, основанные на устойчивости и потенциале активов.

Резюмируя изложенное, отметим, что учет факторов ESG при оценке бизнеса может повлиять на стоимость активов в долгосрочной перспективе. Это поможет клиентам принимать информированные решения, учитывая не только текущие рыночные условия, но и изменения во времени и внешние факторы, влияющие на активы.

Сингапур

Институт сюрвейеров и оценщиков Сингапура (IVAS) является профессиональным органом, регулирующим практику оценки в Сингапуре [13], созданным в 2013 году Бухгалтерской комиссией Сингапура (SAC) для превращения Сингапура в центр передового опыта в области оценки. Ключевые критерии оценки, используемые в Сингапуре, аналогичны тем, которые используются в других азиатских странах. Однако в стандартах IVAS делается акцент на способности компании конкурировать на мировом рынке. Структура Стандартов корпоративной оценки Сингапура представлена в таблице 3.

Стандарты оценки IVAS разработаны на основе Международных стандартов оценки (IVS) и Европейских стандартов оценки (EVS), поэтому вопросы устойчивого развития интегрируются с учетом их требований.

Таблица 3

Структура Стандартов корпоративной оценки Сингапура (IVAS)

Стандарт	Объект регулирования
IVAS 101	Устанавливает требования к заданиям по оценке
IVAS 102	Определяет порядок исследования имущества или актива, подлежащего оценке
IVAS 103	Устанавливает требования к отчету, в котором излагаются методология оценки и итоговая оценка
IVAS 104	Определяет различные виды стоимости, включая рыночную стоимость, инвестиционную стоимость и амортизированную восстановительную стоимость
IVAS 105	Описывает три основных подхода к оценке: рыночный, доходный и затратный
IVAS 200	Содержит руководство по оценке земли и зданий
IVAS 300	Содержит рекомендации по оценке машин и оборудования
IVAS 400	Содержит рекомендации по оценке интеллектуальной собственности

Малайзия

Совет сюрвейеров и оценщиков, агентов по недвижимости и управляющих недвижимостью (LPPEH) является уставным органом при Министерстве финансов Малайзии, основанном в 1981 году для регулирования практики оценки, деятельности агентства недвижимост и управления недвижимостью в Малайзии (см. [14]).

Малазийские стандарты оценки бизнеса (MVS) представляют собой набор профессиональных стандартов, регулиру- ющих оценку бизнеса с учетом деловых интересов его субъектов. MVS были разработаны Малазийским институтом сюрвейеров и оценщиков (MIVA) и являются обязательными для всех оценщиков этой страны при осуществлении ими всех видов оценки бизнеса. Структура Малазийских стандартов оценки (Malaysian Valuation Standards (6th Edition-2019) представлена в таблице 4.

В результате анализа Малазийских стандартов оценки авторами не было выявлено

Таблица 4

	Структура Малазийских стандартов оценки (MVS)
Стандарт	Объект регулирования
MVS-1	Требования к квалификации оценщиков и конфликты интересов
MVS-2	Условия задания на оценку
MVS-3	Цели оценки
MVS-4	Оценка рыночной стоимости – определяется в соответствии с Международными стандартами оценки (IVS)
MVS-5	Основы оценки, отличные от рыночной стоимости
MVS-6	Осмотр и исследование объекта оценки
MVS-7	Подходы к оценке
MVS-8	Требования к отчету об оценке. В особых случаях, например для подачи в Комиссию по ценным бумагам Малайзии, отчет должен быть выполнен с учетом дополнительных требований
MVS-9	Оценка, основанная на допущениях
MVS-10	Оценка для финансовой отчетности
MVS-11	Оценка посевов и прочих активов, закрепленных за землей, в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) 41 или МСФО (IFRS) 141 (Сельское хозяйство)
MVS-12	Оценка для целей финансирования (залогов)
MVS-13	Обновление отчетов об оценке – разрешается составлять полные отчеты об оценке только в соответствии с MVS-8
MVS-14	Массовая оценка портфелей, обеспеченных недвижимостью, – банки и другие финансовые учреждения проводят периодические проверки части или всего своего портфеля кредитов, обеспеченных недвижимостью, для обеспечения достаточности капитала залогов в соответствии с требованиями BASEL
MVS-15	Оценка машин и оборудования
MVS-16	Оценка для представления директору по страхованию и надзору Bank Negara Malaysia
MVS-17	Оценка для представления в Комиссию по ценным бумагам Малайзии (SC)
MVS-18	Оценка для представления в Bursa Malaysia Securities Bhd
MVS-19	Ограничительные условия при проведении оценки

прямое указание на учет ESG-факторов при оценке активов и бизнеса, что, по всей вероятности, обусловлено ранним периодом их издания (международные и европейские стандарты оценки были опубликованы позднее). Однако наличие ключевых факторов, которые относятся к ESG и принимаются во внимание при оценке бизнеса с учетом деловых интересов его субъектов в соответствии с MVS, свидетельствует о том, что эффективное управление бизнесом при включении в стратегию предприятия факторов устойчивого развития может повлиять на его стоимость.

Состояние интеграции ESG-факторов в стандарты стоимостной оценки России

Во исполнение отечественной программы разработки федеральных стандартов оценки и внесения изменений в федеральные стандарты оценки [15] в 2022 году в России утверждены их новые редакции

Таблица 5

Структура российских федеральных стандартов оценки

Стандарт	Объект регулирования
ФСО I	ОБЩИЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки
ФСО II	Виды стоимости
ФСО III	Процесс оценки
ФСО IV	Задание на оценку
ФСО V	Подходы и методы оценки
ФСО VI	Отчет об оценке
ФСО № 5 ФСО № 7	Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ АКТИВОВ Оценка недвижимости
ФСО № 8	Оценка бизнеса
ФСО № 9	Оценка для целей залога
ФСО № 10	Оценка машин и оборудования
ФСО XI	Оценка интеллектульной собственности и нематериальных активов

Заключение

В результате исследования выявлена интеграция факторов устойчивого развития в европейских стандартах оценки (TEGOVA и RICS), а также в национальных стандартах стоимостной оценки Китая и Гонконга. В Сингапуре ориентиром служат европейские стандарты оценки, традиционно развитые в ESG-направлении, а в Малайзии в редакции стандартов от 2019 года эти аспекты не учитываются в явном виде. В Международных стандартах оценки (IVS) вопросы устойчивого развития не рассматриваются явно, однако наличие соответствующих «перспективных статей» позволяет выдвинуть гипотезу о скором начале развития этого направления.

Анализируя состояние российских стандартов стоимостной оценки, а также направление их развития с учетом международной, европейской и азиатской практик совершенствования методического обеспечения оценочной деятельности, можно сделать вывод о необходимости рассмотрения вопроса о включении в них лучших международных практик для повышения точности и достоверности проводимых оценок, в том числе с учетом ESG-факторов.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

**

вития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

УВАЖАЕМЫЕ КОЛЛЕГИ!

Рады представить вам обновленное издание « СПРАВОЧНИКА ОЦЕНЩИКА НЕДВИЖИМОСТИ - 2024.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ И СХОДНЫЕ ТИПЫ ОБЪЕКТОВ. КОРРЕКТИРУЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ И СКИДКИ ДЛЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА » под редакцией Л.А. Лейфера.

Данный справочник содержит всю необходимую специалисту-оценщику актуальную информацию при выполнении работ по оценке офисной недвижимости и сходных с ней типов объектов. В том числе:

• •    зависимости стоимости недвижимости от характеристик населенного пункта (численности населения, среднего уровня заработной платы, объема жилищного строительства);

• •    территориальные коэффициенты, учитывающие различия в стоимости недвижимости, расположенной в пределах региона и в пределах города;

• •    зависимости стоимости недвижимости от расстояния до остановок общественного транспорта, станции метро;

• •    корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в стоимости недвижимости с разными физическими характеристиками (общая площадь – фактор масштаба, этаж расположения, класс качества и т.п.);

• •    корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в стоимости недвижимости с разными характеристиками, отражающими их функциональное назначение;

• •    скидки на торг по данным опросов специалистов из оценочного сообщества и сотрудников банковских структур.

Справочник распространяется в полной версии.

Заказать Справочник можно на сайте в разделе «Заказать».