Использование подходов к оценке рыночной стоимости гостиничного бизнеса

Высокий уровень инвестиций отмечается в 2011–2013 гг. практически во всех секторах коммерческой недвижимости. Рост арендных ставок, низкий уровень свободных площадей, институциональное качество проектов позволяют инвесторам рассматривать вложения в недвижимость как стабильный бизнес с уровнем доходности, превышающим европейские показатели.

Первое полугодие 2013 г. стало рекордным по объёму закрытых сделок на рынке коммерческой недвижимости. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России за указанный период составил $3,81 млрд, при этом на долю московского региона пришлось 88% объема сделок.

По экспертным оценкам, инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в первом полугодии 2013 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли почти на 30% [1].

Почти половина сделок приходится на офисную и торговую недвижимость (рис. 1). По сравнению с I полугодием 2012 г. в аналогичном периоде 2013 г. доля этого сегмента возросла на 7,1% и составила 49,3%. Отмечается рост доли сделок по гостиницам с 4% до 6,4% от общего объема сделок с недвижимостью [1].

1 полугодие 2013 г.

торговые офисы гостиницы склады прочие центры

1,7

1 полугодие

2012 г.

Рис. 1. Структура сделок с коммерческой недвижимостью за 1 полугодие 2012 и 2013 гг., %

5,1

2007 г. 2008 г. 2009г,       2010 г      2011г.      2012 г.

■ 2007г. Я2008Г. И2009г, И2010г е2011г.   2012г.

Рис. 2. Динамика численности лиц, размещенных в гостиницах и аналогичных средствах размещения Москвы за 2007–2012 гг., млн человек [4]

Гостиницы стремительно наращивают фонды номеров, ориентируясь, прежде всего, на спрос со стороны среднего класса. Международные гостиничные операторы расширяют свое присутствие на российском рынке, заключая крупные сделки. Наиболее часто происходят сделки с гостиницами категории 3*. На них приходится примерно половина общего числа сделок.

Указанный факт объясняется тем, что более качественные гостиницы на рынке покупки-продажи выставляются реже, и цены на них существенно выше. В то же время в стоимостном выражении на трехзвездочные гостиницы пришлась лишь четверть сделок. Самая высокая активность на рынке покупки-продажи гостиниц отмечается в Москве. На столицу приходится 47% публичных сделок с гостиницами. Рынок возвращается к активной жизни, и во многом благодаря тому, что восстановился объем деловых поездок, почти сошедший на нет в кризисный период [2]. Российский гостиничный сектор в целом восстанавливается после экономического кризиса 2008–2009 гг., особенно успешно этот процесс идет в крупных городах, в частности в Москве и Санкт-Петербурге.

За период 9 месяцев 2013 г. количество международных прибытий в г. Москва выросло на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 4,4 млн человек [3].

Основные операционные показатели всех гостиничных сегментов за 2012 год оказались выше, чем предполагали аналитики. В Москве, например, загрузка отелей вышла на докризисный уровень (рис. 2), средняя цена за номер ста-

Таблица 1

Название гостиницы	Год сделки	Сумма сделки	Номерной фонд	Категория гостиницы
Гостиница «Националь»	2011	$156 млн — 4,675 млрд рублей [5]	202	5*
30% общей доли гостиницы HiltonMoscowLeningradskaya	2012	$36 млн 1 083 271 291 рублей [6]	270	4*
«Метрополь»	2012	$296 млн 8.7 млрд рублей заявка, продажа 8,847 млрд рублей [5]	362	5*
«Будапешт»	2012	$34,5 млн 1,036 млрд. рублей [7]	116	4*
«Radisson SAS Славянская»	2012	$175 млн — $5, 27 млрд [8]	410	4*
«Союз»	2011	600 млн рублей	115	3*
«Мелодия»	2011	206,1 млн рублей	60	3*
«Байкал»	2011	426,5 млн рублей	52	3*
«RitzCarlton»	2011	21 000 млн рублей	334	5*
«Пекин»	2011	$60 млн [9]	134	4*
Renaissance Moscow Olympic	2013	До $160–170 млн — $5,100 млрд [10]	487	4*
Алроса (сеть из 6 отелей)	2013	351 млн рублей + погашение долга 1,8 млрд рублей [11]	563	3*-4*

Сделки по приобретению гостиниц г. Москвы за 2011–2013 гг.

билизировалась. Прогнозы развития рынка гостиничной недвижимости также оптимистичны.

Москва по-прежнему является приоритетным городом для большинства гостиничных девелоперов и инвесторов. В российской столице сохраняется возможность для строительства новых отелей всех категорий — от люксовых (но в ограниченном количестве) до эконом-класса. В последние годы наблюдается рост интереса со стороны инвесторов на покупку гостиниц в Москве, который сдерживается ограниченным объемом предложения. Интерес к покупке отелей в других городах России очень ограничен, тогда как активность локальных девелоперов в строительстве новых объектов в регионах остается довольно высокой.

При этом 2012 г. стал годом крупнейших сделок на рынке гостиничной недвижимости Москвы (табл. 1).

С развитием рынка коммерческой недвижимости все чаще появляется необходимость проведения оценки гостиничного бизнеса для определения стоимости покупки-продажи. Несмотря на множество общепринятых подходов и методов оценки стоимости гостиничного бизнеса, требуется учет уникальных особенностей каждого конкретного объекта. В данной статье рассматривается использование классических подходов к оценке бизнеса (доходного, сравнительного и затратного) при оценке рыночной стоимости гостиничного бизнеса.

Рис. 3. Стандартные элементы, используемые при внесении поправок в сравнительном подходе к оценке гостиничного бизнеса

Сравнительный подход в оценке гостиничного бизнеса заключается в сопоставлении объекта оценки с аналогичными, в отношении которых имеется информация о цене покупки-продажи. В рамках данного метода используются метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Метод сделок основан на сравнении цен приобретения схожих объектов гостиничного бизнеса. На первый взгляд, это наиболее достоверный и простой метод оценки. Сложность его применения связана с поиском заслуживающей доверия ценовой информации о проданных объектах. Они должны быть схожи с оцениваемым по основным характеристикам, представленным на рис. 3.

Но даже при наличии такой информации очень сложно определить истинные мотивы покупателя и продавца, и цена продажи оглашается редко. Например, сумма сделки по продаже Renaissance Moscow Olympic является конфиденциальной, а по экспертным оценкам разброс суммы сделки составляет от $100 млн до $170 млн [10].

Метод отраслевых коэффициентов заключается в использовании различных мультипликаторов с учетом внесения поправок (рис. 2) на существующие различия. Ценовой мультипликатор — это соотношение между рыночной ценой гостиничного бизнеса и финансовым показателем. На практике для сравнения возможно применение различных финансовых показателей — активы предприятия, прибыль, денежный поток, выручка, чистая прибыль. Остановимся на трех ценовых мультипликаторах: цена в расчете на один номер, цена / выручка и цена / прибыль.

При использовании нескольких мультипликаторов формула расчета стоимости гостиничного бизнеса будет выглядеть следующим образом:

Стоимость = 2Г=о Ki х Afi х Si , (1) где n — количество показателей деятельности, используемых при оценке стоимости гостиничного бизнеса; Кi — показатель деятельности оцениваемого гостиничного бизнеса; Mi — мультипликатор по i-му показателю; Bi — вес i-го мультипликатора.

Мультипликатор цена в расчете на один номер находится как деление цены продажи гостиничного бизнеса на количество номеров.

Ниже приводится значение этого мультипликатора, рассчитанного по данным, представленным в табл. 1.

Анализ данных, представленных в табл. 2, показывает, что для действующих гостиниц 3* диапазон ценового мультипликатора «цена продажи/количество номеров» составляет 5217–8201 тыс. рублей за номер, при этом 5200–6800 тыс. рублей характерно для объектов, требующих реконструкции, 8200 тыс. рублей, для действующих гостиниц класса 3. Однако для того чтобы использовать этот мультипликатор с высокой долей значимости при расчете рыночной стоимости гостиничного бизнеса, статистическая база должна быть значительно больше, чем 2–4 сделки.

Для небольших объектов используется мультипликатор цена/выручка, цена/чистая прибыль. На данный сегмент приходится большинство продаваемых объектов гостиничного бизнеса, и соответственно база для расчета мультипликаторов представлена шире.

Умножая полученный мультипликатор на выручку оцениваемого гостиничного бизнеса (или прибыль), получаем общий (индикативный) ориентир стоимости. Например, если выручка гостиничного бизнеса (недвижимость на условиях аренды) составляет 4 000 000 рублей, то рыночная стоимость такого объекта находится в интервале 1080–2760 тыс. рублей.

На первый взгляд, метод достаточно прост. Последовательность и тщательность — основные правила использования этого мультипликатора. Несмотря на большое количество продаваемых объектов, необходимо с осторожностью подбирать аналоги для сравнения.

Для расчета можно использовать только сопоставимые объекты. Необходимо также учитывать все элементы, отражающие различия в сравниваемых объектах.

Преимуществом сравнительного подхода при оценке стоимости гостиничного бизнеса является его рыночный характер, потому что для расчета используются конкретные сделки покупки-продажи, близкие к дате проведения оценки.

Препятствием для широкого использования сравнительного подхода при оценке гостиничного бизнеса следует отнести закрытость информации о состоявшихся сделках покупки-продажи гостиничного бизнеса. Для расчета значения мультипликаторов, указанных в табл. 3, автор использовал данные предложений о продаже, потому что информация о состоявшихся сделках закрыта. Главное условие применения сравнительного подхода — осторожность в выборе объектов-аналогов, пригодных для сравнения.

По мере развития рынка продаж гостиничного бизнеса, увеличения числа аукционов открытость информации повышается, и степень достоверности применения сравнительного подхода будет возрастать.

Особенности конкретного объекта гостиничного бизнеса в большей степени учитывают методы доходного подхода, в частности, метод дисконтированных денежных потоков. Подход с точки зрения дохода основан на том, что ориентиром для покупателя является теку-

Таблица 2

Значение мультипликатора цена продажи/количество номеров» по г. Москва, тыс. рублей

Значение мультипликатора цена/выручка, цена/чистая прибыль по г. Москва

Категория гостиницы	Количество сделок	Минимальное значение	Максимальное значение
5*	2	23 143	24 439
4*	4	8 000	13 432
3*	3	5 217	8 201

* При расчете мультипликатора использованы данные по сделкам покупки-продажи гостиниц, приведенные в табл. 1, подтвержденные официальными источниками.

Таблица 3

Объем прав на недвижимость цена/выручка цена/ чистая прибыль Минимальное значение Максимальное значение Минимальное значение Максимальное значение Аренда 0,27 0,69 0,97 1,48 Собственность 3,0 5,6 н/д н/д щая стоимость будущих доходов гостиничного бизнеса. Есть несколько способов расчета величины денежного потока, наиболее распространенный — денежный поток для собственного капитала: он определяет денежный поток как чистую прибыль гостиничного бизнеса плюс амортизационные отчисления по основным средствам и нематериальным активам с учетом изменения величины оборотного капитала и долговой нагрузки. Указанный метод основывается на детальном прогнозе доходов гостиничного бизнеса по всем видам деятельности и тщательной оценке операционных и капитальных затрат на прогнозный период. Метод используется для оценки рыночной стоимости объектов гостиничного бизнеса, имеющих определенную историю развития, потому что рыночная стоимость определяется на основе прогноза будущих доходов, приведенных к текущей оценке. Приведение будущих доходов к моменту оценки осуществляется с помощью дисконтирования стоимости.

Для прогнозирования денежных потоков необходимо учитывать отраслевые и макроэкономические условия, в которых ведется бизнес. Отраслевые условия гостиничной отрасли меняются быстрее, чем где-либо, потому что операционная деятельность чувствительна к экономической активности на международном и страновом уровне. В связи с этим указанный подход предполагает наряду с использованием ретроспективной информации проведение макроэкономических и маркетинговых исследований.

Доходный подход при оценке стоимости гостиничного бизнеса, как правило, используется всегда, несмотря на неопределенность и трудоемкость прогноза.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта гостиничного бизнеса с учетом его износа. На практике его использование ограничено. Это связано, прежде всего, с тем, что он не учитывает будущие доходы гостиничного бизнеса. К тому же, если здание построено много лет назад, затратный подход не всегда адекватно отражает значительные изменения, прошедшие за это время в архитектурно-планировочных и технических решениях, предъявляемых к современным гостиницам. В рамках данного подхода учитывают все затраты, которые владелец бизнеса осуществил при её постройке и доведении до нынешнего состояния, начиная с заложения фундамента, приобретения оборудования, мебели, деталей интерьера, посуды и заканчивая продвижением сайта.

Проблематично применить затратный подход для гостиничного бизнеса, располагающего зданием, имеющим историческую ценность, представляющим собой уникальный объект со сложными архитектурными решениями. В этом случае определить стоимость такого здания можно только приблизительно.

Подводя итоги сказанному, следует отметить, что все три подхода потенциально применимы в случае оценки рыночной стоимости гостиничного бизнеса, но все три имеют особенности при использовании. Применение только одного подхода при оценке рыночной стоимости гостиничного бизнеса тоже не даст достоверного результата.

Таким образом, необходимо анализировать результаты всех подходов, и в случае, если подход по каким либо причинам не может быть принят, необходимо серьёзно обосновать причины такого отказа. Необходимо обязательно рассматривать применимость результатов каждого подхода с учетом объектов оценки, видов стоимости, целей и задач оценки, а также наличия необходимой и достаточной информации, применяемой при оценке гостиничного бизнеса.

Еще раз подчеркнем: не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиничного бизнеса, как и не существует одинаковых объектов. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка содержит уникальные аспекты. Следовательно, качество оценки гостиничного бизнеса зависит от полного учета особенностей объекта гостиничной отрасли.