Использование подходов к оценке рыночной стоимости гостиничного бизнеса

В статье рассмотрена возможность применения сравнительного, доходного, затратного под­хода в оценке гостиничного бизнеса. Проведено исследование тенденций на рынке коммерческой недвижимости. Особое внимание уделено рассмотрению сделок на рынке гостиничной недвижи­мости Москвы. Дана характеристика использования метода сделок, метода ценовых мульти­пликаторов с учетом специфики гостиничного бизнеса. Представлены расчеты значений муль­типликаторов «цена продажи гостиницы/количество номеров», «цена/выручка»», «цена/ чистая прибыль». Определены стандартные элементы: объем прав на недвижимость, землю, бренд го­стиницы, вместимость и местоположение, качество управления, наличие и срок эксплуатации дополнительных подразделений, постпродажные расходы инвестора на реконструкцию, модерни­зацию номерного фонда, условия продажи: сроки закрытия сделки, привлечение заемных средств, используемые при внесении поправок в сравнительном подходе к оценке гостиничного бизнеса. По­казана необходимость применения доходного подхода на основе оценки дисконтированных денеж­ных потоков. Рассмотрены ограничения в использовании затратного подхода для оценки гости­ничного бизнеса, располагающего зданием, представляющим собой уникальный архитектурный объект. Дана характеристика преимуществ и недостатков рассмотренных подходов к оценке гостиничного бизнеса. Обосновано, что качество оценки зависит от полного учета особенностей гостиничной отрасли. Оценены перспективы использования доходного, сравнительного, затрат­ного подхода в оценке гостиничного бизнеса