Коммерческий наём жилого помещения: проблемы действующего законодательства и пути их решения

Конституция РФ закрепляет право всех граждан на жилище, но не всегда у людей есть возможность иметь жилое помещение в собственности, для таких случаев Гражданский кодекс выделяет 3 вида найма жилого помещения, закрепленных в главе 35, среди которых социальный, специализированного жилья и коммерческий наем.

В работе подробно хотелось обратить внимание на последний вид найма – коммерческий. В настоящее время это один из наиболее часто встречаемых вариантов предоставления жилого помещения для временного проживания. Но так как ГК РФ не содержит норм, регулирующих данный вид договора, то участникам данных правоотношений приходится руководствоваться требованиями, установленными главой 35 ГК РФ, исключая нормы, прямо относящиеся к договору социального найма, а зачастую просто игнорируя любой письменный договор.

Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним, срочным. Предмет, срок, существенные условия, форма и цена являются основными составляющими действительности договора, но, к сожалению, действующее законодательство недостаточно точно регулирует каждый из этих пунктов.

Так как Жилищный кодекс РФ вообще не использует понятие коммерческий наем жилого помещения, но выделяет в отдельные главы социальный и некоммерческий наем, то считаю необходимым изменить структуру главы 35 ГК РФ. Первоначально следует заменить название на «Коммерческий наем жилого помещения», а также исключить положения, касающиеся социального и некоммерческого найма, так как данные виды представляют собой совокупность элементов публичного, а не частного права, и не имеют своей целью извлечение прибыли.

Игнорирование развития данного института ведет к неполному обеспечению возможностей для реализации права на жилище и недополучению государством дохода (прибыли) от предоставления жилых помещений в пользование, а также к недополучению налогов с частных лиц (наймодателей), скрывающих свою деятельность.

В статье 671 ГК РФ содержится определение, которое является неполным в части субъекта относительно коммерческого найма, так как следует предусмотреть возможность передачи жилого помещения в наём иными лицами. Необходимость данного дополнения «вытекает» из практики, например, по статье 128 ЖК РФ устанавливается возможность члена жилищного кооператива, не выплатившего полностью паевого взноса сдачи части занимаемого жилого помещения в доме жилого кооператива внаем за плату, но ст. 671 ГК РФ не признаёт его наймодателем. Таким образом, следует выделить категорию наймодателя в отдельную статью, раскрыв все его признаки.

В литературе активно критикуются минимальные требования к форме договора. П.1 ст.674 ГК РФ содержит указание на письменную форму, но не определяет последствия несоблюдения данного условия, что косвенно влечет к обращению к п.1 ст.162 ГК РФ в соответствии с которым несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Но, так как в ст.674 не содержится прямого указания на последствия несоблюдения, то недействительным такой договор признать нельзя. Из того следует, что государство создает ситуацию, когда письменная форма может вообще не соблюдаться сторонами. Считаю необходимым закрепить положение, в котором несоблюдение письменной формы будет порождать недействительность договора. Для упрощения «жизни» сторон, государству следует разработать типовые договоры, которые будут являться основой порождения договора коммерческого найма жилого помещения.

Также я придерживаюсь мнения о необходимости обязательного составления акта-описания жилого помещения, составляющийся непосредственно в момент передачи жилого помещения нанимателю, в котором будет подробно описана каждая вещь, находящаяся в помещении. Данный акт будет являться своеобразной гарантией сторон договора.

Нельзя обойти стороной один из важных моментов – расторжение договора. Проанализировав положения ГК РФ, можно сделать вывод о том, что норму, регулирующую этот процесс, следует признать частично не соответствующей современной юридической технике жилищного законодательства. В отличие от норм, регулирующих расторжение договоров найма, предусмотренных ЖК РФ, ст. 687 ГК РФ не содержит указания на возможность расторжения договора коммерческого найма по соглашению его сторон. Однако такое расторжение возможно и в этом договоре на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ, являющейся универсальной для всех гражданско-правовых договоров. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Таким образом, необходимо скорректировать нормы, касающиеся прекращения договора коммерческого найма.

В заключение, хотелось бы отметить, что, несмотря на высокий спрос такого вида найма как коммерческий, законодательство РФ недостаточно четко и полно регулирует условия заключения, исполнения и прекращения данного договора. Явно прослеживается необходимость более детального рассмотрения этой проблемы на законодательном уровне, которое будет способствовать помощи как самому государству в отслеживании данных правоотношений, так и возможность гражданам иметь большую правовую основу при заключении договора.