Основания прекращения права застройки чужого земельного участка

Право застройки чужого земельного участка в качестве самостоятельного института разработано создателями Концепции развития гражданского законодательства. [3] Данная категория вызвала бурную дискуссию среди теоретиков и практиков в виду своей спорности и неоднозначности, что приостановило процесс рассмотрения и совершенствования норм, регулирующих рассматриваемые отношения. Находящийся на рассмотрении Государственной Думы РФ с 2012 года законопроект[4], вводящий в действие право застройки чужого участка, всё еще не увидел света, в связи с чем неясной остается перспектива его рассмотрения.

До сих пор в российском законодательстве отсутствовал институт застройки чужого земельного участка. Нечто схожее существует в действующем ГК РФ: речь идет о праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также об аренде земельного участка, предоставленного для строительства, при котором возможно строительство на чужом земельном участке с правом дальнейшего приобретения права собственности на объект строительства. Если указанные выше изменения в ГК РФ будут приняты, то первые два из поименованных ограниченных прав будут упразднены, прекращена будет и практика предоставления в аренду земельных участков из государственных и муниципальных земель в целях строительства с условием приобретения права собственности на возведенные здания лицом иным, чем собственник земельного участка. Результатом всех этих нововведений было бы предоставление права на застройку чужого участка с приобретением при этом права собственности на построенное здание лишь на основании права застройки.

В рамках настоящего исследования хотелось бы рассмотреть такие особенности анализируемого института, как основания прекращения права застройки. Последние устанавливаются нормами законопроекта. Так как праву застройки присущ такой признак как срочность, т.е. установление на определенный срок, то важнейшим основанием для прекращения такого права признается истечение срока права застройки, установленного соответствующим договором. В силу диспозитивности гражданско-правового регулирования ряд юридически значимых фактов и решений может быть установлен соглашением сторон, и досрочное прекращение права застройки чужого участка не является исключением. Такое соглашение может быть заключено собственником земельного участка с обладателем права застройки. Однако в Законопроект содержит оговорку: соглашение о прекращении права допускается, если иное не будет установлено в ГК РФ. Например, досрочное прекращение переданного в ипотеку права застройки п. 2 ст. 300.6 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта не допускается.[1]

Право застройки чужого земельного участка может быть прекращено и по инициативе одной из сторон договора. Поводом к расторжению договора застройщиком может служить существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Собственник вправе требовать расторжения договора застройки, если застройщик более двух лет не вносил плату за право застройки, и в случае, когда по обстоятельствам, зависящим от застройщика, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке.

Важным основанием к прекращению права застройки является использование участка с нарушением законодательства (к примеру, если налицо нецелевое использование земли); значение имеет также неиспользование участка для строительства в течение пяти лет (ст. 296.4– 296.5 ГК РФ в редакции Законопроекта).

Стоит отметить, что государство или муниципальные образования в лице своих органов могут изъять соответствующий земельный участок для государственных или муниципальных нужд, что также влечет прекращение права застройки данного участка.

Нормы ГК РФ предусматривают прекращение правоотношений в случае совпадения в одном лице должника и кредитора, данные нормы проецируются и на отношения застройки (ст. 413 ГК РФ). В связи с этим право застройки прекращается, если право застройки приобрел собственник земельного участка, на котором установлено право застройки. Или же если лицо, которому принадлежит право застройки участка, приобретет данный участок в собственность.[2]

В законопроекте дополнительно отмечается, что гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки. Однако документ предусматривает возможность досрочного прекращения права застройки по требованию собственника земельного участка, если по зависящим от застройщика обстоятельствам, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия находящегося на земельном участке.

Законопроектом предусмотрен весьма широкий перечень оснований к прекращению права застройки чужого земельного участка, однако, в силу опять-таки диспозитивности гражданского права, у сторон данных правоотношений существует возможность установления дополнительных оснований для прекращения права застройки в соответствующем договоре.

Документ регулирует также последствия прекращения права застройки чужого участка. По общему правилу, возведенные на данном участке лицом, обладающим правом его застройки, здания и сооружения переходят в собственность собственника данного участка. Но и здесь норма содержит оговорку:  если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки.