Особенности девелопмента недвижимости в России

Введение . В современных условиях при развитии качественных и количественных характеристик эффективного использования недвижимости основным показателем выступает стоимость данного объекта, на которую могут влиять разнообразные факторы:

от инфраструктурного обеспечения до мелочей в плане эксплуатации этого объекта недвижимости.

Среди многих факторов наиболее важным является управление развитием объекта недвижимости как на этапе создания, так и на этапе эксплуатации и получения выгоды от его использования.

Процесс развития и прогресса характерен для многих экономических элементов в плане увеличения объемов прибыли, мощностей, потенциала и т.д. Что касается недвижимости, то мы наблюдаем регрессию, так как недвижимость имеет свойство изнашиваться и терять потребительскую стоимость за счет потери качественных потребительских характеристик, среди которых выступают:

• -    физический износ (климат, технология производства внутри объекта недвижимости, отсутствие текущих, плановых ремонтов и т.д.);

• -    функциональный износ (потеря актуальности функционального назначения как самих объектов недвижимости, так и отдельных конструктивных элементов);

• -    моральный износ (потеря стоимостных характеристик в силу устаревания технологии возведения объекта недвижимости, примененных строительных материалов и т.д.).

Результаты исследования . В зарубежной практике в области управления недвижимостью, используется понятие «девелопмент» (от англ. to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать), т.е. деятельность, предусматривающая качественные изменения в объекте и обеспечивающая увеличение его конечной стоимости. Данное понятие нашло применение и в российской практике. В то же время при анализе отечественной и зарубежной литературы были выявлены несколько основных определений понятия «девелопмент» (табл.). Приведенные определения сходятся в определении понятия «девелопмент» прежде всего как вида предпринимательской деятельности.

Действительно, девелоперская деятельность включает широкий спектр направлений (рис.). В частности, субъектами девелоперской деятельности являются:

• -    девелопер – предприниматель, заинтересованный в создании объекта недвижимости и его эксплуатации для получения максимальной выгоды;

• -    девелоперская (управляющая) компания – компания, комплексно осуществляющая по поручению заказчика (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и предынвестиционных исследований до завершения проекта [4, с. 48].

Таблица – Определения понятия «девелопмент»

Авторы	Характеристика
1	3
Проф. С. Н. Максимов, исполнительный директор Ассоциации домостроителей г. Санкт-Петербург	1)    девелопмент – это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости. 2)    девелопмент – это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях [5].
Проф.  И.  И.  Мазур, Председатель Правления РАО "Роснефтегазстрой", проф. В. Д. Шапиро, академик Международной академии инвестиций и экономики строительства	метод организации инвестиционного процесса подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию объекта недвижимости девелопером в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничениях с целью извлечения коммерческой выгоды [4].
Р.   Б.   Пейзер,   проф. девелопмента недвижимости, Гарвардская     высшая школа   проектирования, г. Кембридж,       штат Массачусетс, США	бизнес, охватывающий различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков [3].

Рисунок. Основные функции субъектов девелопмента [1, с. 33]

Процесс девелопмента – достаточно длительный процесс. Деятельность девелопера заключается в создании, управлении и развитии объекта недвижимости и поэтому проходит через следующие стадии:

• 1.    Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза).

• 2.    Стадия проектирования.

На данном этапе первоначально выполняется анализ рынка недвижимости. Исследование проводится с учетом расположения проекта. По результатам анализа представляются рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по схемам финансирования и продвижения проекта на рынке. Кроме того, результатом предпроектной стадии является сформированный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом подготовки является акт согласования городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), характеризующий заказчика-застройщика и условия проведения инвестиционностроительной деятельности. Основным элементом на предпроектной стадии является привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, которая включает назначение объекта, функциональное использование объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

На стадии проектирования уже сформирован перечень участников проекта, источники инвестиций и имеется проработанная схема финансирования, предусматривающая последовательную организацию финансирования. Одной из ключевых составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной группы, которая включает в себя:

• -    проведение тендера среди проектировщиков;

• -    проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов;

• -    разработку пакета тендерной документации для строительства;

• -    предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров;

• -    привлечение для консультаций риелтора, который будет реализовывать площади.

• 3.    Управление строительством.

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки ТЭО (технико-экономического обоснования). Также в обязанности девелопера входят согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы. На данной стадии производятся разработка и корректировка строительного бюджета.

На данном этапе девелоперская компания полностью представляет интересы заказчика путем проведения городских, российских, международных тендеров среди строительных подрядчиков.

Деятельность девелоперской компании на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организацию и проведение тендеров, подготовку контрактов и ведение переговоров.

Следующим этапом является непосредственное управление строительством, которое включает в себя:

• -    разработку программы строительства;

• -    организацию взаимоотношений с органами власти;

• -    контроль за сроками и качеством строительства;

• -    контроль за техникой безопасности;

• -    контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов;

• -    технический надзор;

• -    контроль за подготовкой объекта к эксплуатации;

• -    подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации.

• 4.    Стадия реализации.

На заключительном этапе данной стадии производятся сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

Конечная стадия девелопмента включает продвижение на рынке реализуемых площадей. В случае если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.

Продвижение проекта включает в себя:

• -    разработку маркетинговой стратегии;

• -    разработку пакета рекламно-информационных материалов для привлечения арендаторов;

• -    проведение презентаций;

• -    разработку типового договора аренды или продажи;

• -    проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Кроме того, на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Выводы . При исследовании тематики публикации автор пришел к выводу, что определение понятия «девелопмент» должно включать в себя следующую характеристику: это деятельность, направленная на создание условий для возведения объектов недвижимости, подготовку земельного участка по застройку, нормативно-правовое сопровождение сделок и договоров, экономическое обоснование и ведение контроля по эксплуатации и эффективное развитие недвижимости для получения максимальной выгоды, без причинения ущербу объекту недвижимости, земельному участку, жизнедеятельности конечного пользователя недвижимости, окружающей экологии и населению.

Развитие девелоперской деятельности необходимо для развития рынка недвижимости, так как девелопмент является основной составляющей процесса создания, управления и развития недвижимости, независимо от его функционального назначения, формы собственности, архитектурных и планировочных решений. Организация и развитие девелоперских компаний, подготовка специалистов в данной области – все это позволяет снизить финансовую нагрузку с собственника недвижимости за счет эффективного использования недвижимости.