Особенности изменения правового статуса жилого и нежилого помещения

В современном мире особо актуальным становится вопрос, связанный с изменением правового статуса помещения, а именно - переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Это связано с развитием городской инфраструктуры, поскольку квартиры на первых этажах многоквартирных домов становятся все более привлекательными для использования их в коммерческой деятельности, а не для проживания.

Зачастую жилые помещения, в частности, расположенные на первых этажах многоквартирных домов, используются не по назначению. Собственникам данных помещения экономически более выгодно размещать в них коммерческие объекты, например, различные офисы, склады, однако для такого использования необходимо осуществить изменить статуса объекта жилищного правоотношения. Однако в большинстве случаев, собственники не желают проводить процедуру перевода жилья в разряд нежилого помещения, что свидетельствует о нарушении требований законодательства, а также приводит к различного рода противоречиям и спорным ситуациям.

В первую очередь, для полного и всестороннего анализа изменения правого статуса помещения необходимо дать определения таким понятиям как «жилое помещение» и «не- жилое помещение», а также разграничить их через определение присущих им признаков.

Необходимо отметить, что в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) содержится легальное определение понятия «жилое помещение» , в соответствии с которым оно представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства [1]. Данное определение позволяет сформулировать присущие жилому помещению характерные черты, среди которых, на наш взгляд, можно выделить следующие.

Во-первых, жилое помещение является объектом недвижимости, для которого характерна прочная связь с землей и который не может быть перемещен из одного места в другое без причинения ему ущерба, то есть материального вреда. Т.В. Пешкова, исследующая данный вид объектов гражданского права, пишет, что именно выделение данного признака позволяет разграничивать объекты, которые не могут быть отнесены в разряд жилых объектов, в том числе, например, строительный вагончик, либо сборно-разборный домик, либо разборные дома кочевых наро- дов [7, с. 16]. Несмотря на это, жилое помещение как одно из разновидностей помещений не поименовано в качестве объекта недвижимого имущества, перечень которых установлен в ст. 130 ГК РФ.

Стоит отметить, что некоторые ученые считают излишним указание в легальном определении рассматриваемого нами понятия на то, что оно является недвижимым объектом, поскольку из самого существа жилого помещения очевидно, что оно является таковым. Помимо этого, жилые помещения в виде квартир или комнат всегда рассматриваются либо как составные части зданий (сооружений), либо если о говорить, о таких жилых помещениях как жилые дома, то сами являются зданиями, то есть относятся как таковые к недвижимости, вследствие чего существование «движимых» жилых помещений исключено.

Еще одним из характерных черт жилого помещения является признак изолированности, который предполагает «наличие отдельного входа в помещение, предназначенного для проживания и иного личного использования и отсутствие необходимости прохода через иные помещения» [6, с. 40]. Необходимость выделения данного признака приобретает особое значение при решении вопросов о выделе в натуре доли в жилом помещении, которая принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

Еще одной ключевой характеристикой жилья является его пригодность для постоянного проживания, что предполагает его соответствии санитарным, техническим, пожарным правилам и нормам, обеспечивающим комфорт и безопасность для проживания. Порядок признания жилого помещения пригодным для проживания, а также требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Постановлением Правительства от 28 января 2006 г. № 47 [2]. Несоответствие требования, изложенным в указанном постановлении, влечет признание жилого помещения непригодным для проживания.

Вышеуказанный нами признак тесно связан с пределами использования жилья, а именно его целевым назначением – использованием для постоянного проживания граждан, вследствие чего все правомочия собственника должны соответствовать такому назначению.

Так, собственник жилого помещения вправе использовать его для личных нужд либо сдавать его на основании договора, однако гражданин-собственник не вправе размещать в данных помещения промышленные производства, а также использовать иным образом, не отвечающим назначению жилого помещения. Иное использование допускается только после его перевода в категорию нежилых помещений.

Легальное определение понятия «нежилое помещение» содержится в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, под которым понимается изолированное (то есть обособленное) помещение, не предназначенного для проживания граждан. Кроме того в Постановлении Правительства от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» также дается дефиниция нежилого помещения, но уже в многоквартирном доме, под которым понимается «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения» [3].

Исходя из изложенных выше нами определений нежилое помещение не обязательно должно быть частью многоквартирного дома, поскольку оно может находиться и других зданиях, сооружениях либо быть их частью.

Таким образом, можно сделать вывод, что основным критерием разграничения данных объектов является целевое назначение. Так, использование нежилого помещения, как правило, связано с осуществлением предпринимательской или иной коммерческой деятельности.

Как уже отмечалось выше, жилые помещения должны быть использованы строго по целевому назначению, то есть для проживания граждан, однако зачастую собственники, действуя в нарушении данного требования, осуществляют коммерческую деятельность по- средством использования жилых помещения, организуя в них, например, различные офисы, склады и др. Однако указанные действия являются незаконными, вследствие чего собственник жилого помещения подлежит привлечению к ответственности, в частности к административной, что установлено ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Для того, чтобы избежать негативных последствий, связанных с использованием жилого помещения не по назначению, необходимо официально оформить его перевод в категорию нежилого помещения. Однако собственнику помещения необходимо придерживаться установленного законом процедуры перевода жилого помещения в нежилое, поскольку несоблюдение порядка перевода может повлечь за собой неблагоприятные последствия, выражающиеся, например, в виде штрафов, отказе в переводе и др.

Необходимо отметить, что на сегодняшний день вопросами перевода жилого помещения в нежилое занимаются органы управления муниципалитетов.

Однако условия, которые необходимые и достаточные для осуществления перевода жилого помещения в нежилое установлены на федеральном уровне в Жилищном кодексе России. Так, к числу таких условий могут быть отнесены следующие:

• 1)    Наличие отдельного входа в нежилое помещение, которое не затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома или имеется возможность оборудовать такой вход. Данное условие имеет довольно важное значение, поскольку направлено на устранение неудобств для жильцов данного дома.

• 2)    Если речь идет о переводе квартиры в многоквартирном доме, то перевод возможен, если оно расположено либо на первом этаже, либо выше первого этажа, но все помещения, находящиеся непосредственно под ней, должны быть нежилыми.

• 3)    Жилое помещение должно находиться в собственности гражданина, подающего заявление на соответствующий, а также не иметь каких-либо обременений, ограничивающих право собственности, например, залог, арест или иные права третьих лиц.

• 4)    Жилое помещение не должно располагаться в наемном доме, поскольку вышеуказанные помещение специально построены для проживания особых категорий граждан, не имеющих возможность приобрести на ранее собственности какое-либо жилое помещение.

• 5)    Не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение доля дальнейшего осуществления в нем религиозной деятельности, поскольку для такой деятельности используются специально построенные для этого помещения.

• 6)    Нежилое помещение не должно быть частью жилого помещения, поэтому изменение правового статуса возможно только в отношении всего помещения полностью, но не его части, а также переводимое помещение не должно быть единственным местом для проживания гражданина либо члена его семьи, поскольку иначе они могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении, что, конечно же, противоречит социальной ориентированности нынешнего российского законодательства.

Необходимо отметить, что изменение правового статуса возможно не только в отношении жилых помещений, возможен перевод нежилых помещений в жилые. Условиями перевода нежилого помещения относится соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, либор возможность установить данное соответствие, а также отсутствие каких-либо обременений третьих лиц на данную собственность. Таким образом, жилищное законодательство предусматривает всего два условия осуществления данного перевода, но они являются довольно жесткими. Так имеется судебная практика, в соответствии с которой спорное помещение находилось в апарт-отеле, а апартаменты, как мы знаем, не относятся к категории жилых домов, что исключает признание нежилого помещения жилым помещением [7].

Процедуру изменения правового статуса можно подразделить на следующие этапы:

• -    подготовка и подача заявления и иных необходимых документов в уполномоченный орган местного самоуправления;

• -    переустройство, перепланировка либо реконструкция помещения;

• -    регистрация права собственности на изменившее правовой статус помещение [8, с. 93].

Первый этап рассматриваемой нами процедуры включает в себя подготовку и подачу заявления в соответствующий орган муниципалитета либо в многофункциональный центр. Причем, к заявлению обязательно должны быть приложены следующие документы:

• 1)    заявление о переводе помещения;

• 2)    правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• 3)    план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

• 4)    поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• 5)    подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

• 6)    протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на изменение правового статуса помещения;

• 7)    согласие всех собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению, на изменение правового статуса жилого помещения.

Далее орган, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных выше документов может принять решение либо о переводе, либо об отказе в нем. Основаниями для отказа в изменении статуса жилого помещения являются следующие:

• -    непредставление всех необходимых документов, если обязанность по их предоставлению возложена на заявителя;

• -    предоставление документов, указанных выше, в орган, в компетенцию которого не входит осуществление перевода жилого помещения в нежилое;

• -    несоблюдение условий перевода;

• -    несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства.

Решение муниципалитета об отказе в переводе жилого помещения в должно содержать мотивированное обоснование с четким указанием на указанные выше основания. При этом, решение об отказе в переводе может быть обжаловано заявителем в суд.

Так, имеется решение суда по делу об оспаривании отказала в переводе помещения в связи несоблюдение условий перевода, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ.

Отказ мотивирован тем, что указанные иске жилые помещения были признаны непригодными для проживания и подлежащими сносу и ведение какой-либо деятельности в них небезопасно для человека.

Однако жилищное законодательство не предусматривает данное обстоятельство как основание для отказа в изменении правового статуса помещения. Спорные помещения признаны непригодными, но не для ведения хозяйственной деятельности, поскольку никакие конструктивные элементы помещения не нарушены, а именно: фундамент, стены, помещения не представляют угрозу жизни и здоровью граждан и могут быть использованы в качестве нежилых помещений.

Суд установил, что указанное обстоятельство не препятствует осуществлению перевода, поскольку жилые помещения пригодны для иных целей, не связанных с проживанием, вследствие чего отказ администрации признан неправомерным и незаконным [5].

Кроме того, имеется дело где был оспорен отказ муниципалитета в переводе жилого помещения в жилое, в связи с тем, что не соблюдены условия перевода, а именно «в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Майминское сельское поселение» площадь земельных участков с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» составляет 600-1500 кв.м, для «Блокированная жилая застройка» для размещения одного блока составляет 500 кв.м. Площадь земельного участка с к.н 04:01:011301:379 составляет 462 кв.м, что не соответствует Правилам землепользования и застройки МО «Майминское сельское поселение». Однако в ст. 22 ЖК РФ таких условий нет, следовательно суд вынес решение в пользу истца [6].

При принятии положительного решения о переводе уполномоченный орган направляет соответствующее уведомление собственнику в течение трех дней после его принятия. С этого момента собственник вправе использо- вать помещение как нежилое, то есть данное решение является основанием для изменения правового статуса помещения. Если для перевода требуется переустройство или перепланировка, данное решение служит основанием для их проведения.

Завершающим этапом процедуры перевода является обращение в Росреестр для оформления изменений в статусе помещения.

Отметим, что при осуществлении указан- возникать ряд проблем, обусловленных, во-первых, несогласием собственников иных жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме; во-вторых, необходимостью четкого соблюдения регламентированный процедуры перевода жилого помещения в нежилое, поскольку нарушение требований законодательства, касающихся рассматриваемой нами процедуру, влечет административную ответственность и др.

Таким образом, изменение правового статуса помещений представляет собой перевод жилых помещений в нежилые, и нежилых помещений в жилые, и требует строгого соблюдения установленной законом процедуры такого перевода.

ного изменения статуса помещения может