Понятие и виды жилищного фонда и жилых помещений

Право каждого на жильё, гарантированное Конституцией РФ (ст. 40), обеспечивается нормами жилищного права. Эти нормы охватывают широкий круг вопросов, касающихся владения, использования и распоряжения жилыми пространствами, как имущественных, так и организационных. В современных условиях, когда жилищное законодательство активно развивается, особенно важно иметь чёткое определение того, что именно считать объектами жилищных прав. Это помогает эффективно разрешать споры и правильно применять законы. Вопрос о сущности объектов жилищных прав анализируется как законодателями, так и правоведами. Данная статья рассматривает само понятие объекта в жилищном праве, существующие классификации таких объектов, их нормативное закрепление и различные научные взгляды на эту тему.

Сфера действия жилищного законодательства – это общественные отношения, возникающие, изменяющиеся или прекращающиеся по поводу прав на жильё. Чтобы понять, что такое «объект» в жилищном праве, стоит обратиться к общей теории гражданского права, где объектом считается то, на что направлено правоотношение. Законодательство России чётко указывает: в жилищных отношениях таким центральным объектом выступает жилое помещение. Этот подход согласуется с гражданским правом, так как Гражданский кодекс РФ причисляет жилые помещения к категории недвижимости. В частности, статья 141.4 ГК РФ определяет «помещение» как изолированную часть строения, пригодную для постоянного проживания (жилое помещение) либо для других целей (нежилое). Таким образом, статус жилья как недвижимости подтверждён и в Жилищном, и в Гражданском кодексах.

Жилищные правоотношения касаются принадлежности жилья, правил его использования и охраны. Статья 4 ЖК РФ очерчивает круг этих отношений: владение, пользование и распоряжение жильём (независимо от формы собственности - государственной, муниципальной, частной), а также управление многоквартирными домами, капремонт, содержание и другие смежные вопросы. Участниками могут быть собственники, наниматели, госорганы, ТСЖ и прочие. Но ключевым элементом всегда остаётся само жилое помещение. Оно должно обладать определёнными характеристиками: быть изолированным, соответствовать санитарным и техническим нормам, быть пригодным для проживания. Именно способность жилого помещения служить местом для постоянного (или временного) проживания придаёт ему особое правовое значение, отличающее от нежилых объектов.

Весь комплекс понятий жилищного права включает «жилое помещение», «жилищный фонд», «многоквартирный дом», «право на жилище» и другие термины, закреплённые в законах или разработанные наукой. При этом принципиальное значение имеют различия между жилыми и нежилыми объектами, а также между разными правовыми режимами (например, собственность и социальный найм) при анализе жилых объектов. От этого зависят права и обязанности участников жилищных отношений, а также характер правовых сделок.

Жилищный кодекс РФ (ст. 16) выделяет три основных типа жилых помещений:

• 1.    Жилой дом или его часть.

• 2.    Квартира или её часть.

• 3.    Комната.

Такое разделение позволяет устанавливать специфические правовые режимы для разных видов жилья. Квартира, к примеру, определяется как обособленное пространство в многоквартирном доме, а комната - как часть дома или квартиры, предназначенная непосредственно для проживания. Степень изоляции объекта, возможность самостоятельного пользования инфраструктурой, наличие отдельных коммуникаций – всё это влияет на порядок владения и пользования.

Кроме того, жилые помещения классифицируют и по иным критериям. По назначению их делят на предназначенные для постоянного проживания (это основной тип) и для временного (сюда можно отнести общежития, гостиницы, служебное жильё). По основанию пользования различают жильё в частной собственности, предоставленное по договору социального найма, жильё специализированного фонда (для определённых категорий граждан), помещения в коммерческом найме, кооперативное жильё и другие формы. В юридической науке подчёркивается, что главным объектом жилищных правоотношений выступают именно помещения для постоянного проживания, однако не исключается и значимость специализированных помещений, на которые распространяется особый правовой режим.

Отдельно рассматривается понятие жилищного фонда. Согласно статье 19 ЖК РФ, это «совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ». Фактически, жилищный фонд включает в себя все многоквартирные и частные жилые дома, а также прочие здания, пригодные для постоянного проживания. Подразумевается, что объекты нежилого фонда (склады, офисы и т. п.)

не входят в данную категорию. По форме собственности жилищный фонд делится на:

• -    частный (принадлежит гражданам и юридическим лицам),

• -    государственный (в собственности РФ или её субъектов),

• -    муниципальный (в собственности муниципальных образований).

По целям использования жилищный фонд подразделяется на фонд социального использования, специализированный, индивидуальный и коммерческий. Социальный фонд – это жильё, сдаваемое гражданам по договору социального найма; специализированный фонд предназначен для определённых категорий населения (служебные квартиры, общежития, манёвренный фонд и т.д.); индивидуальный фонд – объекты, используемые собственниками и членами их семей; коммерческий – помещения, сдаваемые по рыночной ставке. В результате такая градация помогает разграничить правовой режим разных типов жилья и регламентировать соответствующие им требования.

Таким образом, система объектов жилищного права учитывает их физические характеристики (дом, квартира, комната), юридический статус владения (частное, государственное, муниципальное) и цели использования (постоянное/временное, социальное / коммерческое и т.д.). Причём в каждой категории могут быть свои особенности оформления прав, ограничения по пользованию, специальные процедуры государственной регистрации.

Главным документом, регулирующим жилищные вопросы, является Жилищный кодекс РФ (ФЗ № 188-ФЗ от 29.12.2004). Именно он прямо указывает, что «объектами жилищных прав являются жилые помещения» (ч. 1 ст. 15). Часть 2 той же статьи даёт определение жилого помещения как изолированной недвижимости, пригодной для постоянной жизни. Статья 16 ЖК РФ уточняет виды таких помещений (дом, квартира, комната). Кодекс также регулирует порядок признания помещений жилыми, правила их использования, основания и процедуру перевода жилого помещения в нежилое (и наоборот), а также многие другие аспекты жилищных отношений. Статья 19 ЖК РФ вводит понятие жилищного фонда и описывает его структуру по собственности и назначению, закрепляя тем самым системный подход к регулированию всей совокупности жилых объектов в стране.

Нормы Гражданского кодекса РФ дополняют жилищное законодательство общими положениями гражданского права, в том числе принципами государственной регистрации недвижимости, порядком заключения сделок, признанием сделок недействительными и т.д. ГК РФ классифицирует имущество на движимое и недвижимое, при этом жилые помещения относятся к недвижимым вещам, а значит, все сделки с ними подлежат обязательной регистрации в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Включение в ГК РФ статьи 141.4 «Помещения как недвижимые вещи» ещё раз подчёркивает, что речь идёт об особом роде объектов, обладающих самостоятельным статусом внутри здания, если они изолированы и отвечают требованиям закона.

Кроме того, в сфере жилищного законодательства особое значение имеют законы о приватизации жилищного фонда, о жилищных кооперативах и о товариществах собственников жилья (ТСЖ). Приватизация, начавшаяся в 1990-х годах, существенно изменила структуру собственности на жилой фонд, резко увеличив долю частных объектов и сформировав массовый рынок недвижимости. Закон «О приватизации жилищного фонда» (в действующих редакциях) определил порядок бесплатного (или льготного) перехода государственных и муниципальных квартир в собственность граждан. В результате акцент в регламентации прав на жильё сместился на институты гражданского права, связанные с защитой собственности, наследованием, куплей-продажей и т.д. Тем не менее, государственный и муниципальный жилой фонд продолжают существовать и применяются для решения социальных задач, что в очередной раз иллюстрирует широту понятия «объект жилищного права».

Правовую базу дополняют и законы об управлении многоквартирными домами, гарантирующие совместное владение и распоряжение общим имуществом собственников помещений (крыши, лестничные площадки, придомовые территории и т.п.). Хотя само «общее имущество» в МКД обычно не считается самостоятельным объектом жилищного права (в том смысле, что оно не может быть использовано как отдельное жилое помеще- ние), его статус неразрывно связан с жилыми объектами. По сути, в многоквартирном доме каждый собственник квартиры одновременно является сособственником общего имущества, и это даёт ему определённые права и обязанности (например, на участие в общем собрании по вопросам капремонта, внесение платы за содержание и текущий ремонт).

В юридической науке признаётся, что центральным элементом понятия «объект жилищного права» является жилое помещение, однако трактовки могут различаться. Большинство исследователей, опираясь на законодательство, считают такими объектами в первую очередь жилые помещения для постоянного проживания (дома, квартиры, комнаты). При этом часть авторов расширяет концепцию «объекта», включая сюда специализированные помещения (служебные квартиры, общежития), а также здания в целом, где располагаются такие помещения. Отдельные специалисты указывают, что следует говорить и об общем имуществе собственников, поскольку оно неразрывно связано с использованием жилья. Встречается и мнение, согласно которому категория «жилищный фонд» как совокупность всех жилых помещений на территории РФ может рассматриваться в качестве обобщённого объекта жилищных отношений, имеющего государственное и общественное значение.

Вместе с тем, в практическом плане при разрешении споров или совершении сделок используется преимущественно точечное определение: «жилое помещение» как обособленная часть недвижимого имущества, пригодная для проживания. Именно на эту категорию распространяются регулятивные нормы ЖК РФ, закрепляющие специальные правила для защиты прав граждан и обеспечения жилищных условий, отвечающих установленным стандартам. В судебной практике при определении объекта жилищных прав суды в первую очередь ориентируются на соответствие объекта законодательным критериям: наличие отдельных изолированных комнат, инженерных коммуникаций, санитарных норм, отсутствие ограничений по использованию. Если помещение не отвечает данным требованиям, оно может быть признано нежилым, что автоматически исключает его из сферы действия жилищного законодательства

(в части предоставления гарантий проживания).

Таким образом, в теоретическом измерении остаются дискуссии о том, распространять ли понятие «объект жилищного права» на всё здание в целом или даже на весь жилищный фонд. Тем не менее, нормы ЖК РФ и ГК РФ дают достаточно чёткое указание на то, что главным объектом являются именно жилые помещения. В этом проявляется существенное отличие жилищного права от иных отраслей: в нём объектом становится не только сама недвижимость, но и социальное назначение этой недвижимости - жильё, призванное удовлетворять конституционное право на жилище.

Современная правоприменительная практика демонстрирует потребность в дальнейшей унификации и уточнении терминологии. Например, многие судебные споры касаются разграничения жилых и нежилых помещений, определения статуса мансард, встроенных помещений, нежилых пристроек. Аналогично возникают вопросы по поводу классификации так называемых апартаментов, которые формально нередко считаются нежилым фондом, но фактически используются для проживания. На законодательном уровне предпринимаются попытки установить специальные нормы об апартаментах, однако до сих пор этот статус остаётся неоднозначным. Ещё одним примером пробела в правовом регулировании можно считать сложности перевода жилого помещения в статус гостиничного номера, когда объект перестаёт быть частью жилищного фонда и подпадает уже под иную правовую категорию.

Всё это подчёркивает необходимость дальнейшего совершенствования законодательных норм, чтобы избежать пробелов и правовых коллизий. Унификация терминов позволит эффективнее решать вопросы, касающиеся социальной сферы (предоставление жилья нуждающимся, реализация программ реновации, регулирование жилищных кооперативов) и рынка недвижимости (купля-продажа, ипотека, аренда). При этом научные дискуссии о границах понятия «объект жилищного права» будут сохранять практическое значение, поскольку они стимулируют детальную проработку правовых конструкций и поиск оптимальных вариантов защиты интересов граждан, имеющих право на жилище.

Значимость обсуждаемой темы связана и с тем, что жилищный сектор постоянно развивается: строятся новые жилые комплексы, меняется структура собственности в многоквартирных домах, внедряются новые формы управления (ТСН - товарищества собственников недвижимости, объединения собственников, управляющие компании разных форматов). Реформы жилищно-коммунального хозяйства, стартовавшие в РФ в начале 2000-х годов, привели к существенным изменениям в законодательстве, что ещё больше усложнило классификацию объектов жилищного права. Поэтому в перспективе научная и законодательная мысль должны ответить на вызовы новой урбанистической реальности, в которой появляются многофункциональные жилые комплексы, кондоминиумы, смешанное использование зданий (часть помещений - офисы, часть - апартаменты, часть - полноценные жилые квартиры).

В итоге можно констатировать, что российское законодательство, в первую очередь Жилищный и Гражданский кодексы, предоставляет довольно чёткую основу для определения ключевого понятия «объект жилищного права». В центре находится жилое помещение (дом, квартира, комната), отвечающее критериям, установленным законом для постоянного проживания. Специальное правовое регулирование охватывает и иные элементы (специализированный фонд, социальное жильё, общее имущество собственников), однако приоритет остаётся за жилым помещением, вокруг которого строятся базовые правоотношения: владение, пользование, распоряжение, наём (социальный или коммерческий), ипотека, наследование и др. Дискуссии внутри правовой науки касаются прежде всего расширения круга объектов (включая комплексные недвижимые объекты, многоквартирные дома в целом, апартаменты), но пока что основополагающим и бесспорным остаётся положение, что центральным объектом жилищных прав в РФ является конкретное жилое помещение.

Для повышения эффективности правоприменения необходима дальнейшая детализация законодательных норм, регламентирующих особенности признания того или иного помещения жилым, а также единообразное использование терминов «жилое помещение», «жи- лищный фонд», «специализированное жильё». Кроме того, важно активно развивать практику обмена информацией между различными органами (ФНС, Росреестр, БТИ, муниципалитетами), чтобы в режиме актуального мониторинга отслеживать статус объектов и не допускать неверной классификации. Уточнение и унификация терминологического аппарата позволит повысить правовую определённость и гарантии граждан при решении жилищных вопросов.

В заключение стоит подчеркнуть, что текущие научные взгляды, опыт законодательной и судебной практики, а также социальная значимость сферы жилья определяют высо- кую актуальность дальнейших исследований объектов жилищного права. Развитие отечественного законодательства и правоприменения в рамках данной категории потенциально ведёт к укреплению гарантий граждан на жилище и более эффективному регулированию рынка недвижимости. Системное рассмотрение вопросов классификации жилых помещений, форм владения и пользования, а также общественного назначения отдельных видов жилья (социального, служебного, временного) будет способствовать формированию сбалансированной правовой системы, отвечающей вызовам современности.