Правовая характеристика договора об ипотеке

Процесс реформирования гражданского законодательства, начало которому было положено изданием Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», позволил обособить правовое регулирование договора об ипотеке от норм ГК РФ о залоге [1]. На сегодняшний день ипотека представляет собой наиболее надежное правовое средство обеспечения обязательств и ее преимущество состоит в том, что требования кредитора удовлетворяются не только непосредственно за счет средств должника, но также в некоторых случаях за счет заложенного имущества [2]. Договор об ипотеке – это особенный, но все же не самостоятельный гражданско-правовой договор, это разновидность договора залога, который является одним из особенно важных правовых инструментов, снижающий возможность правовых рисков сторон залога недвижимости [3]. Соответственно, детальное рассмотрение правовой характеристики данного договора неразрывно связано с вопросами его правового регулирования – как правило, самой распространенной причиной возникновения споров является ненадлежащее исполнение должником кредитного договора, обеспеченного ипотекой [4]. В Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечно- го жилищного кредитования в Российской Федерации» также указывается, что в процессе определения основных подходов и направлений создания рыночного механизма жилищного финансирования и повышения его эффективности и направления создания рыночного механизма жилищного финансирования и повышения его эффективности одним из блоков является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения [5].

В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [6]. Текутова Д.С. выделяет такие характерные признаки для договора ипотеки, как:

• -    ее предмет, в качестве которого выступает исключительно недвижимое имущество;

• -    залогодержатель, являясь обладателем залогового права на имущество, выступает

также в качестве кредитора. В отличие от положения залогодержателя, залогодатель и должник могут быть разными лицами;

• -    обязательство, обеспеченное ипотекой, должно подразумевать наличие денежных требований [7].

Что касается практики, то договор об ипотеке составляется в одно время с кредитным договором, которые обретают свою юридическую силу с момента государственной регистрации права собственности заемщика. В том случае, если в договоре указывается на обязательство предоставить кредит для приобретения жилья, то он считается предварительным [8]. Это связано с тем, что он является лишь соглашением перед заключением основного договора, который, в свою очередь, вступает в силу лишь с момента возникновения ипотеки на жилое помещение [9].

Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой [6]. Несомненно, договор об ипотеке будет считаться заключенным только в том случае, если стороны достигнут соглашения по всем существенным условиям, указанным в данной статье. В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2017) содержится указание на две самые распространенные ситуации, возникающие между сторонами при заключении такого договора:

• 1.    Отсутствует указание на оценку предмета ипотеки;

• 2.    Информация о существе, сроке и размере исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, является неполной. Например, при изменении основного обязательства в ходе заключения дополнительных соглашений к кредитному договору очень важно те же изменения внести и в договор ипотеки, иначе договор можно признать незаключенным. И, так как договор ипотеки – акцессорный, то он признается недействительным и после признания недействительным кредитного договора – как правило, к таким основаниям на практике относятся заключения сделки заинте-

• ресованными лицами и нарушение порядка его заключения [10].

Предметом ипотеки могут выступать такое имущество, как земельный участки (при условии, что они не находятся в государственной и муниципальной собственности); предприятия, в том числе здания и сооружения, если они используются в ходе осуществления предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, если они состоят из одной или нескольких изолированных комнат; дачи и иные строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [11]. Важно отметить, что особенностью ипотеки в силу договора является то, что залог в данном вопросе – это имущество, которое уже принадлежит заемщику на праве собственности. Стоит отметить, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого на основании гражданского законодательства находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной будет признана и такая доля в праве общей собственности наряду с жилым помещением. Стоит отметить, что наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке. В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй – созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить, как правило, на одного из супругов [12].

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что ипотека, является сложным правоотношением, которое имеет как вещную и так обязательственную природу: из определения следует, что существует отдельно право залога, как вещное право и, если рассматривать сам договор об ипотеке, безусловно, возникают обязательственные отношения, которые соединяют между собой залогодателя и залогодержателя.