Правовое регулирование малоэтажных жилых комплексов

С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476‐ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные ак‐ ты Российской Федерации» (далее – Закон № 476‐ФЗ), посвященный право‐ вому регулированию малоэтажных жилых комплексов, коих в современной России за последние два десятилетия появилось множество. Практика вы‐ явила немало проблем правоприменения в рамках этих комплексов.

Общепоселковая инфраструктура (содержание общих дорог, охрана, вывоз твердых бытовых отходов, детские площадки, водоснабжение и т.п.), как правило, остается в собственности застройщика. Ни застройщик, ни му‐ ниципалитет, ни собственники земельных участков не хотят нести бремя ее

_________________________________ ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ содержания. Год назад была даже создана петиция с просьбой принять закон о коттеджных поселках¹.

Судебная практика по взысканию платы за услуги по содержанию ин‐ фраструктуры складывалась в двух вариантах. Если гражданин вступил в не‐ кое объединение граждан по типу товарищества собственников недвижимо‐ сти, то суды возлагали на него обязанность оплатить услуги по тарифам, утвержденным этим объединением граждан2. В данном случае основанием взыскания платы выступало как раз членство в гражданско‐правовом сооб‐ ществе. Если же гражданин не являлся членом такого объединения, то, как правило, в иске о взыскании платы за услуги суд отказывал. Суды констати‐ ровали, что если земельные участки под индивидуальное жилищное строи‐ тельство относятся к категории «зе́мли населенных пунктов», то отношения не регулируются Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 217‐ФЗ «О ве‐ дении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Феде‐ рации» (далее – Закон о садоводстве)3. При этом иной нормативный акт, ко‐ торый устанавливал бы обязанность собственника оплачивать услуги по со‐ держанию объектов инфраструктуры, отсутствовал4. В такой ситуации, по мнению Верховного Суда РФ, следовало определять, чем именно фактически пользуется собственник и какова рыночная стоимость таких услуг. По сути, здесь имело место неосновательное обогащение.

Какова в этом вопросе позиция Конституционного Суда Российской Федерации? По иронии судьбы буквально за два дня до принятия Закона № 476‐ФЗ принято Постановление Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55‐П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, час‐ ти 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жи‐ лищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. С. Малковой» (далее – Постановление № 55‐П).

Ситуация, взятая Конституционным Судом для рассмотрения, типична для всей России. Заявительница приобрела жилой дом с земельным участ‐ ком в коттеджном поселке. Еще до того, как она стала собственницей, на об‐ щем собрании собственников земельных участков была утверждена форма договора управления и избрана управляющая компания, а также определен перечень работ, которые она должна выполнять. Заявительница данный до‐ говор не подписывала, услуги не оплачивала. Суды взыскали с нее задол‐ женность по оплате услуг управляющей компании, сославшись на то, что кот‐ теджный поселок обладает собственной инфраструктурой и недвижимое имущество в рамках такого поселка объективно связано этой общностью. В силу отсутствия специальных норм был применен Жилищный кодекс Рос‐ сийской Федерации (ЖК РФ) по аналогии.

Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ), как всегда, обра‐ тил внимание на необходимость обеспечивать баланс интересов: с одной стороны, реальные и потенциальные собственники, действуя с должной сте‐ пенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимости участвовать в той или иной правовой форме в расходах, свя‐ занных с содержанием имущества общего пользования; с другой стороны, объекты инфраструктуры хотя и находятся в собственности частных лиц, но фактически используются в интересах собственников земельных участков и жилых домов.

Однако законодательством, в отличие от Жилищного кодекса РФ, не устанавливается ни перечень общего имущества, ни автоматическое возник‐ новение доли в праве собственности на него. КС РФ указал на принципиаль‐ ные отличия общего имущества многоквартирного дома и имущества общего пользования в коттеджных поселках, и прежде всего на пространственную обособленность объектов общего пользования от жилых домов. Многоквар‐ тирный же дом представляет собой целостную объемно‐строительную сис‐ тему, которая включает в себя помещения, сети и системы инженерно‐ технического обеспечения5.

Вместе с тем КС РФ отметил возможность злоупотребления правом со стороны застройщика, который проводит общее собрание, когда большинст‐ во жилых домов с земельными участками еще не раскуплены и находятся в его собственности. При этом высока вероятность установления завышенных тарифов в пользу аффилированных с застройщиком лиц. В создавшейся си‐ туации у собственника нет гарантий и нет реальной возможности выразить свою волю в связи со многими факторами (это и периодичность проведения собраний, и подотчетность управляющей организации, и сокрытие информа‐ ции, и т.п.). Именно против таких злоупотреблений направлено Постановле‐ ние № 55‐П.

Единственным основанием для возложения на собственников платы за пользование объектами инфраструктуры в малоэтажных жилых комплексах является договор. Однако здесь возможно злоупотребление уже со стороны собственников – необоснованное уклонение от заключения таких договоров.

КС РФ подчеркнул, что признание оспариваемых заявительницей норм неконституционными не означает возможности невзимания платы с собст‐ венников, которые уклонились от заключения договора. В каждом конкрет‐ ном случае необходимо оценивать, была ли у собственника фактическая возможность пользоваться объектами инфраструктуры, являются ли услуги объективно необходимыми для нормального использования недвижимого имущества, не превышает ли стоимость услуг их рыночной стоимости и т.д.

В условиях правового вакуума юристы предлагали свои варианты ре‐ шения проблемы коттеджных поселков:

– Р. Таймасов предложил использовать конструкцию «главная вещь – принадлежность» (ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, да‐ лее – ГК РФ)6;

– А. А. Иванов, комментируя Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23‐П, указал, что, «даже если в полном объеме режим долевой собствен‐ ности на общее имущество в многоквартирном доме к коттеджам неприме‐ ним, у собственников коттеджей должны быть... ограниченные вещные пра‐ ва на имущество, которое связано с коттеджами общим назначением и служит целям их обслуживания. Такой режим мог быть выведен из ста‐ тей 134 и 133.1 ГК РФ, которые не содержат запрета на признание судом свя‐ зи двух недвижимых вещей, принадлежащих разным частным собственни‐ кам, в составе одной сложной вещи, с последующим распределением между ними расходов на выплату компенсации, обусловленной установленным об‐ ременением»7;

– Р. С. Бевзенко видел решение проблем коттеджных поселков во вне‐ дрении концепции поэтажной собственности8. Она предполагает единство трех элементов: индивидуального права собственности на помещение, доли в праве общей собственности, обязательного членства собственников поме‐ щений в сообществе.

По какому пути пошел Закон № 476‐ФЗ?

Он распространяет действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214‐ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) на отношения, связанные со строительством мало‐ этажных жилых комплексов.

Под малоэтажным жилым комплексом понимается совокупность ин‐ дивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в про‐ ектной декларации как общее имущество и строительство (создание) кото‐ рых осуществляется застройщиком в полном соответствии с утвержденной документацией по планировке территории⁹.

Любопытно, что ранее чаще применялся термин «коттеджный посе‐ лок». Так, поиск в справочно‐правовой системе «КонсультантПлюс» выдал 896 совпадений в базе судебной практики и 57 распоряжений ненормативно‐ го характера. Конституционный Суд РФ в Постановлении № 55‐П обратил внимание на нескладность терминологии: с одной стороны, в судебных актах по делу заявительницы используется термин «коттеджный поселок», с дру‐ гой – в действующем законодательстве отсутствует дефиниция понятия «кот‐ теджный поселок». Поэтому КС РФ использовал термины «комплекс индиви‐ дуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой» или «жилищно‐земельный комплекс». Заметим, что первый из этих терминов в законодательстве не используется и в судебной практике найдено только 60 совпадений, к тому же недословных, поэтому считать его устоявшимся невозможно. Второй термин (как словосочетание) встречается всего 8 раз.

Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ от 6 октября 2020 г. № 5‐КГ20‐107‐К2 указано на отсутствие в законодательстве термина «кот‐ теджный поселок» и при этом используется тоже незнакомое правовой базе понятие «поселок закрытого типа» – жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и рас‐ положенные на них жилые дома и иные строения, принадлежащие физиче‐ ским и юридическим лицам.

А вот В. Н. Субботин, напротив, еще в 2016 году предлагал ввести в за‐ конодательство термин «малоэтажный жилой комплекс»; термин же «кот‐ теджный поселок», как он указывал, «не отражает сути данного явления с правовой точки зрения»10. Правда, почему именно этот термин не подхо‐ дит, автор не расшифровывал.

Благодаря Закону № 476‐ФЗ должен быть положен конец путанице в терминологии, хотя столь прижившийся термин «коттеджный поселок», скорее всего, еще будет применяться по инерции.

В Законе № 476‐ФЗ создан еще один перечень общего имущества (п. 4.3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Напомним, что ра‐ нее Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. № 430‐ФЗ «О внесении изме‐ нений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (да‐ лее – Закон № 430‐ФЗ) внес еще два таких перечня: для многоквартирных домов и для нежилых помещений.

К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся имущество и земельные участ‐ ки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребно‐ стей собственников указанных индивидуальных жилых домов. В частности, котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипед‐

ПЬЯНКОВА А. Ф. _________________________________________________________________ ные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

Это очень важная норма, поскольку именно вокруг общего имущества в коттеджных поселках и возникало большинство проблем. Законодатель создал еще одно основание возникновения общей долевой собственности. Ранее такого основания не было, и КС РФ в своем Постановлении № 55‐П как раз на это и указывал. Перечень общего имущества дополнен положе‐ нием о том, что доля в праве собственности на это имущество следует судьбе права собственности на индивидуальный жилой дом и прав на зе‐ мельный участок, на котором он расположен. Соглашение об ином ничтож‐ но. Возможно также обусловить передачу индивидуального жилого дома и земельного участка под ним завершением строительства объектов инфра‐ структуры.

Изменения, внесенные в Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, разграничивают понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокиро‐ ванной застройки».

Ранее понятие многоквартирного дома было сформулировано в Поло‐ жении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и под‐ лежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47). Согласно этим правилам (п. 6) многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения об‐ щего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в со‐ ответствии с жилищным законодательством. Теперь в новом пункте 6 ста‐ тьи 15 ЖК РФ содержится следующее определение: «Многоквартирным до‐ мом признаётся здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1–3 части 1 статьи 36 настоящего Ко‐ декса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино‐места, яв‐ ляющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома».

Возможно, новое определение более актуально, но что делать со ста‐ рым? В декабре ушедшего года законодатель создал очень много дефини‐ ций, которые уже есть в других нормативных актах, совершенно об этом не задумываясь. Похоже, это новый (или не очень?) законодательный тренд.

В Градостроительный кодекс Российской Федерации внесена дефини‐ ция дома блокированной застройки (п. 40 ст. 1). Это «жилой дом, блокиро‐ ванный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имею‐ щий отдельный выход на земельный участок». Дома блокированной за‐ стройки нередко встречаются именно в малоэтажных жилых комплексах.

В связи с анализом Закона № 476‐ФЗ возникли определенные вопросы:

• 1.    Почему перечень общего имущества закреплен в Законе об участии в долевом строительстве? Это исключительно гражданско‐правовые, а не процедурные положения. С учетом изменений в ГК РФ, внесенных Законом № 430‐ФЗ, у нас уже четыре перечня общего имущества. Да, состав общего имущества в каждом конкретном случае может отличаться. Но суть‐то одна.

• 2.    Законодатель никак не пресек возможные злоупотребления со сто‐ роны застройщиков в части установления завышенных тарифов в пользу аф‐ филированных лиц (об этой проблеме много рассуждал Конституционный Суд РФ). Поэтому здесь придется выводить способы защиты из общих норм о добросовестности, злоупотреблении правом.

• 3.    Концепция поэтажной собственности, как уже указывалось, предпо‐ лагает единство трех элементов: права собственности на помещение, доли в праве общей собственности на общее имущество, обязательного членства собственников в сообществе. И вот этот третий элемент законодатель никак не отрегулировал. Специальных сроков проведения очередных собраний

• 4.    Самый большой вопрос вызвал проект федерального закона «О ма‐ лоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов»¹³, разработанный Минстроем России после Постановле‐ ния № 55‐П. По‐видимому, с положениями Закона №476‐ФЗ в министерстве никто не ознакомился, ибо в проекте содержится еще одно определение ма‐ лоэтажных жилых комплексов, более громоздкое по сравнению с проанали‐ зированным, а также свои нормы об общем имуществе.

Отметим, что в пункте 6 статьи 298.5 проекта реформы вещного права11 как раз содержалось положение о том, что правила об общем имуществе здания применяются к общему имуществу собственников земельных участ‐ ков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной за‐ стройки. Решение, предложенное В. Н. Субботиным, о внесении в ГК РФ ста‐ тьи 133.2, посвященной малоэтажным жилым комплексам, также пред‐ ставляется более верным с точки зрения юридической техники.

собственников недвижимого имущества малоэтажных жилых комплексов и каких‐либо иных специальных положений не установлено, и неясно, будут ли суды в данном случае применять по аналогии Жилищный кодекс РФ. Кро‐ ме того, Закон № 476‐ФЗ, в отличие от Закона о садоводстве, не предусмот‐ рел ограничения на то, что в каждом малоэтажном жилом комплексе может быть только одно объединение граждан. На это особо обращает внимание А. Ш. Кузулгуртова12.

Что ж, практика покажет, какие еще нормы необходимо усовершенст‐ вовать. Пока же застройщикам остается аккуратно готовить все документы по вступлению собственников в товарищества собственников недвижимости, а собственникам – бороться с возможными злоупотреблениями с помощью общей нормы статьи 10 ГК РФ.