Правовой режим объектов незавершенного строительства в зарубежных странах

Graduate student

Institute of Philosophy and Law

Novosibirsk State University

Russia, Novosibirsk

LEGAL REGIME OF UNFINISHED CONSTRUCTION IN FOREIGN COUNTRIES

Annotation:

The article is devoted to the analysis of the nature of the objects of unfinished construction within the framework of foreign experience of Germany, France, the USA and CIS countries. The correlation with the domestic legislation is carried out. The investigated object is considered in such international legal acts as: the legal guidance of UNCITRAL and the International Valuation Standards. The basis for a single legal understanding of the objects of unfinished construction in the CIS countries is formulated.

Исследование проблемы природы незавершенного строительством объекта предполагает предварительное осмысление зарубежного опыта правового регулирования отношений, а также оценку состояния разработанности этого вопроса в отечественной цивилистической науке. Обращаясь к зарубежному опыту правового регулирования вещных отношений, необходимо отметить, что оценка незавершенного строительством объекта по гражданскому праву зарубежных стран имеет значение в рамках решения вопроса о праве собственности. В Германии незавершенный строительством объект, так же как и само строение, рассматривается в качестве существенной составной части земельного участка. К существенным составным частям самого строения относятся вещи, которые включены в него для возведения. К составным частям земельного участка не относятся вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Это правило действует в отношении строения или иного объекта, возведенного на земельном участке управомоченным лицом. Вещи, присоединенные к строению лишь для временных целей, не принадлежат его составным частям (§ 94 - 95 ГГУ). Вместе с тем если движимая вещь соединена с земельным участком таким образом, что становится существенной составной частью этого земельного участка, то право собственности распространяется на эту вещь (§ 946 ГГУ)1.

Во Франции строение, соединенное с земельным участком, является недвижимостью. Оно рассматривается как составная часть земельного участка и образует вместе с ним единое имущество. Строительные материалы рассматриваются как вещи, утратившие индивидуальный характер вследствие их включения в состав недвижимости. Несмотря на допущение того, что строение может принадлежать не собственнику земельного участка, а другому лицу1, результат постройки, неразрывно связанный с земельным участком, считается соединенным с землей и принадлежащим изначально собственнику земельного участка2.

Анализ представленных положений континентального гражданского права ряда государств позволяет сделать следующие выводы. Строение не рассматривается как самостоятельный объект недвижимости на момент проведения строительных работ. Самостоятельным объектом недвижимости является земельный участок, а строение есть его составная часть, на которую распространяется общий принцип, воспринятый из римского права, -superficies solo cedit (все, что неразрывно связано с земельным участком, принадлежит собственнику земельного участка). Разделение вещей на движимые и недвижимые в континентальном праве происходит в основном по трем основаниям: в силу природных свойств, в силу своего назначения, вследствие предмета, принадлежность которого вещь составляет. Строение относится наряду с земельным участком к недвижимой вещи в силу природных свойств3. При таком подходе установление состояния строительной готовности объекта в целях признания его строением будет иметь значение для того, чтобы установить необходимые индивидуализирующие признаки вещи при последующем ее введении в гражданский оборот.

Еще более значительная потребность установления индивидуальных признаков строения прослеживается в английском праве. Здесь имущество в зависимости от возможности предъявления и удовлетворения иска о восстановлении владения разделяется на реальное и персональное. Реальное имущество представлено материальным объектом, который включает земельный участок, строение, а также права, связанные с земельным участком и возводимым на нем строением. Соответственно, устанавливая степень готовности объекта строительства через закрепление индивидуальных признаков строения, можно выделить и конкретизировать материальный объект владения, относительно которого рассматривается требование о восстановлении фактического господства. Конкретизация такого объекта весьма важна в американском праве, поскольку, несмотря на то что вещи, неразрывно связанные с землей, являются недвижимым имуществом, допускается превращение недвижимого имущества в движимое, и в обратном порядке. В частности, Г. Ласк приводит следующий пример: камень, находящийся в земле, является недвижимым имуществом; когда он добыт из карьера - становится движимым имуществом, а если он будет использован как строительный материал при постройке здания, то он вновь станет недвижимым имуществом1. В связи с этим при установлении степени готовности строения констатируется факт, что строительные материалы образуют систему конструкции, которая неразрывно связана с земельным участком. Эта система является самостоятельным объектом владения, который отличается от такого объекта, как земельный участок, что необходимо принимать во внимание при оценке притязаний, связанных с решением вопроса о восстановлении фактического господства над вещью.

В свою очередь, Международные стандарты оценки (МСО) по определению позволяют отнести объекты незавершенного строительства к недвижимости. В соответствии с МСО, недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия. Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Наряду с этим, при рассмотрении метода дисконтирования денежных потоков, в международных стандартах оценки незавершенное строительство отмечается как имущество в развитии1.

Вместе с тем согласно п. 7 части второй главы XIII «Завершение, сдача и приемка объекта» Правового руководства ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов 1987 г. устанавливает, что строительные работы могут считаться незавершенными до тех пор, пока не будут проведены успешные испытания. Если результаты испытаний являются неудовлетворительными, в акте может быть отмечено, какие виды строительных работ являются незавершенными. Иначе говоря, объекты незавершенного строительства признаются международными правовыми актами2.

Если обратиться к правопорядку стран СНГ, то в нем нет единого подхода к правовому регулированию отношений, связанных с объектами незавершенного строительства. При этом ни Модельный гражданский кодекс для государств - участников СНГ3, ни Модельный закон «О праве собственности и его защите»4 не содержат исчерпывающих положений о правовом регулировании таких объектов. При этом, можно обозначить основу для единого правопонимания объектов незавершенного строительства в странах СНГ - это особый объект недвижимости, возникший в результате наступления специфических социально-экономических условий, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достигнута определенная степень готовности. Целесообразно регулировать приобретение права собственности на такие объекты по тем же основаниям, что и прав на недвижимые вещи. Такой механизм свидетельствует о необходимости признания объектов незавершенного строительства недвижимой вещью de jure и возможности государственной регистрации права собственности на него по общим основаниям.