Проблема идентификации девелоперского проекта как объекта оценки

3 URL:

URL:

URL:

URL:

URL:

мость ее научного осмысления обусловили актуальность настоящей статьи.

Девелопмент недвижимости как самостоятельный вид предпринимательской деятельности в России существует и развивается уже более десяти лет, однако при этом наблюдается практически полное отсутствие его специальной правовой регламентации. Это проявляется как в отсутствии трактовки терминов «девелопер» и «девелопмент» в российском федеральном законодательстве, так и в наличии дискуссии по этому вопросу в профессиональном сообществе и в среде специалистов по гражданскому праву.

В то же время нельзя не заметить, что понятия «девелопер» и «девелопмент» все же встречаются в ряде нормативных правовых актов 4, однако определения этих терминов или соответствующие отсылочные нормы в указанных подзаконных актах отсутствуют. Анализ рассмотренных примеров употребления терминов «девелопер» и «девелопмент» позволил сделать следующие выводы:

• •    различия в имеющихся трактовках весьма существенны, что подчеркивает отсутствие единообразного взгляда авторов нормативных документов на рассматриваемые термины и сферу деятельности в целом;

• •    представленные нормы поверхностно определяют понятие «девелопмент» и могут использоваться лишь в рамках действия подзаконных актов, которыми они закреплены;

• •    отсутствие в нормативных документах, в которых упоминаются понятия «девелопер» или «девелопмент»,

их определений ведет как минимум к возможности широкой трактовки этих терминов, как максимум – к некорректному их использованию.

Для решения этой проблемы сначала, на мой взгляд, необходимо сформулировать единообразные определения рассматриваемых терминов и внесение их в существующие нормативные документы, в частности в Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Для решения проблемы идентификации девелоперского проекта в качестве объекта оценки необходимо унифицировать определения термина «девелоперский проект», поскольку согласно требованиям существующего законодательства об оценочной деятельности объект оценки должен быть однозначно идентифицирован.

Отечественные исследователи девелопмента в своих учебниках, учебных пособиях, монографиях, диссертациях часто ассоциируют понятие «девелопмент» со строительной отраслью хозяйствования. Причем толкование этого термина у разных авторов значительно различается. В связи с отсутствием однозначного подхода к определению понятия «девелопмент» логичным было бы обраться к первоисточнику.

Слово «девелопмент» образовано от английского «to develop» – развивать, разрабатывать, раскрывать. В новом англорусском банковском и экономическом словаре Б.Г. Федорова 5 дается следующий перевод этого термина: «Development – развитие, разработка (например, нового продукта)». Однако это краткое и слишком общее представление о девелопменте не может исчерпывающе отразить сущность этого термина.

В развитых с точки зрения экономики странах деятельность иностранных инвесторов, в том числе девелоперская, регулируется государственными законами и административными процедурами.

Так, законодательство Великобритании, в частности Закон о городском и сельском планировании, определяет «девелопмент» как «проведение строительных, инженерных, горнодобывающих и других работ в, на, над или под землей, а также внесение любых существенных изменений в использование любых зданий или других земель» 6. Для целей указанного закона «строительные работы» включают следующее:

• •    снос зданий;

• •    перестройка;

• •    конструктивные изменения или пристройки к зданиям или другие работы, обычно производимые лицом, осуществляющим деятельность в качестве строителя.

Категории работ, которые не считаются «девелопментом», изложены в параграфе 55 (2) Закона о городском и сельском планировании. Они включают следующие пункты (но не ограничиваются ими):

• •    преобразование интерьера (кроме антресолей, которые увеличивают полезную торговую площадь более чем на 200 квадратных метров);

• •    строительные работы, которые оказывают существенное воздействие на внешний вид здания. Термин «оказать существенное влияние» не имеет законодательного определения, но связан со значительностью изменений, которые совершаются во внешнем облике здания;

• •    изменение в разрешенном использовании земли или зданий, которые до и

• после изменения подпадают под один и тот же вид использования.

В Законе о девелопменте Австралии 7 предлагается еще более широкое определение понятия «девелопмент», а именно:

• а)    строительные работы;

• б)    изменения в землепользовании;

• в)    межевание земельного участка;

• г)    строительство или реконструкция (исключая строительство или реконструкцию объектов недвижимого имущества, используемых королевскими органами власти, органами местного самоуправления или другими органами государственной власти), но так чтобы не отступать от положений пункта (ж), дороги, улицы или транспортной магистрали на суше (в том числе раскопок или других предварительных или связанных с ними работ);

• д)    создание укреплений;

• е)    в отношении государственных объектов, представляющих культурно-историческую ценность, – снос, демонтаж, перепланировка, реконструкция или косметический ремонт или пристройка к объекту, или другие работы, которые существенно влияют на культурно-историческую ценность объекта;

• ж)    в отношении объектов, представляющих культурно-историческую ценность местного значения, – снос, демонтаж, перепланировка, реконструкция или внешний косметический ремонт, или пристройка к объекту, или другие работы (не включая внутренний косметический ремонт, но включая в отношении зеленых насаждений любую дереворазрушающую деятельность), которые существенно влияют на культурно-историческую ценность объекта;

• з)    внешний косметический ремонт здания в пределах зоны, предусмотренной правилами для целей настоящего пункта;

• и)    деятельность, предусматривающая добычу полезных ископаемых на суше, или;

• к)    деятельность, предусматривающая земляные работы (в тех случаях когда любая такая работа или деятельность не ограничена предыдущим пунктом);

• л)    действие или деятельность в отношении земли (кроме действия или деятельности, которая составляет продолжение существующего использования земель), заявленные правилами, составляющими девелопмент, (включая девелопмент над или под водой), но не включая действие или деятельность, которые исключены правилами из сферы действия этого определения.

Сегодня одно из наиболее развитых государств с точки зрения девелопмента – Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ). С 60-х годов XX века ОАЭ стали одним из лидеров по объемам иностранных инвестиций, в частности, в строительную отрасль во многом благодаря тому, что правительство этого государства законодательно обеспечило девелоперскую деятельность.

Согласно Сборнику законов и правил» Объединенных Арабских Эмиратов 8 девелопмент недвижимости – это строительство многоэтажных зданий и комплексов жилого или коммерческого назначения. Девелопер – это физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на покупку или продажу объектов недвижимости для целей девелопмента. Термин включает понятия «генеральный застройщик» и «субзастройщик».

В вопросе законодательного обеспечения девелоперской деятельности также показателен пример такого крупного развивающегося государства, как Индия. Согласно Биллю о недвижимости 9 «девелопмент в соответствии с его грамматическими вариациями и сходными выражениями означает выполнение работ по развитию недвижимого имущества, инженерно-строительных или других работ в, на, над или под землей или внесение какого-либо существенного изменения в любое недвижимое имущество или земельный участок, включая редевелопмент». Закон также определяет понятие «девелоперские (опытно-конструкторские) работы» – внешние и внутренние опытноконструкторские работы в недвижимом имуществе.

В отечественной теории и практике более полное определение рассматриваемого термина впервые можно встретить в монографии исследователя С.Н. Максимова. По его мнению, «девелопмент – это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый, объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта» 10.

Качественно новым в этом определении является то, что впервые в общих чертах упоминается о сфере хозяйствования, в рамках которой развивается девелоперская деятельность, об объекте девелопмента, которым является недвижимое имущество, а также о цели девелопмента – превращение объекта недвижимости в другой, новый, объект, имеющий бо ́ льшую стоимость. Однако материальные и стоимостные изменения в объекте девелопмента не происходят сами по себе. Для этого требуются определенные средства воздействия на объект со стороны субъекта девелопмента. Таким образом, приведенное определение не в полной мере раскрывает сущность рассматриваемого термина, поскольку в нем отсутствуют упоминания о субъекте девелопмента и средствах преобразования объекта девелопмента.

Наиболее интересным в рамках рассматриваемого вопроса является исследователей И.И. Мазура, В.Д. Шапиро и Н.Г. Оль-дерогге, изложенное ими в совместной работе «Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов» 11. Объ- ектом девелопмента, рассматриваемым в справочнике, является недвижимость. По мнению авторов справочника, понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения.

С одной стороны, «девелопмент – профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. В этом качестве понятие «девелопмент», считают авторы, «органически связано с производным от него термином «девелопер». В справочнике конкретизируется понятие субъекта девелопмента и раскрывается содержание термина «девелопер»: «Девелопер – предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• •    автора идеи проекта;

• •    покупателя прав на земельный участок под застройку;

• •    организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров, управляющих недвижимостью для реализации вновь созданного объекта. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• •    лица, которое финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции».

С другой стороны, понятие «девелопмент» трактуется исследователями как «такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый, объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта»12. Подобное толкование этого термина уже встречалось в монографии С.Н. Максимова, однако принципиально новым является то, что авторы справочника вносят бо́льшую ясность, раскрывая содержание преобразований, которые производятся девелопером в объекте девелопмента: «Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов»13. Результат физических процессов девелопмента – появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Результат экономических процессов девелопмента – повышение ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. Результат правовых процессов – юридически оформленные произведенные физические изменения.

В диссертационных работах российских исследователей девелопмента часто используется определение (в различных модификациях) его сущности как метода организации инвестиционного процесса.

Например, А.А. Бакулина в своем исследовании рассматривает девелопмент как «…метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществление проекта по развитию объектов недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью получения коммерческой выгоды»14.

В работе Д.Г. Сафонова 15 девелопмент характеризуется как комплексная организация инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимости, включая постановку инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта в намеченные сроки с учетом установленных ограничений и ожидаемой коммерческой выгоды.

На мой взгляд, рассматриваемые определения являются недостаточно полными. Организация инвестиционного процесса, безусловно, важная, но не единственная функция управления инвестиционными, в том числе девелоперскими, проектами. К тому же, в этих определениях отсутствует целевая установка девелопмента – рыночная реализация инвестиционного проекта.

Наиболее исчерпывающим представляется определение, приведенное в диссертационной работе Ван Ялин: «девелопмент – это разносторонний бизнес, который включает в себя процесс создания объекта недвижимости, его коммерциализацию и использование, подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, управление имуществом. Это профессиональная предпринимательская деятельность, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы» 16.

Получив представление о сущности девелопмента, перейдем к цели настоящей статьи – формулирование унифицированного определения понятия «девелоперский проект».

В монографии С.Н. Максимова «Девелопмент (развитие недвижимости)» говорится, что «создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту» [17]. В современной экономической литературе и хозяйственной практике часто используется термин «проект». Однако, как и в случае с понятием «девелопмент», одно- значного толкования он еще не имеет. Слово «проект» может означать:

• •    средство и способ достижения поставленных целей;

• •    документацию, необходимую для создания нового объекта (в нашем случае – объекта недвижимости);

• •    результат синтеза (проектирования) при использовании методов системного подхода;

• •    практически любое нестандартное мероприятие, осуществляемое в различных сферах человеческой деятельности.

Наиболее удачным, на наш взгляд, толкованием термина «проект» представляется следующее: «ограниченное во времени, целенаправленное изменение параметров и (или) структуры какой-либо системы общественного производства с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расходования средств по их достижению и специфической организацией процесса разработки и реализации» 17.

Под инвестициями в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Попытки сформулировать содержание термина «девелоперский проект» осуществлялись и авторами диссертационных работ.

Так, Т.В. Гауб указывает на то, что «девелоперский проект следует понимать как инвестиционный проект развития недвижи- мости, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией» 18.

В работе П.А. Мазаева понятие «девелоперский проект» трактуется как «система технических, правовых, финансовых, организационных задач (заданий), в процессе реализации которой осуществляется создание, реконструкция, управление, эксплуатация объектами недвижимости, связанные с их качественным преобразованием и повышением стоимости» 19.

Несмотря на достоинства перечисленных определений, думается, логичным будет вывод о неполноте их содержания. В первом случае отсутствует упоминание о субъекте девелоперского проекта, его целевой установке, которая состоит в улучшении качественных характеристик объекта девелоперского проекта и повышении его стоимости, а также средствах реализации этой цели. Во втором определении автор также упустил упоминание о девелопере как о субъекте девелоперского проекта.

Исходя из анализа приведенных толкований термина «девелопмент», сформулированных его отличительных особенностей, определений понятий «проект» и «инвестиции», а также важных составляющих любого проекта, в том числе девелоперского (объекта, субъекта, цели и средств по реализации цели), по моему мнению, девелоперский проект – это инвестиционный проект в сфере недвижимости, осуществляемый на профессиональной основе лицами, получившими статус девелопера, с целью качественного преобразования и повышения стоимости объекта недвижимого имущества путем создания нового и (или) реконструкции существующего объекта, а также посредством управления им и эксплуатации .

В качестве объекта оценки, учитывая содержание статьи 5 Федерального закона от

29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», девелоперский проект можно определить как право собственности на долю участия (в процентном выражении) в инвестиционном проекте в сфере недвижимости, предполагающем создание нового, реконструкцию существующего объекта недвижимости, а также управление им и эксплуатацию.