Девелопмент как особый вид деятельности

Введение .

Актуальность темы вызвана растущим вниманием к развитию рынка недвижимости. Данная сфера является важной составляющей социально-экономической системы страны, поскольку формирует условия для строительных организаций, компаний, производящих строительный материалы, выполняющих проектно-изыскательские работы, занимающихся дизайном и архитектурой и многих других.

Тем самым, уровень развития рынка недвижимости влияет на динамику экономического роста, формирует величину добавленной стоимости во многих отраслях.

Кроме того, качество недвижимости и степень обеспеченности жильем населения определяет материальное благополучие и уровень жизни, что является одной из главных целей развития экономики.

В последнее время активное развитие получают различные программы в области льготного ипотечного кредитования, что направлено в том числе и на решение демографической проблемы, которая имеет стратегическое значение для экономики Российской Федерации.

Динамика осуществления застройки на рынке деловой недвижимости определяет качество инфраструктуры туризма, деловых услуг, что влияет на конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность экономики.

В связи с важностью развития рынка недвижимости, растет и значение деятельностей, которые непосредственно связаны с данной сферой. Речь идет о девелопменте. Данный род деятельности активно упоминается в различных научных источниках, но общего подхода к пониманию его сущности пока не выработано. Отсутствует девелопмент и в классификаторе ОКВЭД, что сужает возможности эффективного управления этим важным видом деятельности.

Цель статьи – обосновать необходимость выделения девелопмента в качестве отдельного вида деятельности в классификаторе ОКВЭД.

Задачи:

• а)    определить специфику девелопмента;

• б)    дифференцировать девелопмент от схожих видов деятельности.

Методы: научная диалектика, анализ и синтез, системный подход, критическое обобщение имеющихся теоретических разработок в области сущности понятия «девелопмент».

Результаты и обсуждение .

Рассмотрим понятийный аппарат, который в нашем случае имеет большое значение, поскольку речь идет о выделении деятельности в специфичный вид и, соответственно, разграничение с другими видами работ.

Английский глагол «to develop» в переводе означает «развивать», разрабатывать. Чаще всего, в литературе встречается словосочетание «девелопмент недвижимости».

Следует отметить, что в данном случае мы рассматриваем научные подходы не к трактовке сущности деятельности и ее значения, а к пониманию конкретных видов операций, работ, которые входят в наименование «деволопмент». Такой угол рассмотрения связан с целью исследования, то есть обоснование необходимости выделения в отдельный код классификатора ОКВЭД.

К настоящему времени имеются такие подходы к определению термина «девелопмента», как вида деятельности:

– процесс организации проектов, направленный на качественное преобразование недвижимости с целью повышения стоимости, включая эффективность инвестиций [1];

• – услуги, связанные с качественным преобразованием недвижимости [2];

  – комплекс различных работ от подготовки земель до управления объектами недвижимости [3];

  – различные виды деятельности строительных предприятий в сфере финансового управления, непосредственно строительства, управления объектами и пр.;

  – деятельность по развитию территории с целью роста инвестиционной привлекательности [4];

  – инвестиционная деятельность, связанная с разработкой и реализацией проектов по развитию недвижимости путем правовых, физических и экономических преобразований [5];

  – деятельность, связанная с выполнением логистических, маркетинговых, юридических, финансовых и др. видов работ в целях качественного преобразования объектов недвижимости и получения экономической выгоды [6].

Общим для перечисленных подходов являются такие характеристики девелопмента, как:

– осуществление проектной деятельности, то есть работ, имеющих зафиксированные начало и конец исполнения, планы ресурсов и прогнозы эффективности;

– целевая установка – качественное преобразование и рост стоимости объектов недвижимости, увеличение инвестиционной привлекательности территорий;

– предусматривается вложение реальных инвестиций;

– комплексность работ, осуществляемая в рамках девелопмента.

На последней характеристике стоит остановиться подробнее, поскольку она определяет сущность и специфику девелопмента и формирует отличие от схожих работ. Девелопмент включает в себя работы, которые можно распределить по трем стадиям:

– предпроектная, предусматривает такие работы: исследование рынка, обоснование основных календарных сроков для осуществления поставленных целей по развитию объектов недвижимости, поиск инвесторов, согласование документации, формирование проектной группы;

– осуществление проекта (инвестиционный этап) включает в себя: участие в тендере, корректировки документации, управление строи- тельными работами и сдачей объектов в эксплуатацию;

– эксплуатационная стадия предусматривает выполнение таких деятельностей: маркетинговое сопровождение реализации проекта; реализация объектов недвижимости, контроль эксплуатации.

Девелоперская деятельность выполняет функции инициатора всех этапов в ходе управления развитием недвижимости.

Многозадачность и сложность девелоперской деятельности проявляется в выделяемых классификациях девелопмента. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся типологии.

Fee development (девелопмент «за вознаграждение») – девелопер выполняет работы на условиях получения гонорара, его нанимает инвестор, который вкладывается в проект. Девелопер в данном случае не участвует в собственности и не берет на себя финансовые риски. Зона ответственности девелопера в данном случае – коммерческая эффективность проекта.

Speculative development («спекулятивный», рисковый девелопмент) – деятельность, в рамках которой девелопер принимает на себя все риски по проекту, вкладывает собственные средства, является и инициатором и организатором проекта.

Лэнд-девелопмент – деятельность, связанная с преобразованием земельных участков, включающая в себя покупку земли, выполнение юридических, технических, административных операций с целью повышения стоимости и реализации инвестору [7].

Встречаются и другие виды девелопмента: инновационный, строительный, Customer development.

Таким образом, можно сказать, что девелопмент и девелоперская деятельность уже стали частью экономической системы страны. В то же время, с юридической точки зрения, разновидности таких работ не существует, поскольку нет легального определения, а также данный вид деятельности не выделен в классификаторе ОКВЭД.

По поводу правового закрепления, стоит согласиться с мнением специалистов, которые предлагают рассматривать девелопмент и девелоперскую деятельности как синонимы и включить данные определения в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации [8]. В настоящее время там упоминается градостроительская деятельность, однако ее сущность предусматривает направленность на благоустройство территории, планировочную деятельность, строительство, эксплуатацию территорий. Цель такой деятельности – развитие территорий, что предусматривает рациональное использование ресурсов в интересах жителей.

На наш взгляд, девелопмент стоит понимать, как предпринимательскую деятельность, направленную на создание новых объектов недвижимости или развитие уже имеющихся с целью повышения эффективности его использования.

В то же время, девелоперская деятельность имеет более узкую цель, она всегда коммерческая, связанная с повышением стоимости объектов, ростом ликвидности, эффективности использования. Сферы работ, которые включены в девелопмент, шире градостроительства, поскольку включают в себя организационные, проектные мероприятия, возможно вложение собственных средств.

В некоторых судебных актах встречаются определения, которые в ходе разрешения споров, в связи с отсутствием легально закрепленных терминов, суды вынуждены формулировать сами. В таких определениях девелоперская деятельность рассматривается как коммерческая, связанная с организацией проектирования, реализацией функций генподрядчика, брокера, управляющего, финансиста [8].

Законодательное закрепление понятия «девелопмент» во многом упростит работу судебных инстанций, государственных органов, разрабатывающих политику поддержки различных видов деятельности. Помимо закрепления в Градостроительном кодексе, необходимо внести изменения и в ОКВЭД.

Классификатор ОКВЭД разработан Российской Федерации в 2003 году с целью определения направлений деятельности организаций. ОКВЭД имеет 21 раздел, которые в целом со держат более 2500 кодов. Функции классификатора следующие:

– типология видом работ хозяйственной деятельности

• –    формирование базы для статистических исследований;

• –    законотворчество в сфере регулирования деятельности определенных отраслей;

• –    выбор режима налогообложения;

• –    упрощение процедуры регистрации хозяйствующих субъектов.

Присвоение того или иного вида ОКВЭД оказывает влияние на объем налоговых платежей, использование льгот в рамках государственной политики. Поэтому присвоение деятельности особого кода позволит более избирательно использовать методы государственной поддержки и, соответственно, более эффективно стимулировать развития девелопмента.

В настоящее время ОКВЭД содержит код 71, в рамках которого группируются виды деятельности, осуществляемые генеральным подрядчиком

и заказчиком-застройщиком, на что конкретно и ссылается классификатор. Выше уже было обосновано, что девелоперская деятельность выходит за рамки градостроительства и архитектуры, можно наглядно продемонстрировать это следующим образом (рис. 1).

Рисунок 1 – Соотношение понятий « девелопмент » и « градостроительная деятельности ». Примечание : составлено автором.

Таким образом, считаем, что девелопмент как вид деятельности имеет свою специфику, целевую установку, набор функций. Все это говорит о необходимости выделения данного вида деятельности в экономической и правовой системе страны.

Отметим также, что девелопер должен обладать более широкими компетенциями, чем инвестор, подрядчик, начальник строительства. Девелоперу необходимы профессиональные навыки в сфере управления проектами, риск-менеджмента, финансового менеджмента, маркетинга, строительства и архитектуры. Как видим, это качественно другой уровень квалификации, необходимы навыки системного подхода, критического мышления и креативности.

Заключение .

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, включающая комплекс работ от приобретения земельных участков до управления объектами недвижимости, направленная на создание новых объектов недвижимости или развитие уже имеющихся с целью повышения эффективности его использования. В каждом случае набор работ индивидуален и определяется целями участников проекта.

По существу, девелопмент, «де-факто», уже существует и активно развивается, имея различные направления, инструменты, практические подходы, однако «де-юро» вид деятельности не существует, поскольку не представлен в законодательном массиве и не имеет закрепления в документах экономического планирования на государственном уровне. Налицо проблема несоответствие, которое необходимо скорректировать.

Исходя из приведенных аргументов, предлагаем закрепить определения девелопмента и девелоперской деятельности в Градостроительном кодексе, а также выделить отдельный код ОКВЭД для данного вида деятельности.