Проблемные вопросы земельного права: штрафные санкции за самовольно возведенные постройки

Нерешенной проблемой в земельных правоотношениях в 2024 году остается самострой. Статистика подобных правонарушений указывает на значительное число строений, возведенных землевладельцами без разрешительной документации, с нарушениями действующих правил застройки, с нарушениями целевого использования земельного участка или в настоящее время не прошедших процедуру узаконения. Отсутствие документов на возведенный объект влечет не только проблемы технического характера, но и наложение штрафных санкций надзорно-контрольными органами, вплоть до сноса незаконно возведенной постройки. В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градострои- тельных и строительных норм и правил» [1].

Отсутствие выписки из ЕГРН на строение – главное условие признания постройки самостроем. «На государственные органы возлагается контроль за исполнением землепользователями обязанностей по отношению к земельным ресурсам» [2, c. 77]. Именно государственные и муниципальные органы, органы МСУ в первую очередь занимаются вопросами выявления незаконных построек в рамках своей компетенции. Например, «ОМСУ выполняют надзорные полномочия за использованием земель, выявлением и постановкой на учет бесхозяйных участков, осуществляют надзор за целевым использованием земли в рамках, законодательно предоставленных компетенций» [3, c. 104]. В главе 12 Земельного Кодекса Российской Федерации [4] определены структура, виды и функции данных органов, в частности закрепляются полномочия по выявлению и пресечению самостроя.

Положение с самостроем в настоящее время складывается совсем не просто. Ст. 222 ГК РФ в первоначальной редакции указывала на обязательный снос само- строя. Легализовать же постройку было весьма сложной процедурой. Несколько облегчила ситуацию т.н. «дачная амнистия». Однако в 2015 году внесена поправка в ст. 222 ГК РФ разрешающая снос незаконно возведенных построек не только в судебном, но и административном порядке. С 2018 года внесены поправки защищающие интересы «добросовестных лиц», например, не знавших о запрете на строительство, хотя вопрос оставался открытым исходя из обзора судебной практики за 2021-2023 гг. Обобщение судебной практики содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» [5].

Прежде всего, следует обратить внимание, что самострой подлежит сносу при наличии правонарушений, например, если строение угрожает жизни и здоровью людей, т.е. исключительная мера. Однако это лишь в крайнем случае. Например, если строение возводилось на законном основании, а до окончания строительства изменились требования, то объект не признается самостроем и при устранении выявленных нарушений и требований, постройку можно легализовать. Не подлежат сносу дома и дачи, зарегистрированные до 1 сентября 2018 года при условии их постройки на оформленном в установленном порядке земельном участке. Узаконить садовые дома, возведенные без разрешения на строительство, можно в уведомительном порядке после завершения стройки. Норма установлена на продолжительный срок, вплоть до 1 марта 2031 года.

Очень часто в судах рассматриваются иски не только о признании объекта самостроем, но и о границах земельного участка, нецелевом использовании земли. Необходимо учитывать, что «точно определенные границы земельного участка предоставляют владельцу защиту от экономических и юридических проблем, которые могут возникнуть на практике при решении спорных вопросов при размещении объектов недвижимости, совершении различных сделок по отчуждению или приобретению объекта недвижимости» [6, c. 149]. Если в самострое проживают люди, то в судебном порядке принимается решение об их выселении.

Самострой попадает в сферу «не только земельных, но и экологических правонарушений» [7, c. 267]. В рамках осуществления национального проекта «Экология», в котором «реализуется план эффективного внедрения в регионы федеральных проектов, позволяющих достигнуть устойчивого развития» придется решать вопросы не только борьбы с самостроем, но и возникающие проблемы экологического характера, реализовать проекты рекультивации нарушенных земель [8, c. 23].

Спор о самострое затрагивает интересы довольно широкого круга лиц, включая наследников и арендаторов, и приобретателей объекта. Решение суда о сносе обязан исполнить тот, в чьей собственности окажется земельный участок. Интересно, что законодатель пресекает «договорную» легализацию самостроя. Т.е. владелец спорного объекта и административный орган не могут обращаться в суд формально, с целью заключения мирового соглашения, исходя из первоначальных обязанностей суда проверить условия законной легализации постройки.

В рамках гражданского судопроизводства к иску о ликвидации самовольной постройки применяется срок общей исковой давности три года. За самострой предусмотрена административная, гражданско-правовая, а в исключительных случаях и уголовная ответственность. Административные ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ, в частности п. 2 ст. 222 ГК РФ. В соответствии с п. 1. ст. 9.5. КоАП РФ, при отсутствии разрешения на строительство на физических лиц налагается «штраф от 2 000 до 5 000 рублей, для должностных лиц составляет от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц до 1 млн. рублей, либо приостановление деятельности на срок до 3 месяцев» [9]. Предусмотрены санкции за нецелевое использование земельных ресурсов. Не только в ЗК РФ, но и КоАП в ст. 8.8 установлены санкции за данные нарушения: для физических лиц – «от 0,5 до 1% кадастровой цены земельного участка, но не менее 10 000 рублей; юридическим лицам грозит штраф до 100 000 рублей, а если определена кадастровая стоимость – от 1,5 до 2%». При условии неисполнения решения о сносе самостроя, может последовать принудительное изъятие земельного участка. Уголовная ответственность может наступить для предпринимателей, возводящие объекты для ведения бизнеса без разрешения или без регистрации в Росреестре, а также если в результате возведения самостроя нанесен вред жизни и здоровью граждан. Таким образом, самострой в последние годы приобрел юриди- ческий статус, но процедура его легализации довольна сложна. «В категорию собственности самовольную постройку может перевести только процедура регистрации и получения соответствующих документов. Необходимое оформление самостроя в собственность дает возможность собственнику имущества совершать все разрешенные гражданским законодательством операции» [10, c. 50].

Исследования проблемных вопросов в данной области позволят внести своевременные поправки в земельное и гражданское законодательство.