Проектные решения при реконструкции общежитий старой застройки для обеспечения доступной среды маломобильных групп населения

Жилищный фонд, построенный в эпоху массового строительства 1980-х годов, занимает значительную часть городской застройки в промышленных и административных центрах России [1, 2]. Особенно проблематичны общежития, так как часто имеют низкую функциональность и устаревшие планировки. Проекты того времени не учитывали нужды людей с ограниченными возможностями здоровья и маломобильных групп населения (далее МГН), что делает их непригодными для комфортного проживания [3]. Важно отметить, что актуальность данной темы по необходимости ре-витализации жилого фонда отмечают как отечественные, так и зарубежные исследователи [4, 5]. Перепрофилирование бывших общежитий в многоквартирные дома – эффективный и экономичный способ улучшения жилищных условий для разных категорий граждан с минимальными капитальными затратами.

Целью данной работы является анализ эффективности и применимости проектных решений, позволяющих трансформировать типовые секции общежитий в инклюзивные жилые пространства в условиях существующей застройки.

Среди задач проводимого нами исследования:

– анализ нормативно-правовой базы, регулирующей вопросы доступности жилья для МГН;

– изучение принципа «разумного приспособления» и его адаптация к условиям реконструкции;

– детальный разбор проектных решений, примененных на примере объекта в Магнитогорске;

– оценка достигнутого уровня доступности и выявление проблемных зон.

Объектом исследования выступает девятиэтажное общежитие типового проекта №164-80 с кадастровым номером 74:33:0129001:163, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 50/1 [6], где на первом этаже были созданы специализированные жилые единицы для граждан с ограниченной мобильностью (рис. 1). Предметом исследования являются архитектурнопланировочные и конструктивные решения, обеспечивающие функциональное и безбарьерное проживание МГН после реконструкции.

Исследовательская часть

Обеспечение равного доступа к жилью для МГН имеет особую социальную значимость. В России большинство жилых зданий XX века строилось без учета принципов доступной среды [7, 8], поэтому адаптация существующих строений крайне актуальна. Международные соглашения, такие как Конвенция ООН «О правах инвалидов» [9], и национальные программы вроде «Доступная среда» [10, 11] подчеркивают необходимость создания комфортных условий для МГН. Федеральный закон № 181-ФЗ [12] закрепляет право на доступное жилье и обязывает власти адаптировать среду.

Принцип «разумного приспособления» – это внесение необходимых модификаций без чрезмерного бремени для равных прав инвалидов. Применяется при капитальном ремонте (если универ-

Рис. 1. Общежитие типового проекта № 164-80

сальный дизайн невозможен) [13, 14] и текущем ремонте для минимальной адаптации с учетом предотвращения будущих рисков.

Основные характеристики общежитий выделены в таблице.

Комплексная оценка исходного состояния общежития выявила характерные конструктивные и планировочные решения, а также ограничения в доступности для МГН. Здание – типовой жилой корпус советской эпохи с несущими кирпичными стенами и железобетонными перекрытиями, коридорной планировкой, компактными жилыми помещениями и общими санитарными узлами.

Выявленные недостатки (рис. 2):

– узкие лестничные марши, коридоры, двери в лестничные клетки и проемы шириной соответст- венно 1,17 м, 0,85 м, 1,15 м, 1,0 м (норма ≥ 1,2 м), что затрудняет передвижение колясок и провоз предметов;

– крутой уклон лестниц 1:2 (норма для пандусов ≤ 1:12), отсутствие пандусов и подъемников делают их непригодными для колясочников;

– пороги дверей с перепадом до 0,014 м, близким к максимуму, и значительный перепад на входе (около 1,5 м) без подъемника;

– недостаточно просторные санузлы без оборудования для МГН.

В целом исходное состояние здания характеризовалось серьезными ограничениями, делая его недоступным для МГН, особенно для инвалидов-колясочников.

Таблица

Специфика реконструкции общежитий как объекта адаптации

Характеристика                \	Специфика
Типологическая и планировочная структура
Большинство общежитий имеют протяженную одностороннюю или двустороннюю коридорную систему	Длинные коридоры требуют обеспечения эвакуации и доступности на всем протяжении. Наличие множества однотипных дверей усложняет навигацию, а отсутствие лифтов (особенно в 4–5-этажных зданиях) делает верхние этажи недоступными по умолчанию
Жилые комнаты часто имеют минимальную площадь (8–12 м² на человека) и жесткое зонирование (спальное место, рабочая зона)	Создание полноценной адаптированной жилой ячейки (включая санузел) требует значительного переустройства: объединения двух или трех комнат либо перепрофилирования части коридора
Типичная планировка предполагает наличие общих санузлов и душевых на этаже, а также общих кухонь	Адаптация общих санузлов под требования МГН (площадь маневрирования 1,5 м2, поручни) требует демонтажа нескольких существующих кабинок. Адаптация кухонь требует создания доступных рабочих поверхностей и оборудования
Конструктивные особенности
Многие старые общежития построены по панельной или крупноблочной технологии с большим количеством поперечных несущих стен	Любое существенное расширение дверных проемов или создание проходов между комнатами (для формирования адаптированной квартиры) может потребовать согласования с расчетом конструкций и устройства дополнительных металлических или железобетонных перемычек, что удорожает и замедляет процесс
Оборудование (отопление, вентиляция, водоснабжение) часто устаревшее и не рассчитано на индивидуализацию	Перенос или установка нового санузла в рамках перепланировки требует прокладки новых стояков и трасс, что критично в условиях ограниченного пространства подполья или потолочных перекрытий
Проблемы технического регулирования
Вертикальная доступность – это самая острая проблема. Если здание имеет более двух этажей и лифт отсутствует, его установка часто невозможна без полной перестройки лестничной клетки или значительного усложнения конструкции	Реконструкция часто ограничивается адаптацией только первого этажа, что не соответствует принципам универсального дизайна для всего здания
В случае эвакуации адаптация должна учитывать, что МГН могут быть временно или постоянно ограничены в мобильности	Необходимость обеспечения незадымляемых зон, достаточной ширины эвакуационных путей и, возможно, установки зон безопасности (пожаробезопасных ниш) в лестничных клетках

Рис. 2. План 1-го этажа общежития

Инженерно-техническое обследование показало, что фундаменты и несущие стены работоспособны, но имеют локальные дефекты. Перекрытия и покрытия повреждены с признаками коррозии арматуры. Кровля с дефектами, вызывающими протечки. Окна и двери изношены, с низкой теплоизоляцией. Инженерные сети устаревшие и требуют замены. Электроснабжение не соответствует требованиям безопасности. Это требовало комплексных ремонтных и модернизационных работ для успешной реализации проекта реконструкции.

На основании анализа проектной документации реконструкция общежития была направлена на устранение выявленных недостатков и обеспечение полной доступности объекта. Учитывая имеющийся опыт [15], были реализованы следующие ключевые изменения и улучшения:

– входные двери увеличены до ширины ≥ 1,2 м (соответствует нормам для инвалидных колясок СП 59.13330.2020 (с изменениями № 1–4) «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»);

– коридоры и лестничные марши спроектированы с шириной ≥ 2,0 м для путей движения МГН, несмотря на исходные ограничения (например, 1,17 м).

Вертикальная связь между этажами обеспечивается двумя лестничными клетками Л1 с пассажирскими лифтами грузоподъемностью 630 кг и кабинами размером 1200×1600 мм. Лифты имеют вход с промежуточных площадок. Лестницы с проступью 300 мм, подъемом 150 мм, ограждены поручнями на высоте 0,9 м; внутренний поручень непрерывный по всей высоте.

На основной входной группе установлен уличный электрический подъемник для МГН (платформа подъемная БК 450), что компенсирует значительный перепад высот (1,5 м) между уровнем тротуара и входом. Это решение значительно улучшает доступность здания для инвалидов-колясочников, поскольку установка пандуса при таком перепаде высот была бы нецелесообразна. На пешеходных путях предусмотрены пандусы с уклоном не более 1:12 и перепадом высот не более 0,015 м, что соответствует нормативам СП 59.13330.2020.

Жилые ячейки для МГН мобильности М4 (инвалиды-колясочники) расположены на первом этаже с жилой комнатой ≥12 м², увеличенным санузлом и передней ≥ 4 м² согласно требованиям СП 136.13330.2012 «Здания и сооружения. Общие положения проектирования с учетом доступности для маломобильных групп населения (с Изменением № 1)», СП 35-105-2002 «Реконструкция городской застройки с учетом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения». Ячейки для МГН М2 и М3 также на первом этаже, с увеличенными санузлами на 20 % и возможностью заселения по 2–3 человека. Ячейки для МГН М1 размещены на этажах 2–9, без ограничений по расселению, с полным набором удобств.

Обеспечение безопасности и эвакуации было приоритетом. Для групп мобильности М2–М3 доступ возможен на верхние этажи с эвакуацией через лестничные клетки. Жилые помещения для М2 и М4 расположены на первом этаже на нормативном расстоянии до эвакуационного выхода. Инвалиды-колясочники эвакуируются напрямую через вестибюль наружу, без необходимости зон безопасности. Максимальное расстояние до эвакуационных выходов не превышает 60 м, а в тупиковых коридорах – 30 м при плотности до 1,5 чел/м². Лестничные клетки имеют световые проемы ≥ 1,2 м² и выход наружу с первого этажа. Ширина дверей на путях эвакуации – не менее 900 мм. Установлены автоматические системы пожарного оповещения, речевые и световые сигналы, а также аварийное освещение.

Организация парковочных мест и путей движения МГН также была учтена. На проектируемых открытых автостоянках со стороны главного фасада здания и со стороны двора выделено одно (10 %) специализированное место для автотранспорта инвалидов, пользующихся креслом-коляской. Место обозначено знаками, принятыми в международной практике. Расстояние от парковочного места до входа в здание не превышает 100 метров.

Для улучшения ориентации и безопасности предусмотрены тактильные и информационные средства. На пешеходных путях, на покрытии на расстоянии 0,8 м перед началом опасного участка (ступени лестниц), изменением направления движения и т. д. установлены тактильные средства, выполняющие предупредительную функцию. Ширина тактильной полосы принята в пределах 0,5– 0,6 м. Для обеспечения доступа в жилую часть здания домофоны применяются со звуковой, вибрационной и световой сигнализацией с учетом восприятия всеми категориями инвалидов.

Заключение

Реконструкция рассмотренного общежития в г. Магнитогорске демонстрирует комплексный подход к адаптации жилого фонда для МГН. Клю- чевые изменения включают расширение проходов и проемов для беспрепятственного перемещения колясок, установку подъемников и пандусов для преодоления перепадов высот, а также создание специализированных жилых ячеек на первом этаже для М4 и адаптированных помещений для М1– М3 с учетом потребностей в пространстве и санузлах. Обеспечена безопасная эвакуация путем расположения ячеек на первом этаже и соответствия путей эвакуации нормам. Прилегающая территория сделана доступной с парковочными местами и безопасными маршрутами, а ориентация улучшена для людей с нарушениями зрения и слуха через тактильные полосы и адаптированные домофоны.

Проведенное исследование подтвердило наличие обширной нормативно-правовой базы, регулирующей доступность жилья для МГН, и продемонстрировало успешное применение принципа «разумного приспособления» в условиях реконструкции. Детальный анализ проектных решений на примере общежития в Магнитогорске выявил эффективные меры по созданию безбарьерной среды, такие как расширение проходов, установка подъемников и адаптация жилых помещений. Достигнутый уровень доступности признан высоким, что подчеркивает возможность и актуальность адаптации существующего жилого фонда.