Сравнительный анализ правового статуса и особенностей форм управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом является многогранным вопросом построения совместной жильцов. Определение формы управления многоквартирным домом (далее МКД) становится сложной задачей, что связано с разницей эффективности менеджмента в зависимости от масштаба объектов управления и степени ответственности самих жильцов. Происходит поиск баланса между эффективностью, контролем и ответственностью. Каждый из данных параметров определяется правовым статусом МКД, определенным изначально собственниками жилья методом собрания жильцов. Таким образом, передача управления подразумевает под собой компромисс между самоорганизацией жильцов по отдельным общедомовым вопросам и профессиональным менеджментом. Жилищным кодексом РФ в ст. 161 п. 2 определено существование трех форм управления (непосредственное, ТСЖ, УК), каждая из которых имеет ряд преимуществ и недостатков. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномоченные ОМС без проведения каких-либо собраний, что приводит к выводу о том, что конкуренция между потенциальными управляющими может отсутствовать [3].

Выбор формы управления зависит от множества факторов: количество квартир, финансовая грамотность и активности собственников, уровень самоорганизации жильцов и т.д.

При этом определение правового статуса формы управления МКД также зависит от иных подзаконных акт, которые связаны с взаимодействием с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.

Управление МКД сводится не только правовым определениям и обязанностям сторон, но и к социальному процессу, который значительно отличается от выбора способа управления. Участие жильцов в решении общехозяйственных вопросов и контроле за управлением определяет качество жизни МКД. Крайне важным процессом в любой форме управления в независимости от социальной активности жильцов остается контроль, пренебрежение которым может приводить к упадку качества обслуживания МКД. Тем самым это определяет важность критерия прозрачности и систему обратной связи, которые отличаются по разным формам управления.

Несмотря на детальную проработку Жилищного кодекса РФ правовое регулирование управления МКД требует постоянной доработки по отдельным вопросам жизнедеятельности. Системность проблем определена как противоречиями в законодательстве, так и тенденциями в развитии гражданского общества. В настоящее время наблюдается рост популярности ТСЖ, что обусловлено желанием жильцов контролировать расходы, особенно в новых домах. По мнению главы Экспертного совета Ассоциации «Р1», существу- ет три сценария развития рынка управления МКД:

• 1.    Консервативный: дальнейшее ужесточение лицензионных требований к управляющим организации;

• 2.    Прогрессивный: передача большинства полномочий в сфере контроля и надзора за управляющими компаниями саморегулируе-мым организациям, которых должно быть по одной на каждый регион;

• 3.    Альтернативный: направлен на государственное управлением жильем путем создания региональных операторов [4].

Наиболее эффективным способом управления МКД, по мнению автора, является прогрессивный сценарий, что связано с расширением структуры правового регулирования. При этом значительно увеличивается степень контроля за управляющими организациями. Вместе с тем, анализ правового статуса существующих форм управления МКД становится актуальной задачей для определения тенденций развития правового статуса по разным формам управления при данном сценарии развитии рынка управления МКД.

Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией по лицензии – 64,5% от общего количества МКД, размещенных в ГИС ЖКХ. Данный способ управления выбирают жильцы при их низкой активности в общедомовом управлении, но при этом могут значительно увеличиваться расходы на обслуживание и возникает риск недобросовестности. В отличие от управления управляющей организацией при управлении МКД товариществом собственников жилья (либо ЖК, ЖСК или иной кооператив) собственники помещений принимают непосредственное участие в управлении таким домом. В частности, при ТСЖ есть возможность сдачи части общего имущества МКЖ в аренду третьим лицам, приобретать земельные участки, возводить хозяйственные и иные постройки. Однако данный способ управления используется лишь в 5,5% от общего количества МКД, что обусловлено высокой ответственностью и степень участия жильцов, сложностью изначального построения данного вида управления, но при этом жильцы могут контролировать бюджет самостоятельно, а все процессы управления становятся прозрач- ными [2]. Непосредственное управление используется реже – 24,9% от общего количества МКД, что обусловлено спецификой данного способа управления. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, непосредственное управление возможно только в МКД, количество квартир в котором составляет не более 30.

Каждый из способов управления имеет свои особенности в правовом регулировании, финансовой организации и распределении ответственности. Для систематизации этих различий приведена сравнительная таблица, которая позволяет наглядно оценить ключевые характеристики каждого варианта управления (табл. 1). Сравнительный анализ правового статуса различных способов управления МКД демонстрирует существенные различия в их юридическом регулировании и степени ответственности участников. Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести правовую ответственность перед жильцами. Управляющая компания как коммерческая организация действует в рамках договорных обязательств, что формально ограничивает ответственность собственников, но одновременно снижает их непосредственное влияние на процесс управления, при этом УК является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ. ТСЖ, обладая статусом юридического лица, предоставляет более широкие правовые возможности по распоряжению общим имуществом, однако возлагает на членов товарищества солидарную ответственность. Непосредственное управление предполагает прямую ответственность каждого собственника, что создает существенные правовые риски при недостаточной организации процесса принятия решений. Исходя из этого, выбор организационно-правовой формы управления должен основываться на тщательной оценке готовности собственников нести соответствующий их статусу объем правовой ответственности, а также способности соблюдать установленные процедуры управления общим имуществом. Из данной сравнительной характеристики способов управления МКД вытекает и ряд недостатков, обусловленных распределением прав и обязанностей жильцов.

Таблица 1. Сравнительная характеристика правовых и финансовых аспектов различных способов управления многоквартирными домами

Непосредственное управление связано с высокой ответственностью собственников жилых помещений, которые обязаны отвечать по обязательствам по лицевым счетам, тогда как качество предоставляемых коммунальных услуг может не контролироваться в случаях разногласий жильцов. Одна из правовых проблем непосредственного управления многоквартирным домом – сложности со сбором средств на содержание дома, если часть жильцов отказывается участвовать в общих расходах. Долги по основным коммунальным услугам распределяются отдельно по каждому собственнику, тогда как за дополнительные услуги (ремонт, уборку подъездов, подготовку к зиме и т.п.) одни жильцы могут расплачиваться за других. При этом отсутствие юридического статуса и единого расчета счета осложняет процедуру принуждения к оплате требуя больших юридических затрат.

ТСЖ представляет собой уже организованную правовую форму с более широким перечнем обязанностей и прав. Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует. При этом основными правовыми проблемами данной формы являются: отсутствие инициативы закреплённой обязанности жильцов в принятии решений о деятельности ТСЖ, социально-имущественное неравенство собственников, наличие должников и т.д. Это приводит к тому, что управление по способу ТСЖ может осуществляться с большими издержками, юридическими ограничениями в сторону должников. С позиции правового статуса данной организации существует проблема двойственной правовой природы ТСЖ. В Гражданским кодексом РФ ст. 291.

ТСЖ – является некоммерческой организацией, но фактически вынуждено отчасти заниматься коммерческой деятельностью (сдача помещений). ТСЖ может заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых созданы, и соответствует этим целям. Полученная тем самым прибыль обычно не распространяется между участниками некоммерческих организаций. Однако на практике данный механизм фактически не контролируется. Одними из преимуществ данного способа управления в отличие от УК является свободное распоряжение финансами и возможность смены по поставщика коммунальных ресурсов с меньшими издержками и юридическими ограничениями.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами. Управление управляющей организаций сопряжено с риском ориентиров УК, которая преследует прежде всего коммерческий интересы, тогда как интересы собственников ограничиваются решениями УК. Таким образом, это может приводить к конфликту интересов, при котором УК будет прежде всего ориентироваться на подрядные организации с более высокими тарифами и более высоким качеством работ, тогда как часть жильцов могут быть неудо- влетворены, но не смогут повлиять на соглашение как из-за меньшинства, так и из-за отсутствия инициативы со стороны других жильцов и сложностью юридических процедур. Недостатком данного способа управления многоквартирным домом также является отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ [7], что отчасти обуславливает проблему смены УК. С одной стороны, частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ определена возможность смены УК, но перечень причин расторжения договора предполагает сложные юридические процедуры, требующие судебных разбирательств и доказательств на практике. Необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов, обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода [1]. При этом с августа 2023 года в ст. 162 ЖК РФ внесены правки, касающиеся сроков для расторжения договора с УК. По новым правилам, сменить УК можно только спустя 1 год с момента подписания договора. Таким образом, на основе сформированных проблем и процессов правового регулирования были определены критерии эффективности по способам управления. Перечень данных критериев и их оценка представлена в таблице 2.

Таблица 2. Способы управления МКД по критериям эффективности

По мнению авторов исследования отечественного и зарубежного опыта управления МКД, наиболее выгодным и действенным способом управления является создание товарищества собственников жилья, но при этом большая часть собственников в РФ все же предпочитает возложение управления на управляющую организацию [6]. Специалисты же сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма – создание ТСЖ с последующим заключением договора оказа- ния услуг с УК [5]. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу. С одной стороны, ТСЖ является непосредственной формой демократической организации процесса жилищно-коммунального обслуживания самими жильцами, что позволяет контролировать любые вопросы обслуживания МКД. С другой стороны, ТСЖ является непрофессиональной организацией с более низкой материально-технической базой, что не позволяет в полной мере производить качественное обслуживание в МКД с разнообразным общедомовым имуществом и услугами. Управляющая компания представляет собой профессиональных менеджеров, которые отвечают по обязательствам за качество оказанных услуг, но при этом мнение жильцов не всегда соблюдается. Таким образом, выбор подходящего способа управления МКД должен определяться в зависимости от состояния МКД и степени самоорганизации жильцов.

Правовое регулирование по различным формам управления многоквартирным домом различается исходя из определения ответственных лиц, особенностей собственности и норм жилищного законодательства. Так, при непосредственном управлении собственники самостоятельно заключают договоры с под- рядчиками, а правовые отношения регулируются преимущественно Гражданским кодексом РФ. В случае управления через ТСЖ или жилищный кооператив ключевую роль играет Жилищный кодекс РФ, определяющий порядок создания и деятельности таких объединений. Если управление осуществляется управляющей организацией, то дополнительно применяются нормы о лицензировании и государственном контроле в сфере ЖКХ. Выбор подходящего способа управления становится важнейшим решением, влияющим на качество обслуживания МКД, финансовую эффективность и общую удовлетворенность жильцов. Необходимо соблюсти баланс в уровне участия жильцов в общедомовых вопросах, но при этом управление МКД требует квалифицированного менеджмента, что исходя из предполагаемого сценария развития форм управления МКД приведет к появлению смешанных форм управления многоквартирным домом при общем контроле как стороны жильцов, так и со стороны саморегулирую щих организаций.