Маркетинговые технологии на рынке недвижимости

В рыночной экономики особое место занимает сфера недвижимости, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). В настоящее время в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.) [1].

Рынок недвижимости имеет сложную структуру, которую можно рассматривать по разным характеристикам: масштабу, степени и характеру монополизации, механизму функционирования, уровню насыщенности услугами, типу покупок, объектам купли-продажи. По масштабу рынок недвижимости может рассматриваться в рамках национальной экономики, регионального уровня или уровня местного муниципального образования. На современном этапе преобразований отечественного государственного управления основные функции по регулированию сферы недвижимости услуг перенесены на региональный и местный уровень. Однако значимость задач по обеспечению населения данными услугами и недостаточность местных бюджетов для решения данных задач обуславливают необходимость формирования соответствующей системы управления и на федеральном уровне. На процессы формирования региональных рынков недвижимости влияют самые разнообразные группы взаимосвязанных факторов и условий: климатические и природно-ресурсные факторы, которые создают большой диапазон вариантов формирования и функционирования рынков данного сервиса, определяют их структуру, емкость и схемы предоставления услуг; демографические и расселенческие факторы и т.д. В целом, рынок недвижимости характеризуется следующими параметрами:

• -    это сложный, емкий рынок, регулируемый государством, действия на котором должны отличаться высокой ответственностью;

• -    это многоотраслевой рынок, основанный на развитой инфраструктуре, сложных информационных технологиях и затратоемких технических средствах;

• -    это рынок с плотным потреблением, максимальной дифференциацией финансовых нужд и запросов потребителей.

Маркетинговая работа является неотъемлемой составляющей управленческой активности любой организации сферы недвижимости, ориентирующейся в своей деятельности на рыночные процессы. Для риэлтерских агентств маркетинг выступает основным инструментом ориентации на потребительский спрос и определения всей системы параметров производственной и сбытовой деятельности. Для других организаций, в частности, органов государственного регулирования, использование маркетингового инструментария также необходимо для обладания достоверной и полной информацией о состоянии экономики и разработке мер экономического регулирования. Более того, для в системе управления фирмой необходимо использовать такие процессы, которые могут тиражироваться, повторяться, оцениваться на основе стандартных процедур [2].

Становится острым значимость технологизации маркетинга для предприятий и мелких фирм сферы недвижимости, в том числе и в сфере органов управления рынком недвижимости, так как четкое определение состава, количества и стоимости проводимых маркетинговых мероприятий является основой для постоянного и осознанного применения маркетинга в управлении. Технологии в сфере маркетинга, как и в других областях деятельности, обеспечивают минимизацию ресурсных затрат на осуществление профессиональной деятельности. Поэтому использование таких технологий позволит поставщикам потребительских услуг, которые относятся преимущественно к малым и средним предприятиям и обладают ограниченными возможностями по содержанию отдельных маркетинговых подразделений, комплексно и полностью реализовывать требуемые маркетинговые мероприятия. Разработка и использование маркетинговых технологий на различных уровнях управления рыночными процессами в сфере услуг рынка недвижимости должны не только обеспечить рост объемов и качества предоставляемого сервиса, но и позволить обновить сервисное обслуживание.

Несовершенство государственных механизмов регулирования рынка недвижимости приводит к торможению развития рыночных принципов хозяйствования, что проявляется в следующих недостатках существующих рыночных механизмов:

• -    остается крайне низкой роль потребителя, который должен стать главной фигурой при определении требований к ассортименту и качеству услуг;

• -    отсутствуют стимулы для развития производства услуг;

• -    узок перечень и нет достаточной свободы при выборе коммерческих партнеров, что препятствует формированию рациональных хозяйственных связей;

• -    нет стимулов для инноваций, обеспечивающих переход к новейшим технологическим системам сервисного обслуживания;

• -    медленно происходит образование саморегулируемого механизма потребления данных услуг.

Последнее обстоятельство препятствует формированию развитой рыночной инфраструктуры, которая характеризуется эффективными механизмами воздействия спроса на предложение. Спрос на рынке недвижимости не организован. Совершенствование системы управления рынком недвижимости должно основываться на формировании развитой инфраструктуры сервисного обслуживания, становлении эффективных механизмов государственного регулирования, учитывающих рыночную реальность и естественные ограничения возможности действия рыночных механизмов в этой сфере.

Развитие маркетинга на рынке услуг недвижимости необходимо, поскольку он является концепцией ориентации на потребности, которая уважает и защищает права потребителя. Более того, современный маркетинг - его социально-этическое направление - требует учитывать интересы всего общества, в частности в области охраны окружающей среды и накладывают определенные социальных обязательства на производителя [2]. Направления решения проблем на основе использования маркетинговых технологий могут быть рассмотрены в следующем составе:

• 1)    привлечения новых поставщиков на рынок недвижимости, стимулирование инвестиционной деятельности - использование инвестиционного маркетинга;

• 2)    целевая деятельность органов государственного регулирования по формированию рыночной инфраструктуры рынка недвижимости и регулированию хозяйственной деятельности;

• 3)    стимулирование подготовки квалифицированных кадров -маркетинг персонала;

• 4)    маркетинг потребительских организаций.

Применение маркетинга должно производиться как на уровне риэлтерских фирм, так и на уровне регионального регулирования сферы недвижимости. Для системы регионального управления сферой недвижимости и предоставляемых услуг субъектами рынка использования маркетинга необходимо не только для решения традиционных задач исследования и наблюдения за рынком услуг, но и для реализации такого процесса как формирование институтов потребителей, получающих услуги. Именно маркетинг должен стать одним из инструментов по формированию механизмов структурирования потребительского спроса, отсутствие которых оказывает крайне негативное влияние на формирование полноценной рыночной инфраструктуры.