Механизм устранения негативных последствий неприменения "принципа внесения" при государственной регистрации прав, возникающих в порядке наследования

Одной из особенностей правового режима недвижимых вещей, закрепленных действующим российским законодательством, является необходимость (обязательность) государственной регистрации вещных прав, ограничений таких прав, обременений недвижимого имущества (ст. 8.1, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Регистрация прав направлена на обеспечение публичности (общеизвестности) правового положения недвижимых вещей, достигаемой посредством включения соответствующих сведений о недвижимом имуществе в источник, доступный в установленном объеме неограниченному кругу лиц.

В настоящее время таким источником сведений о недвижимом имуществе является Единый государственный реестр недвижимости, ведение которого регламентируется вступившим с 01.01.2017 в силу Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Реестр включает в себя реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества и выступает организационным «преемником» Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Необходимым условием достижения регистрацией прав цели придания правовому положению объектов недвижимости публичного характера является достоверность соответствующего источника сведений – качества, при котором правовое положение объекта недвижимости, отражаемое в источнике (формальное), полностью совпадает с истинным (материальным).

Действующее законодательство закрепляет принцип достоверности «государственного реестра» (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ). В развитие этого Закон о регистрации определяет Реестр в качестве свода достоверных сведений (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 7).

Недостоверность источника сведений о недвижимом имуществе (расхождение формального и материального правового положения объекта недвижимости), во-первых, не позволяет считать правовое положение недвижимых вещей публичным, во-вторых, может пов- лечь негативные последствия в виде правового дезориентирования обращающихся к нему третьих лиц.

Качество достоверности источника сведений о недвижимых вещах обеспечивается внесением в него корректных записей (записей, соответствующих правооснованию), синхронно отражающих динамику правового положения объекта недвижимости.

Одной из мер, направленных на достижение источником сведений о недвижимых вещах достоверности, а именно, синхронности материального и формального изменения правового положения объектов недвижимости, является установление правила, в силу которого динамика правового положения недвижимой вещи обусловливается исключительно внесением соответствующих сведений в источник (принцип внесения).

Действующее российское законодательство закрепляет принцип внесения. Однако действие указанного принципа относительно. Так, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом . Ранее аналогичное правило содержалось в п. 2 ст. 8 ГК РФ. При этом допускаемые законодателем исключения из принципа внесения (случаи «внереестровой» динамики правового положения объекта недвижимости) – следует признать непосредственными причинами фактической недостоверности Реестра.

Одним из исключений из принципа внесения является случай возникновения прав, переходящих к правообладателю в порядке наследования. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации¹.

Установление данного исключения из принципа внесения вызвано объективной необходимостью, обусловленной требованием обеспечить непрерывность имущественных отношений в рассматриваемой ситуации. Тем не менее, действие указанного исключения, как и любого другого, может привести к негативным последствиям, а именно, к неправомерному отчуждению объекта недвижимости, в отношении которого фактически состоялся переход права собственности, помимо воли наследников («невидимых» собственников объекта недвижимости) и, как следствие, возможному последующему истребованию объекта недвижимости у добросовестного приобретателя, ориентировавшегося при совершении сделки на фактически недостоверный Реестр.

В отличие от ранее действующего нормативного регулирования Закон о регистрации предусматривает механизмы, направленные на предотвращение (минимизацию) негативных последствий неприменения принципа внесения при возникновении прав, переходящих к правообладателю в порядке наследования.

В частности, Закон о регистрации возлагает на орган записи актов гражданского состояния обязанность по информированию регистрирующего органа о смерти правообладателя1. Также Закон о регистрации предусматривает обязанность нотариусов по направлению в регистрирующий орган сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство2. При этом по смыслу ч. 3 ст. 34 Закона о регистрации полученные регистрирующим органом сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство являются основанием для внесения сведений в Реестр, то есть для «автоматической» (без заявления правообладателя) регистрации прав.

Таким образом, можно говорить о том, что применительно к рассматриваемой ситуации Законом о регистрации реализованы механизмы индикации фактической недостоверности Реестра, а также принудительной коррекции фактически недостоверного Реестра.

Приведенные новеллы правового регулирования регистрации прав принципиально значимы в аспекте достижения Реестром фактической достоверности. В связи с этим, безусловно, вызывает вопрос то обстоятельство, что до настоящего времени механизм «автоматической» регистрации прав наследников не действует (по причине отсутствия в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, к которым отсылает Закон о регистрации недвижимости, соответствующего регулирования1), что, безусловно, свидетельствует о дефекте российского института регистрации прав в контексте полноты и завершенности регулирования рассматриваемых правоотношений2.

Однако признать указанные меры полностью исключающими негативные последствия фактической недостоверности Реестра не представляется возможным. Закрепленные Законом о регистрации механизмы направлены лишь на минимизацию периодов недостоверности Реестра (в том числе скрытой). Кроме того, реализация указанных механизмов в ряде случаев напрямую зависит от поведения самих правообладателей (наследников). Речь идет о случаях длительного необращения наследников к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Указанные обстоятельства, безусловно, должны учитываться лицами, обращающимися к Реестру в целях получения сведений о правовом положении объектов недвижимости.

Тем не менее, в любом случае внедрение в систему регистрации прав рассматриваемых механизмов можно оценить как прогрессивное изменение правового регулирования регистрации прав, соответствующее вектору развития законодательства в указанной сфере, направленного на достижение Реестром фактической достоверности.