Современное состояние рынка апартаментов крупнейшего города (на примере Екатеринбурга)

Российский рынок недвижимости разнообразен, включает предложения продажи, как жилых помещений, так и нежилых. Последнее десятилетие стал активно развиваться новый формат недвижимости - апартаменты. Этот вид недвижимости для нашей страны является новым и не в полной мере определенным.

Официального определения апартаментов в данный момент в законодательстве РФ не существует. При этом, в настоящий момент Правительством Москвы принят в рассмотрении законопроект, который позволит узаконить статус апартаментов и требования их постройки.

Современные российские ученые не выделяют данную категорию не в классификации объектов недвижимости, не в классификации рынков недвижимости. При этом на практике, при классификации гостиниц есть понятие апартаменты - это номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой и спальни) с кухонным уголком [1].

В архитектурно-строительной практике: апартаменты - это особый вид объектов недвижимости, предназначенное для долгосрочного проживания, которые сдаются в аренду либо продаются в собственность без права прописки, но с юридической точки зрения, не являющиеся жилыми помещениями из-за несоответствия каким-либо установленным требованиями.

Не вдаваясь в сложную типологию, апартаменты можно разделить на две основные группы [4]: арендное жилье различных типов и жилые апартаменты помещения, приобретаемые в собственность с целью постоянного проживания, но не имеющие статуса жилого.

Также апартаменты можно разделить по типу использования и размещения, данная классификация приведена в рисунке 1.

Рисунок 1 – Классификация апартаментов по типу использования и размещения146

Апартаменты-офисы – тип, который появился в нашей стране совсем недавно. Он воплощает идею территориального сближения жилища и места приложения труда. Здесь отсутствует какое-либо деление комплекса на жилую и деловую зоны, зонирование происходит лишь внутри каждой отдельно взятой ячейки апартаментов [5].

Лофт-апартаменты – это когда жилое помещения создается путем преобразования производственных помещений. Появляются целые лофт-кварталы, которые могут включать в себя апартаменты, офисы, мастерские, магазины и развлекательные заведения. Это рациональное использование территории, так как повышается спрос на территории бывших заводов и промышленных зданий [3]. Одним из таких примеров является комплекс «Даниловская мануфактура 1867». Апартаменты разместились в корпусах бывшей мануфактуры построенной еще в XIX в.

Апарт-отели – это гостиница, созданная по принципу апартаментов, т.е. жилых помещений, оборудованных как полностью благоустроенные квартиры. Апарт-отели выгодно отличаются от обычных гостиниц тем, что их цена номеров не зависит от количества проживающих в них гостей. Также есть преимущества, которые отличают апарт-отель от аренды обычной квартиры. Во-первых, в апарт-отелях используется традиционная для обычных отелей схема бронирования номеров. Во-вторых, при бронировании номера от постояльца не требуется заключать официальный контракт, и степень его ответственности оговаривается в базовых правилах апарт-отеля. Они предпочтительнее в качестве длительного места проживания [2]. Примером таких апартаментов в Екатеринбурге являются апарт-отель «Московский», «Огни Екатеринбурга», «Октава» и т.д.

Апартаменты в доходных домах – квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренды с сервисным обслуживанием [4].

Апартаменты в многофункциональных комплексах. Основная идея таких апартаментов заключается в создании типа жилища, ориентированного на состоятельного делового человека. Достигается это за счет расположения в зоне деловой активности и благодаря организации всевозможных видов сервисного обслуживания [5]. Ярким примером такого вида апартаментов является «Башня Исеть» - это многофункциональный комплекс с апартаментами люкс класса. Внутри таких комплексов отсутствуют придомовые территории, но организован целый ряд объектов для проведения досуга, таких как рестораны, бассейны, спа-салоны и т.д. Одним из собственников таких апартаментов являются крупные компании, которые приобретают их для своих сотрудников или клиентов.

Классификация апартаментов: элит; бизнес; комфорт; эконом.

Апартаменты ориентированы на бизнесменов и состоятельных людей, поэтому на рынке преобладает элит и бизнес класс. А эконом/комфорт не так популярны из отсутствия права прописки.

В Екатеринбурге идет работа по классификации апартаментов. Специалисты предлагают развести их по трем классам – А, В и С, в каждом будет свои обязательные требования к продукту. Все помещения должны сдаваться под чистовую отделку, а наличие меблировки и отделки по индивидуальному дизайнерскому проекту зависит от класса. Минимальная площадь апартамента не должна быть меньше 25 квадратов для класса С, 35 кв. м. — класса В, 45 кв. м. — для класса А.

Сегодня если брать для сравнения практику строительства и реализации жилых проектов по апартаментам, то мы найдем то, что под апартаментами всегда понимается различная категория. Первый — апарт-отели, которые являются фактически гостиницами квартирного типа. Второй — приобретенные площади для сдачи в аренду в качестве места временного проживания. Третий — приобретение площадей для размещения жилья там, где жилой дом было построить невозможно. В ходе исследования было выявлено, что в большинстве городов России апартаменты используют для сдачи аренды или как апарт-отели, лишь в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске апартаменты используются для проживания.

Современный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга достаточно богат. Не так давно на рынке жилья появился новый сегмент недвижимости – апартаменты. В таблице 1 представлен объем строящего жилья квартир и апартаментов в Екатеринбурге.

Таблица 1 – Объемы жилья, находящегося в стадии строительства в Екатеринбурге, тыс. кв. м147

	1кв. 2013	2 кв. 2013	3 кв. 2013	4 кв. 2013	1 кв. 2014	2 кв. 2014	3 кв. 2014	4 кв. 2014
Квартиры в Екатеринбурге	1907	2106	2510	2645	2379	2547	2793	2660
	93%	93%	93%	94%	93%	93%	93%	92%
Апартаменты в Екатеринбурге	137	162	181	176	181	205	213	236
	7%	7%	7%	6%	7%	7%	7%	8%
Всего	2044	2268	2691	2821	2560	2752	3006	2896

Из таблицы 1 можно сделать вывод, что рынок жилья в Екатеринбурге стабилен. Лидирующую позицию по вводу жилья занимают квартиры. За рассматриваемый период времени зафиксирован рост ввода апартаментов на 1%, соответственно на апартаменты приходится 8 % от общего объема, вводимого жилья. Увеличение объемы строящегося жилья в категории апартаменты, не высок, это связано с невысоким спросом на данную категорию жилья.

Рисунок 2 – Структура рынка жилья в Екатеринбурге, на 01.01.2015 148

г.

В Екатеринбурге на 4 квартал 2014 года объем жилья, находящего в стадии строительства, составляет 2896 тыс. кв. м. В ходе исследования было выявлено, что основной объем строящего жилья приходится на квартиры в Екатеринбурге и составляет более 90 % от общего объема. И лишь 8% занимают апартаменты. Структура представлена на рисунке 2.

Одним из преимуществ апартаментов перед квартирами это то, что стоимость 1 кв. м в апартаментах дешевле, чем в квартирах. В таблице 2 приведена стоимость апартаментов и квартир по районам.

¹⁴⁷ Составлено автором по: [6].

¹⁴⁸ Составлено автором.

Таблица 2 – Средняя стоимость 1 кв. м в квартирах и апартаментах по районам, на 15.04.2016г.149

Район	Количество комнат	Средняя стоимость 1 кв. м в квартире, руб./кв. м	Средняя стоимость 1 кв. м в апартаментах, руб./кв. м
1	2	3	4
Ленинский	1	96 380	91 581
	2	62 347	81 049
	3	58 680	79 748
Верх-Исетский	1	70 312	65 000
	2	63 667	-
	3	52 047	-
Железнодорожный	1	66 994	64 676
	2	61 311	58 994
	3	60 207	-
Орджоникидзевский	1	70 064	69 607
	2	63 753	66 678
	3	61 405	52 176
Кировский	1	76 940	59 925
	2	70 541	55 032
	3	77 050	50 049
Октябрьский	1	68 976	97 734
	2	76 062	91 682
	3	67 209	89 732
Чкаловский	1	65 219	57 375
	2	62 434	50 001
	3	68 055	49 503

В таблице 2 было проведено сравнение средних цен за 1 квадратный метр квартир (первичный и вторичный рынок жилья) и апартаментов (без учета их класса) по районам. Средняя стоимость 1 квадратного метра в квартирах Екатеринбурга составляет 69 028 руб., а в апартаментах 1 квадратный метр стоит 68 363 руб., разница составляет 1%. Такая незначительная разница между стоимостью связана с тем, что на рынке Екатеринбурга 30% занимают апартаментные комплексы «бизнес» класса, в стоимость которых входит меблировка и различные дополнительные услуги. Так как средняя стоимость 1 квадратного метра «бизнес» класса в апартаментах дороже, чем в квартирах этого же класса и составляет 117 403 руб., а в квартирах - 96 800 руб./кв. м., и то средняя цена 1 квадратного метра в целом по городу будет выше.

На основе анализа были выявлены следующие проблемы:

• -    отсутствие официального определения, статуса и функционального назначения;

• -    сложности в получение разрешения на строительства апартаментных комплексов;

¹⁴⁹ Составлено автором по: [6].

• -    отсутствие единой классификации.

На основе выявленных проблем сформулированы следующие рекомендации для улучшения положения апартаментов на рынке:

• -    законодательно укрепить значение, статус и функциональное назначение;

• -    упростить процедуру выдачи разрешения на строительство апартаментов;

• -    принять единую классификацию.

Рынок апартаментов в Екатеринбурге продолжает формироваться и изменяться под запросы потребителей. В дальнейшем произойдут изменения в законодательной части, этот фактор повлияет на дальнейшее развитие данного сегмента рынка.