Анализ перспектив развития арендного рынка недвижимости (на примере Смоленской области)

Анализ перспектив развития арендного рынка недвижимости (на примере Смоленской области)// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №1 (81). Номер статьи: 8119. Дата публикации: 25.03.2025. Режим доступа:

Analysis of the development prospects of the rental real estate market (on the example of the Smolensk region)// Regional economy and management: electronic scientific journal. ISSN 1999-2645. — №1 (81). Art. #8119. Date issued: 25.03.2025. Available at:

На территориальное социально-экономическое развитие региона и страны в целом большое влияние оказывает состояние рынка недвижимости [1]. Рынок недвижимости вносит существенный вклад в региональный валовой продукт, обеспечивает значительное пополнение местных бюджетов, способствует увеличению числа рабочих мест, стимулирует появление новых объектов недвижимости. Социальной функцией рынка недвижимости является удовлетворение потребностей населения в жилье и общественных объектах. Для частного бизнеса рынок недвижимости также представляет интерес, поскольку большое значение имеет возможность доступа к коммерческим объектам и инфраструктуре как форме владения, так и в форме аренды [2].

Объекты недвижимости могут приобретаться в собственность или использоваться на условиях краткосрочной либо долгосрочной аренды. Это касается и жилья, и коммерческих объектов недвижимости.

Доля арендованного жилья в разных странах различается. На рисунке 1 приведены данные по доле арендованного жилья в ряде экономически развитых стран [3].

В таких европейских странах, как Швейцария, Германия, Австрия только половина населения приобретает жилье в собственность. Такая же тенденция наблюдается у большинства экономически развитых стран. По данным исследований CDRE (Community Driven Real Estate), 31% европейских семей живут в арендованном жилье [4].

В России, как и в ряде других восточноевропейских стран, наблюдается другая картина, предпочтение отдается приобретению жилья в собственность. Так, доля арендованного жилья в России не превосходит 15%. Аналогичная ситуация и в

Китае, где доля арендованного жилья составляет порядка 14%.

Рисунок 1 – Доля арендованного жилья в разных странах

Ситуация с выбором формы использования жилой недвижимости в разных странах складывалась из ряда экономических и политических условий. Так, приоритет на арендную форму жилья в Германии связан с высокими ценами стоимости жилья, с одной стороны, и субсидиями государства на пользование арендованным жильем, с другой стороны. В Норвегии большинство населения (80%) благодаря субсидированию на приобретение жилья со стороны государства живут в собственном жилье.

Цель исследования

Целью исследования в данной статье является анализ состояния рынка арендной недвижимости России на примере Смоленской области, выявление тенденций в динамике рынка и характеристика основных факторов, влияющих на состояние рынка.

Материалы и методы исследования

Материалами, использованными для проведения исследований, послужили данные открытых источников, опубликованные в научных статьях, данные информационных агентств, статистические данные официального сайта Федеральной службы государственной статистики, а также данные отчетов региональных органов власти. В качестве методов исследования использованы методы статистического анализа и регрессионного моделирования.

Результаты исследования и их обсуждение

За последние пять лет доля арендованного жилья в России постепенно увеличивается. Это связано с несколькими факторами, такими как рост мобильности населения, изменение жизненных предпочтений молодого поколения, а также экономические условия, которые делают приобретение жилья менее доступным для многих граждан. По данным различных исследовательских центров, доля арендуемого жилья в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, возросла, что также наблюдается и в регионах. Однако в отдельные годы темпы роста могут изменяться в зависимости от экономической ситуации и предложений на рынке недвижимости. Со стороны правительства предпринимается ряд мер на развитие арендной формы приобретения недвижимости. В стратегии развития строительной отрасли Российской Федерации предусмотрен на ближайшую перспективу рост жилищного фонда социального и арендного жилья [5].

Одним из главных факторов, определяющим популярность арендной формы приобретения жилья является стоимость аренды. Средняя стоимость арендного жилья для разных регионов России может существенно отличаться. Так, по данным исследования аналитиков РБК, наибольшая стоимость наблюдается в крупных городах и городах южных регионов (рисунок 2) [6].

Рисунок 2 – Средняя стоимость арендованного жилья в регионах России (тыс. руб.)

Наиболее активно программы субсидирования аренды жилья внедряются в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Татарстан и Краснодарский край. Эти регионы характеризуются высокими ценами на жилье и значительным спросом на аренду. Например, в Москве и Санкт-Петербурге действуют различные меры поддержки для молодежи, многодетных семей и граждан с низкими доходами, что способствует увеличению доступности жилья. В некоторых регионах также предлагают специальные программы для работников бюджетной сферы.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит как от региона, так и от вида недвижимости. За последние пять лет рынок аренды жилой и коммерческой недвижимости претерпел значительные изменения, вызванные как внутренними, так и внешними экономическими факторами. По данным сервиса РОСРИЭЛТ во всех сегментах коммерческой недвижимости за последние пять лет наблюдается устойчивый рост цен [7, 88]. Наибольшая стоимость у торговых площадок и офисов, наименьшая – у складских помещений (таблица 1).

Таблица 1 – Цены на коммерческую недвижимость в России (₽/м²)

Год	Офисы	Торговые площадки	Гаражи	Аренда торговых площадок	Аренда офисов
2020	84 059	198 254	437 163	15 048	24 402
2021	111 421	201 814	502 596	17 609	21 327
2022	126 277	255 272	577 886	19 052	25 310
2023	161 863	279 553	805 630	22 511	31 396
2024	195 234	257 141	994 721	20 178	25 262

Динамика стоимости аренды торговых площадок и стоимости аренды офисов в целом повторяет динамику стоимости соответствующей коммерческой недвижимости. Динамика стоимости жилья на вторичном рынке также демонстрирует рост, хорошо описываемый линейной моделью (рисунок 3).

Рисунок 3 – Рост стоимости арендованного жилья на вторичном рынке за период 2020-2025 года (по месяцам)

Перспективы развития арендного рынка недвижимости в Смоленске, как и в любом регионе России, – тема актуальная и важная для многих участников рынка: собственников, арендаторов и инвесторов. Состояние рынка недвижимости является одним из факторов, определяющим социально-экономическое развитие региона и его развитие можно назвать одним из наиболее ярких примеров адаптации городского хозяйства к новым экономическим и социальным условиям. Важно понимать, как именно развивалась ситуация, какие новые тенденции сформировались и что стоит ожидать в ближайшем будущем. На рисунке 4 представлена диаграмма, отражающая интересы участников рынка арендной недвижимости.

Рисунок 4 – Преимущества арендного жилья для города, граждан и бизнеса

Наиболее заметные изменения рынка недвижимости произошли как в жилом, так и в коммерческом секторе аренды. Если говорить о жилой аренде, то с 2016 года наблюдается устойчивый рост спроса особенно со стороны студентов, молодых специалистов и трудовых мигрантов. Смоленск, будучи областным центром с рядом крупных образовательных учреждений и развивающимся рынком труда, притягивает студентов и специалистов со всего региона, а также соседних областей и стран. За это время произошло существенное увеличение стоимости аренды, что связано не только с инфляцией и ростом коммунальных платежей, но и с улучшением качества жилья, и прежде всего в новых районах города.

Одним из ключевых факторов, повлиявших на рост арендных ставок, стало улучшение городской инфраструктуры. В последние годы в Смоленске активно строились новые жилые микрорайоны с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой: новыми школами, детскими садами, медицинскими учреждениями и торговыми центрами [9]. Это сделало городские окраины более привлекательными для арендаторов, что привело к выравниванию цен между центральными и периферийными районами. Впрочем, центр города по-прежнему остаётся наиболее востребованным, особенно среди тех, кто ценит близость к основным деловым и культурным объектам. В таблице 2 представлены средние цены на аренду однокомнатной квартиры в зависимости от ее расположения.

Таблица 2 – Динамика цен на арендную недвижимость в Смоленске, (₽)

Год	Центральная часть города (руб.)	Окраинная часть города (руб.)
2016	12000	8000
2018	13500	9500
2020	15000	11000
2022	18000	13000
2024	20000	14000

Как видно из таблицы, если в 2016 году средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в центре Смоленска колебалась в пределах 12000-14000 рублей, то в 2024 году этот показатель вырос до 17000-20000 рублей. Подорожание связано с ростом коммунальных платежей, повышением инфляции и экономической нестабильностью. На окраинах города рост был менее значительным с 8000-10000 рублей в 2016 году до 12000-14000 рублей в 2024 году. Однако спрос на окраинные районы усиливается за счет более доступных цен и улучшенной инфраструктуры.

Жилой сектор аренды в Смоленске с 2016 по 2024 годы демонстрировал стабильный рост спроса, особенно среди студентов и молодых специалистов, которые приезжают в город на учебу и работу. Студенческая и молодая рабочая миграция остаётся одним из главных двигателей этого рынка. При этом заметна тенденция к увеличению доли арендаторов, предпочитающих квартиры в новых микрорайонах с улучшенной планировкой и современными условиями. Рост интереса к такому жилью объясняется улучшением качества жизни в данных районах благодаря строительству социальных объектов (школ, садиков) и новых транспортных развязок.

Рост аренды не только отражает общие экономические изменения в стране, но и коррелирует с развитием транспортной инфраструктуры и увеличением числа новостроек в городе. Кроме того, пандемия COVID-19 внесла свои коррективы в рынок аренды. Многие арендаторы были вынуждены пересмотреть свои потребности в жилье. Из-за временной экономической неопределённости арендные ставки в 2020 году на короткий период несколько снизились, но уже к 2021 году рынок начал восстанавливаться, и арендные ставки вернулись на докризисный уровень. Это было связано с активным восстановлением рынка труда, а также с мерами государственной поддержки для арендаторов и арендодателей и гибкость в условиях арендных соглашений.

Что касается коммерческой аренды, то она также пережила существенные изменения за последние восемь лет. Если в 2016 году ставки на аренду офисных помещений в центре Смоленска варьировались в пределах 600 рублей за квадратный метр, то к 2024 году этот показатель вырос до 1000-1200 рублей. На окраинах стоимость аренды офисных помещений варьируется от 500 до 700 рублей за квадратный метр. Увеличение спроса на офисные площади связано с ростом предпринимательской активности в городе, а также с развитием малого и среднего бизнеса.

Важной тенденцией последних лет стало развитие гибких форматов аренды. Всё больше компаний, особенно стартапов и малых предприятий отдают предпочтение краткосрочной аренде небольших офисов или коворкингов. Это позволяет им гибко реагировать на изменения в экономике и адаптироваться к новым условиям без необходимости долгосрочных обязательств. Коворкинги, получившие наибольшее распространение после 2020 года, активно развиваются, предлагая компаниям не только рабочие места, но и широкий спектр дополнительных услуг, таких как конференц-залы, зоны отдыха и кафе. Такой формат особенно востребован среди молодых предпринимателей, фрилансеров и небольших IT-компаний. Офисы стали меньше по площади, но более удобными для краткосрочных и гибких решений. Для офисных помещений наблюдается рост с 600 до 1200 рублей за квадратный метр в центре города.

Существенные изменения произошли на рынке торговых площадей. С одной стороны, на аренду торговых помещений в центральных районах города (средняя ставка 1500-2000 рублей за квадратный метр) продолжает влиять высокий пешеходный трафик. Наибольшую популярность среди арендаторов получили торгово-развлекательные комплексы, такие как «Макси», которые с 2018 года стали ключевыми точками для малого и среднего бизнеса. Эти комплексы предлагают арендатору не только торговую площадь, но и дополнительную инфраструктуру для привлечения клиентов, что делает их особенно привлекательными для малого бизнеса. Торговля в таких центрах остаётся стабильной даже в периоды экономической нестабильности благодаря высокому клиентскому потоку.

Отдельно стоит упомянуть развитие складской недвижимости, спрос на которую увеличился в связи с ростом электронной коммерции. С 2016 по 2024 годы аренда складов на окраинах Смоленска выросла с 350 до 600 рублей за квадратный метр. Складская недвижимость становится всё более востребованной в условиях активного роста онлайн-торговли и расширения логистических компаний. Смоленск, находясь на стратегически важной транспортной артерии между Москвой и западной границей, становится удобным логистическим центром для компаний, занимающихся доставкой товаров по всей России и за её пределы.

На развитие рынка арендной недвижимости региона влияют новые цифровые технологии, позволяющие упростить и сделать более прозрачными все процессы выбора и долгосрочной аренды жилья и коммерческой недвижимости. Большой популярностью у населения пользуется ресурс для краткосрочной аренды жилья «Авито Недвижимость». Процессы долгосрочного найма жилья и коммерческой недвижимости с точки зрения цифровизации процессов более сложен. Тем не менее, за последние годы на рынке цифровых услуг появился ряд сервисов для упрощения процессов поиска и оформления подобных операций. По поручению Президента РФ в 2021 году была создана цифровая государственная платформа «Аренда Дом.РФ», доступ к которой реализован в том числе через портал госуслуг [10]. Появление цифровых платформ существенно повлияло на привлекательность приобретения жилья в аренду, особенно для людей молодого возраста и мигрантов.

Выводы по результатам исследования:

Рынок аренды жилой и коммерческой недвижимости в Смоленске имеет все шансы на дальнейший рост, несмотря на экономические вызовы. В ближайшие годы ожидается:

• 1.    Стабильный спрос на жилую аренду, поддерживаемый миграцией студентов и молодых специалистов, а также ростом населения в пригородах города.

• 2.    Увеличение гибких форматов коммерческой аренды. Коворкинги, небольшие офисы и краткосрочная аренда останутся востребованными, особенно среди молодых предпринимателей и стартапов.

• 3.    Рост складской недвижимости. С учётом активного развития электронной коммерции и международной торговли, склады продолжат быть одним из ключевых сегментов рынка.

При этом нельзя не отметить и возможные риски: экономическая неопределённость, колебания в спросе на коммерческие объекты, а также возможные законодательные изменения, связанные с регулированием арендных отношений.

Говоря о перспективах развития арендного рынка недвижимости в Смоленске, можно с уверенностью прогнозировать дальнейший рост как в жилом, так и в коммерческом сегментах. Спрос на аренду жилья останется стабильно высоким благодаря притоку студентов, молодых специалистов и мигрантов. Улучшение городской инфраструктуры и строительство новых жилых микрорайонов будут поддерживать интерес арендаторов к периферийным районам, что позволит нивелировать разницу в стоимости аренды между центром и окраинами. В коммерческом сегменте аренды ожидается дальнейшее развитие гибких форматов, таких как коворкинги и краткосрочная аренда офисов. В условиях продолжающейся неопределённости в экономике малый и средний бизнес будет продолжать искать удобные решения, что сделает гибкие офисные пространства ещё более популярными. Также стоит ожидать увеличения спроса на складскую недвижимость в связи с дальнейшим ростом электронной коммерции и расширением логистических компаний.

Рынок аренды недвижимости в Смоленске продемонстрировал значительное развитие за последние восемь лет. Рост цен, изменение форматов аренды и адаптация к новым экономическим реалиям позволяют прогнозировать дальнейшее развитие как жилого, так и коммерческого сегментов. Смоленск остаётся привлекательным для арендаторов благодаря доступности цен и постоянному улучшению инфраструктуры, что создаёт хорошие перспективы для всех участников рынка.