Банкротство застройщика: вопросы публично-правового регулирования

Обманутые участники долевого строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков – одна из острых социальных проблем, возникших вследствие изъянов законодательного регулирования в области строительства жилья. Несмотря на регулярную оптимизацию законодательства в данной сфере, вопросы банкротства застройщиков и защиты прав участников долевого строительства по-прежнему актуальны.

Каждый год арбитражными судами в Российской Федерации возбуждается и рассматривается большое количество дел о несостоятельности (банкротстве), в том числе и в отношении организаций или индивидуальных предпринимателей-застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства и к которым имеются требования о передаче жилых и (или) нежилых помещений или денежные требования.

Банкротство застройщика является весьма распространенным явлением в современной истории Российской Федерации. По данным Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации за первое полугодие 2019 года в арбитражные суды субъектов Российской Федерации было подано 64 заявления о признании застройщиков банкротами, из которых приняты судами к производству и в последующем введена процедура конкурсного производства в отношении 21 застройщика-банкрота. За год (с декабря 2018 по декабрь 2019) количество застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, увеличилось на 64 %, что соответствует среднемесячному росту на 4,2 %. Объем незавершенного ими строительства за год вырос на 59 %, т.е. в среднем прибавлял по 3,9 % ежемесячно [6, с. 67].

По состоянию на декабрь 2019 года количество застройщиков, в отношении которых введены процедуры банкротства, согласно включенным в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сообщениям, достигло 457, а объем незавершенного ими строительства 11 064 703 м2. По общему объему жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, с большим отрывом лидирует Московская область (28,7 % совокупного объема незавершенного строительства), на втором месте Краснодарский край (7,1%), на третьем -Москва (7 %) [3, с. 57].

Основными причинами банкротства добросовестных застройщиков являются повышенные цены на строительные материалы и подрядные работы, дополнительные расходы, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Вышеуказанные причины приводят к долгосрочному «замораживанию строительства» и высоким затратам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, и застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы направляют судебные иски в компетентные органы. Необходимо упомянуть еще одну немаловажную причину – сокращение количества самих банков. Например, «ЦБ отозвал лицензии у 92 банков в 2016 г., 60 банков в 2017 г. Многие из них были предоставлены разработчикам в прошлом. Задержки с погашением кредитов банкам и предоставлению квартир дольщикам приводят к значительным финансовым санкциям» [3, c. 58].

Пик подачи заявлений о несостоятельности (банкротстве) застройщиков пришелся на 2008-2009 годы, что привело к принятию Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ о введении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В ходе применения этого нового Федерального закона выявляется большое количество недоработок, пробелов и неточностей, в связи с чем в параграф 7 главы IX Закона о банкротстве законодателем постоянно вносятся изменения [4].

Федеральным законом от 12.07.2011 №210-ФЗ [4] с 15 августа 2011

года Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [5] был дополнен параграфом 7 главы IX «Банкротство застройщиков».

Основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика).

В 2018 году в параграф 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве были внесены изменения. Появились обязательные требования к арбитражным управляющим, которые будут проводить в отношении должника-застройщика процедуры конкурсного производства и внешнего управления [1].

Также новая редакция параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, действующая с 25.12.2018, предусматривает порядок передачи участникам строительства не только жилых помещений, но машино-мест и нежилых помещений [2].

Изменения в Закон о банкротстве, вступившие в силу декабре 2018 года, которыми реестр требований о передаче жилых помещений должников-застройщиков изменен на реестр требований участников строительства, являются важной новеллой. До принятия изменений в статью 201.7 Закона о банкротстве отсутствовала возможность включения требований к должнику о передаче нежилых помещений, машино-мест в реестр требований о передаче жилых помещений по аналогии с жилыми помещениями. Вследствие чего участникам строительства, которые вносили должнику денежные средства на строительство нежилых помещений, приходилось либо признавать право собственности на нежилое помещение, либо расторгать договор с застройщиком и включаться в реестр требований кредиторов [3, c. 60].

Действующая редакция статьи 201.7 Закона о банкротстве предусматривает ведение реестра требований участников строительства, в который включается информация не только по жилым помещениям, но и по машино-местам, нежилым помещениям. Теперь участники строительства, оплатившие должнику денежные средства на строительство и передачу нежилых помещений и машино-мест, не обязаны расторгать заключенные ранее с должником договоры на их строительство и включаться в реестр требований кредиторов или признавать право собственности на нежилые помещения и машино-места [6, c. 67].

Таким образом, с принятием нововведений, у участников строительства появилась реальная возможность получить в процедурах банкротства должников-застройщиков в собственность не только жилые помещения, но машино-места и нежилые помещения.