Исследование понятия "коммерческая недвижимость"

Понятие «недвижимое имущество» является фундаментальной гражданско-правовой категорией и лежит в основе всей системы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Актуальность анализа понятия «недвижимое имущество» и, в частности, понятия «коммерческая недвижимость» вызвана потребностью развития отношений в области собственности.

В России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество) изначально сводилось к физической сущности этого явления, появившись в актах российского законодательства во времена Петра I (Указ от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»). Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской империи.

Русская дореволюционная юриспруденция характеризовала понятие недвижимого имущества двойственно: с одной стороны, как отдельной вещи (или их совокупности), а с другой стороны, как отдельной вещи (или их совокупности) и имущественных прав на нее.

В советском, а затем и в российском законодательстве (до 1995 года) понятие недвижимости отсутствовало. Частной собственности на недвижимость не было, существовала государственная собственность на землю.

С развитием рыночных отношений в России и активизацией процесса приватизации государственной собственности, а также в условиях растущей международной взаимозависимости экономических отношений появилась необходимость объединить понятия «здание» и «земельный участок», а также связанный с ними комплекс имущественных прав, прежде всего прав собственности.

Понятие «недвижимость» в российском законодательстве схоже с понятием «недвижимая вещь» (real estate), используемым в мировой практике и отличающимся по своему значению от понятия «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет физическую (материальную, осязаемую) и экономическую сущность понятия недвижимости (экономическая сущность определяется основными положениями экономической теории), а второе обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к вещи.

Во Франции Гражданский кодекс относит к недвижимости все предметы, находящиеся на земельном участке и используемые для его обслуживания, если они обладают хоть одним из следующих признаков: недвижимая природа, функциональное назначение, принадлежность к недвижимому объекту.

В США в состав недвижимости включается земля, все, что с ней прочно связано, воздушное пространство.

В настоящее время в российском законодательстве четкое определение понятия «недвижимость» отсутствует, что неизбежно приводит к возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к этой категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Земельный участок является неотъемлемой частью недвижимости. В статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земельный участок как объект земельных отношений определен следующим образом: «это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому объекты следуют судьбе земельного участка (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В оценочном законодательстве к объектам оценки относится движимое и недвижимое имущество. Недвижимость представляет собой материальный объект (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов и иные объекты, неразрывно связанные с землей, в том числе являющиеся объектами культурного наследия)1.

Таким образом, в законодательстве Российской Федерации приводится перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу. В настоящее время идут споры о том, что при определении признаков недвижимости не выдержано единство классификационного критерия. Так, рассматривая участки недр, водные объекты, земельные участки, можно говорить о разном правовом режиме указанных объектов.

Ключевым признаком недвижимого имущества по российскому законодательству является физическая неперемещаемость недвижимости (неразрывная связь с землей). Юридическая неперемещаемость недвижимости определяется обязательностью государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме привязывающей ее к неподвижной системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах. Одни ученые (О.М. Козырь, М.В. Кротов, И.Д. Кузьмина, Е.А. Суханов) полагают, что недвижимостью может считаться объект только после осуществления государственной регистрации прав на него). Другие (Е.С. Болтанова, Б.М. Гонгало, В.В. Ровный, Б.Л. Хаскельберг) считают, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации2.

В качестве общего критерия, объединяющего различные объекты в понятие «недвижимое имущество», можно назвать непосредственную ценность его в обороте3. Кроме того, в качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и необходимости выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости.

Как уже говорилось, юридическую сущность объекта недвижимости составляет совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к вещи. В пакет прав включаются все права, подлежащие государственной регистрации и поименованные в статье 131 ГК РФ, а также иные правомочия, поименованные в других законах и нормативных актах (права и обременения). К правам можно отнести право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, наследуемого владения, бессрочного пользования. Среди обременений можно назвать ипотеку, сервитуты, правила зонирования, прочие ограничения.

Полноценной характеристикой понятия «недвижимое имущество» является его экономическая сущность, которая характеризуется присвоением дохода от использования объекта недвижимости. Причем необязательно присвоение дохода может осуществляться собственником объекта недвижимости. Например, объект является федеральной собственностью либо собственностью одного юридического лица, а используется другим юридическим или физическим лицом (частным бизнесом) для получения дохода при заниженной ставке арендной платы.

Недвижимость – это материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, источника дохода и объекта инвестирования.

Важнейшей экономической характеристикой объекта недвижимости является рентный доход, генерируемый земельным участком и улучшениями. Под рентным доходом понимается доход, получаемый собственником земельного участка или владельцем различных видов недвижимости, не связанный с непосредственной предпринимательской деятельностью собственника. Как правило, рентный доход определяется суммой средств, передаваемых пользователем (арендатором) собственнику (арендодателю) в виде арендной платы в обмен на право владения и (или) пользования землей и (или) улучшениями в течение определенного периода времени.

Один и тот же объект недвижимости может иметь разную ценность в зависимости от мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Рассматривая недвижимость как источник дохода, следует обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, далеко не все объекты являются источником получения дохода. Так, жилье чаще всего используется для целей проживания в качестве экономического блага, а не для получения дохода от сдачи этой недвижимости в аренду. Во-вторых, различие дохода, получаемого от недвижимости, и дохода, приносимого при участии недвижимости, определяется тем, что в первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, а во втором – одним из нескольких, зачастую не главным.

В мировой экономической науке до сих пор идут споры о том, к какому классу активов относится недвижимость. Под активом следует понимать собственность для получения собственных экономических выгод. Традиционно все активы делятся на три крупных класса или группы, объединенные общностью их характера и назначения:

• 1)    предметы потребления (ресурс для личного или общественного пользования);

• 2)    реальные активы (используются в производственном процессе для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли);

• 3)    финансовые (инвестиционные) активы (используются для получения дохода от сдачи в аренду).

Классическая экономическая теория рассматривает недвижимость как реальный актив.

В настоящее время вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно: одни ученые считают, что недвижимость относится к классу реальных активов4, другие (Е. Тарасевич, И.Т. Балабанов, А. Дамодаран) – что недвижимость является финансовым активом5.

Ряд ученых (А.П. Шилова, Д.В. Виноградов, Е.С. Озеров) склоняется к мысли о двойственности недвижимости как эконо- мического ресурса6. По мнению автора настоящей статьи, последняя точка зрения является наиболее правильной. Коммерческой недвижимости присущи черты как реального, так и финансового актива, что обусловлено разнообразными мотивами приобретения недвижимости; факторами, влияющими на принятие решения о приобретении объекта недвижимости; необходимостью управления активом, а также высоким уровнем гарантии сохранности инвестируемых средств.

Подводя итоги анализу существующих подходов к содержанию понятия «недвижимое имущество», можно дать следующее определение: недвижимое имущество – это земельные участки, а также объекты, прочно связанные с землей, подлежащие обязательной регистрации, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Понятие «недвижимость» включает в себя физическую, юридическую и экономическую сущности. Физическая сущность объекта недвижимости определяется физической неперемещаемостью земли и связанных с ней улучшений. Юридическое понятие включает комплекс связанных с материальным объектом недвижимости прав и обременений. Экономическая сущность объекта недвижимости связана с присвоением дохода от использования этого объекта.

Рассмотрев понятие «недвижимое имущество», перейдем к осмыслению термина «коммерческая недвижимость». В отечественных научных исследованиях, затрагивающих проблемы функционирования рынка коммерческой недвижимости, не сложилось единого мнения ни о трактовке самого понятия «коммерческая недвижимость», ни о его содержании.

В США коммерческая недвижимость стала анализироваться инвесторами как от- дельный класс активов с середины 80-х годов ХХ века. В 1980 году был образован Национальный совет управляющих недвижимостью (NCREIF), который начал публиковать данные о динамике основных индикаторов рынка недвижимости. С этого времени стала использоваться современная теория портфелей недвижимости.

В настоящее время за рубежом существуют два разных понятия: «доходная недвижимость» (income-producing property) и «коммерческая недвижимость» (commercial real estate). Эти понятия отличаются тем, что в доходную недвижимость включается жилье, в коммерческую недвижимость жилье и производственная недвижимость не включаются. Оба этих понятия объединяет то, что под ними понимается недвижимость для инвестиций с целью получения дохода от аренды и (или) получения прибыли на вложенный капитал. В России операторами рынка недвижимости понятия доходной и коммерческой недвижимости традиционно признаются идентичными.

В российском законодательстве определения «коммерческая недвижимость» нет. В 2006 году в новых рекомендациях Банка России по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами появилось понятие «инвестиционная недвижимость». Инвестиционная недвижимость (Investment property) – это имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности⁷.

В соответствии с этим определением можно провести аналогию между поняти- ем «инвестиционная стоимость» и понятием «коммерческая недвижимость» и дать следующее определение коммерческой недвижимости: коммерческая недвижимость (доходная, инвестиционная) – это недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Мотивом приобретения объекта коммерческой недвижимости является получение стабильного денежного дохода в течение длительного времени (создание условия для его извлечения) либо дохода от объекта за счет повышения его стоимости в долгосрочной перспективе.

Коммерческой недвижимостью необходимо управлять, чтобы использовать ее с максимальной отдачей. Коммерческая недвижимость, как правило, относится к объектам нежилого фонда.

В понятие «коммерческая недвижимость» не включается недвижимость, предназначенная для удовлетворения личных нужд владельца, общественных нужд и извлечения дохода.

Проведенный анализ содержащихся в литературе трактовок понятия «коммерческая недвижимость» позволяет сделать вывод, что отличительными признаками этого вида недвижимости как объекта инвестиций являются:

• 1)    неперемещаемость объекта недвижимости;

• 2)    уникальность каждого объекта недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности;

• 3)    высокая капиталоемкость недвижимости: без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

• 4)    сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;

• 5)    трудность приобретения полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

• 6)    длительный период экспозиции актива на рынке;

• 7)    долговременность объекта инвестирования;

• 8)    низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости

величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;

• 9)    существование ряда специфических рисков (риска накопления внешнего и функционального износов или финансового риска, связанного с условиями пересмотра арендной платы, и т. п.);

• 10)    необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода.

Таким образом, в результате проведенного в настоящей статье исследования можно вывести следующие определения.

Недвижимое имущество – это земельные участки, а также объекты, прочно связанные с землей, подлежащие обязательной регистрации, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Понятие недвижимости включает в себя:

• •    физическую сущность (физическая неперемещаемость земли и связанных с ней улучшений);

• •    юридическую сущность (комплекс связанных с материальным объектом недвижимости прав и обременений);

• •    экономическую сущность (присвоение дохода от использования объекта).

Коммерческая недвижимость (доходная, инвестиционная) – это недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе (за счет сдачи в аренду либо за счет получения прироста стоимости объекта недвижимости в будущем).