Экономическое обоснование альтернативных способов финансирования приобретения жилья

Garina S. A., candidate of economic Sciences, associate Professor associate Professor of "Economics of construction and investment" Novosibirsk state University of architecture and construction (Sibstrin) Russia, Novosibirsk Kanakhina K. S.

student

The 3rd course, faculty "Economy, management and humanitarian education" Novosibirsk state University of architecture and construction (Sibstrin)

Russia, Novosibirsk

THE ECONOMIC RATIONALE FOR ALTERNATIVE WAYS OF FINANCING THE PURCHASE OF HOUSING

Финансовый вопрос при приобретении жилья является ключевым, что делает актуальным исследования в этой области. Как варианты решения квартирного вопроса можно выделить следующие: вариант 1 – приобретения жилья в собственность с привлечением ипотечного кредита;

вариант 2 – аренда жилья с параллельным накоплением средств через банковский депозит на приобретение жилья в собственность в будущем.

Авторами работы проводился анализ финансовой составляющей перечисленных выше способов улучшения жилищных условий. В качестве доходов (притоки денежных средств) в обоих вариантах рассматриваются поступление заработной платы и доходы, сформированные способом накопления. В случае с ипотекой, после погашения кредита, у собственника остается актив, имеющий рыночную стоимость (квартира). В случае с накоплением средств на банковском депозите – соответственно депозит и начисленные проценты, на которые потенциально можно рассчитывать при приобретении жилья. Оба варианта предполагают наличие соответствующих расходов (оттоки денежных средств).

В процессе поведения анализа денежные потоки будут распределяться во времени для каждого соответствующего варианта. Для сравнения вариантов используется дисконтирование денежных потоков и расчет чистой приведенной стоимости (чистого дисконтированного дохода ЧДД). Здесь показатель ЧДД используется по аналогии с оценкой эффективности инвестиционных проектов, описанной в соответствующей методике в литературе [ 1 ] .

Для проведения расчетов была выбрана гипотетическая семья из двух работающих человек. Уровень доходов в виде заработной платы членов семьи должен позволять погашать ипотечный кредит или оплачивать аренду жилья (соответственно варианту), а также должна быть возможность оплачивать текущие расходы семьи.

Работа выполнялась в 2016 – 2017 учебном году в осеннем семестре. Актуальность расчетов ноябрь 2016 года. В качестве приобретаемого объекта недвижимости принята 2-х комнатная квартира, общей площадью 64 кв.м., расположенная в Центральном районе г.Новосибирска по ул. Николая Островского.

Исходные данные, принятые в расчетах, приведены в таблице 1. В расчетах также принято допущение, что изменение величины стоимостных показателей прогнозируется на уровне инфляции.

Таблица 1 – Исходные данные для проведения анализа по вариантам улучшения жилищных условий

№ Наименование Значение Обоснование. Источник информации Общие данные для вариантов 1 и 2 1 Горизонт расчетов лет 20 Принято   с  учетом  анализа  сроков предоставления   ипотечных   кредитов банками г. Новосибирска [2] 2 Шаг расчетов месяц 1 Периодичность характерная для обслуживания кредитов и оплаты аренды жилья 3 Первоначальный располагаемый капитал тыс.р. 600 Принято с учетом возможности получения ипотечных    кредитов    банками    г. Новосибирска[2] 4 Доход семьи (заработная плата) тыс.р./ мес. 73,85 Новосибирскстат 5 Величина прожиточного минимума тыс.р./ мес. 10,963 Постановление губернатора НСО от 21.10.2016 №220 «О прожиточном минимуме в Новосибирской области за III квартал 2016 года» 6 Оплата коммунальных услуг тыс.р./ мес. 0,5 Устанавливаются   Департаментом   по тарифам Новосибирской области. 7 Ставка дисконтирования % 10 Принята с учетом ключевой ставки ЦБ РФ Вариант 1 приобретения жилья в собственность с привлечением ипотечного кредита 8 Плата за пользование кредитом % годов ых 10,5 Принято с учетом возможности получения ипотечных    кредитов    банками    г. Новосибирска [2] 9 Рыночная  стоимость квартиры тыс.р. 3 940 Данные     агентств     недвижимости г. Новосибирска 10 Налоговый вычет тыс.р. 650 Налоговый Кодекс РФ 11 Налог на имущество физических лиц (2-х комнатная квартира) тыс.р./ год 3,892 Постановление правительства НСО от 26.09.2012 N448-П «Об утверждение результатов определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории НСО» 12 Оплата жилищных услуг тыс.р./ мес. 0,5 Основной тариф на содержание жилья утверждается на общем собрании собственников 13 Комплексное страхование тыс.р./ год 1,5 Страховая       группа       «СОГАЗ» Вариант 2 аренда жилья с параллельным накоплением средств через банковский депозит на приобретение жилья в собственность в будущем 14 Расходы  на  оплату аренды квартиры тыс.р./ мес. 25 Данные     агентств     недвижимости г. Новосибирска 15 Доходность       по банковскому депозиту % годов ых 8,0 Принято   по   информации   банков г. Новосибирска [3]

Результаты расчета денежных потоков приведены в таблице 2.

Таблица 2 – Итоговые значения по расчету денежных потоков по вариантам улучшения жилищных условий за период 20 лет, тыс.р.

В результате проведенного исследования при заданных условиях был сделан вывод о том, что рассматриваемая семья окажется в более выгодных экономических условиях в случае улучшения жилищных условий при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита.