Охрана объектов культурного наследия в контексте земельных отношений: дело об Авраамиевом монастыре в Ростове Великом

Ростов Великий – один из древнейших городов России и жемчужина маршрута «Золотое кольцо». Авраамиев Богоявленский монастырь, основанный в X–XI веках, является древнейшей иноческой обителью Ростова и одним из первых монастырей Северо-Восточной Руси. Ансамбль монастыря XVI–XVII вв. включает девять самостоятельных объектов культурного наследия федерального значения, в том числе Богоявленский собор, возведенный во времена Ивана Грозного.

Несмотря на исключительную историческую и архитектурную ценность, монастырь на протяжении последних десятилетий лишен государственного финансирования на реставрацию. Богоявленский собор находится в аварийном состоянии: кровля протекает, памятник монументальной живописи требует немедленных проти-воаварийных работ. Обитель восстанавливается исключительно на средства благотворителей.

На этом фоне в 2022 году у стен монастыря появился новый собственник прилегающих земель. С тех пор ситуация переросла в многоуровневый правовой конфликт, затрагивающий вопросы уголовного, административного, арбитражного права, законодательства об охране культурного наследия и земельного законодательства. Именно это дело – № А82-6251/2026 в Арбитражном суде Ярославской области – стало поводом для настоящей статьи.

2.    Фактические обстоятельства дела

23 августа 2022 года между администрацией городского поселения Ростов в лице отдела по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью «Агроинвестиции» был заключен договор купли-продажи № 8 земельного участка площадью 8 476 кв. м с кадастровым номером 76:19:010327:20, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ростов, ул. Желябовская, д. 28А. Первоначальный вид разрешенного использования участка – «для содержания емкостей для хранения мазута».

В ходе прокурорской проверки было установлено, что земельный участок предоставлен покупателю без соблюдения требований о соответствии площади объектов недвижимости и участка, необходимого для их эксплуатации, – то есть в нарушение базовых принципов земельного законодательства.

В июне 2025 года на основании документов, впоследствии признанных поддельными, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изменило вид разрешенного использования участка на «туристическое обслуживание». Ростовской межрайонной прокуратурой материалы по данному факту были направлены в ОМВД России «Ростовский» 12 декабря 2025 года для решения вопроса об уголовном преследовании. По результатам проверки в апреле 2026 года возбуждено уголовное дело по ч. 5 ст. 327 УК РФ (использование заведомо подложного документа).

Параллельно ООО «Агроинвестиции» разработало и продвигало инвестиционный проект по созданию модульных некапитальных средств размещения на территории так называемого Паломнического центра «Авраамий Ростовский». Проект предусматривал размещение 53 гостевых домов модульного типа на винтовых сваях и устройство тематического сквера в форме православного креста с крыльями. Проект получил поддержку Министерства экономического развития Российской Федерации в рамках государственной программы «Развитие туризма» (постановление Правительства РФ от 24 декабря 2021 г. № 2439) и вошел в перечень инвестиционных проектов, запланированных к реализации в 2026 году вблизи приоритетных туристических маршрутов.

Однако земельный участок, на котором планировалось развернуть строительство, расположен в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Ав-раамиева монастыря» XVI–XVII вв. [1] Участок частично находится в подзоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ.2-1 и охранной зоне ОЗ.2; смежный участок (кадастровый номер 76:19:010327:829) – в зоне охраняемого природного ландшафта ЗОЛ.2. Оба участка расположены в границах объекта археологического наследия «Культурный слой города» XI–XVII вв.

3.    Отказ в согласовании проектной документации

13 марта 2026 года в Государственную службу охраны объектов культурного наследия Ярославской области (далее – Служба) поступил «Раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия» для проектной документации по комплексному благоустройству территории. К документации было приложено положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы аттестованного эксперта В.В. Праздникова (Ярославль), проведенной в период с 7 по 9 февраля 2026 года.

По итогам рассмотрения Служба 23 марта 2026 года приняла решение об отказе в согласовании на основании п. 31 Положения о государственной историко-культурной экспертизе (утв. постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2024 г. № 530). Основания для отказа оказались многочисленными и принципиальными.

Во-первых, раздел проектной документации не содержал мер по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Авраамиева монастыря» при проведении строительных работ. Во-вторых, в зоне охраняемого природного ландшафта ЗОЛ.2 проектом предусматривалось размещение временных модульных павильонов, тогда как для данной зоны строительство объектов любого назначения категорически запрещено. В-третьих, часть работ планировалась на искусственно поднятой дневной поверхности, что противоречит запрету на проведение земляных работ, приводящих к нарушению высотных отметок рельефа. В-четвертых, проектная документация не содержала сведений о материалах, из которых планировалось строить павильоны, – между тем использование бетона, сайдинга, пластика и неоштукатуренного кирпича в охраняемых зонах запрещено. Наконец, проектная документация не включала мер по обеспечению сохранности объекта культурного наследия местного значения «Ансамбль зданий фабрики Рольма» 1878–1928 гг. (ул. Пролетарская, д. 86), вблизи которого планировалась прокладка инженерных сетей.

Служба констатировала нарушение экспертом принципов достоверности и полноты предоставленной информации (ст. 29 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Тем самым был подтвержден вывод о том, что документы, представленные на экспертизу, содержали недостоверные сведения.

Не получив согласования, ООО «Агроинвестиции» тем не менее приступило к строительным работам. В ходе проверки с выходом на место, проведенной Ростовской межрайонной прокуратурой совместно со специалистом Службы, было установлено, что строительные работы ведутся в отсутствие согласованной документации по обеспечению сохранности объектов культурного наследия [3,4,5].

4.    Арбитражное судопроизводство: дело № а82-6251/2026

В апреле 2026 года Прокуратура Ярославской области обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением в интересах Ростовского муниципального округа в лице Думы Ростовского муниципального округа. Ответчиками выступают администрация Ростовского муниципального округа и ООО «Агроинвестиции». Третье лицо – Управление Росреестра по Ярославской области.

Исковые требования охватывают несколько правовых инструментов защиты. Прокурор требует: признать недействительным договор купли-продажи от 23 августа 2022 г. № 8 как ничтожную сделку; применить последствия недействительности в виде обязания ООО «Агроинвестиции» вернуть участок администрации; прекратить право собственности общества на земельный участок; погасить запись о регистрации права в ЕГРН; признать сведения ЕГРН о виде разрешенного использования «туристическое обслуживание» недостоверными.

8 апреля 2026 года Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Стракано-вой Е.Д. (в порядке взаимозаменяемости судьи Захаровой М.А.) удовлетворил ходатайство прокуратуры об обеспечении иска. Суд принял следующие обеспечительные меры, подлежащие немедленному исполнению: запрет на совершение любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:19:010327:20; запрет Управлению Росреестра по Ярославской области совершать регистрационные действия в отношении указанного участка; запрет ООО «Агроинвестиции» осуществлять земляные и строительные работы на участке, а также работы, направленные на изменение облика и рельефа земельного участка [2].

Обосновывая принятие обеспечительных мер, суд указал, что спорный земельный участок расположен в границах зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Авраамиева монастыря» XVI–XVII вв. Ответчиком ведутся строительные работы в отсутствие согласованной документации, что может привести к утрате объекта культурного наследия. Суд констатировал соответствие и соразмерность испрашиваемых мер заявленным требованиям, их направленность на сохранение status quo и предотвращение значительного ущерба.

При рассмотрении вопроса о принятии обеспечительных мер суд руководствовался ч. 1 и 2 ст. 90 АПК РФ, а также п. 14 и 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01 июня 2023 г. № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска». Согласно разъяснениям Пленума, обеспечительные меры являются ускоренным и предварительным средством защиты, для принятия которых не требуется представления доказательств в объеме, достаточном для обоснования требований по существу спора.

• 5.    Правовой анализ: ключевые вопросы

  • 5.1.    Прокуратура как субъект арбитражного процесса.

5.2.    Ничтожность сделки и ее правовые последствия. 5.3.    Фальсификация документов и уголовно-правовой аспект. 5.4.    Охрана культурного наследия: конкуренция публичных интересов. 5.5.    Неравенство условий доступа к земельным ресурсам.

Данное дело представляет интерес с точки зрения процессуального статуса истца. Прокуратура обратилась в арбитражный суд в интересах публично-правового образования – Ростовского муниципального округа. Подобная конструкция в полной мере соответствует ст. 52 АПК РФ, допускающей участие прокурора в арбитражном процессе в случаях, предусмотренных Кодексом, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти и органами местного самоуправления. Анализируемое дело подтверждает роль прокурорского надзора как эффективного механизма защиты публичного имущества и охраны объектов культурного наследия.

Прокурор квалифицирует договор купли-продажи 2022 года как ничтожную сделку. По смыслу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной. Нарушение требований о соответствии площади участка площади объектов недвижимости (ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ), а также расположение участка в охраняемой зоне без надлежащего согласования – достаточные основания для постановки вопроса о ничтожности.

Возбуждение уголовного дела по ч. 5 ст. 327 УК РФ (использование заведомо подложного документа лицом, совершившим это деяние в целях скрыть другое преступление или облегчить его совершение) добавляет к гражданско-правовому спору уголовно-правовое измерение. Изменение вида разрешенного использования участка на основании поддельных документов не только является самостоятельным составом преступления, но и может влечь ничтожность административного акта, на котором основана запись в ЕГРН. Это существенно укрепляет позицию истца в арбитражном споре.

Парадоксальность ситуации заключается в том, что инвестиционный проект ООО «Агроинвестиции» получил поддержку федерального министерства в рамках государственной программы развития туризма. Это обнажает системную проблему: механизмы отбора инвестиционных проектов в туристической сфере не включают обязательную предварительную проверку соответствия участков, планируемых для застройки, режимам охраны культурного наследия. В данном случае поддержанный Минэкономразвития проект вступил в прямое противоречие с законодательством об охране памятников истории и культуры.

Тематический сквер в форме православного креста с крыльями, использование наименования святого Авраамия Ростовского для чисто коммерческого проекта, не согласованного ни с монастырем, ни с Ярославской митрополией, – все это свидетельствует и о попытке эксплуатации религиозного и историко-культурного бренда территории в коммерческих целях без какой-либо связи с интересами монашеской общины.

На фоне коммерческого освоения прилегающих территорий монастырь лишен возможности создать собственный паломнический центр. Администрация Ростовского округа отказала в передаче расселенного аварийного здания, которое обитель планировала приспособить для размещения паломников. Одновременно монастырь не получает государственного финансирования на реставрацию Богоявленского собора, несмотря на то что в июле 2024 года Службой был направлен акт технического состояния с указанием видов и сроков выполнения работ по сохранению до 30 декабря 2027 г.

Это свидетельствует о системном дефекте правоприменения: федеральный памятник архитектуры разрушается, его пользователь лишен доступа к государственным программам и муниципальному имуществу, тогда как коммерческая организация при содействии тех же властных структур получает землю в охранной зоне на нарушающих закон условиях.

• 6.    Обеспечительные меры как инструмент защиты культурного наследия

7.    Перспективы дальнейшего рассмотрения дела 7.1.    Перспективы гражданско-правового спора о ничтожности сделки. 7.2.    Вопрос о судьбе уголовного дела и его влиянии на арбитражный спор.

Принятое судом определение об обеспечении иска заслуживает особого внимания. Суд одновременно ввел три категории ограничений: гражданско-правовые (запрет сделок), административно-регистрационные (запрет регистрационных действий) и публично-ограничительные (запрет строительных и земляных работ).

Последняя мера принципиально важна именно в контексте охраны культурного наследия. Участок расположен в границах объекта археологического наследия и охранной зоны монастыря. Продолжение земляных работ до разрешения спора по существу могло бы нанести памятникам невосполнимый ущерб – еще до вынесения решения об их защите. В этом смысле суд правильно использовал институт обеспечительных мер не только как инструмент исполнения будущего судебного акта, но и как превентивный механизм охраны публичного интереса.

Примечательно, что суд признал наличие оснований для принятия мер, не требуя доказательной базы, достаточной для рассмотрения дела по существу. Такой подход, основанный на п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 15 от 01 июня 2023 г., отражает правильное понимание природы обеспечительных мер как ускоренного и предварительного средства защиты.

На момент подготовки настоящей статьи дело № А82-6251/2026 находится в стадии рассмотрения по существу. Принятые обеспечительные меры заморозили ситуацию: строительство остановлено, регистрационные действия заблокированы, сделки с участком невозможны. Между тем рассмотрение спора неизбежно обнажит целый комплекс правовых вопросов, от разрешения которых будет зависеть исход дела.

Центральным предметом доказывания в арбитражном процессе станет вопрос о законности договора купли-продажи от 23 августа 2022 г. Позиция прокуратуры основана на двух самостоятельных основаниях ничтожности. Первое – нарушение требований ст. 35 ЗК РФ о соответствии площади участка площади объектов недвижимости: при наличии на участке лишь емкостей для хранения мазута предоставление 8 476 кв. м заведомо избыточно. Второе – расположение участка в границах охранных зон объекта культурного наследия федерального значения, что влечет особый порядок согласования при отчуждении. Если суд установит хотя бы одно из этих оснований, у него будут все правовые основания для признания сделки ничтожной по ст. 168 ГК РФ.

Ответчик – ООО «Агроинвестиции» – вероятно, будет возражать ссылками на добросовестность приобретателя и стабильность гражданского оборота. Однако применение этих доктрин затруднено в ситуации, когда покупатель, по данным прокуратуры, сам представил поддельные документы для последующего изменения вида разрешенного использования. Добросовестность лица, в отношении которого возбуждено уголовное дело по ч. 5 ст. 327 УК РФ, будет крайне трудно доказать.

Параллельное уголовное преследование создает для арбитражного дела существенный процессуальный эффект. Согласно ч. 4 ст. 69 АПК РФ, вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом. Таким образом, если по уголовному делу будет вынесен обвинительный приговор, устанавливающий факт использования поддельных документов для изменения вида разрешенного использования участка, этот факт приобретет преюдициальное значение для арбитражного спора. Это существенно упростит задачу прокурора в части доказывания порока воли при заключении договора и незаконности последующего изменения сведений ЕГРН.

Вместе с тем уголовный процесс в России, как правило, более продолжителен, чем арбитражный. Вероятно, арбитражный суд будет вынужден самостоятельно оценивать представленные доказательства подделки документов, не дожидаясь приговора. В этом случае вопрос об относимости и допустимости материалов уголовного дела в арбитражном процессе станет одним из центральных процессуальных вопросов.

7.3.    Административная ответственность и надзорные мероприятия.

Помимо арбитражного и уголовного судопроизводства, в отношении ООО «Агроинвестиции» запущен механизм административного преследования. Прокуратура Ярославской области в апреле 2026 года направила в Государственную службу охраны ОКН требование о проведении контрольного (надзорного) мероприятия в целях привлечения общества к ответственности по ст. 7.14 КоАП РФ (проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения в границах территории объекта культурного наследия). Санкция статьи предусматривает штраф для юридических лиц до одного миллиона рублей.

Отдельного внимания заслуживает поставленный прокуратурой вопрос об установлении факта повреждения объекта культурного наследия в ходе уже начатых строительных работ. Если этот факт будет зафиксирован специалистами Службы, это может повлечь уголовную ответственность по ст. 243 УК РФ (уничтожение или повреждение объектов культурного наследия), что существенно утяжелит положение ответчика во всех параллельных производствах.

7.4.    Возможные сценарии исхода арбитражного дела.

С учетом совокупности имеющихся доказательств можно обозначить несколько сценариев. Наиболее вероятным представляется удовлетворение иска прокуратуры в полном объеме: признание договора купли-продажи ничтожным, возврат участка в муниципальную собственность, погашение записи ЕГРН и признание сведений о виде разрешенного использования недостоверными. Этому способствует как совокупность нарушений при заключении сделки, так и фактическое поведение ответчика – продолжение строительства в отсутствие согласований.

Второй сценарий – частичное удовлетворение: суд может признать сделку недействительной, однако поставить под вопрос применение реституции в части расходов ответчика на улучшение участка. В таком случае возможно взыскание стоимости произведенных работ с ответчика в счет возмещения ущерба, нанесенного объектам культурного наследия.

Третий сценарий – отказ в иске – представляется маловероятным при нынешней доказательной базе, однако полностью исключить его нельзя: ответчик располагает ресурсами для оспаривания каждого элемента доказательственной цепочки, а дело содержит вопросы, требующие глубокого исследования фактических обстоятельств.

7.5.    Прецедентное значение дела.

Данное дело способно сформировать значимый прецедент в нескольких правовых плоскостях одновременно. Во-первых, оно может стать ориентиром для судов при оценке законности приватизации земельных участков в охранных зонах объектов культурного наследия. Во-вторых, подход суда к принятию обеспечительных мер, включающих запрет строительных работ именно в контексте угрозы памятникам, может быть воспроизведен в аналогичных делах по всей стране.

В-третьих, выводы суда о соотношении государственной поддержки инвестиционных проектов и требований охранного законодательства могут стать основой для системных изменений в практике Минэкономразвития при отборе туристических инвестпроектов.

Не менее важно и то, как разрешится коллизия между интересами добросовестного использования федеральных субсидий (ответчик получил государственную поддержку в рамках легальной программы) и необходимостью восстановления законного правового состояния. Этот вопрос не имеет однозначного ответа и поиск ответа на него потребует от значительных усилий.

8.    Выводы и практические рекомендации

Дело № А82-6251/2026 не является изолированным случаем. Оно отражает общую тенденцию коммерческого освоения территорий, прилегающих к объектам культурного наследия в исторических городах России. Анализ дела позволяет сформулировать ряд выводов.

Во-первых, существующая система согласования проектной документации в сфере охраны культурного наследия обнаружила свою эффективность: Государственная служба охраны ОКН Ярославской области, невзирая на наличие положительного заключения аттестованного эксперта, провела самостоятельную проверку и отказала в согласовании. Однако ни отказ в согласовании, ни отсутствие разрешительных документов не остановили застройщика – строительные работы начались несмотря ни на что.

Во-вторых, активная позиция прокуратуры сыграла ключевую роль в защите как имущественных интересов муниципального образования, так и объектов культурного наследия. Именно прокурорское реагирование стало определяющим: возбуждение уголовного дела, арбитражный иск и принятие обеспечительных мер – все это произошло по инициативе прокуратуры.

В-третьих, необходимо законодательно закрепить обязательную проверку соответствия инвестиционных проектов режимам охраны культурного наследия как предварительное условие их включения в федеральные государственные программы. Поддержка Минэкономразвития России проекта, реализация которого заведомо невозможна без нарушения охранного законодательства, – это дефект межведомственного взаимодействия, требующий системного устранения.

В-четвертых, ситуация с Авраамиевым монастырем обнажает диспропорцию в правоприменении: коммерческий субъект получает поддержку государства и земельные права, тогда как монашеская община, являющаяся пользователем федеральных памятников, не может получить ни финансирования на реставрацию, ни земельного участка под паломнический центр. Выравнивание этой диспропорции – задача как правотворческая, так и правоприменительная.