Особенности проектирования и строительства малоэтажных домов в Арктике

В состав сухопутных территорий Арктической зоны Российской Федерации (АЗРФ) включены Мурманская область, Ненецкий автономный округ (НАО), города Архангельск, Но--‐ водвинск, Северодвинск, а также Приморский, Мезенский, Онежский районы, остров Новая Земля Архангельской области, другие островные территории Европейского Севера России1.

Строительство быстровозводимых комфортных малоэтажных зданий повышает качество жизни людей в холодном климате и более равномерное, рациональное их расселение по малоосвоенной территории АЗРФ с экстремальными погодно--‐климатическими условиями. Такой принцип расселения в сочетании с широким применением систем современных тех--‐ нических средств автоматизированного мониторинга позволит обеспечить эффективное хо--‐ зяйственное освоение территорий и акваторий России в Арктике. Одним из принципов госу--‐ дарственного управления в Российской Арктике становится создание организационно--‐ правового механизма, увязывающего «выделение бюджетных инвестиций под строитель--‐ ство и модернизацию жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры с обязательным применением блочно--‐модульных, энергосберегающих технологий и автономных систем жизнеобеспечения» [1, c. 346]. Очевидно, что сегодня для модернизации арктической ин--‐ фраструктуры в целом нужны инновационные подходы с учетом современных технологий, национальной безопасности, сохранения окружающей среды, источников финансирования [2, с. 176--‐177]. Инфраструктурный вызов при этом, как отмечают ученые, характеризуется ограниченным количеством объектов, способствующих развитию инновационной деятель--‐ ности в большинстве регионов Севера [3, с. 78], а реагирование на него сдерживается нераз--‐ витостью институтов инфраструктуры доверия хозяйствующих субъектов, затрудняющих за--‐ пуск стратегических инновационных проектов и в Архангельской области [4, с. 177--‐181].

Опыт проектирования и строительства деревянных зданий в Арктике

Большой опыт применения в Арктике комфортных энергоэффективных деревянных зданий с автономными инженерными системами жизнеобеспечения имеет Норвегия. В Ар--‐ хангельске за период с 1999 по 2011 гг. с учётом подготовительных работ был успешно реа--‐ лизован крупный российско--‐норвежский научно--‐образовательный проект «Энергоэффек--‐ тивный деревянный дом для Северо--‐Запада России», завершившийся созданием в Архан--‐ гельском государственном техническом университете (ныне --‐ САФУ), экспериментального двухэтажного дома. Его техническое оснащение и конструктивное решение позволяют про--‐ водить комплексные испытания новых защитных и декоративных покрытий. Дом состоит из пяти модулей: четыре основных и тамбур, а также комплекта крыши. Модули имели чисто--‐ вую отделку, смонтированные инженерные системы жизнеобеспечения и встроенную ме--‐ бель, включая оборудование кухни. Их доставили из Норвегии морским транспортом и за несколько часов смонтировали на готовые фундаменты, подключив к готовым элементам наружной части автономной системы инженерных сетей жизнеобеспечения. В ограждающих конструкциях устроены несколько участков, где можно устанавливать новые виды утеплите--‐ лей и проводить их комплексные испытания в реальных условиях Арктической зоны. При этом по толщине всей ограждающей конструкции установлена система датчиков, регистри--‐ рующих деформации, изменение температурно--‐влажностных параметров строительных ма--‐ териалов и окружающей среды при экстремальных изменениях погоды.

Деревянные дома радиопрозрачные, не искажают естественный электромагнитный фон. Это позволяет использовать беспроводные датчики не только в доме, но и за его пределами, с целью мониторинга параметров окружающей среды, визуального контроля территории и объ--‐ ектов. Отсутствие проводной связи исключает риск повреждения сети и обеспечивает скрыт--‐ ность местоположения радиоуправляемых датчиков различного назначения. Использованы разные виды датчиков, которые работают на основе беспроводной связи: противопожарной системы, для измерения температуры, влажности, деформаций и другие. Для увеличения ресурса специальных аккумуляторов передача показаний датчиков осуществляется не по--‐ стоянно, а только в заданном режиме по запрашиваемому радиосигналу в соответствии с принятой методикой мониторинга. Для сравнительного контроля их показаний в исследова--‐ тельских целях использована также система датчиков с проводной связью. Показания датчи--‐ ков в режиме «on line» передаются по интернету в центр автоматизированной обработки, а обработанные данные возвращаются исследователю дома на его компьютер или мобиль--‐ ный телефон. В первый год эксплуатации дома по тревожному сигналу датчиков, поступив--‐ шему в ночное время на мобильный телефон исследователя, находившегося за пределами России, было своевременно предотвращено затопление помещения на первом этаже вслед--‐ ствие прорыва в стыке трубопровода холодного водоснабжения. Противоаварийные работы по команде исследователя выполнили дежурные сотрудники университета.

При обработке показаний датчиков автоматически строятся требуемые исследовате--‐ лю зависимости регистрируемых параметров между собой. Это позволяет разрабатывать для Арктической зоны новые материалы и ограждающие конструкции. Дом оснащён эффек--‐ тивной управляемой системой рекуперации, обеспечивающей теплообмен между поступа--‐ ющим и удаляемым воздухом с требуемой интенсивностью его замены в помещениях. Большие перспективы система автоматизированного мониторинга имеет для управления параметрами внутренней среды дома с целью создания комфортных условий для прожива--‐ ния людей и экономии энергоресурсов.

В Арктической зоне во много раз быстрее, чем на других территориях с более благо--‐ приятным климатом, происходит накопление повреждений в защитно--‐декоративных покры--‐ тиях и строительных материалах вследствие быстро протекающих процессов конденсации паров при изменении температурно--‐влажностных условий эксплуатации. Интенсивная де--‐ струкция обусловлена объёмным расширением воды в строительных материалах при её за--‐ мораживании. При этом быстро проявляются ошибки проектирования, строительства и экс--‐ плуатации объектов недвижимости. Исправление дефектов в Арктической зоне обходится во много раз дороже, чем на других территориях.

Для определения характерных ошибок проектирования, строительства и эксплуата--‐ ции был выполнен системный анализ результатов обследований малоэтажных домов в Арк--‐ тической зоне европейской части РФ за период более 30 лет. В результате проведённых ис--‐ следований было выявлено негативное влияние на качество строительства и долговечность объектов несовершенства строительного законодательства РФ. Федеральным законом от 27.12.2002 №184--‐ФЗ «О техническом регулировании» были преждевременно отменены СНиПы и ГОСТы, хотя система технических регламентов тогда ещё не была подготовлена. Строительное законодательство РФ предусматривало экспертизу проектно--‐сметной доку--‐ ментации малоэтажных зданий общей площадью помещений до 1500 м2 только в части про--‐ верки смет. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации таких объектов капитального строительства, как многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок--‐секций, количество которых не превышает че--‐ тыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользова--‐ ния. Только лишь с 01.04.2012 г. ввели в действие изменения в Градостроительный кодекс (ГрК) РФ, ст. 49, часть 3.4 о том, что проектная документация всех объектов, строительство которых финансируется за счёт средств бюджетной системы РФ, подлежит государственной экспертизе. Однако при приобретении таких зданий по программам переселения граждан из аварийного и ветхого жилья обязательная государственная экспертиза проектов и госу--‐ дарственный технический надзор действующим законодательством не предусмотрены.

В настоящее время государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно--‐коммунального хозяйства» сокращает бюджетное финансирование за счёт при--‐ влечения частных инвестиций, причём 90% жилья не строят, а приобретают. Актуально вне--‐ сение изменений в действующее законодательство, что особенно важно для АЗРФ, где око--‐ ло 90% вводимого в эксплуатацию нового жилья расположено в малоэтажных зданиях. По--‐ этому было разработано предложение ввести в проект ФЗ №171692--‐6, ст. 49, часть 3.4 сле--‐ дующее изменение: «Проектная документация всех новых объектов, которые строят либо приобретают за счёт средств бюджетной системы РФ, подлежит государственной эксперти--‐ зе». Для развития малоэтажного домостроения необходимо ускорить рассмотрение в Госу--‐ дарственной Думе проекта ФЗ №526013--‐6 по изменению ГрК РФ и Кодекса об администра--‐ тивных правонарушениях РФ.

В современной практике градостроительства площадки под застройку социального и муниципального жилья в субъектах РФ часто выделяют на городских окраинах, где дешевле земельные участки, но менее развита социальная, транспортная и инженерная инфраструк--‐ тура. Переселение граждан на окраины из хорошо знакомого района в центре города созда--‐ ет для них стресс, порождает ощущение социальной несправедливости, создает социальную напряженность. Значительную часть жизни они начинают проводить в транспорте при по--‐ ездках на работу. Плотность населения в зданиях, построенных по нормам социального и муниципального жилья, высокая, а оборудованные автомобильные стоянки или гаражи по--‐ близости обычно предусматривают лишь по минимально допустимой норме, чего, как пра--‐ вило, не хватает. При проектировании и строительстве на городских окраинах следует учи--‐ тывать, что автомобиль позволяет повысить мобильность граждан, найти им более высоко--‐ оплачиваемую работу и быстрее улучшить свое материальное благосостояние. Это особенно важно для активной, самостоятельной молодежи.

По экономическим соображениям сейчас принято ужимать площадь социальных квартир и снижать высоту помещений до минимально допустимых размеров. Затрат на про--‐ ектирование такого жилья гораздо больше, чем на обычное, а жить в нём менее комфортно. Проектирование по принципу подгонки площади помещений под номинальный норматив снижает комфортность и эргономичность жилья. Исключается возможность получения в полной мере экономического эффекта от применения строительных изделий модульных размеров. При строительстве все приходится подрезать и подгонять, поэтому увеличиваются трудозатраты и количество отходов. В итоге резко возрастает влияние субъективного факто--‐ ра на общее качество строительства. При практикуемом подходе к строительству нового жи--‐ лья не достигается в полной мере главная цель — повышение качества жизни граждан, хотя бюджетные средства на это расходуются в полном объёме.

Особо следует отметить специфику инженерно--‐геологических условий г. Архангельска. Его основная часть расположена на заторфованной территории, которая раньше была дном ши--‐ рокой дельты реки Северная Двина. Толщина торфа в Архангельске гораздо больше (на некото--‐ рых участках — более 20 м), чем, например, в Санкт--‐Петербурге. На территории Архангельска в основании встречается множество разнотолщинных прослоек ила. Необходимость применения свайных фундаментов резко увеличивает стоимость и сроки строительства, на что дополнитель--‐ но оказывают негативное влияние климатические условия Арктики. В данном случае удельный вес фундаментов в общей стоимости зданий значительно выше, чем при строительстве без применения свай. В итоге фактическая общая стоимость 1 м2 жилья на заторфованной террито--‐ рии Архангельска гораздо выше, чем при строительстве в более благоприятных инженерно--‐ геологических и климатических условиях. Указанный дисбаланс оказывает негативное влияние на качество строительства, долговечность возводимых объектов и значительно затрудняет при--‐ влечение инвесторов из других регионов.

Однако при расчёте стоимости 1 м2 жилья, строящегося за счёт бюджетных средств, это учитывается не в полной мере. Кроме того, не все подрядчики из других регионов, выиг--‐ рывающие конкурсы за счет демпинга цены, имеют опыт возведения свайных фундаментов и не готовы к удорожанию и трудностям строительства в условиях холодного климата. Выяв--‐ лены отдельные случаи, когда в стремлении минимизировать расходы финансов и времени (при возведении железобетонных фундаментов требуются технологические перерывы для твердения бетона, его дорогостоящий прогрев при низкой температуре, специальные хими--‐ ческие добавки) при строительстве капитальных многоквартирных двух--‐ и трехэтажных до--‐ мов некоторые подрядчики применяли буровинтовые сваи. Свая такой конструкции имеет винтовую насадку внизу и полую несущую трубу--‐стойку. В процессе эксплуатации стальные стенки такой сваи на уровне поверхности грунта интенсивно корродируют, что может по--‐ влечь обрушение капитального жилого здания. Эксплуатационный ресурс таких свай гораздо ниже, чем возведенных на них конструкций капитального здания, что недопустимо. Поэтому при строительстве капитальных зданий нельзя применять буровинтовые сваи в виде стоек, выполненных из полых труб, имеющих толщину стенок от 4 до 10 мм (возможны отклоне--‐ ния). Для таких свай особенно опасно внецентренное нагружение, которое имеет место при установке их под ростверками со смещением от проектных осей.

Опыт строительства в холодном климате показывает, что особое внимание следует уделять контролю качества проектных решений и производства строительных работ при ис--‐ пользовании панелей из пенополистирола. Выявлены случаи, когда в целях экономии некото--‐ рые подрядчики использовали дешёвый пенополистирол с низкими показателями огнестой--‐ кости по сравнению с проектным решением. Особо опасен взрыв газа. Кроме того, следует учесть, что при переменных температурно--‐влажностных воздействиях с экстремальным пере--‐ падом температуры в процессе длительной эксплуатации из пенополистирола могут вытес--‐ няться антипиренные добавки. В случае пожара это представляет опасность для жизни людей. При этом особое внимание необходимо уделять определению качества стекломагнезитовых листов, которые часто используют для наружной отделки ограждающих и несущих конструк--‐ ций с целью их огнезащиты. Проблема в том, что на строительной площадке невозможно до--‐ стоверно оценить состав и качество стекломагнезитовых листов. Это можно определить толь--‐ ко в лабораторных условиях с использованием дорогостоящего рентгено--‐структурного анали--‐ за. При возникновении аварийной ситуации деревянные рубленые дома на нагельных соеди--‐ нениях «сходят со свай», «вязко деформируясь» за счет подвижности нагелей, без последую--‐ щего прогрессирующего обрушения (в отличие от домов другой конструкции), благодаря чему удаётся избежать человеческих жертв.

Правовые основы проектных и строительных работ

Федеральный закон от 02.07. 2013 №185--‐ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»2 был принят в целях защиты жизни и здоровья граждан, разных форм имущества; охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений; предупре--‐ ждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей; обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений. Этот законодательный акт устанавливает минимально необходимые требования по обеспечению безопасности зданий и сооружений (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно--‐технического обеспечения и системам инженерно--‐ технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Требования рассматриваемого закона предусматривают обеспечение механической безопасности, пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользовате--‐ лей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффек--‐ тивности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

В статье 41 указанный законодательный акт устанавливает правила добровольной (а не обязательной) оценки соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Добровольная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) осуществляется в форме негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, авторского надзора, обследования зданий и сооружений, состо--‐ яния их оснований, строительных конструкций и систем инженерно--‐технического обеспече--‐ ния и в иных формах, предусмотренных законодательством РФ. Добровольная оценка соот--‐ ветствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Федеральным законом от 18.07.2011 №243--‐ФЗ 3 установлена обязанность осуществ--‐ лять авторский надзор проектной организации, разработавшей документацию, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, технического перевооружения, кон--‐ сервации и ликвидации опасного производственного объекта. Этот пункт дополнен с 01.01.2007 Федеральным законом от 18.12.2006 №232--‐ФЗ; в редакции, введённой в дей--‐ ствие с 22.07.2011 Федеральным законом от 18.07.2011 №243--‐ФЗ.

Согласно действующим строительным правилам СП 48.1330.20114 проектировщики осуществляют авторский надзор при строительстве опасных производственных объектов, а также особо опасных технически сложных и уникальных объектов. В остальных случаях ав--‐ торский надзор осуществляется по решению застройщика (заказчика), который может на за--‐ конном основании отказаться от него под предлогом экономии средств, что фактически и происходит по всей стране.

Рассматриваемые строительные правила утверждены бывшим Минрегионом России, зарегистрированы Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт), однако они не включены в перечень СНиПов, обязательных для применения, а носят рекомендательный характер. Этот нормативный документ не распространяется на здания и сооружения, строительство которых в соответствии с законодательством о градо--‐ строительной деятельности может осуществляться без разрешения на строительство, а так--‐ же на объекты индивидуального жилищного строительства, возводимые застройщиками

(физическими лицами) собственными силами, в том числе с привлечением наемных работ--‐ ников, на принадлежащих им земельных участках. Следовательно, действующий норматив--‐ ный документ (СП 48.1330.2011) не предусматривает осуществление авторского надзора за строительством малоэтажных зданий (высотой до трёх этажей и не более четырёх секций) общей площадью до 1500 м2.

Регламентированным в законодательном порядке правом не пускать надзорные ор--‐ ганы на свои строящиеся объекты широко пользуются недобросовестные застройщики, под--‐ рядчики. Основные усилия они тратят не на обеспечение эксплуатационной надежности и долговечности новостроек, а на их «красивую» отделку. Как правило, они спешат заселить новостройки, нарушая строительное законодательство и выплачивая за это суммы штрафных санкций. При попытках реализовать комплекс мероприятий по устранению выявленных в новостройках недостатков органы местного самоуправления сталкиваются с возникновени--‐ ем локальной острой социальной напряжённости со стороны жильцов из--‐за создаваемых им неудобств.

Рассматриваемый свод правил СП 48.1330.2011 распространяется на строительство новых, реконструкцию и снос существующих зданий и сооружений (далее — строительство), возводимых на основании разрешения на строительство, полученного в установленном по--‐ рядке, а также на благоустройство и инженерную подготовку территорий. При строительстве линейных сооружений, линий электропередачи, связи, трубопроводов и других объектов технической инфраструктуры, а также в полосе отчуждения железных дорог, в полосе отвода автомобильных дорог и других транспортных путей должны дополнительно учитываться требования действующих нормативных документов. Указанные правила также не распро--‐ страняются на производство материалов, изделий и конструкций на предприятиях стройин--‐ дустрии и промышленности строительных материалов.

К сожалению, при выборе подрядчиков на выполнение изыскательских и проектных работ на объектах, расположенных в отдаленной Арктической зоне, включая обследование объектов и оценку их технического состояния, а также экспертизу проектно--‐сметной доку--‐ ментации, согласно Федеральному закону от 05.04.2013 №44--‐ФЗ5, основным показателем, как правило, является минимальная цена. При этом не учитывается должным образом нали--‐ чие у потенциального застройщика, подрядчика позитивного опыта выполнения этих работ в экстремальных условиях холодного климата. С целью снижения риска победы сомнительных участников заказчики при подготовке документации для проведения конкурсов или аукцио--‐ нов пытаются вводить в технические задания перечень технически обоснованных специаль--‐ ных требований. Однако, как правило, по отработанной методике с использованием жалоб и судебных тяжб их опротестовывают юристы фирм, которые по демпинговым ценам захва--‐ тывают заказы. Последующая запредельная экономия на всём влечёт множество ошибок, на устранение которых расходуются огромные средства из бюджетной системы РФ. Некоторые подрядчики используют низкоквалифицированные кадры, низкокачественные материалы, отсталые технологии. Анализ практикуемого опыта проведения конкурсов и аукционов по--‐ казывает, что некоторые юристы с корыстным интересом злоупотребляют «законными пра--‐ вами», которые им предоставляются вследствие несовершенства действующего законода--‐ тельства, и негативно влияют на состояние дел в сфере строительства.

Сведения о квалификации кадрового состава и о наличии собственной техники, заяв--‐ ляемые подрядчиками, застройщиками в саморегулируемые организации для получения допусков к соответствующим видам работ, нередко не соответствует фактическому состоя--‐ нию дел. Контроль соответствия заявленных и фактических показателей со стороны прокура--‐ туры и прочих контролирующих органов проводят лишь при расследовании уже свершив--‐ шихся чрезвычайных ситуаций или несчастных случаев. Профилактическую работу в этой сфере в настоящее время принято рассматривать как административный барьер и не прак--‐ тикуют.

Распространены случаи, когда эксплуатационная безопасность и долговечность за--‐ проектированных новостроек не соответствуют требуемому уровню6. Об этом свидетель--‐ ствуют результаты работы Государственного автономного учреждения Архангельской обла--‐ сти «Управление государственной экспертизы», обладающего штатом квалифицированных экспертов с большим опытом работы на объектах, эксплуатируемых на территориях с экс--‐ тремально холодным климатом. За 2007 г. из 237 выданных экспертных заключений на про--‐ ектно--‐сметную документацию 91 вариант (38,4%) проектных решений, включая сметы, экс--‐ перты были вынуждены возвратить на доработку, в 2008 г. из 263 — 142 (54%), 2009 г. из 273 — 100 (36,63%), 2010 из 425 — 195 (45,88%), в 2011 из 359 — 128 (35,65%), в 2012 из 436 — 160 (36,7%), в 2013 г. из 345 — 100 (28,99%), за 9 месяцев 2014 г. из 208 — 66 (31,73%). Благо--‐ даря этому в последующем были предотвращены большие расходы на устранение недопу--‐ стимых ошибок, которые были бы неизбежны при реализации недоработанных проектов.

После завершения процедур парламентских слушаний в Государственной Думе РФ подписано постановление Правительства РФ № 984 от 25.09.2014 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ». Введены изменения по организации и проведению гос--‐ ударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объектов, строительство которых финансируется с привлечением средств феде--‐ рального бюджета, а также о порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости указанных объектов. Министерству строительства и жилищно--‐коммуна--‐ льного хозяйства РФ в двухмесячный срок поручено утвердить требования к формату элек--‐ тронных документов, представляемых для проведения государственной экспертизы проект--‐ ной документации и результатов инженерных изысканий. Установлено, что проверки досто--‐ верности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строитель--‐ ство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, а также госу--‐ дарственные экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объектов капитального строительства, строительство и реконструкция которых фи--‐ нансируется с привлечением средств федерального бюджета, начатые до вступления в силу рассматриваемого постановления с нововведениями, подлежат завершению органами (госу--‐ дарственными учреждениями), которые их начали. На федеральном уровне оставлено про--‐ ведение экспертизы по объектам федеральной собственности и собственности государ--‐ ственных предприятий и учреждений, например, таких крупных, как ОАО «Севмаш», ОАО «Звездочка» и др.

Архангельская область, где превалирует малоэтажное домостроение, рассматривает предложения экспертного сообщества о создании регионального законодательства по мало--‐ этажному домостроению. Предложения проходят обсуждение в средствах массовой инфор--‐ мации, на конференциях и совещаниях с активным участием депутатского корпуса Архангель--‐ ского областного собрания депутатов, на общественных советах. В администрации области создана рабочая группа по подготовке регионального строительного законодательства.

В соответствии с подпунктом 5.2.38 пункта 5 Положения о Министерстве строитель--‐ ства и жилищно--‐коммунального хозяйства РФ, утвержденного постановлением Правитель--‐ ства РФ от 18.11.2013, № 1038 приказом от 88.09.2014, №525/пр7 утверждены показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помеще--‐ ния по субъектам РФ на IV квартал 2014 г., которые подлежат применению федеральными и региональными органами исполнительной власти для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета. Установленные показатели средней рыночной стоимости жилья в субъектах РФ приведены в таблице 1.

Таблица 1

Показатели средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения по субъектам РФ на IV квартал 2014 года

№ п/п	Федеральный округ	Кол--‐во субъектов	Средняя рыночная стоимость 1м2 жилья (руб.) / субъекты РФ
			среднее значение	Min	Max
1	Центральный	18	35 821,94	25 601,00 Курская обл.	90 400,00 Москва
2	Северо--‐Западный	11	39 944,64	31 884,00 Калининградская обл.	56237,00 Санкт--‐Петербург
3	Южный	6	29 276,67	24 170,00 Республика Калмыкия	34 780,00 Ростовская обл.
4	Северо--‐Кавказский	7	26 211,43	23 073,00 Карачаево--‐Черкесская Республика	30 000,00 Чеченская Республика
5	Приволжский	14	32 020,14	26 967,00 Саратовская обл.	38 627,00 Нижегородская обл.
6	Уральский	6	37 845,33	29 108,00 Челябинская обл.	46 122,00 Ямало--‐Ненецкий авто--‐ номный округ
7	Сибирский	12	33 666,25	31 333,00 Республика Хакасия	38 926,00 Красноярский край
8	Дальневосточный	9	41 912,78	32 793,00 Чукотский автономный округ	51 989,00 Сахалинская обл.
9	Крым	2	29 500,00	29 000,00 Республика Крым	30 000,00 г. Севастополь
	РФ	85	34 810,47	23 073,00	90 400,00

В том случае, если жильё для переселения граждан приобретается по цене, превы--‐ шающей установленную, то разницу должны покрывать из региональных и (или) местных бюджетов. Средства государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жи--‐ лищно--‐коммунального хозяйства» на это использовать запрещено.

Самая высокая стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения в рублях установ--‐ лена в Москве — 90 400, Санкт--‐Петербурге — 56 237, Ненецком автономном округе (НАО) — 53 481. Более 40 000 руб. за 1 м2 установлены: в Ямало--‐Ненецком автономном округе — 46 122, Республике Саха (Якутия) — 45 442, Архангельской обл. — 40 889, Ханты--‐Мансийском автономном округе — Югре — 40 882, Республике Карелия — 40 145. Следует отметить, что жилье в Ленинградской области стоит дешевле, чем в Архангельской области, потому руко--‐ водству регионов с холодным климатом трудно достигнуть успехов в борьбе с оттоком насе--‐ ления, особенно квалифицированных специалистов, востребованных на рынке труда. Анализ данных табл. 1 показывает, что среднее значение стоимости 1 м2 общей площади жилья по 85 субъектам РФ с учётом Крыма равно 34 810,47 руб. Самое высокое среднее значение стоимости жилья — в Дальневосточном федеральном округе – 41 912,78 руб., а самое низкое — в Северо--‐ Кавказском федеральном округе — 26 211,43 руб., т.е. в 1,6 раза ниже.

Анализ существующего опыта строительства в РФ с использованием бюджетных средств показал, что, например, дома из кирпича и из пенопласта кардинально различаются по себестоимости, уровню капитальности и безопасности 8, а стоимость 1 м2 жилья в них практически одинаковая. Складывающаяся ситуация в перспективе формирует риски соци--‐ ально--‐экономических проблем и создает сложности для всей вертикали власти.

Ситуацию надо исправлять. В первую очередь с помощью региональных средств мас--‐ совой информации (СМИ) следует организовать целенаправленную, системную работу по информированию населения о недостатках и достоинствах жилых домов разной конструк--‐ ции. Это позволит постепенно сформировать квалифицированный потребительский спрос на жилье и будет способствовать развитию общественного контроля в сфере строительства. Обязательное условие — деятельность экспертов, привлекаемых к указанной работе, долж--‐ на быть реально компетентной и беспристрастной.

Кроме того, необходимо активизировать работу по привлечению рекламодателей к от--‐ ветственности за недостоверную, агрессивную рекламу. Следует учесть, что в условиях рынка согласно уставу основная цель любой коммерческой деятельности — продать как можно больше своей продукции и услуг для получения максимальной прибыли. Специфика населе--‐ ния нашей страны заключается в том, что подавляющее большинство граждан старшего и среднего возраста сохраняют доверие к СМИ, поскольку фактически не изменилось их мыш--‐ ление, присущее социалистическому обществу, основанное на коллективизме, доверии к начальству, которое обязано о них заботиться. Их представление о частной собственности ограничивается преимущественно тем, что непосредственно связано с семьёй и, как правило, не распространяется на производственные мощности, недра.

Управленческие кадры в администрациях всех уровней следует подбирать по призна--‐ ку профессионализма. Чаще всего квалифицированные управленческие кадры «выбивают» при смене руководства после выборов либо назначений. Многие вновь пришедшие на пер--‐ вых порах не только сами не способны решить поставленную задачу, но даже не знают тех, кого привлечь чтобы это сделать. К тому времени, как вновь пришедшие сотрудники нара--‐ ботают соответствующий опыт, станут профессионалами, которые способны обосновывать свои решения, критически оценивать ситуации и отстаивать свое мнение, наступает очеред--‐ ная смена руководителей. Опять происходит череда замен, но при этом меняют в первую очередь уже сформировавшихся профессионалов. Решение указанной проблемы осложнено отсутствием нужного количества опытных специалистов, особенно технического профиля.

Социальная оценка ситуации с ветхим жилищным фондом на Севере свидетельствует о том, что многие граждане, проживающие в центрах городов в изношенных двухэтажных рубленых многоквартирных домах на деревянных сваях, получают удобства не в полной ме--‐ ре, но терпеливо переносят трудности. Их мотивация заключается в том, что они ценят при--‐ вычную комфортную инфраструктуру центра города. Их дети по территориальному принци--‐ пу ходят в хорошие школы, детские сады, ясли, в соседних крупных супермаркетах достаточ--‐ но низкие цены, близко расположены театры, музеи и другие учреждения культуры, спор--‐ тивные сооружения и т.п. Этот фактор следует обязательно учитывать при планировании но--‐ вого строительства за счёт бюджетных средств.

При размещении новостроек на окраинах снижается социальный и экономический эф--‐ фекты от инвестиций государства в жилищное строительство. Это способствует понижению коммерческой стоимости малогабаритного жилья. Жильцы, получившие малогабаритное жи--‐ лье в центре города, при необходимости имеют перспективу выгодно обменять его на жилье большей площади, хотя и не в центре. Отсутствие чётких градостроительных требований к размещению социального и муниципального жилья приводит к системным недостаткам в градостроительной политике. Учитывая большие объемы государственных инвестиций в жи--‐ лищное строительство, это является серьезным экономическим просчетом. Заложниками со--‐ здавшейся ситуации с несовершенством действующего федерального законодательства в сфере строительства являются руководители субъектов федерации и муниципальных образо--‐ ваний, особенно службы главных архитекторов, экспертизы проектов, архитектурно--‐ строительного надзора, заказчика--‐застройщика и др. Следует отметить, что в штате админи--‐ страции некоторых сельских муниципальных образований отсутствуют квалифицированные, опытные специалисты архитектурно--‐строительного профиля с навыками управления и знани--‐ ем бюджетной дисциплины. При этом именно главные архитекторы муниципальных образо--‐ ваний принимают фактически на администрации всех уровней власти ответственность за все риски в будущем, подписывая акты приемки зданий, в которых признают их соответствие нормативным требованиям безопасности, энергоэффективности согласно 185--‐ФЗ от 02.07.2013 9. При этом они не имеют полномочий оказывать влияние на принятие решений, а вынуждены действовать камерально, исключительно по формальным признакам, на основа--‐ нии предоставленной им документации, при составлении которой не исключена необъектив--‐ ная подача информации.

Правоохранителям хорошо известно, что в плотно заселённых районах с низкими до--‐ ходами населения увеличивается риск повышения уровня криминализации и возникновения социальной напряженности. Поэтому, например, в Германии и других развитых странах но--‐ вое социальное жилье строят не отдельными микрорайонами, а предпочитают равномерно размещать по территории поселений. Благодаря этому в обществе обеспечивается снижение различия по уровню материального благосостояния, а также не допускается очаговой кон--‐ центрации плотности населения. Последний фактор важен для организации оптимальной работы транспорта, размещения автостоянок, подземных или многоэтажных гаражей и дру--‐ гого.

Заключение

Изучение опыта строительства современного жилья в нашей стране показывает, что назрели изменения законодательства РФ в части конкретизации требований к размещению жилых зданий, проектируемых по социальным и муниципальным нормам 10. Равномерное распределение таких зданий по жилым зонам городских и сельских поселений позволит по--‐ высить потребительскую стоимость малогабаритных квартир. Государственные инвестиции в капитальное строительство безопасного, долговечного, комфортного и эргономичного мало--‐ габаритного жилья могут дать социальный и экономический эффект, в том числе в Арктиче--‐ ской зоне РФ.

С целью совершенствования действующего законодательства РФ целесообразно ввести соответствующие изменения в Свод правил СП 42.1330.2011. Дополнить существующее при--‐ мечание к п. 5.5 раздела 5 «Жилые здания»: «Здания, проектируемые по нормам социального и муниципального жилья, равномерно размещать по территории жилых зон городских и сель--‐ ских поселений с учетом существующей или проектируемой социальной, транспортной и ин--‐ женерной инфраструктуры». Предложенные нововведения в законодательство РФ проходят процедуру рассмотрения в администрации Архангельской области и Архангельском област--‐ ном собрании депутатов. Указанное предложение следует учесть также при разработке техни--‐ ческих регламентов Таможенного союза, утверждаемых решением Совета Евразийской эко--‐ номической комиссии.