Правовой статус субъектов земельно-имущественных отношений в Санкт-Петербурге как центре деловой активности Российской империи в XVIII - начале XX в.: историко-правовой аспект

Вопросы регулирования земельных отношений в крупных российских городах, учитывая высокую стоимость земли и плотность застройки, всегда вызывали особый интерес и органов государственной и муниципальной власти, и сообщества ученых-правоведов.

В условиях современной рыночной эконо- мики актуализируется потребность в совершенствовании системы управления земельным имуществом, и использование историко-правового опыта управления земельно-имущественными отношениями будет способствовать лишь повышению эффективности современной законодательной и правоприменительной практики.

В современной ситуации особую актуальность для правовой науки приобретает изучение исторических особенностей земельных отношений в крупных городах Российской империи, в первую очередь – в ее столице Санкт-Петербурге.

Особенности земельно-имущественных отношений в столице Российской империи Санкт-Петербурге изучаются в отечественной юридической науке в общем контексте исследования историко-правовых аспектов земельно-имущественных отношений. Работ по данному направлению не так много, поэтому они представляют большую ценность для исследования интересующей нас проблемы. Следует отметить работы А.Г. Вайтенса [1], А.С. Сухоруковой [8,9], К.Т. Оганесян [6], Д.Н. Гелетия [2], Н.В. Киприяновой [3], Н.А. Проскуряковой [7] и др.

Санкт-Петербург был официально провозглашен столицей Российской империи в 1712 году, спустя 9 лет после своего основания в 1703 г. В течение первой половины XVIII века он достаточно быстро превратился не только в политический, но и в культурный и деловой центр Российской империи. Естественно, что это обстоятельство предопределило и особую ситуацию в сфере земельно-имущественных отношений в Санкт-Петербурге.

Попытки упорядочить управление земельными ресурсами Российской империи начались еще во время правления императора Петра I, основавшего Санкт-Петербург. Именно в этот исторический период началось формирование земельно-правового строя России, который продолжал совершенствоваться в течение XVIII– XIX вв. В 1712 г. Петр I издал Генеральный план Санкт-Петербурга. Согласно плану строительство столицы Российской империи предполагалось в соответствии с европейскими стандартами, что предопределило введенный Петром I запрет на возведение в Санкт-Петербурге деревянных строений. Затем Петр I ввел запрет на возведение каменных жилых строений во всех городах страны за исключением Санкт-Петербурга, подчеркивая тем самым особый статус столицы. Однако основное внимание в XVIII в. уделялось в первую очередь регулированию архитектурного облика Санкт-Петербурга.

Если говорить о земельно-имущественных отношениях, то они предопределялись общей спецификой социально-экономического и политико-правового развития Российской империи в рассматриваемый период. Можно согласиться с точкой зрения о слабой дифференциации города и деревни в России XVIII века [5]. Аграрный характер российской экономики определял и земельно-имущественные отношения в городах империи.

Еще в Соборном уложении 1649 года предусматривалось выделение земель городам для хозяйственных нужд. Особое внимание уделялось выгонным землям, причем даже в случае занятия их знатными лицами выгонные земли отбирались у последних и вновь возвращались городским поселениям. 25 мая 1766 г. была принята Инструкция межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам, официально закрепившая статус корпоративного владения землями за жителями городов Российской империи.

Выделение в собственность городов особых выгонных земель положило начало формированию городского землевладения. В «Жалованной грамоте городам», датированной 1785 г. и составленной уже после генерального межевания, было впервые введено понятие городского общества как собственника земельных угодий города [8]. Тем не менее, регулирование земельно-имущественных отношений в Российской империи оставалось относительно неразвитым и в первой половине XIX века.

В 1870 году было принято Городовое положение, в котором подчеркивалось функциональное разнообразие земель, используемых городским обществом. Теперь городские земли могли использоваться не только для выгона скота, но и для дальнейшего расширения за счет строительства новых домов, для вынесения вредных или опасных предприятий и объектов, для открытия новых фабрик, заводов, рынков. В зависимость от наличия в собственности недвижимости на территории города и уплаты с нее оценочного сбора ставилось и избирательное право горожан, что, по мнению ряда исследователей, было скорее негативным явлением [4].

Санкт-Петербург как столица Российской империи стремительно развивался на протяжении всего XIX века, превратившись в один из крупнейших европейских городов, серьезный экономический и культурный центр. Естественно, что рост деловой активности в российской столице сказывался на ситуации с земельно-имущественными отношениями. На рубеже XIX–ХХ вв. развитие промышленности и торговли привлекает в города выходцев из перенаселенной сельской местности Центральной России. Индустриальный подъем способствовал существенному увеличению численности населения Санкт-Петербурга, что привело к уплотнению центра города и, как следствие, к росту цен, заселению мансардных и цокольных этажей. В то же время городские окраины из-за отсутствия транспортной инфраструктуры оставались слабозаселенными и слаборазвитыми, с дешевой недвижимостью.

Серьезным препятствием для развития инфраструктуры Санкт-Петербурга в рассматриваемый период был особый статус многочисленных объектов недвижимости, принадлежавших императорской фамилии и правительственным учреждениям, поскольку они освобождались от налогообложения. В 1880 г. был принят План урегулирования Санкт-Петербурга, который предоставлял градоначальнику право самостоятельного выбора земельных участков для размещения новых промышленных предприятий. Однако централизованный контроль над строительством новых зданий в Санкт-Петербурге отсутствовал.

С принятием Плана урегулирования 1880 года активизировалось отчуждение находившейся в частной собственности земли в пользу города, что было связано с необходимостью пробивки новых и расширения уже существующих улиц. Отчуждение осуществлялось тремя путями – по взаимному согласию, посредством обмена имущества на имущество и в принудительном порядке, т. е. посредством выкупа по установленной цене.

Анализ характера отчуждения земель в Санкт-Петербурге показывает, что у властных структур присутствовало разное отношение к отчуждаемым землям, что зависело от формы собственности на земельные участки. Например, отчуждение земель для строительства объектов транспортной инфраструктуры сопровождалось занижением цены на муниципальные земли, несмотря на негативную реакцию со стороны городской управы.

Наиболее часто разногласия между муниципалитетом и собственниками земельных участков возникали по вопросу о стоимости отчуждаемой земли и размере предоставляемой за нее компенсации. Для разбора конфликтных ситуаций создавались оценочные комиссии, которые в некоторых случаях подтверждали занижение цен на земельные участки, отчуждаемые в пользу муниципалитета [9]. Процесс отчуждения земельных участков в пользу города начинался с оценки Городской Думой предназначенного к отчуждению участка, после чего его собственнику выплачивалась компенсация.

Если собственник земельного участка не был согласен с размерами компенсации, определение по делу выносилось Министерством внутренних дел, после чего определение передавалось в Особое присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ Государствен- ного совета. В период с 1905 по 1917 г. Особым присутствием было рассмотрено до 5 тыс. дел о принудительном отчуждении [9].

Подводя итоги статьи, необходимо отметить, что к началу ХХ в. нормативно-правовые основы управления земельно-имущественными отношениями в Санкт-Петербурге не были проработаны должным образом, содержали многочисленные противоречия и пробелы, что негативно сказывалось на развитии города и городской инфраструктуры. Главными особенностями, характеризовавшими сферу землеуправления и землепользования в дореволюционном Санкт-Петербурге, оставались отсутствие единой нормативной базы и единого порядка распределения земель, нарушение прав собственников земельных участков при их отчуждении, ущемление интересов муниципальных властей при отчуждении земель в государственную собственность.

Отчуждение земельных участков в пользу города также сталкивалось с недовольством их собственников размерами предлагаемых компенсаций. Можно говорить об отсутствии системного подхода к проблеме управления городскими землями в XIX – начале ХХ в. Органы государственного и муниципального управления не имели единых представлений о путях развития городского землепользования, что порождало спорные ситуации и недовольство населения. Вследствие масштабных политических трансформаций, произошедших в жизни России в 1917 году, упорядочение земельно-имущественных отношений в городе и стране в целом было осуществлено уже в новых политико-правовых условиях и в новой системе координат.