Возможность перехода государственной собственности в муниципальную (на примере города Перми)

Теория прав собственности, сформулированная американским экономистом Коузом Р. [6], сегодня представляется экономистами-теоретиками новыми направлениями в экономическом анализе – это новая экономическая история, теория экономических организаций и экономика права. Из теоремы Коуза Р. следовало, что именно из-за положительных трансакционных издержек права собственности «имеют значение». Сегодня, в рамках рыночных отношений, в нашей стране с развивающейся экономикой право собственности является неотъемлемым элементом государственности.

Текущая эффективность управления государственным имуществом, с учётом взаимовлияния рыночного и общественного секторов, проявляется в увеличении количества и качества общественных и смешанных благ в общественном секторе в расчёте на душу населения [4]. Создание общих социальноэкономических условий контроля за собственностью подразумевает, что население должно иметь возможность реализовать своё право на имущество и управление в полном объёме [5].

Сегодня можно сказать, что в нашей стране идёт процесс формирования муниципальной собственности на новой основе. Суть этого процесса состоит в том, что земля, значительное число объектов социальной и инженерной инфраструктуры находились в собственности государства и были переданы в ведение министерств и ведомств. Сейчас происходит «муниципализация», т. е. передача объектов собственности из государственной собственности в муниципальную. Муниципализация ведёт к коренным изменениям отношений собственности: в соответствии с мировыми стандартами впервые в России создаётся и начинает функционировать новая экономическая категория – «муниципальная собственность» [1].

Для эффективного управления государственной собственностью сегодня необходимо усовершенствовать законодательство по управлению собственностью и установить ответственность за сохранность и использование объектов государственной собственности [7]. Федеральные органы исполнительной власти по порядку реализации полномочий собственника в отношении предоставленного им имущества делятся на осуществляющие полномочия собственника федерального имущества, через Росимущество, и на осуществляющие полномочия собственника в отношении предоставленного им и подведомственным им организациям федерального имущества самостоятельно (Минобороны РФ и т. д.) [8].

В состав государственной собственности включают несколько её видов: природные ресурсы, объекты исторического и культурного наследия; объекты, необходимые для осуществления функционирования государственных органов власти; отраслевые объекты, необходимые для поддержания хозяйственной деятельности; транспортные артерии федерального значения. ГК РФ определя- ется, что земля, которая не принадлежит частным лицам и муниципальным образованиям, автоматически попадает в разряд госсобственности. Управление госсобственностью - целенаправленная деятельность органов государства, связанная с установлением конкретных правил и условий реализации правомочий собственника имущества. Основную роль в этой деятельности играют федеральные структуры (министерства, федеральные службы и т. д.) [1].

Очень большой долей земельных отношений являются субъекты властных полномочий, то есть органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые наделены значительным объёмом властных полномочий в сфере земельных отношений. Т. е., наряду с гражданско-правовым, в правовом регулировании земельных отношений существует значительная часть административно-правового регулирования [9].

Имеется и административная ответственность за земельные правонарушения. Земля как объект правонарушений обладает уникальными свойствами, а именно:

• 1)    недвижимость: сложность установления факторов использования земли, определения границ, отслеживания изменений, особенно в условиях отсутствия чёткой документации;

• 2)    объект множественных интересов: земля может быть объектом интересов различных субъектов, что приводит к сложным правовым коллизиям и необходимости выстраивать баланс интересов [10].

Городская экономика зависит от многих факторов, в т. ч. и от развития города [2]. Город Пермь - это ключевой экономический центр Пермского края. Общая площадь города Перми составляет 79 968 га [3].

Прежде всего необходимо отметить большой вклад в изучение данной темы таких российских учёных, как О. В. Воронцова, А. А. Гавва, В. В. Глазунов, С. А. Дукарт, С. А. Илларионов, И. Г. Шелудякова и др.

В соответствии с федеральным законодательством получение неналоговых доходов в бюджет муниципального образования, в т. ч. от использования собственности (земли), позволяет как эффективно решать вопросы местного значения, так и реализовывать различные права на решение вопросов внутренних, городских районов [17].

Фатхриева Д. И. и Рахматуллина Е. С. большое значение уделяют землеустройству как процессу преобразования территории города при формировании участков, их развитии, создании и реконструкции [11]. Нурисламов А. Э., изучая Земельный кодекс РФ, обозначает особенности земельных участков, образующихся при разделе, объединении, перераспределении или их выделении из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности [12].

Материалы и методы

От правильного использования городской земли зависит многое, в т. ч. привлечение инвестиций в строительный сектор экономики. Структура организационного решения по использованию земли будет состоять из таких этапов, как исследование затратной составляющей, маркетинговый анализ возможного инвестирования и т. д. [13]. C 2022 года полномочия Департамента земельных отношений города Перми по выдаче градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства были переданы Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края [14].

Рассмотрим несколько проблем с земельными участками более подробно:

• •    в соответствии с современными требованиями к развитию земельных отношений в регионе необходимо чётко выполнять плановые мероприятия для оптимизации земельных отношений [15];

• •    в Перми ежегодно сдаётся в эксплуатацию жильё общей площадью более 1,0 млн. кв. метров, и большая часть строится физическими лицами, а не юридическими [14];

• •    множество земель, находящихся в общефедеральной собственности, не используются в целях, непосредственно связанных с реализацией полномочий РФ в различных сферах деятельности [16];

• •    отрицательным моментом при сдаче в аренду муниципальной земли является тот факт, что многие арендаторы не желают оплачивать аренду, несмотря на заключённый договор с администрацией [19];

• •    арендную ставку земли оценивают несколькими способами, но в основном используют метод определения арендной платы на основе расчёта от кадастровой стоимости земельного участка, и оплата получается ниже, чем если бы оценивали по рыночной стоимости [18]. Но даже при этих правилах имеются исключения, и бывают моменты, когда рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой стоимости;

• •    городские власти готовят земельные участки под комплексную застройку территории [20], и в первом полугодии 2025 года только один небольшой участок земли был выставлен на торги. На нём находились несколько 2-х этажных муниципальных домов и десяток частных гаражей;

• •    земля в составе муниципальной собственности, или земельная собственность, группируется на основе учёта предназначения её разновидностей в составе народного хозяйства [25].

Распределение земель города Перми по состоянию на 01 января 2025 года показано в виде диаграммы на рис. 1.

Площадь Пермского городского округа составляет 80122 га (город Пермь – 80109,61 га; станция «Адищево» – 11,2 га; «Казарма 30-й км» – 1,3 га). Как видно из представленной диаграммы на рис. 1, в структуре земельного фонда города примерно половины площади занимают земли лесного фонда – 34956 га; земли предназначенные для сельского хозяйства – 8049 га; земли, не вовлечённые в градостроительную или иную деятельность, занимают 1225 га; земли жилой застройки – 6485 га. Остальные категории земель – это: земли общественно-деловой застройки – 2815 га; земли промышленности – 8229 га; земли водного фонда – 5718 га; земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций – 3256 га и т. д.

Земли промышленности 8229 га

Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций 3256 га

Земли сельскохозяйственного назначения 8049 га

Земли запаса 1225 га

Земли жилой застройки 6485 га

^^моэдж®

Рис. 1. Распределение земель региона по состоянию на 01 января 2025 года

Результаты и их обсуждение

В контексте глобальных вызовов и динамических изменениях в экономике, усовершенствование подходов к управлению собственности государства является необходимым [21]. Если провести законные слушания жителей муниципального образования город Пермь по необходимости использования территории находящейся в федеральной собственности на площади 550 га, примыкающей к микрорайону Берёзовая Роща, то, по мнению автора, лучше эту территорию использовать под комплексную застройку. Общая схема территории представлена на рис. 2 [22].

Как видно на рис. 2, территория в 550 га находится в окружении лесного массива на окраине городской территории, и с северо-запада находится территория д. Новосёлы Краснокамского района Пермского края [22]. Схематический образ территории показан на рис. 3 [23].

На большей части рассматриваемой территории города почвообразующие породы представлены красноватыми и красновато-желтоватыми глинами и суглинками элювиально-делювиального происхождения. Низкие террасы Камы занимают пески и пески с галечником древнеаллювиального происхождения (рис. 4).

В городе Перми развита Нижнешешминская подсвита, которая представлена чередующимися песчаниками, алевралитами и аргиллитами с редкими и тонкими прослоями и желваками известняков [24]. На указанном участке преобладают эловиально-делиовиальные отложения, глины и суглинки с древесной, щебнем и глыбами подстилающих пород [24].

Указанная территория в 550 га расположена в зоне смешанных мелко -лиственно-таёжных лесов, состоящих в основном из ели, пихты, сосны, осины и берёзы [24].

Рис. 2. Общая схема территории

Рис. 3. Объекты строений на территории в 550 га

Рис. 4. Восстановленные почвы города Перми

На рис. 5. показана схема городского пространства, разбитого на участки с разными цветами [14].

Рис. 5. Схема городского пространства

Как видно на рис. 5, отчётливо виден лесной массив, водное (речное) пространство и земельные участки, выделенные тремя цветами: зелёный (государственная и муниципальная собственность); коричневый (собственность юридических лиц); жёлтый (собственность физических лиц)[14].

Вывод

Учитывая то, что в городе Перми местными органами власти в первом полугодии 2025 года было проведено два конкурса по предоставлению земельных участков под комплексное развитие территории (1,56 га в районе Стахановского кольца при условии сноса пяти жилых 2-х и 3-х-этажных домов и нескольких частных гаражей; 2,56 га в районе ДКЖ), для крупного города этого не достаточно.

При получении разрешения от Министерства обороны в переводе земельного участка площадью 550 га из федеральной собственности в региональную, в дальнейшем его можно будет перевести в муниципальную собственность. Земельный участок площадью 550 га может использоваться под комплексное развитие территории. Актуальным будет строительство не просто нового жилого комплекса, а строительство нового современного микрорайона под названием «Умный город». Строительство нового микрорайона может занять более 10 лет с учётом необходимости развития социальной инфраструктуры. Кроме того, такое строительство позволит увеличить местным предприятиям производство строительных материалов и конструкций, а также увеличение числа новых рабочих мест.