Анализ цен на квартиры в разрезе районов города Бишкек за период 2020-2022 годы

Развитие рынка недвижимости является одним из наиболее важных секторов экономики для любого развитого государства. По-этомудля нашей республики контроль и анализ развития рынка недвижимости является, несомненно, главной задачей.

Совершенные с квартирами гражданско-правовыесделки, стимулируют их участие в обороте. Рост объема оборота сделок с квартирами приводит к развитию рынка жилья.

В последнее время квартиры в г. Бишкек все больше стали вовлекаться в рыночные и не рыночные правоотношения. Квартиры, являясь объектом гражданско-правовых сделок, обладают стоимостью. Установление рыночной цены квартир необходимо для определения ставок налогообложения, для совершения сделок купли-продажи, аренды, залоговых оформлений и т.п. Квартиры, как и другие виды недвижимости, являются источником налоговых поступлений.

Активность оборота квартир в г. Бишкек зависит от определения ее рыночной стоимости. В свою очередь рыночная стоимость квартир зависит от его месторасположения и влияния экономических факторов [1-2].

На сегодняшний день много публикаций о предложенных на продажу квартир, которые имеют только информативный характер. При этом практически мало изучены факторы, которые оказывают влияние на состояние и развитие рынка недвижимости [1-2].

В связи с этим была поставлена цель данного исследования, которая заключается в проведении анализа влияния месторасположения на активность рынка квартир г. Бишкек и их стоимости.

Материалы и методы исследования. Материалы получили по завершенным сделкам купли-продажи.Методы исследование: по статическим данным проводились аналитический анализ. Объектом исследования является рынок квартир г. Бишкек в разрезе его районов.

Анализ цен проводился по совершенным сделкам купли-продажи за 10 месяцев 20202022 гг. на квартиры стандартных серий (104, 105 и 308-серии, а также квартиры индивидуального типа).

В целом за последние 10 месяцев 20202022 гг. заметно выросло количество сделок купли-продажи квартир (рис. 1).

10 мес.2020    10 мес.2021    10 мес.2022

Рис. 1. Количество сделок купли-продажи квартир в разрезе районов г. Бишкек

За 10 месяцев 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 г., заметный рост количества сделок наблюдается в Первомайском (+19,03%) и Ленинском

(+14,44%) районах города. В Свердловском районе рост составил 6,73%, а в Октябрьском - 1,95%.

Рис. 2. Доли квартир в общем количестве купли-продажи в Ленинском районе в 2020 году

Рис. 3. Доли квартир в общем количестве купли-продажи в Ленинском районе в 2021 году

Рис. 4. Доли квартир в общем количестве купли-продажи в Ленинском районе в 2022 году

Как видно из рисунка 4, доли квартир 104, 105 и 308-серий в общем количестве сделок купли-продажи в Ленинском районе города за 10 месяцев 2022 года по сравнению с анало- гичными периодами 2020 и 2021 гг. уменьшились. В то же время в общем количестве сделок купли-продажи увеличилась доля квартир индивидуального типа (табл. 1).

Таблица 1. Доля квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в

Ленинском районе города Бишкек, в процентах

	инд-1	инд-2	инд-3	инд-4
2020 окт.	18,65	23,23	15,03	4,26
2021 окт.	20,50	24,95	17,91	3,83
2022 окт.	22,72	24,21	17,20	6,07

В Первомайском районе города, наоборот, увеличилась доля проданных квартир 104-серии, а также двухкомнатных квартир 308 и

105-серий. Активность продажи квартир индивидуального типа в анализируемые периоды снизилась (табл. 2).

Таблица 2. Доля квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в

Первомайском районе города Бишкек, в процентах

	инд-1	инд-2	инд-3	инд-4
2020 окт.	25,61	27,47	18,53	5,76
2021 окт.	21,51	29,55	19,35	4,63
2022 окт.	21,15	27,89	18,74	5,11

В Свердловском районе спад активности    квартир 105-серии и трехкомнатных квартир продажи коснулся практически всех типов    308, 104-серий.

квартир, за исключением двухкомнатных

Таблица 3. Доля квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в Свердловском районе города Бишкек, в процентах

	инд-1	инд-2	инд-3	инд-4
2020 окт.	12,71	12,15	10,30	2,41
2021 окт.	14,96	8,67	7,32	1,83
2022 окт.	12,30	9,93	6,76	2,12

В Октябрьском районе больше продавались однокомнатные квартиры индивидуального типа и трехкомнатные квартиры 308-серии и индивидуального типа.

В целом по городу Бишкек в разрезе районов на дату анализа больше всего продавалось однокомнатные и двухкомнатные квартиры (табл. 4).

Таблица 4. г. Бишкек в разрезе районов на дату анализа больше всего продавалось одноком- натные и двухкомнатные квартиры

Л	1 комн.	2 комн.	3 комн.	4 комн.
10 мес.2020	695	694	433	81
10 мес.2021	1059	1126	752	117
10 мес.2022	1234	1210	839	212
П	1 комн.	2 комн.	3 комн.	4 комн.
10 мес.2020	494	556	374	87
10 мес.2021	591	880	569	99
10 мес.2022	735	1022	659	130
С	1 комн.	2 комн.	3 комн.	4 комн.
10 мес.2020	426	422	365	30
10 мес.2021	663	617	544	34
10 мес.2022	658	724	559	42
О	1 комн.	2 комн.	3 комн.	4 комн.
10 мес.2020	889	996	716	86
10 мес.2021	1803	1843	1254	122
10 мес.2022	1953	1726	1335	106

Однокомнатные квартиры больше всего продавались в Ленинском и Октябрьском районах города (35,5% и 35,7%, соответственно). Двухкомнатные квартиры имеет спрос в Первомайском районе (39,4%), каждое третье трехкомнатные квартиры продавались в Свердловском (29%) районе города.

Результат исследования. Активность роста сделок купли-продажи квартир также привела к росту цен на квартиры.

В октябре 2022 г. по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. однокомнатные квартиры 104-серии в Ленинском районе подорожали на 18%, в Свердловском на 11,7%, в Октябрьском на 22,8% и в Первомайском на 32%.

Подорожание характерно для всех типов квартир, за исключением трехкомнатных квартир в Свердловском и Октябрьском районах. Данный факт, по- видимому,объясняется неравномерным распределением предложений квартир сданных в эксплуатацию по районам города указанных типов квартир. Квартиры, сданные в эксплуатацию имеют более высокую стоимость, чем квартиры, сданные под самоотделку.

Самые дорогие квартиры 104-серии, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры 105-серии продавались в Октябрьском районе, однокомнатные квартиры 308-серии и 105-серии в Первомайском и Ленинском районах.

Двухкомнатные квартиры в Свердловском районе и трехкомнатные квартиры в Ленинском и Октябрьском районах дороже, трехкомнатные в Ленинском и Октябрьском районах. Квартиры индивидуального типа в Ленинском районе, двухкомнатные в Октябрьском, трехкомнатные и четырехкомнатные в Первомайском районах города оказались до-

Выводы. На дату исследования (20202022 гг.) высоким спросом обладали однокомнатные (34%) и двухкомнатные квартиры (36%). Доля трехкомнатных квартир в общем количестве купли продажи составила 26%, четырехкомнатных 4%. Доли квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в Ленинском районе города за 10 месяцев 2022 года составили 70,19%, в Первомайском 73,88%, в Октябрьском 45,4% и в Свердловском 31,1%, что свидетельствует об увеличении объема строительства новых квартир в первых двух названных районах, что свидетельствует об увеличении объема строительства новых квартир в первых двух назван. В Октябрьском районе расположены самые дорогие квартиры. Ленинский и Первомайский районы идут по рангу. В Свердловском районе продают более дешевые квартиры.

рогими.