Оценка качества сервиса бизнес-центров

Автор: Корольков Николай Николаевич

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Оценка всех видов собственности - практический опыт

Статья в выпуске: 5 (140), 2013 года.

Бесплатный доступ

В статье анализируется практика применения квалиметрии при оценке качества сервиса бизнес-центров. На примере ситуации, сложившейся на рынке недвижимости города Новосибирска, рассматриваются критерии качества сервиса таких центров (факторы стоимости) и возможности их применения для определения рейтингового балла, присваемого бизнес-центру с целью выявления наиболее конкурентоспособных и ориентированных на нужды арендаторов центров. Обобщаются результаты проведенного в Новосибирске рейтингования качества сервиса бизнес-центров и делается вывод о целесообразности использования данных таких рейтингов в практической деятельности оценщиков для расчета арендных ставок как для площадей в бизнес-центрах, так и для других объектов оценки.

Еще

Критерии качества сервиса, оценка качества сервиса, рейтинг бизнесцентров, зависимость арендной ставки от качества сервиса, факторы стоимости

Короткий адрес: https://sciup.org/170172006

IDR: 170172006

Текст научной статьи Оценка качества сервиса бизнес-центров

Процесс развития оценочной деятельности в современной российской экономике безудержно эволюционирует. Одни специалисты занимаются адаптацией методик и стандартов, используемых в развитых экономиках, другие – развитием отечественных методов.

Не имея доступа к достоверной информационной базе данных о сделках о продаже и аренде недвижимости и качественных аналитических материалов о рынке недвижимости, участники рынка, в том числе оценщики, вынуждены использовать экспертные оценки.

По экспертным оценкам, в том числе по развитию экспертных методов, издано множество работ (например [1–2]). В качестве экспертов, как правило, выступают оценщики и риелторы. Как и иные участники рынка недвижимости, они воссоздают картину этого рынка, сформированную в результате обобщения субъективных мнений многих участников рынка.

Но существует и диаметрально противоположная ситуация, когда на быстрорастущем рынке развитие спроса отстает от развития предложения. Такое отставание обусловлено, в частности, слабой информированностью потребителей рынка о новых стандартах качества недвижимости. В связи с этим возникает потребность в информировании участников рынка, в том числе с привлечением экспертного мнения.

Для примера рассмотрим ситуацию, сложившуюся в городе Новосибирске.

За период 2003–2008 годы (предкризисные) в городе Новосибирске было построено и введено в эксплуатацию значительное количество бизнес-центров. Некоторые из них позиционируются как бизнес-центры класса «А», другие – как бизнес-центры классов «В» и «В+». Наполняемость вновь возведенных бизнес-центров на момент ввода оказалась низкой.

По инициативе Сибирской гильдии управляющих и девелоперов, с участием Департамента промышленности мэрии города Новосибирска, Новосибирской городской торговопромышленной палаты, Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков, Новосибирской ассоциации риелторов и Новосибирского союза архитекторов был организован и проведен рейтинг бизнес-центров (рис. 1).

Рейтинг представляет собой оценку качества сервиса бизнес-центров. Проведение рейтинга явилось важным этапом в формировании рынка коммерческой недвижимости и способом определения наиболее конкурентоспособных и ориентированных на нужды арендаторов бизнес-центров.

Рейтинг проводился в 2009 и 2010 годах, его участниками стали сданные в эксплуатацию, действующие бизнес-центры и административные здания города Новосибирска.

Для реализации процедуры оценки качества бизнес-центров был сформирован экспертный совет рейтинга, в состав которого вошли специалисты из различных сфер рынка недвижимости:

	ОРГАНИЗАТОРЫ РЕЙТИНГА
Департамент промышленности мэрии г. Новосибирска	Новосибирская городская торговопромышленная палата		Сибирская гильдия управляющих и девелоперов	Новосибирское отделение Российского общества оценщиков
		Новосибирская ассоциация риелторов	Новосибирский союз архитекторов

Председатель

Экспертного совета

Сопредседатель

Экспертного совета

ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ	КООРДИНАТОР РЕЙТИНГА
ОЦЕНОЧНАЯ ГРУППА

Рис. 1. Участники работ по определению рейтинга бизнес-центров

Рис. 2. Процедура оценки качества бизнес-центров

• аналитики и брокеры рынка недвижимости;
• управляющие коммерческой недвижимостью;
• оценщики недвижимости;
• архитекторы;
• специалисты по микроклимату;
• специалисты по безопасности и связи.

Процедура оценки качества изображена на схеме, представленной на рисунке 2.

Цель продвижения рейтинга – формирование в сознании участников рынка набора характеристик, определяющих качество бизнес-центров.

Задачи продвижения рейтингов:

• привлечение максимального числа бизнес-центров для участия в рейтинге;
• информирование потребителей услуг бизнес-центров (для них рейтинг должен быть

действенным инструментом при поиске арендуемых площадей);

• повышение культуры рынка;
• урегулирование арендной ставки – обозначение критериев, определяющих цену.

Критерии рейтинга

Оценка бизнес-центров проводится по 5 группам критериев:

• управление и сервис;
• местоположение и окружение;
• микроклимат;
• связь;
• безопасность.

Важность группы в общем рейтинговом балле и важность критерия в группе определяются процентным весом. Веса критериев и групп критериев определяются в ходе опроса экспертов рынка недвижимости, проводимого координатором рейтинга (см. рис. 3).

Безопасность, 11%

Управление и сервис, 27%

Связь 17%

Микроклимат, 19%

Местоположение и окружение, 26%

Рис. 3. Веса групп критериев для оценки бизнес-центров

Эксперты оценочной группы выезжают в бизнес-центры и оценивают их по стобалльной шкале в соответствии с формами оценки групп критериев. Результаты этих оценок приведены в таблицах 1–7.

Итоговая оценка бизнес-центра вычисляется по следующей формуле:

B = 2 w , 2 ^VR

j \ i где B – рейтинговый балл;

i – порядковый номер критерия;

V _i – вес i -го критерия;

R _i – балл по i -му критерию;

j – порядковый номер группы критериев;

W _j – вес j -й группы критериев.

В качестве примера в таблице 6 приведены данные для расчета рейтингового балла бизнес-центра «Кронос» в городе Новосибирске.

i s

о о о

1- LO

су ¹

су

со

су с н су н

су ск

Ц 3

ОФ Ф Ф

С 5 I 5

с;

0) н

н о

со

с СК

8 Его ф >го 8 го ° х о ф ф о ГО Т X ГО Ф Ф Ф X - 01 П

° X о

О Ф

9 §^ со О О

со

ГО St St CM ^ III W < CD О H x x O^o о о Ф ГО хо \О Ю f § • • • С^ т

го х

2 >S Ф §6го см о; ’^ Ф ГО т-

фГ

§So

о Ф ГО-ГО

! го го

о е и ф CQ

Six 5^5 ф го §

Ф 00 щ 00

со

ох

со

5 5-ci О ф °t = S^a

О О

О о

О)

о о

О)

ф ф

S'⁰ ^ 5 ф ф рх с Ф S S 2 §

§ оо

00 m

о §

О ГО 1- с О о

1- I

5 5

Ф о §

ф Ш X т ф Ф 0^5 о ^s 2 о

ф Т 1Ц ф со

2 О CL

EZ >, >,

1 X

О ц

ГО Ф Т ф о $ X

g ф 00 Ф "& о Ф Ф О т ц

СК

СК т

СО ^s CI

iog ф g--e сто 2 s СО О ф

ф Ф

В ГО

ГО ГО о р

s го х F

m ? ГО ф

CD СК 2 СО ^О

к S 2 ^К S °

§|. . . go

5-р 15ь

Ф о

С ГО ф ф

S и ч

об

Г-

об

со

об

со о

S ф

ГО

2 т Ф

В Ф

о СУ

EZ т

СУ со о

СУ EZ

СК СУ

0) со СУ т

со о

СУ EZ

н 0) I

ф со н о

о о

СУ

со н

о о

со

см

со

X ?

ГО 1- ф ф Ф о 5 'О

Ш о

>s СУ ф ф §? ф ф О 3 го ф ГО

Ф 5 ГО

О т

СУ

СК СУ со о EZ

ф _0

2 -9" о

с; Ф

со Ф

СУ н

со н о н

н о

н я

ф я ГО

2 "го ГО ф О- со

ГО § го н

0- о

Ф Я СУ ^

СК СУ со

О 1— о

н ф

СУ н

о н

н ф I

о 2

о g i

5 ° ГО

Ф о

О ” 5

СК

О т СО ф

О ш ГО ГО

Ш >,

~§§го го 8 Т т 5 5 ф о 2 Ч с о Го О “ § ого^^ С Э х

СУ н

О S

т Ч о о 1— 00

СМ

со

Продолжение таблицы 1

i s

СК со

g f § 6 о. Ф О СП т го ф х о х ж

g s го 5 о О 5 5 Е 5 1- Т Д Л Л т Ф х J Ф

о m ° 5 Ч о т н го tn

О s 5 _m

SgO^S-со о го _х 2 со X Т Т СО 2 ю н т ф _{s s} > о 2 5 го ц

со о

CD 6

1 st го g _х

^ ^ ^

о оо 2

5 О ф го

О т со су 2фОГО^Тц ф О СП о со т

§ £

О ^s

s i I s

со го 3 го

1 ф СТ S X
- о =г s

ГО S х Thro -0 СП ф о

гот - ГО Ц

S =Г Т ГО со

го ф Н Го о о

| Оф О g Т го

ГО ГО о о Л

а. С 2 О т 2 СО е

I <0 го о e и ф CQ

Six 5^5 ф s §

ГО 00 щ 00

СО со”

ох

со

г^

CO >_s5^0 $ ®

5 § О § S °t = S^a

о о

О)

ф го

ГО А J^ ГО о ® 5 PS с ф S s 2 §

§ оо

го

§ о S' msg о 5

"о х т о

>1 Т h-

т s х го

1- ф о с ц

о Ф т

Оф о О

^ О > Ц С го

Т О Ф т

го g S

т о X

о о

S ГО ^ХР

С X Н

5 о

с ГО

Т о о Т

CD ж СО

Ф о

Ф^го

| ф ” 2

° ф Ф

О н ж сп

_ го g

го “ о

л СО J

о ф го

О со 5 5

го го s о

g й

i2 ” т т

О 0Q ГО о

С I ф ф

со

об

со

об

со

ГО СП

О ГО

О с

О S о X т h

_0 CD Н Q_ О 0) Ш с

СУ

6 5 т ”

О ф

^ ^

т CD EZ CD Н О

^ ГО ГО

5 g

CD т

т CD EZ CD Н О

К ГО

Ц g 2.0 О т

т CD EZ CD Н О _

§ о го ф

I т

it Т ф Ф о

О g

СУ

О СО

D_ сп

СУ

СО

СУ

со

S ^

Е"

СО

^Т 5^ _0 ф н о О ф Ш О_

т о 3

-0 ф

СУ ф Ох — о

>, Т

о я

СУ н X СУ tn

ю X т

I о.

су

О ф

СУ EZ EZ

о_

со

q о

CD Т

S ГО ГО ф I О-

со

г^

О)

Окончание таблицы 1

ф i s

8?ш 0-0 го О СМ X О о ”

о. го Ф Ф го X с ГО ГО

н I Ф го s 5

SS5

! ф го

о е и ф CQ

six

ф 5 § ГО 00 щ 00

см

ох

■sr

5 5-ci О ф °t = S^a

ф го

Ф А I ^ ГО 5 ф ф рх с Ф S S §

§ оо

Т ГО

ГО Ю

о о

О 5 Ф

^ о О о I

О 0Q ГО о

ф ф

об

со

см

ZT ф £ 3”g

_0 _0 Ф о Ф Ф Ш co с

с; Ф ср ZT

ф ф

со о

го S го Р

^ С

§ со о

^ф го

Т со

ч § о Ф 2 О ф _ о "8" 5 ф ГО го

ГО Ф ^ п С

С\| го =г S го ю

о X ф X

X со го

СТ

о Оф

с ГО Т

>S ^т X

о 2 о

3g > о EZ >,

! го го

°0

го« Six

ф 1 § СП Ф D

ГО 0Q _щоо

СМ

ох

со

см

ГО

S 5-ci $ го

°t = s^a

о о

го го

ГО А S'^{0 ф}о го ГО

X с ф го S 2 §

§ оо

го X го

8 И

ф |_ 1=

Т -0 ф

го 2 ф с

го о О т о

ОФ ф

О 2 I с

О 0Q ГО о

го го

X 40

со

го оо о

о о

СО ф т

Ч ГО

О 2 ^сго т Т о X О ф > 00

о S 55

ч ^ф

5 2 О Т > о

го

го го т

го" i О X Ч с го го о го ф т tn Д1 го го ч го о 1— о. с

Продолжение таблицы 2

>s I		CO о CL CL X 1-91- m CD CO ф I 2 2 ² 9 о ^m C[ Ф co '-'^ 00 n § Я 0.3 ® gb 1- 2 о $5 \|s§ 86 = «t O> x CD CM I-		га CD 1- СО СО 1-о о х ц go, CI $м			СО га re O 8 х 2 . ф § re $ га 5 reg S s О ю со
I ra о e о CQ	Six ф 1 § CD 00 щ OQ	CM in		00 o'			СМ
	ox co	O)		см			см
S & °t=s^a		О 00		о о			о о
		00		о			о
1 ra	CQ 5 ra'⁰ ra S s Ф s s 2 § § oo	co о 1— Q_ 3 o н о T m re CD i T Л о o > О ^		^s re _)SСО о О 5°2 т со 5 5 х га ° о ^ * о О о т			со CD о о н EZ
	O OQ CD О 4	о co	1П	о об		со	О об		co
	О CD	о н СУ т о т EZ н о	i Т СУ т О О S^	± ге ”э it т CD CD О т CL >> О н	CD н s О т Т о §.ф CD I О I СО СО tn О о.	CD CD о \|8 CD I О СО СО о О s	I ге га н Ф ге । s , ГОЦ^х^^гего re-Lco^gg-re ФО-н-^сггеУ-” ОГОт^сОзгео re_-zr^sx_m5Tco CL 9 S \|- о CL>T Srerei-rotQLOo S?tnrasracLCLi-CL O^OOOl-OOl-IZoraxxQi-so	co" S о ⁴ re н ° CD S O о re g 9 s 5ф re 2 =r I s g re Ф cd ф I X T T	J. $ co i cl ogciidi-m cl ra cd га т re re re re re c£ т 5 f 6 re о i о re tn 9 о ф in s cd i s о о с о CO CL - CO _v5 л s о ra I т га т га о
5-		2 re 5 2 о О ®г& Е о с ф О §5 8 Ч О н		со h re ^т ст СО сп			CD CD CD LQ О
		см		со			■sr

Продолжение таблицы 2

it « is

т 2 о

О 00 к н ” Q-со Ж и 2 ^ о 2 о £ 8 s £ X о

S CD ф S 1- со

- то.

«?ге о „

^ n ^s

□Г о оо

т 00 Ц

то” 2 ^s 2

”О о 5 оо О.

к - CD 2

со 4 ц

О. Т Ф со СО 2

С ^О CD СО °

сП

ф ф о. о Ф О

х СО

I CO CD о e о CQ

Six

ф 1 §

CD D

CO 00 щ

со

CO >s

S & °t=s^a

о 00

о о

О)

S s

Ф s s 2 §

S.£s

§ oo

СО

$ О ¥>>8 2

CD Н -0 _ш

Ф О о 2 О

J 3 Т ф ”

со ООО.

Тс; ^ с н

X о н

^1 т 2

zr с

Т ф оо СО СО о

О с ц

Д т

СО ч Т со ф _ с со 5 н х т о S Ц 00 о 00 О 1- Ф Т о

онто. ^ О О со Е=

•

O 0Q CO О

об

со

О)

СО

со

C\J

О н

о о

0) о

q н о

О н

о о

0) 0)

3 о

0) о т

0) н

> о

0) н

О- Ф о

СО Т н

Ф О ф о щ о ф 5 Т т

со о

о q:

СО

о q:

О н со

СО

g-o S

Ф Т

ZT Ф О--г- с^ 2 ф s 5$-| х ц 3

>s т

^ X X

>s о со

2 о ф н

2 о оо ф

5 т —

2 со 2

t о с

ТТЛ о. х

СО

Ф т о

_о сП

£2 ф тг ц

Ф н CL О о о

D- >,

сП т

сП CL

ст СО

2 о и 1г

о СО q:

т со

о 5

СО Т о.

со

Окончание таблицы 2

? S'®

CD 5 Q. E

-¹ Ц Q.

5 (Z) CD ⁰ о т ™

О CD CD ё CQ CD О C[ CO ° CD

^ШШ 0 x ID -& S D_

I CO CD

о e о

CO CQ «

Six

ф 1 §

CD 00 щ OQ

CO >s 5^0 $ ®

°t = S^a

о о

CO CD

CQ A S'⁰s s

Ф s s 2 § S.£s

§ oo

2 " CD 0)

I S

ф g ^ О 2

Ф • • •

CO CL

D- CO

CD О

CQ CQ

S 40

s T

О Ф 8

S 2

2 8-Ю

0) ^

Ф 4 5-5

2 CD CL © CL\O

H 2

co о H

H о

co о

s H

T T 05 0)

E I O^Q) > ^ 05

Продолжение таблицы 3

! Ф го

е о

Six I S Ф ф 5 с 3 s 5 ф ф ф СП Ф О ГО Ф щ

О)

о^ та

о см

О >8 е о

S §5 о>

ф ф 5 S

С г-

LO О

о о

о s ^с§ И Ф SOS

СУ)

§ го

О Ф

ГО о

ф ф

СМ о

LD co

LT)

LO o'

Ю^ о

1Г)

та н та

со

та

о_

та т

та

if ” го

|о Не

ГО “

£ О

со о

zr>s

I о zr

^ 0)

"& ro

56 m Ф О \O

Os о 2 L- ГО о s ct zr o 8

H ГО Q. I О

=r та co

1—

Ф 1—

та

та CO та

та

та СО

о О-^ S >0 н со т та

о 8 go со

СО

О с

>s о

5 °

СО

e°s S ^s ГО 8-2 8 5 О Ф 3 Н Т ф О ГО

о Ф 2 фОф “io

р 8 о

О со с

та СО

н ф со

со н

ф н

X о

ф о

1| о ГО оЗ 81

О 2 о 5 15

|Е “ 6 о т

о о О S

^ н о о

та СО о

>0 S ф ф _0 1= н о 8 о

СО О

о ф со

CD ^ та

ф н

со

о го ГО

ГО 00 о го

Ф го

S 1-

^ н

со

о го ГО т

ГО

о го о

ф н

о н

и го о и

cl о О го

> о

со

’st

Продолжение таблицы 4

I Ф ф

О е о ф CQ

Six 5^5 ф 1 §

Ф 00 щ ф

со

о см

со

о^

со

о см

со

° О i &11

° Is

о со

о о

6»

со

i о

О Ф

Ф о

го §

со

СО

со

СО

со

го о

СО

о со со СУ о_

аз т

q СУ

н о

СУ

су т

q СУ

CD CD

н о н

н о

со о

со СП

со q:

CD CD q О LQ

СУ о со СП см

q: о СП СП

н CD

СП н о н

н о

СП q:

CD CD q о LQ

ro 01 d

н 2

co i— о н

о н о

СП q:

CD CD q о LQ

го 01 d

н CD

со н о н

о н о

со CD СП

СУ т EZ

н о о d

СУ СП о

q О с

Ю О

X СУ н о CD

X CD О СП

о СП

т EZ

н о о d

н о о q:

о т т

н о

н CD

СП н о н

о н о

2 СУ СП

q О ю

СП н о н

О СУ

Т щ Т су q т О О

О Ф

СУ СП о

СУ CD CD S Q_ го 2 oi _o

ГО Л О \о ю _ О -0 ф ?

т ^L" ф ф i I ф го 0. I

О. ГО О 1- X V ° XO ® 5-Ш

Ф и-S 00 о

I CL О

с ГО О ц ф °

£ ГО

го S

Т со

1 g

О s sa| i- Ф о 5 ф is о 5 го -В^-IS S S c S

н CD т Q_ CD H T

S tn о 2

1- Ф О Ц Ф is г го X tn 5 о O CL ^ С

с 2 h^sн q со у К о

>s о >lg ГО и g Ф О О С с[ о о

^ CD Н О

CD ^

СУ СП

О о

см

СО

Окончание таблицы 4

Продолжение таблицы 5

I Ф ф

e о ф CQ

Six I X Ф ф 5 с 3 s 5 ф ф ф Щ Ф-О Ф щ

см

со

o'⁴

та

со

О)

О >S е о 5 § 5 ф т РЕ 5 ф ф Б S

С г-

СО

6»

г^

СО

i о

О Ф

ф ф Ct

О)

со

об

’st

об

’st

н о

со

а) 0)

1 *

СО 1

CI О S

^ О ц

н о

О С

со

СО

О Ct

В CD

О С со

СО та:

о О

CD СО та

н о

О О

н CD

СО н о н

н о

та ^

со CD н о о н $ го

Н CD

В 2

CD СО О н

Д1 го

ф ф s

Q. Ф

т _ >.

О. 5

>н О- О

1- EZ Ct

Q_ CD СО О н о о

CD та со

та 5£

EZ та:

н CD

СО н о н

о н о

CD ф ф и II 1= о >0 т 8 g о ф

|о

Ф О. ф Ф О ¥ - 00 g f 2 ф го 5 оо о с о

L ф ¥ го о. о Ф ¥ Н =1 О 1=

Т CD та со та

CD О

CD т

н та

о Н

ф а.

та о

СО

>,ф го g

ГО Q. Ф ¥ 3 о

т CD та со та

CD О т

О т О н со .та^

го ю

го

н CD

СО н о н

о н о

та

та о

□; X та та т о

X ° о СО

CD та:

X со

та т

со

та с

та т

та

см

Продолжение таблицы 5

I Ф ф

e о

Six I X Ф ф 5 с 3 s 5 ф ф ф

Ф Ш щ

о in

СМ

о^ LD

о^ in

o'⁴

та

О >S е о 5 § 5 ф т РЕ 5 ф ф Б S

С г-

О О

6»

i о

О Ф Ф о

ф ф

О)

со

СО

со

О)

со

СО

со

СМ

об

’st

со

ф о

о 1

S ф

X ф

£ х

О tn

S ф ф ф

её

S о

ф ф ф т ф

8 СО 05 н

О та:

Q. О Ф © О

>х X

X ф 1-ф ф т ф

со

05 1— О 0)

0) со ^ 0)

0) та: 2 та ю

05 т та: о EZ

н 0)

со

о н

05 т

-0 та о m та: х та

2 So

§ ° 2" Т “>_s

S 2 ф

О Ф

05 CL

Й фо

о СО \О

о ^ о

Ф s i

2 2 З'З

ф ° Ча. Ч Оф

S Ф С с

ф т

оа Ц

8 со ^с

ф >*

Ф О О ф 00 \о 2 ° ф >s |< та >о ю 05 СО

Ч Q. о ГО EZ с

05 О_ CD

О т

CD СО н о о_ 05

о о

5 ф

2 2

5 2 та: со ^ 05

Q. О Ф Ю О

ю О

со

05 EZ

05 т

05 та: со

та

'та

та: та CD

СО

та

О СО

н CD

СО 1— О н

о н о

CD та

CD н

н ф о о

1= та

2 i t

T О ф Ф

S О

>S Ф та ф H

H Ф о о EZ

=r 05

H ZE Ф та:

Q. O Ф Ю О

н ф

со 1— о н

о н о

о н

ф ф та о ш

^ О н

о d

н ф

со н о

1—

о н о

* 05 Н О

05 т

СО

05 EZ

T 05 та: co

co о та: о X co

ф 00

S X X л О- т Ф т ф § S О

Е §

со

Продолжение таблицы 5

I Ф ф

e о ф CQ

Six X X Ф ф 5 с 3 х 5

Ф Ф щ

о об'

о^

o'⁴

та

О >S е о 5 § 5 ф т РЕ 5 ф ф Б S

С г-

о о

и 6»

о В

О Ф

Ф о

С х ф ф

об

О)

со

СО

со

О)

СО

со

СМ

об

та

С СК

2 ф Q. Q. О ц т Ф

ее о S

So s s

2 О

-0 ф CD \О

СК ф

о о

ф ф in" EZ I О

о ф Е

о ф

та т

о та

та о

аз

н 0)

со н о

1—

н о

)^ о

о со

0) та

та

ф о т СК Ct о СО

CD О со о со

CD О СО

О EZ

н CD

СО н о 1—

о н о

LO EZ

СО EZ

см

н CD

СО н о 1—

о н о

2 та СО

та о ю

СО н о н

CD о та Т щ та сП 55

О Ф

CD ф ф 11 О 1 ф со о CD та _о н со Ц) CD 11 ф ф

D. I

та СО

та о ю о

CD О т н т CD

та Е CD □_

н CD

СО н о 1—

о н о

та

s ^ф

с о

о та

О о ^£ а) о со та и

о та

та

5 g

ю СО

о та

СК о

EZ ю

I ГО го

e о ф CQ

Six I X Ф ф 5 с 3 s 5 ф ф ф

Ф щ

LO см

см

o'⁴

та

LO см

LD см"

г^

О >S е о 5 § 5 ф т РЕ 5 ф ф Б S

С г-

о со

6»

со

го го

О Ф

ф ф Ct

об

■КГ

со

об

■КГ

та та

1= 0) о§

go ае

О ГО Q.

Т EZ

S та

0) т

0) EZ

0) ю

о о

i о

L О О 9-Q- ^ о 2 ф О т Т

I го

0) н о

та о_

0) н

та

н о та

н 0)

со н о н

о н о

о 0) о со □: к

=Г т та та со та: s со

та СО

И т о т ° ТГ о ф о

ГО Ф

та со

|| IS

го S as го го го о g § ГО Q-2 о ga Го 2 ГО О а а

Го т Т т

н 0)

со н о н

н о

го го ю о о о

го

см

н CD

СО н о н

о н о

го

н 5 с - О ф Ш Ир_

О ГО ГО СО

а ф ф о е ф о го = 1- Ф Q. Z5 ф т ф е m

го

О S С/) го т 5

¥ го

Ф Т Го Т S

S ф т н Т Ф ГОнс;

2 Ф и О о ГО н о ГО S с ГО Ц >Н

CD н та

о с

ю та

CD та О

Ф — Т -0-0 0 того ¥ О С

С Ф Доф Ойо

со

Таблица 6

Данные для расчета рейтингового балла бизнес-центра «Кронос»

Группа параметров	Параметр	Балл		Вес показателя		О e	Вес группы
Группа параметров	Параметр	§	’X ф в-	O^ OQ	o; CQ CQ 3 ? s ф E OQ E S Ф Ф Ф CD CD VO	О e	O^ OQ	CQ CQ 3 ? g ф 5 cd E S Ф CD CD CD
Управление и сервис	Обеспеченность парковочными местами	100	100	15	15,0	96	27	26
	Единство управления	100	100	13	13,0
	Помещения общего пользования, коридоры	100	90	13	11,7
	Лифты	100	100	11	11,0
	Точки общепита в здании	100	100	11	11,0
	Планировка внутри здания	100	100	11	11,0
	Клининг	100	100	8	8,0
	Входная группа	100	100	7	7,0
	Наличие службы ресепшн	100	90	7	6,3
	Конференц-залы, комнаты переговоров	100	50	4	2,0
Местоположение и окружение	Транспортная развязка, подъезды	100	100	21	21,0	92	26	24
	Доступность общественным транспортом	100	80	19	15,2
	Внешний вид здания	100	90	12	10,8
	Ближайшее окружение	100	100	12	12,0
	Прилегающая территория	100	80	11	8,8
	Визуальная доступность	100	100	10	10,0
	Престижность района	100	90	8	7,2
	Уровень компаний-арендаторов	100	100	7	7,0
Микроклимат	Уровень технической оснащенности здания	100	100	30	30,0	99	19	19
	Состояние объекта и работоспособность систем	100	100	25	25,0
	Организация эксплуатации систем	100	95	20	19,0
	Наличие технической документации	100	100	15	15,0
	Наличие проектной документации	100	100	10	10,0

Окончание таблицы 6

Группа параметров	Параметр	Балл		Вес показателя		I О е	Вес группы
Группа параметров	Параметр	с; §	’X ф g ф ■е-	О^ 0Q	ф Ф X ” а 5 Й 3 X Ф Ф X 5 ф 5 е ф ф ф Ф Ф®	I О е	О^ 0Q	ф ф 3 5 Й 3 X Ф Ф X 5 Ф 5 Е ф Ф Ф ф ф
Связь	Наличие оптического ввода в здание	100	30	20	6,0	68	17	12
	Количество провайдеров городской телефонной связи	100	30	20	6,0
	Количество интернет-провайдеров	100	100	20	20,0
	Электроснабжение и кондиционирование помещений с активным оборудованием	100	100	14	14,0
	Наличие СКС	100	60	10	6,0
	Доступность услуг сотовой связи операторов GSM	100	100	10	10,0
	Обслуживание систем связи	100	100	6	6,0
Безопасность	Пожарная безопасность	100	75	32	24,0	78	11	9
	Охранное телевидение	100	88	20	17,6
	Охранная сигнализация	100	90	18	16,2
	Контроль доступа	100	75	18	13,5
	Электроснабжение по 2-й,1-й и особой категориям	100	60	7	4,2
	Смежные вопросы безопасности	100	50	5	2,5

Используя приведенную на с. 68 формулу, получаем рейтинговый балл бизнес-центра «Кронос» – 88,8.

Таблица 7

Итоговые оценки бизнес-центров, представленные оценочной группой и утвержденные Экспертным советом, и существующие арендные ставки

£ и ф § ф § $ е>х S Ф	Название бизнес–центра и адрес	Вес показателя					1 >х	5 ф ф ^ Q.S Ч Q.
		X ф ф X S.8	ф ф о 5 х	о i	8	£ о 8 ф VO
		27	26	19	17	11
1	«РосЕвроПлаза» – пр. Димитрова, 2	97	86	98	86	77	90	940
2	«Кронос» – ул. Советская, 5	96	92	99	68	78	89	1 100

Окончание таблицы 7

£ ф § ф ф т о s 2 о. S CQ	Название бизнес–центра и адрес	Вес показателя					I о.	CQ $ § ф Q.S ч О.
		X ф ф с; и Щ X Ф щ о. S>8	ф ф о 5 х	! о i	со о; 8	й 8 8 ф VO
		27	26	19	17	11
3	«Гринвич» – ул. Красноярская, 35	99	86	93	74	84	88	1 000
4	«Ланта-центр» – Октябрьская маг., 4	83	86	95	89	70	86	800
5	МФЦ – пл. Труда, 1	90	76	94	98	61	85
6	«Партнер» – ул. Орджоникидзе, 38	81	76	82	89	38	76	550
7	«На Ленина»у – л. Ленина, 52	75	76	68	90	60	75	750
8	«НЛК-Альянс» – ул. Станционная, 30а, к. А	78	60	69	94	40	70	650
9–10	«Меридиан» – ул. С. Шамшиных, 22/1	81	64	64	61	76	69	650
9–10	«БАЙТ-Ариэль» – ул. Челюскинцев, 14/2	73	81	68	72	30	69	750
11–15	«Новоград» – Красный пр., 55	59	89	70	67	42	68	975
11–15	«Рим» – ул. Большевистская, 101	72	63	80	54	70	68	590
11–15	«Кобра» – пр. Димитрова, 4/1	60	83	70	56	66	68	900
11–15	«Якутия» – ул. Большевистская, 103	67	69	59	93	44	68	700
11–15	«Техноком» – ул. Фрунзе, 86	71	76	70	59	49	68	650
16	«Форум» – пр. К. Маркса, 47/2	71	75	70	49	50	66	750
17	«Геос» – ул. Геодезическая, 2/1	69	70	65	59	48	65	750
18–19	«Евразия» – ул. Коммунистическая, 2	65	66	67	62	58	64	600
18–19	«10 Столиц» – ул. Ядринцевская, 68/1	71	57	74	52	68	64
20–22	«Пентагон» – ул. Владимировская, 2/1	59	62	63	64	56	61	550
20–22	«Альянс» – ул. Плахотного, 27	67	70	41	73	43	61	670
20–22	«На Крылова» – ул. Крылова, 36	60	73	60	56	43	61	650
23	«Консул» – ул. М. Горького, 79	37	81	62	65	54	60
24–25	Status – Комсомольский пр., 13/1	47	65	72	60	53	59
24–25	«Фанат» – ул. Коммунистическая, 48а	48	65	66	69	46	59	630
26–28	«На Фрунзе» – ул. Фрунзе, 80	66	76	30	60	43	58
26–28	ул. Серебренниковская, 19/1	44	74	58	62	51	58
26–28	«Димитровский» – пр. Димитрова, 1	34	76	67	66	45	58	850
29	ул. Крылова, 31	55	69	50	56	43	57
30–31	Car Plaza – ул. Чаплыгина, 2/1	59	54	61	58	48	56
30–31	«Кларус» – ул. Жуковского, 102	49	71	55	55	43	56
32–33	«На Восходе» – ул. Восход, 14/1	62	66	40	58	39	55	650
32–33	«На Державина» – ул. Державина, 28	45	57	60	64	47	55	650
34	Gloryon – ул. Ядринцевская, 53/1	45	64	53	58	50	54
35–36	ул. Челюскинцев, 44/1	41	77	57	48	32	53
35–36	«Бизнес-центр на Советской» – ул. Советская, 64	46	67	54	50	43	53	750
37	ул. Красина, 54	43	65	48	68	28	52
38	«Альфа» – ул. Восход, 20	33	67	38	63	41	49	650
39–40	ул. Нарымская, 27	32	68	39	63	33	48
39–40	ул. Железнодорожная, 12/1	38	65	44	57	24	48

На основании приведенных в таблице 7 данных был построен график зависимости ставки арендной платы ( Y ) от итоговой оценки качества ( X ), а также определена линия регрессии, наиболее точно отражающая указанную зависимость (рис. 4).

Рис. 4. Зависимость арендной ставки от итоговой оценки

Низкое значение R ² указывает на то, что арендаторы еще не сформировали свое отношение к определению итоговой оценки качества, а следовательно, на отсутствие возможности установления арендодателями соответствующих ставок аренды. Более тесную связь ставка аренды имеет с оценкой местоположения и окружения (см. рис. 5).

Рис. 5. Зависимость арендной ставки от оценки местоположения и окружения

Представленная форма описания бизнес-центров с указанием критериев качества (факторов стоимости) может быть рекомендована как стандарт описания объектов оценки и аналогов, а результаты рейтинга оценщики могут использовать в своей практической деятельности для расчета арендных ставок объектов оценки.

Список литературы Оценка качества сервиса бизнес-центров

Марчук А. А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг // Вопросы оценки. 2007. № 1.
Лейфер Л. А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости (Предварительные итоги второго этапа проекта) // Регистр оценщиков. 2011. № 3.

Статья научная