Проблемы признания права собственности на объекты незавершенного строительства в российской федерации

Введение.

Согласно сложившейся судебной практике, объектами незавершенного строительства признаются объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено. По общему правилу, им является недостроенное здание, на которое получено разрешение на строительство и не получено соответственно разрешение на ввод в эксплуатацию [1].

Объекты незавершенного строительства появляются по ряду причин: как результаты долевого участив строительстве, неудачные инвестиционные проекты и др. Однако в данные объекты уже вложены силы, финансовые средства и на практике возникают вопросы, связанные с необходимостью гражданско-правовой защиты прав собственников данных объектов, включающих в себя публичное признание данных объектов, их регистрацию и возможность совершать с ними гражданско-правовые сделки.

Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращался к этому вопросу. Так, в частности, в пункте 38 постановления № 25 от 23 июня 2015 года он указал, что для узаконения объекта незавершенного строительства необходимо законодательное подтверждение факта завершения строительства фундамента здания или завершения аналогичных работ на объекте строительства [2].

Важность данных вопросов обусловлена тем, что без легитимации и получения данного статуса объект незавершенного строительства будет признаваться лишь совокупностью строительных материалов и конструкций. Соответственно, такой объект не подлежит государственной регистрации и не станет объектом гражданских правоотношений. На это неоднократно указывал ученый – цивилист К.И. Скловский в своих трудах.

Мы полагаем, что проблемы правового режима объектов незавершенного строительства носят комплексный и межотраслевой характер, требующий четкого и детального правового регулирования.

Методология, материалы и методы.

Выбор методологической базы исследования обусловлен необходимостью комплексного и многоаспектного анализа правовой природы ин ститута незавершенного строительства в гражданском праве.

Применение формально-юридического метода позволило осуществить детальную интерпретацию положений действующего законодательства, а также выявить внутреннюю логику нормативных положений, связанных с признанием и оформлением прав на объекты незавершенного строительства. Особое внимание уделялось анализу судебной практики.

В работе использовался также критический анализ доктринальных источников. Были обобщены современные научные публикации, а также монографические исследования ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам правового положения объектов незавершенного строительства.

Логика исследования построена по принципу от общего к частному: от рассмотрения общих положений об объектах незавершенного строительства к анализу нормативного регулирования и выявлению проблем правоприменения, а затем – к формулированию собственных выводов.

Результаты.

Действующее гражданское законодательство признает наличие таких объектов гражданских правоотношений как объекты незавершенного строительства, закрепив их в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Причем объекты незавершенного строительства стоят в одном ряду с другими разновидностями недвижимого имущества.

Напрашивается вывод о том, что объекты незавершенного строительства в российском праве признаются недвижимостью.

Безусловно, правовой статус объектов незавершенного строительства связан с правовым статусом самого земельного участка, на котором он находится, поскольку от этого будет зависеть решение вопроса о законности возведения объекта незавершенного строительства и его правовой судьбе. Так, в частности, в ст. 239.1 Гражданского кодекса предусмотрен случай, когда объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника-застройщика, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, прекратил свое действие и у собственника отпали правовые основания на его владение. В данном случае, объект незавершенного строительства будет реализован с торгов. Такой дифференцированный подход свидетельствует об особом статусе объектов незавершенного строительства среди объектов гражданских прав.

Одновременно, если участок предоставлялся именно для возведения какого-либо строения, а оно, по тем или иным причинам, не было завершено, право собственности на объект незавершенного строительства возникает у лица, которому участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, был предоставлен именно для этих целей.

Согласно ст. 287.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по общему правилу право собственности на объект незавершенного строительства признается за лицом, за которым зарегистрировано право собственности на земельный участок.

По мнению Э.Ц. Батуевой и Т.Ф. Даржаевой, право собственности может быть зарегистрировано на объекты незавершенного строительства, а не на временные объекты, целевой характер создания которых не совпадает с объектами незавершенного строительства [3].

Об этом свидетельствуют положения, содержащиеся в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Данные особенности обусловлены тем, что объекты незавершенного строительства плотно закреплены с землей и целевым назначением самого объекта, что свидетельствует об отнесении объектов незавершенного строительства к категории недвижимого имущества. Однако фундамент тоже может быть разным. Это может быть полноценный, монолитный фундамент или это могут быть сваи и другие строения для возведения фундамента будущего строения.

Согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации признание объекта незавершенного строительства таковым связано с отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.

Тем самым, с точки зрения градостроительного законодательства, объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Градостроительный кодекс предусматривает создание объектов капитального строительства. Соответственно, объект незавершенного строительства должен свидетельствовать о намерении и действиях, направленных на создание подобного объекта. Все остальные действия по облагораживанию земельного участка и др. не могут свидетельствовать о создании объекта незавершенного строительства.

На практике возникает большое количество вопросов, связанных с оформлением прав на объекты незавершенного строительства, особенно в части общедолевой собственности на земельные участки, а также при строительстве многоквартирных домов, где суды не всегда занимают положение об удовлетворении и защите прав застройщиков. Подобное положение вещей привносит определенные сложности при совершении гражданско-правовых сделок с данным видом имущества и оформлении прав в органах государственной власти на данные объекты [4].

Обсуждение.

Следует отметить, что в судебной практике уже неоднократно возникали подобные вопросы, связанные с правовой квалификацией правоотношений, связанных с объектами незавершенного строительства. При этом, на наш взгляд, фактическое положение вещей и соответствующие нормы законодательства требуют своей синхронизации и приведения под единые стандарты.

В судебной практике уже выработаны соответствующие правила квалификации объектов как «незавершенные».

Во-первых, объект незавершенного строительства не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Иное не соответствовало бы правовой природе объектов незавершенного строительства, так как у подрядчика сохраняются права на объект незавершенного строительства и распоряжаться им по своему свободному волеизъявлению не получится. Об этом говорит статья 740 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой у подрядчика присутствует весь комплекс прав в отношении результата договора подряда.

Так, согласно 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он выступает предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 № А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод о том, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении в постановлении ФАС от 17.03.2005 № А33-16577/ 04-С2-Ф02-958/05-С2.

Во-вторых, согласно ст. 130 и 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственно-

сти на объекты недвижимого имущества возникает с момента регистрации права собственности. Однако для этого необходим комплекс документов, включая разрешение на строительство, проект, описание и документы на земельный участок [5].

Данный момент имеет важное значение, поскольку для того, чтобы объект незавершенного строительства стал объектом гражданско-правового оборота, необходимо его зарегистрировать в установленном законом порядке.

Без соблюдения данного порядка есть риск признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, если у собственника объекта незавершенного строительства отсутствуют правовые основания для владения земельным участком под ним, данная постройка может быть признана самовольной со всеми вытекающими последствиями. Таким объектом, по меньшей мере, распоряжаться нельзя [6]. В большинстве подобных случаев, такие объекты подлежат сносу.

Следует отметить, что судебная практика по данному вопросу достаточно противоречива, особенно по вопросу регистрации объекта незавершенного строительства, поскольку возникает вопрос: С какого момента можно регистрировать подобные объекты? Не редки случаи, когда в регистрации объекта отказывают, мотивируя незавершенностью работ.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 указывается, что для придания статуса объекту незавершенного строительства необходимо выполнить работы по полному сооружению фундамента объекта или аналогичных работ.

В основном, все судебные решения связаны с характеристиками недвижимого имущества и их распространением на объекты незавершенного строительства, прежде всего, в разрешении вопроса о невозможности их перемещения без значительного ущерба, а также прочной связью с землей.

Обычно, при разрешении подобной категории дел проводятся строительные экспертизы, которые призваны ответить на вопрос о капитальном характере сооружения [7]. Так, по одному из дел, первая инстанция назначила судебную экспертизу и выяснила, что фундаментные работы на спорных объектах были завершены. Кроме того, суд обратил внимание на то, что общество уже получило разрешение на ввод торговосервисного комплекса в эксплуатацию. Спорные объекты невозможно перенести без «несоразмерного ущерба», решил суд, в связи с чем, как фундаменты, так и объекты, уже завершенные строительством, обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости.

Также в ряде случаев, объекты незавершенного строительства рассматриваются в качестве неотделимых улучшений земельного участка. Например, в п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве используется следующая формулировка: «Неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства)». Из этой фразы можно сделать вывод о том, что законодатель рассматривает объект незавершенного строительства как неотделимое улучшение земельного участка.

Заключение.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы о совершенствовании правового режима оборота объектов незавершенного строительства.

Главный вопрос, который возникает на практике: Что делать застройщику при долгосрочной «заморозке» производимых работ? – регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства или не предпринимать никаких действий.

Как мы установили, судебные споры, которые возникают из-за возникновения подобных ситуаций, разрешаются судами по-разному, что не позволяет выработать какой-либо единой стратегии действий, а заставляет исходить из условий каждой конкретной ситуации.

В одних случаях, нежелание регистрировать право собственности может создать правовые проблемы вплоть до наступления юридической ответственности. В других – может породить споры в отношении прав на данный объект гражданских прав.

Суды при обращении с требованиями о регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, довольно тщательно исследуют техническую сторону вопросу, соответствие возведенного фундамента проектной документации и др. Уже есть ряд судебных решений, которыми отказано в подобной регистрации по причине незавершенности строительства самого фундамента. Подобная ситуация возникает в том случае, если фундамент строился не для возведения какого-либо строения, а носил другой, вспомогательный характер.

Например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 № Ф08-6045/2016 по делу № А32-11191/2015 суд признал, что фундамент в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой укрепление земельного участка для возведения на его поверхности объекта недвижимости.

В дополнение к этому, Верховный Суд Российской Федерации ввел еще один признак - «оборотоспособность» объектов незавершенного строительства, при наличии которого суд встанет на защиту затройщика или заинтересован- ных лиц. Однако при этом конкретных критериев данной оборотоспособности приведено не было.

Исходя из вышеизложенного, следует признать, что институт оформления прав на объекты незавершенного строительства требует правовой детализации и кокретизации, причем не только в отношении строительства частных домов, но и многоэтажного строительства квартир, где права приобретателей квартир защищены еще в меньшей степени.

Определение критериев и признаков, позволяющих рассматривать объекты незавершенного строительства как полноценные объекты гражданско-правового оборота является краеугольным камнем для субъектов гражданских правоотношений и судов.

Следовательно, необходима дальнейшая законодательная конкретизация определения правового статуса объектов незавершенного строительства в Российской Федерации.