Тенденции и факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости Орловской области

Жилищная сфера муниципального образования представляет собой сложный конгломерат взаимодействующих субъектов, занимающихся созданием, обеспечением функционирования и обновления жилищного фонда, включающий в себя часть производственной сферы региона, действующую в сфере обеспечения строительства, ремонта, реконструкции и модернизации объектов жилищного фонда.

Проблемы жилищного строительства постоянно остаются актуальными и продолжают оставаться в центре внимания различных уровней власти, как всей Российской Федерации, так и отдельных ее регионов, включая Орловскую область. Эти вопросы актуализируются в Программах Правительства РФ и Указах Президента РФ, предусматривающих разработку государственных программ обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ [1,2].

Для муниципального образования город Орел общие перспективы его формирования определяет стратегия его социально-экономического развития, разработанная до 2025 года. Реализация муниципальных программ по улучшению жилищных условий жителей города выделена как одна из важнейших для управления городского хозяйства [3,4].

Эффективность реализации отмеченных программ во многом определяется не только плановыми показателями выполнения строительных работ и ввода жилья в эксплуатацию, но и уровнем платежеспособности потенциальных покупателей предлагаемого жилья, определяемого сложившимся уровнем цен на недвижимость [5]. В качестве потенциальных собственников жилья выступают не только физические лица и юридические компании, но и органы муниципальной власти, приобретающие жилье для распределения среди жителей региона, имеющих право на льготы различного характера.

Рынок недвижимости области представлен большим количеством риэлтерских фирм и отделов специализированных продаж, оказывающих помощь юридическим и физическим лицам в продаже, покупке и аренде жилой недвижимости, наличием общедоступных печатных изданий, содержащих необходимую информацию по ценам предложений на продажу различных объектов.

Наиболее крупным застройщиком, действующим на рынке строительства жилых помещений в Орловской области, является ОАО «Орелстрой». Эта фирма проводит диверсифицированные общестроительные и специализированные строительные работы, предоставляет услуги по сдаче в аренду железнодорожного и автотранспорта, имеет собственное производство бетонных и железобетонных конструкций, строительных металлоконструкций, что оказывает существенное влияние на себестоимость возводимых объектов и, в конечном итоге, на цену всего жилья, предлагаемого в регионе. Вторым крупным производителем на данном рынке является закрытое акционерное общество АК «АЛРОСА», третьим - ОАО «АИЖК Орловской области» и ЗАО «Жилстрой». Доля остальных компаний традиционно составляет от 5% и ниже.

В настоящее время в Орле наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что связано не только с конечной ценой продаж, но и с высоким спросом данной категории жилья со стороны муниципальных органов, приобретающих квартиры для первоочередного предоставления жилья отдельным группам населения, выделенным в федеральных и региональных программах (ветераны войны, сироты, молодые семьи и др.) [3,4].

Определение стоимости строительства жилья экономического класса является базой для системного ценообразования на рынке жилой недвижимости города. В зависимости от района расположения, этажности, качества отделки и прочих параметров стоимость одного квадратного метра жилой площади варьируется в достаточно большом диапазоне от 30 до 60 тысяч рублей за квадратный метр (первичный рынок), но есть предложения строителей (идет реклама) 25 тыс. руб. за кв. м; на вторичном рынке цена колеблется от 27 до 60 тысяч рублей за один кв.м.

В целом рынок жилья в Орле можно разделить на следующие категории: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок представляет собой в основном долевым участием в строительстве, к вторичному относится жилой фонд до 2005г. постройки – в основном это кирпичные и панельные здания 70-х годов постройки. Доля квартир 2005-2015г.п. в категории вторичного жилья не превышает 30-35%.

В результате в Орле сложились следующие ценовые диапазоны, представленные в ниже расположенных таблицах 1 и 2.

Таблица 1

Сводная таблица уровня цен 1 кв.м. квартиры в административных районах г. Орла (основной тип зданий – первичный рынок)

Показатель	Район города
	Железнодоро жный	Заводской	Северный	Советский
1 комн. квартира, руб.	44 998	45 073	42 001	52 615
2 комн. квартира, руб.	43 353	39 999	39 841	49 167
3 комн. квартира, руб.	43 233	39 078	33 254	44 149
Средняя стоимость по району, руб.	43 861	41 384	38 365	48 644

В сложившихся рыночных условиях большую часть жилья представляют квартиры эконом-класса [5,  6]. Наименьшая цена на первичном рынке за 1 кв.м. площади заявлена для квартир, реализуемых в рамках долевого участия, права собственности на которые не оформлены, цена за 1 кв.м. для таких квартир на 10-20% дешевле.

Таблица 2

Сводная таблица уровня цен 1 кв.м. квартиры в административных районах г. Орла (основной тип зданий – вторичный рынок)

Показатель	Район города
	Железнодорожный	Заводской	Северный	Советский
1 комн. квартира, руб.	46 184	46 240	42 767	46 476
2 комн. квартира, руб.	39 877	41 016	36 402	41 162

3 комн. квартира, руб.	38 854	36 428	31 941	39 024
Многокомнатная квартира, руб.	41 430	39 069	34 427	41 810
Средняя стоимость по району, руб.	41 586	40 689	36 384	42 118

По сравнению с квартирами эконом-класса предложение квартир бизнес-класса существенно меньше (приблизительно в три раза). Отличительной особенностью жилья бизнес-класса является уровень отделки, поскольку базовая часть стоимости недвижимости осуществляется в основном из уровня цены эконом класса, а за счет проведения соответствующих современных ремонтно-отделочных работ стоимость заведомо увеличивается.

Элитные квартиры в Орловском регионе составляют порядка 10% от выставленных на продажу объектов. Показатель стоимости во многом зависит от спроса на подобные виды объектов недвижимости. Отличительная особенность таких объектов представлена высоким уровнем архитектуры (экстерьером), дизайном (интерьером). Отделка характеризуется как использование более экологичных материалов, приближенных к природным.

Рассматриваемый сектор отличается по масштабности строительства, поскольку существующие на дату постройки нормативные значения по обеспеченности населения жилой площадью отличаются от современного до 30%, а улучшение своих жилищных условий продолжает носить открытый характер. Анализ рынка жилой недвижимости показал, что предпочтение отдается 1-комнатным квартирам улучшенной планировки.

Одним из наиболее значимых факторов ценообразования в жилом секторе является местоположение объекта недвижимости. Несмотря на то, что территориальное развитие и инфраструктура застраиваемых районов соответствует современным стандартам градостроения, уровень цен на жилье в этих районах ниже на 10-20% по сравнению со стоимостью приближенных к центру объектов.

Особенностью рынка жилья Орловского района является то, что квартиры, находящиеся в небольших отдаленных от основных трасс населенных пунктах, стоят в 2-3 раза дешевле, чем квартиры, расположенные в населенных пунктах, прилегающих к г.Орлу.

Таблица 3

Сводная таблица уровня цен 1 кв.м. квартиры в Орловском районе Орловской области (основной тип зданий – вторичный рынок)

Показатель	Орловский район
1 комн. квартира, руб.	39 227
2 комн. квартира, руб.	31 485
3 комн. квартира, руб.	30 015
Многокомнатная квартира, руб.	37 697

Средняя стоимость по району, руб.                    34 606

Местоположение объекта недвижимости оказывает существенное влияние и на стоимость одного квадратного метра жилья в области. Так квартиры, находящиеся в небольших отдаленных от основных трасс населенных пунктах, стоят в 2-4 раза дешевле, чем квартиры, расположенные в районных центрах. Наибольшая стоимость квадратного метра у квартир, расположенных в г.Ливны (средняя стоимость 41 237 руб. за кв.м), несколько меньше у квартир, расположенных в г.Мценск (средняя стоимость 31 670 руб. за кв.м). Далее идет стоимость квадратного метра у квартир, расположенных в других районных центрах (средняя стоимость 25 790 руб. за кв.м), еще меньше стоимость квадратного метра у квартир, расположенных в сельских населенных пунктах, расположенные вдоль федеральных трас (средняя стоимость 20 995 руб. за кв.м). Наименьшая стоимость квадратного метра у квартир, расположенных в сельских населенных пунктах (средняя стоимость 12 417 руб. за кв.м).

Таблица 4

Сводная таблица уровня цен 1 кв.м. квартиры в Орловской области (без учета квартир, расположенных в г.Орле и в Орловском районе)

Показатель	Орловский район
1 комн. квартира, руб.	25 354
2 комн. квартира, руб.	22 621
3 комн. квартира, руб.	19 819
Средняя стоимость по району, руб.	22 598

Проблемы экономического развития региона, характерные для всей страны, находят свое отражение и в динамике цен на жилую недвижимость.

В период 2013-2014гг. в г.Орле и области наблюдался тренд стабильного небольшого роста цен (отстающий от темпов инфляции), то кризисные явления 2015г. выразились в пиковых колебаниях и отрицательном ценовом тренде (рисунок 1).

46 000

45 000

44 000

43 000

41 000

40 000

39 000

42 000

38 000

St?

Рисунок 1.Диаграмма изменения стоимости 1 кв.м. квартир в г. Орел за 2013-2015гг

По данным сайтов городской недвижимости и периодических изданий [5, 6] средняя стоимость 1 кв.м квартиры в Орле в 2015 году выглядела следующим образом:

Таблица 5

Таблица уровня цен 1 кв.м. квартиры в г. Орле за 2015г.

Месяц	Средняя цена одногокв.м.	Изменение цены за месяц	Изменение цены с начала года
январь	45 429	1,02%	0,00%
февраль	43 338	-4,82%	-4,82%
март	44 674	2,99%	-1,83%
апрель	41 703	-7,12%	-8,96%
май	40 999	-1,72%	-10,68%
июнь	39 235	-4,50%	-15,17%
август	41 259	4,91%	-10,27%
сентябрь	43 547	5,25%	-5,01%
октябрь	43 808	0,60%	-4,42%
ноябрь	42 731	-2,52%	-6,94%
декабрь	40 669	-3,95%	-10,68%

Показатели наибольшего снижения цены на жилую недвижимость. отмечено в период с мая по июнь 2015г., что напрямую коррелирует со значительным ростом в этот период показателей передачи в эксплуатацию жилых площадей в новых микрорайонах города (Зареченском, Алроса и др), падением спроса на жилье вторичного рынка, обладающее более низкими качественными характеристиками, общим снижением платежеспособности граждан.

С начала 2016 года риэлтерскими службами отмечается небольшой

(≈0,03-0,4%) ценовой подъем, что связывается с развитием кризисных явлений в строительстве и небольшим замедлением темпов ввода новых жилых объектов. Поскольку спрос продолжает балансировать с предложением, на окончательную цену определенное влияние оказывает индивидуальные торговые соглашения с владельцами недвижимости. По результатам интервьюирования продавцов квартир скидка составляет 1-7% (среднее значение 2-3%). В некоторых случаях наблюдается увеличение стоимости, также с последующим торгом.