Оценка всех видов собственности - практический опыт. Рубрика в журнале - Имущественные отношения в Российской Федерации
Актуальные проблемы теории и практики массовой оценки недвижимости для целей налогообложения
Статья научная
Авторами статьи проведен сравнительный анализ перспектив развития индивидуальной и массовой оценки недвижимости в целях налогообложения с использованием сравнительного подхода по методологии дис- кретного пространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости (ДППМ) и методологии оценки на основе корреляционно-регрессионного моделирования рынка (КРМ). Приведены соответствую- щие примеры. Предложены возможные пути решения проблем, препятствующих достижению приемлемых результатов массовой оценки недвижимости в целях налогообложения.
Бесплатно
Статья научная
Автором статьи анализируется состав арендной ставки, расчет которой составляет основу доходного подхода. Рассматривается возможность определения величины арендной ставки с учетом ее составляющих и возможности включения/исключения из ее состава тех или иных расходов собственника. Приводятся данные о составе условно-переменных расходов для офисных помещений в средних городах России (с населением менее одного миллиона человек) и городах-миллионниках. Определены состав коммунальных платежей и эксплуатационных расходов в величине арендной ставки и их процентное соотношение.
Бесплатно
Анализ факторов влияния на стоимость автомобильной заправочной станции
Статья научная
В статье описаны особенности оценки автомобильной заправочной станции (АЗС), представлен обзор ви- дов и ценообразующих факторов АЗС. На основании выборки рыночных данных проведен анализ влияния различных факторов на формирование цены АЗС. Получены уравнения корреляционно-регрессионных за- висимостей с высоким значением корреляции, позволяющие проводить корректировки при использовании сравнительного подхода к оценке АЗС.
Бесплатно
Бизнес акционерного общества как объект оценки стоимости: идентификация и описание
Статья научная
В статье рассматриваются особенности идентификации и описания объекта оценки - бизнеса акционерного общества исходя их требований российского законодательства о ценных бумагах, об оценочной деятельно- сти и Федерального закона «Об акционерных обществах». Классифицируются факторы, оказывающие су- щественное влияние на стоимость ценных бумаг. Представлена методология оценки акций как ценных бумаг и акций, составляющих долю в уставном капитале бизнеса акционерного общества. Анализируются особен- ности обращения дробной акции. Делается вывод о необходимости четкой и однозначной идентификации объекта оценки.
Бесплатно
Включение в таможенную стоимость лицензионных платежей
Статья научная
В статье рассматриваются некоторые аспекты торговли технологиями и другими результатами интеллектуальной деятельности Российской Федерации с зарубежными странами, в частности, защита прав на объекты интеллектуальной собственности (ОИС) и контроль правильности определения таможенной стоимости товара и взимания таможенных платежей. Приводятся статистические данные об объемах торговли ОИС. Анализируются особенности ценообразования при определении таможенной стоимости в ходе совершения внешнеэкономических сделок с объектами интеллектуальной собственности. Авторы рекомендуют включать в таможенную стоимость лицензионные платежи за предоставление прав использования результатов интеллектуальной деятельности и других объектов ИС.
Бесплатно
Вопросы оценки культурных ценностей
Статья научная
В статье обсуждаются вопросы, возникающие при оценке культурных ценностей. Дается определение объ- екта оценки, рассмотрены его специфические свойства. Исследуются свойства рынка культурных ценностей. Авторы обращают особое внимание на ценообразующие факторы и принципы оценки культурных ценностей. Представлен обзор существующих подходов к оценке таких объектов и оценочных методов, выявлены их достоинства и недостатки. Даны рекомендации по практической деятельности оценщиков художественных произведений, антиквариата, предметов коллекционирования и других предметов, относящихся к категории «культурные ценности», а также искусствоведов, арт-дилеров, антикваров и лиц, так или иначе участвующих в обороте культурных ценностей.
Бесплатно
Дифференциальный метод корректировки при оценке стоимости судов и плавучих средств
Статья научная
Автор предлагает методику корректировки характеристик и элементов аналогов судов и других плавучих средств при определении их рыночной стоимости. Согласно предложенному способу необходимо использовать весовые нагрузки (весовые коэффициенты), сходные с нагрузками оцениваемого судна. Актуальность темы обусловлена недостаточностью теоретических работ, а также доступных и надежных источников информации и методической литературы для оценки судов и плавучих средств.
Бесплатно
Статья научная
В стать рассматривается залоговый механизма банковской системы России, формулируются принципы и предлагаются подходы к формированию рациональной системы работы с залоговым обеспечением в коммерческих банках для их стабильной работы при минимизации затрат на функционирование системы. Автор проводит сравнительный анализ общепринятого, «узко экспертного» подхода к работе с залогами и предлагаемой системы, базирующейся на идеологии «менеджерского» управления работой с залоговым обеспечением в банке.
Бесплатно
Индивидуальная оценка в условиях массовой оценки
Статья научная
В статье анализируются недостатки государственной кадастровой оценки земли, проведенной с применением существующих методов массовой оценки. Делается вывод о том, что результаты, рассчитанные с применени- ем существующих методов массовой оценки, могут отличаться от реальных рыночных значений в десятки раз. Автор предлагает использовать программный комплекс «АДОН», совместимый с расчетным программным комплексом «ПЦР:Глобал», позволяющий выполнять расчеты по массовой оценке недвижимости несколькими методами, а также подготовку и выгрузку графической информации. Этот вычислительный комплекс позволя- ет провести единичную оценку каждого объекта с получением непосредственно для него расчетных моделей.
Бесплатно
Статья научная
Автор обосновывает необходимость использования категории «региональное богатство» в практике территориального управления, анализирует подходы к оценке национального богатства применительно к региональным социально-экономическим системам. Предлагает апробированный в Республике Башкортостан инструментарий оценки регионального богатства, в отличие от существующих подходов учитывающий параметры экологической ренты и человеческого капитала, что позволяет более полно оценить ключевые активы регионов. Автор рекомендует комплекс мероприятий по повышению эффективности использования отдельных элементов регионального богатства.
Бесплатно
Интервал неопределенности при оценке земель сельхозназначения
Статья научная
Автор исследует рынок земель сельскохозяйственного назначения Самарской области, анализирует причины широкого разброса цен предложений земельных участков, что осложняет применение сравнительного подхода к оценке. Рассмотрены факторы, оказывающие влияние на формирование рыночных цен на продукцию растениеводства, которые, в свою очередь, приводят к существенным расхождениям результатов оценки земель при применении доходного подхода. На примерах показано, что стоимость одного и того же участка, определенная в разные месяцы, существенного отличается из-за сезонных колебаний рыночных цен на зерно. Предлагается использовать в оценочных расчетах государственные закупочные цены, поскольку они формируются на рыночной основе.
Бесплатно
Статья научная
В статье рассматривается возможность применения метода реальных опционов для оценки ли- цензий на разработку месторождений полезных ископаемых на примере месторождения редких металлов. Описаны особенности интерпретации факторов стоимости реального опциона. Проа- нализированы проблемы, связанные с поиском и обработкой данных для определения стоимости реального опциона. Представлен детальный вычислительный алгоритм стоимости лицензии на разработку месторождения.
Бесплатно
Статья научная
Авторами статьи рассматриваются вопросы разработки новой технологии методического и информационно-аналитического обеспечения оценки стоимости недвижимого имущества, позво- ляющей получать сопоставимые результаты как для массовой, так и для индивидуальной оценки, повысить предсказательную способность оценок в системе выкупа объектов недвижимости для государственных целей, в частности, для реализации программы строительства олимпийских объ- ектов. Новая технология оценки, представленная авторами, включает методологический, инфор- мационный и аналитический блоки, а также алгоритм процесса организации работ по оценке и экспертизе.
Бесплатно
Статья научная
Автор рассматривает условия применимости метода имитационного моделирования (метода Монте- Карло) к задачам оценивания объектов недвижимого имущества. Проводится исследование чув- ствительности результатов моделирования к диапазонам изменения ценообразующих параметров, статистическому распределению и взаимозависимостям этих параметров. Даются рекомендации по минимизации ценовых отклонений при вычислении фундаментальной стоимости недвижимости.
Бесплатно
К вопросу о ценообразовании в строительной отрасли России
Статья научная
Авторами статьи анализируются сборники укрупненных нормативов цены строительства, утверж- денные Министерством регионального развития Российской Федерации в 2011 году, путем срав- нения их с ранее изданными аналогичными сборниками. Рассматриваются возможности их при- менения в области строительства и при оценке объектов недвижимости. Делается заключение о том, что ни в практике строительства, ни при оценке объектов недвижимости эти сборники приме- нять нельзя из-за отсутствия в них всех основных технико-экономических показателей объектов- аналогов, неточностей, методологических ошибок и несоответствия действующим утвержденным нормативным документам в области ценообразования в строительстве.
Бесплатно
К вопросу о ценообразовании в строительной отрасли России
Статья научная
Авторами статьи анализируются сборники укрупненных нормативов цены строительства, утвержденные Ми- нистерством регионального развития Российской Федерации в 2011 году, путем сравнения их с ранее из- данными аналогичными сборниками. Рассматриваются возможности их применения в области строительства и при оценке объектов недвижимости. Делается заключение о том, что ни в практике строительства, ни при оценке объектов недвижимости эти сборники применять нельзя из-за отсутствия в них всех основных технико- экономических показателей объектов-аналогов, неточностей, методологических ошибок и несоответствия действующим утвержденным нормативным документам в области ценообразования в строительстве.
Бесплатно
Классификация объектов недвижимого имущества для их оценки в случае изъятия для государственных нужд
Статья научная
Целью статьи является отражение результатов применения классификационной методологии в конкретных условиях, что показано на примере оценки недвижимости, изымаемой для размещения олимпийских объектов в городе Сочи. Представлен классификатор объектов недвижимого имущества, разработанный для решения этой задачи Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности. Уникальность классификатора в том, что для его создания были выработаны классификационные признаки объектов недвижимого имущества, весь массив объектов был разделен на группы и для каждой группы определен свой метод оценки рыночной стоимости.
Бесплатно
Статья научная
В статье анализируются критерии сопоставимости прав на разработку месторождений нефти и газа, а именно осо- бенности подбора аналогов в рамках сравнительного подхода. Рассматриваются приоритетные характеристики ме- сторождений, влияющих на подбор аналогов при оценке прав на их разработку, а также критерии, которыми можно пренебречь.
Бесплатно
Метод рыночной экстракции для обоснования коэффициента капитализации
Статья научная
Автором предложено решение проблемы рассогласования результатов, полученных при применении сравнительного и затратного подходов к оценке, с результатами, полученными при применении доходного подхода, реализованного методом капитализации. Приведен практический пример вычислений. Делается вывод о том, что проблему рассогласования можно решить расчетом коэффициента модельной капитализации с корректным обоснованием нормы дохода на капитал и с учетом ожиданий общего изменения цен на рынке при обосновании нормы возврата капитала или использованием коэффициента прямой капитализации, рассчитанного методом рыночной экстракции.
Бесплатно
